トワイシア用賀

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トワイシア用賀外観

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トワイシア用賀外観_2

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区玉川台2-255-1(エアリーレジデンス)、256-1(パークフロントレジデンス)(地番)
• 交通：東急田園都市線「用賀」駅 徒歩4分
• 総戸数：204戸(エアリーレジデンス105戸、パークフロントレジデンス99戸)
• 構造、建物階数：RC造12階建て
• 完成時期：平成20年1月下旬、パークフロントレジデンス平成19年11月上旬（予定)
• 施工：鉄建建設
• 売主：三菱地所、野村不動産

価格・コスト・販売時状況

• 私は85㎡くらいの部屋を予算8000万円以内で探していましたが、ちょっと予算不足です。広さを妥協しても8000万円は超えてしまいますので諦めムードです。角住戸と最上階は抽選確実だそうです。予算的にはそれほど低くないつもりだったのですが厳しそうです。4階以上で80㎡を超える私の候補プランは下記のとおりです。やっぱり高くありませんか？
  • 【エアリーレジデンス】
  • Aタイプ　1201号室　8800万円　81.74㎡　@355万円　南西角最上階
  • Aタイプ　 501号室　8200万円　81.74㎡　@331万円　南西角
  • Kタイプ　 911号室　8800万円　81.82㎡　@355万円　東南角最上階
  • Kタイプ　 511号室　8400万円　81.82㎡　@339万円　東南角
  • 【パークレジデンス】
  • Aタイプ　 501号室　8900万円　81.81㎡　@359万円　北西角最上階
  • Iタイプ 　409号室　9300万円　85.19㎡　@360万円　東南角
  • Jタイプ 　410号室　8800万円　81.01㎡　@359万円　中住戸
  • Kタイプ 　510号室　9100万円　80.37㎡　@374万円　中住戸最上階
  • Kタイプ 　411号室　8800万円　80.37㎡　@362万円　中住戸
  • Qタイプ 　516号室　9600万円　85.05㎡　@373万円　東南角最上階
  • Qタイプ 　417号室　9300万円　85.05㎡　@361万円　東南角
• 今日、登録に行ってきました。10時過ぎに着いたらマンションギャラリー敷地内はおろか臨時駐車場も満車で入れない状態。しばらく敷地内で空くのを待ってようやく中に入ったらものすごい人だかり。さすが販売開始初日ということで大盛況のようで、約40分ほど待たされたあとようやく希望住戸に登録して帰ってきました。ＭＲを見たりなんだかんだで帰る頃には12時を過ぎていたんですがその時点でパーク34戸、エアリー29戸の計63戸のバラが咲いていました。オープン後約2時間で販売戸数の約4割に登録が入ったということなので、まあまあの滑り出しではないでしょうか。
  • 昨日の夕方販売センターに行きましたが、登録状況はパーク５２戸、エアリー４３戸で計９５戸のバラが咲いていました。販売開始後２日間で登録率６０％強といういことになります。意外だったのはエアリー低層階が結構埋まってた事ですかね。全体的にはパーク西向き住戸が人気が高かったように思います。
  • 人気部屋は最高倍率6倍だそうです。私が登録している部屋は今のところ4倍ですが最終日にあと2組登録があるかもしれないとのこと。さすがに倍率5〜6倍じゃ難しそうなので他の部屋に登録を代えたいのですが、登録変更は一切できないと言われてます。気になって毎日眠れません。何か他の部屋に登録を代えられる方法とか裏技とかありませんか？
  • デベロッパーにより、またマンションの人気等により違うので、一概にはいえませんが、可能性のある方法をいくつか。妻ありとして　いま夫で申し込んであるなら妻名義で申し込む（年収等ぐだぐだ言われるかも。キャッシュなら文句ないんですが、そうでないと難しいか）親戚、友人、知人等で無理を聞いてもらえそうな人に頼み、その人に申し込んでもらう。当選したらその人に購入してもらい、登記後、即座に買い取る。この場合最初の購入代金をどう調達するかが問題。その人がローンをくんでくれればいいんですが・・・そううまい話はあまりない？この場合もあなたがキャッシュを用意できれば簡単。最終的には、いずれのケースでも本人が現在と同じ資金計画で資金を調達すれば良いので、つなぎ的に不足資金を調達さえできれば、この方法でなんとかなる公算大と思います。
  • 残念ながら私はキャッシュで購入できる身分ではなく、源泉徴収表とか事前ローン審査などが必要なので親戚や知人に頼むこともまず無理そうです。何度も訪問してるため妻の面も割れてますので、やはり担当者とうまく交渉すること以外に方法がないですね。
  • 過去の経験から言うと
  • 登録前に要望書段階で早めにローンの一次審査を通しておく。
  • スムーズに審査通すコツは出来る限り多い自己資金。２０％以上あればＯＫ
  • さらに、自己資金には余裕があるというそぶりをみせておく
  • その上で、高めの部屋に要望書を出す
  • 実際には、少し安い部屋で登録する。
  • 登録に際して迷ったそぶりをして、担当者に部屋番号を書かせる。
  • 抽選には必ず立ち会う。とにかくローン一次審査を通しておくこと。これは必須。
• キャンセル住戸が結構出てきましたね。地所から連絡きた。しかも実際の部屋を内覧できるようなので冷やかしだけど３部屋、見に行ってきまーす。
  • キャンセル住戸があるなら私も知りたいです。広さと価格だけでも教えてもらえませんか？
  • 広さは70-80㎡ぐらいの部屋で、7000万円台ぐらいですよ。トワイシア用賀の公式サイトが再開されて、そこにアップされてますよ、ご確認ください！しかし購入者として、エアリーの内覧会は早くても2/17からで、それ以前は足場も悪くてお入りいただけません・・・とか言われていたのですが、CNL住戸は2/9から内見可能って一体・・・！？と思ってしまいました。見に行かれた際は、ぜひエアリーの感想を聞かせてください。
  • 本当だ！いつの間にかHPが復活してる。3部屋ともエアリーで401号室の81.74㎡、7990万円と506号室の73.85㎡、7140万円。あとは608号室の74.79㎡、7420万円のリビング拡張2LDKプランでした。いずれも坪単価320万円台だから割安な感じしますね。
  • キャンセル物件が３件も出たということで、少しショックを受けました。理由をご存知な方いらっしゃいますか？
  • そういえば物件HPも、3部屋あったのが残り1部屋になっているみたいですね！
  • また全戸完売になったようですね。HPが完売御礼に変わってました。私はパーク入居済の者ですが、驚くのは不動産の投函チラシが意外に多いことです。完成して間もない新築マンションなのに、リフォームした中古マンションのチラシ入れるセンスも疑いますが、夜間は警備員も居るのにチラシ投函が出来てしまうことに驚いています。
• エアリーの９階の70.83m2が８７８０万円で売り出されています。坪単価４１０万円ですね。分譲当時いくらで売り出されたお部屋でしょう？分譲価格に１５００万円くらい乗っかってるような気がしますけど。
  • そのお部屋は7300万円で分譲されたお部屋ですね。利益幅の予想ズバリでお見事です。もしかしたら買取転売業者さんが買われたのかもしれません。間取り的に南面3室プランなのでちょっと難しいかもしれませんよ。

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交通

• 世田谷区も広いのに何故田都とかにこだわるのか理解しかねる。あんな地獄電車。ラッシュは半端じゃないよ。知らない人は一度経験した方がいいよ。もっとゆったり通勤出来るとこあるのに。俺は座って通勤してるよ。
  • 西に用事がない用賀住民の俺として江東区の方がいいなんてまずありえませんが第三京浜、東名、中央道、関越と便利ですよ。勿論首都高も。

構造・建物

• モデルルーム行って来ました。共用部分の植栽とか噴水とか立派そうでしたがいまひとつ高級感に欠ける印象です。天井高が2400mmとは驚きました。あちこちに梁やPSがたくさんあって凸凹な感じがしました。そして食器棚、食器洗浄機、ダウンライト、照明、収納家具、みんなオプション扱いでした。廊下の大理石も装飾ガラスもバスのガラスドアも気のきいたものも全てオプション。それで85㎡9600万円とか80㎡9100万円とか明らかに割高です。地下の部屋で70㎡6000万円がありましたけど、それぐらいが相場ではと首を傾げました。見る人によっては買得に感じるようですが、全ての部屋が1,000万円以上高い気がしました。
• 何だかんだで無事完成まで行けそうで安心しています。他の世田谷区新築マンションは完成までに様々なトラブルがあるようでお気の毒ですが、トワイシア用賀は順調でホッとしました。パークレジデンスの幌が取れて思ったのですが、南棟は思ったより全然道路より後退していて圧迫感がなかったのでびっくりしました。1階のテラスを覗き込んでみるとかなり広くて羨ましいです。あれだったらバーベキューとか日光浴とか色々と遊べそうだな。2階は普通のマンションより若干低い位置にありました。3階は歩行者とばっちり目線が合うので裸では歩けないな。4階はどうにか許容範囲かな？南向きは5階だけしか西日が当たってないな。西向きは5階だけ明るいけど4階以下は公園の木で日当たりどうかな？とか色々と感想があります。（私は3階です。。）
  • 植栽やエントランスが出来上がらないと全体の雰囲気は分かりませんが、なかなかいいカンジです。
• 北側の部屋の吹き抜けです。窓の外がそのまま吹き抜けで、見下ろすと地上までストーンと開いています。玄関ポーチ側からも上部が開いたスペースになっていますので、内廊下の窓との相乗効果で、採光がよくできていてとても明るい玄関周りになっているのですが、部屋から窓を開けて見下ろすと、ちょっとこわい感じがするのは私だけでしょうか。また、北の窓の下の部分が、FIXガラスになっていて、上の方だけが開閉の窓になっています。これも採光ができてよいのですが、吹き抜けが何となくこわい私は、どうせだったら、腰高窓でよかったのに・・・と思ってしまいました。
• 南向きのリビングはもちろん快適でしたよ！内覧会で午後じゅう部屋を出入りしていましたが、ずーっと床に陽が当たり続けており、明るくて暖かかったです。フローリングが焼けそうだと逆に心配したぐらいです。眺望は、お天気が良かったので富士山の方角の山なみや、横浜のランドマークなども見えたのですが、近隣の３Ｍの建物にちょうど富士山がかかってしまい、残念ながら見えませんでした。
  • なぬ！富士山見えませんか？！あそこで富士山見えないとは、惜しい。

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共用施設

• 共用廊下はどんな雰囲気でしたか？カーペット敷きの内廊下ではないので高級な雰囲気はないと分かってますが、小洒落た感じに仕上がってますか？それとも外廊下を囲っただけのプアなイメージですか？
  • パークフロントの住民です。エアリーのエントランス、明るくていい感じですね。しかも質感も高いと思いました。それに比べてパークフロントのエントランスがなぜか垢抜けない感じがしてなりません。

設備・仕様

• 今回の内覧会で、私が完全に勘違い、思い違い？をしていた点が２点。１つは、北側の２部屋の居室の両部屋ともに、ルーバーが装備されていると思いこんでおりましたが、よくよく図面を確認すると一部屋だけでした・・・・。こちらは納得しました。もうひとつは、勘違いというか、売主の間違いなのか・・・。ベランダにスロップシンクがなくて、散水栓のみの設置でした。一応、鉄建の担当者におかしんじゃないかと聞いたのですが、「これは、こういうモノです」との回答ですが、改めて自宅でパンフを確認したところ、全戸の標準装備のように思えます。
  • 私はスロップシンクが付属するのは1階のみと明確に説明を受けた記憶があります。また重要事項説明書だかパンフレットにも明記してあったように記憶しています。私の住戸も1階ではないので、水栓のみ付属されても実用上に疑問の残るのは確かです。そのクレームを受け入れたら売主は1階以外の全戸にスロップシンクを手当てする必要が出るので、まず受け入れられないのではないかと思いますよ。私もスロップシンクを無料で付けてくれることになったら嬉しいのですが、どこかに明記してあるのであれば難しいと思います。
  • スロップシンクは１Ｆテラス付き住戸かルーフバルコニーがある広い間取りの住戸にしか付かなかったと思います。パンフレットにも「一部住戸のみ」とか「一部住戸を除く」とか書いてありました。全体のほんの一部の住戸にしか付かないのに、パンフレットに載せたから誤解を受けますよね。
  • キッチンに浄水器がついていたり、洗面所に三面鏡がついているのと同様に、スロップシンクも当然に設置されえているのかと思い、最終確認を怠っていたのは事実です。図面を見ると、１Fや最上階の広い間取りにしかSKはないんですね。ただ、パンフレット（P２０）を見ると、シューズインクロークと同様に、但し書きで一部住戸除くと書かれていなかったり、図面の凡例にはSKのマークがなかったり、契約者HPのムービーでは、通常のバルコニーにSKがあるかのような説明をしていたりと腑に落ちないことは多々あるのですが・・・。
• Calmのモデルルーム良かったですよね。（パークFレジデンスの81㎡タイプ）それに対してConfidenceのモデルルームはなんか成金趣味で好ましく思いませんでした。リビングのアクセントクロスはコンクリートみたいに無機質だし、廊下は天然石貼りで冷たそう。洋室に隣接するドレスルームなんか現実的に有り得ない仕様だし、モデルはCalmのほうが好みでした。でもフローリングの色と、洗面化粧室とトイレの床はConfofidenceが断然好みです。やはり吊戸棚なし魅力的ですね。収納の少なさはオプション食器棚を注文して、天然石カウンターの隙間15cmを活用して収納作ろうかと考えています。奥行き15cmもあればカップやゴブレットを収納できるのでだいぶ助かると思います。あとは壁面に造りつけで、突板を貼って壁面収納を作ろうかと考えています。
• ＜トワイシア用賀に足りないもの＞

1. 地下駐車場（雨に濡れずに住戸に直行できない。）
2. 平置駐車場（年数が経過しても平置駐車場の価値は不変。）
3. トランクルーム（有料でも良い。）
4. ミストサウナ（せっかくエコジョーズなんだから）
5. 全住戸全窓に耐熱防音ペアガラス（高品質マンションの定番）
6. ペット用足洗い場（お湯が出れば最高。）
7. 全室エアコンと換気システム（できれば三菱地所定番のエアロテック）
8. 食器洗浄器（確かオプションでしたよね？）
9. 浴室液晶テレビ

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間取り

• 間取りがいまいちですね（特に広めの部屋）。水周りの動線とかキッチン（シンク）の向きとかちょっとした事があと一歩。広さと採光があるのにもったいない。

周辺環境・治安

• 用賀近辺は、物件価格高く、賃料安い。これは永住向きという事だよ。投資には間違っても向かないし、将来転売（売却）も危ういという事。理解出来ない方は東京カンティのデータからも明らかだから参考までに。

周辺施設

• 二子玉川の再開発物件は東急不動産が売主になるのでしょうか?用賀より当然高く出てくるのでしょうね。ただ、東急のイメージはリバブルの問題とかあるし、あまり良くないですね。三菱・野村・三井・住友とかが参画して企画してくれた方がイメージアップするのにね。

その他

• このマンションの短所って下記部分以外に何かありますか？それほど大して大きな短所とは思えないような気がしてきました。
  • 田の字プランばかりで期待はずれ
  • 大規模なのにトランクルームがない
  • 外から見える外廊下が安っぽくてダメ
  • 内廊下は外廊下を囲っただけで安っぽいのがダメ
  • 居室エアコンが全て自腹になるところがダメ
  • 食器棚がついてないのがダメ
  • 網戸が団地みたいでダメ
  • 共用施設がシアターとキッチンなのがダメ
  • 管理体制にフロントサービスがないのがダメ
  • その割には、地下と1階除くと、坪単価330〜340万円と高い。
  • 大きな問題としてまず立地がダメなんじゃない？
  • 首都高隣接立地による騒音と排気ガス被害を忘れてます。あとホームレス隣住も忘れています。

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