ヴェレーナ稲毛

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5.00

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物件概要

ヴェレーナ稲毛外観CG

• 所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛3丁目1594番1他（地番）
• 交通：

1. 総武本線「稲毛」駅　徒歩12分
2. 京成千葉線「京成稲毛」駅　徒歩3分

• 総戸数：77戸（他に管理員室1戸）／販売戸数：5戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：普通地上権
• 完成時期：2015年02月下旬予定
• 入居時期：2015年03月下旬予定
• 売主：日本綜合地所株式会社
• 施工：大木建設株式会社
• 管理会社：日綜コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-inage/?wapr=52db5ffa

掲示板・口コミ

• ヴェレーナ稲毛（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 2,400万円台予定～2,900万円台予定
• 東京都内のマンションより安いですから総武線の恩恵を受けてこの価格帯なら魅力あり過ぎるなという感想です。

交通

• 稲毛駅まで行くにも道が狭く歩道もないところも多いので自転車や徒歩など気を使います。車があれば何とかなりますが総戸数の半分しか駐車場がないので不便かもしれません。
• マンション前の道路は一応６M道路ですがマンションの南端から３M半の道路になり車のすれ違いはできません。また交差する道は　昔の農道に近く２トン車までしか曲がれません。したがって近所に来る工事車両や配送の車は道路が広くなっているマンション前に止めざるを得ないのです。
• 車がないと不便かもしれません。駅前まで通勤や買い物行くのに徒歩や自転車だと、メインの134号線でたとしても歩道がないとか狭いので気を使います。それに車移動にしても物件から134まででるのにとても狭いので、車同士のすれ違いや人などかわすのに気を使う事が多いです。14号にむかう車や16号に抜けるのに134号は車が多く通るので渋滞もおきやすいです。
• 駅近ですが環境は稲毛村です。道路は農道に毛の生えたように狭いです。京成稲毛駅から当該マンションへのメインの道路は小型車でもすれ違い不可能です。横道も全てすれ違いはできません。商店京成稲毛にコンビニが１件。後はJR稲毛駅まででないと用が足せません。近所はアパートを除けばほどんと熟年老人。
• バスも充実してるみたいですよ、晴れは徒歩か自転車、雨はバスという生活で足りそうです。
  • 近くにバス停留所がある訳ではないので、雨の日など大変だと思います。
• 総武線というのは東西に真っ直ぐ抜けてくれてて便利ですよね。このおかげでここから新宿でもたったの40数分、自分の中では相当近い感覚ですよ。

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  交通案内図

構造・建物

【構造・工法】

• 全邸南東・南西向き
• 杭基礎：場所打ち鋼管杭（1,000㎜φ〜1,400㎜φ）33本を支持層（約26.7m）
• 二重天井（居室）：配管・配線のコンクリートスラブへの打ち込みを減らし、将来的なリフォームへの対応も配慮。
• アウトフレーム工法：バルコニー側の居室は柱型が出ないよう設計。
• ダブル配筋
• 溶接閉鎖型帯筋
• 外壁のコンクリート厚は躯体約150mm～200mmとし、内部側はウレタン吹付・空気層・石膏ボード・ビニールクロスの多重構造。戸境壁も200mmを確保。
• 建物構造躯体のコンクリートは、1m2あたり約3,300～3,600tの圧縮に耐えられる程度とされる設計基準強度33ニュートン（N/mm2）
• 鉄筋を含むコンクリートのかぶり厚を建築基準法に基づき確保。
• 二重壁
• 住宅性能評価を取得
• 劣化対策等級3
• 住宅瑕疵担保責任保険に加入

【借地権マンション】

• 普通地上権
  • 存続期間：2013年9月20日から52年間。建物建設期間含む。期間満了時に更新料を支払い契約更新可能。
  • 借地権の譲渡・転貸：可
  • 借地権設定登記の可否：借地権（地上権）設定登記可
  • 地代・地代積立基金は、公租公課や経済情勢等の変化により将来改定され金額が変更になる場合がある。
    • 52年間の契約期間で延長もできるみたいです。定期借地権マンションと違い、契約期間満了で更地にして地主さんに返す必要がないので、一般的なマンションに近いのかもしれません。
      • 定期借地権より厄介だよ。普通借地権って延長できることになってるけど、地主に合理的な理由があったら延長を拒否される。その合理的な理由って、他に使う必要があるって程度でまかり通っちゃう。定期借地権だと期間が決まってる分、ちゃんと計画的にできる。ちなみに定期借地権でも普通借地権でも、新築時の提携ローン以外でローンを扱ってくれる金融機関が少ないから、中古になったときの転売が難しくなる。終の棲家のつもりの購入でもいざというとき売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことはちゃんと考えておかないと。転勤族なら当然だけど。おまけだけど、地上権だと登記できる。地上権ではなく賃借権だと、転売や転貸のときに地主の承諾が必要で、承諾料を取られたりする。
• 外壁は日綜お得意の吹きつけ。吹きつけは風雨に晒されると色あせて数年で残念な状態になる。大規模修繕は十数年後。
• もと水田のところは地盤が軟弱だから地震に対しては弱いよ。支持層まで杭を打っていても、表層がゆるいと沈下したりして、エントランスとか建物とのつなぎ目のところでダメージを生じたりする。
• 県か市の条例で高さ20m以上の建造物が禁止されている区域で、最初の予定では8階建てだったものを7階建てに変更しています。高さ予定は19.98mと書いてありましたね。正直それで7階建てだとかなり床が薄くなると思うのですが…。

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  外観1

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  外観2

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共用施設

• 駐車場：敷地内28台（平置式22台、プライベートパーキング6台）
  • この立地で駐車場が少ないのは致命的でしょ。駐車場が足らないと中古で転売するときは厳しいよ。
• 駐輪場：敷地内154台（上段ラック式77台、下段ラック式77台）
• バイク置場：敷地内5台　
• 24時間ゴミ出し可能
• セントラル警備保障による24時間オンラインセキュリティ
• 防犯カメラ
• ノンタッチキー方式オートロックシステム
• 危機対応エレベーター
• アイピー・パワーシステムズ㈱による電気料金を5%を削除する「電力一括購入サービス」

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  エントランス

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  エントランスホール

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  敷地配置図

設備・仕様

【キッチン】

• 浄水器一体型シングルレバー混合水栓
• 包丁収納
• ステンレスレンジフード
• 天然石の天板（御影石・浪花白）
• ワイドシンク
• ガラストップコンロ
• 食器洗い乾燥機
• ソフトクローズ機能付スライド収納
• キッチンガラスパネル

【パウダールーム】

• ボウル一体型カウンター
• シングルレバーシャワー付混合水栓
• ヘルスメータースペース
• 小物収納スペース
• チャイルドミラー
• 三面鏡裏収納
• ソフトクローズ機能付スライド収納
• 防水パン上部吊戸棚
• リネン庫

【バスルーム】

• ミストサウナ
• マッサージワンストップシャワー
• 浴室換気乾燥機
• ランドリーパイプ
• タオルかけ2本
• 浴室手摺
• ワンプッシュ拝水栓
• 楽すてヘアキャッチャー
• パターンフロア（プレーン）
• 浴室ドア（框戸）

【玄関ドア】

• 対震枠付のオリジナル玄関ドア
• ドアスコープカバー
• シリンダー錠（リバーシブルタイプ）
• 防犯サムターン
• 鎌デッド錠
• 対震ストライク
• 蓄光樹脂の鍵穴
• 対震ドアガード

【トイレ】

• 超節水ECO6トイレ（タンクあり）

【その他】

• TES温水式床暖房
• ECOジョーズ
• エネルックリモコン
• 活水器「アグアクリーン」：配管に取り付けた「アグアクリーン」内部を水道水が通過する際に、充填してあるセラミックボールに触れると複合セラミックスが遠赤外線を放射。水分子が遠赤外線を吸収することで、住まいの水が「活きた水」に変化。
• T-2等級のサッシ
• 複層ガラス
• プリーツ網戸
• 防犯窓センサー
• タッチパネル式モニター付ドアホン
• ウッド調デッキ
• スロップシンク
• フレキシブルウィンドウ
• リビングバイザー
• デッキライト
• 防水コンセント
• スライドウォール（引戸）

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間取り

• 2LDK＋S～3LDK
• 専有面積：72.36m2～76.25m2
• バルコニー面積：3.6m2～11.59m2
• テラス面積：2.85m2～5.66m2
• オープンエアスペース面積：6.2m2
• オープンエアリビング面積：11.44m2～12.24m2
• プライベートガーデン面積：7.92m2～16.44m2
• エアリビングをもう少し狭めて逆に庭の芝面積が広いほうがベストだったかな。晴れている日のキッチンからの庭の風景は良さ気。
• 駐車場が必ずついてくる1階のプランはかなり魅力です。マンションの場合、たとえ敷地内駐車場でも玄関からは遠いというのがネックなのでその問題を解消するには一階の駐車場つき住戸しかないですよね。荷物を下ろさずとりあえず一旦降りるというのが出来る状況はマンションでは貴重です。

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  Eタイプ

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  Mosタイプ

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  HoLタイプ

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  JoLタイプ

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  オープンエアリビング

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  エントランスホール

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  敷地配置図

買い物・食事

【スーパー】

• マルエツ稲毛店（約780m・徒歩10分）　夜12時まで営業
• ペリエ稲毛（JR稲毛駅直結）（約820m・徒歩11分）
• ビッグ・エー 千葉小仲台店’約990m・徒歩13分）
• イオン稲毛店（約1,120m・徒歩14分）
• ヤオコー稲毛海岸店（約1,200m・徒歩15分）
• ウエルシア 千葉小仲台店（約1,270m・徒歩16分）

【コンビニ・その他】

• ミニストップ 京成稲毛駅前店（約280m・徒歩4分）
• セブンイレブン 稲毛東店（約660m・徒歩9分）
• ミニストップ 稲毛東3丁目店（約710m・徒歩9分）
• ファミリーマート 稲毛東3丁目店（約820m・徒歩11分）
• TSUTAYA/稲毛店（約1,060m・徒歩14分）

• 買い物できるお店は近くになく、総武線の稲毛駅前まで行かないといけません。
• 買い物はマルエツが一番近そうですね。
  • マルエツ行くのに物件近くの線路に向こう側に行ける道があるので、自転車利用すると10分程度で到着も可能です。ですが道がとても狭く車など通るときは気を使います。後日が落ち暗くなると線路をまたぐ道は人通りなど少なくて暗く怖いのでその時はメインの通りから帰るようにしています。
  • マルエツよく利用しますが、特に利用するのがマルエツネットスーパーです。会員になるとネットで買いたいものを注文すると、1800円以上のお買い物なら配達料無料。1800円未満なら210円で家まで配達してくれます。配達日や時間なども指定できるので便利です。雨の日など買い物に行くのが大変な時よく利用しています。
• 近くに商店街があるのは嬉しいですね。
  • 稲毛せんげん台商店街は千葉市で一番古い商店街の様です。以前は１２０軒ものお店があった時代もあった様ですが、今はかなり少なくなってしまった様です。どこの商店街も近くにスーパーなどができると客足が遠のいてしまいシャッター商店街になってしまったりするんですよね。
    • せんげん通り商店街ですが、八百屋さんはあります。他にもいろいろ置いていて、肉もちょっと置いてたりする狭くて変な店ですが、野菜の鮮度はいいです。魚屋さんはないですね。あ、浅間神社近くに一軒ありますが開いてたかな…。

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育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 保育所ちびっこランド稲毛愛教園（約280m・徒歩4分）
• 稲毛幼稚園（約680m・徒歩9分）
• 稲毛すみれ幼稚園（約820m・徒歩11分）
• キッズルームチャコ 稲毛店（約880m・徒歩11分）
• 小中台幼稚園（約900m・徒歩12分）
• 南小中台保育園（約1,040m・徒歩13分）
• 稲毛保育園（約1,070m・徒歩14分）
• 稲毛すきっぷ保育園（約1,090m・徒歩14分）
• キッズルーム・KORU（約1,150m・徒歩15分）

【小学校・中学校】

• 稲毛小学校（約150m・徒歩2分）
• 稲毛中学校（約750m・徒歩10分）

【その他】

• アストロキャンプ（約600m・徒歩8分）
• 千葉大学の附属にも通えるエリアです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• もともとマンション用地は田んぼ（深田）で草野水路（旧塩田川）と地続きのところです。近年　草野水路の上流がマンション・大型団地の開発で保水力がなくなり　稲毛区で一番低い（海抜３～４m）と思われる稲毛小の付近に雨水が一気に流れ込み満潮と重なると氾濫してしまうようです。(草野水路は護岸をかさ上げ中）２６台風でも床上床下浸水が発生し駐車場の車が浮き、車を買い換えた家が何軒かあるそうです。しかし　マンション用地はかさ上げされているので浸水はしませんでした。
  • 近所に住んでいます。建設地はかさ上げではありません。水没した地区より数十センチ高かったため、雨水が水没した地区に流れていっただけです。さらに、このマンションはその水没した用水路に雨水や用水を流すことになっているため、建設した後はその用水路ではさらに大量に水があふれ、マンションあたりまで水没する可能性もあります。
  • 稲毛海岸地区は3.11の地震で液状化しました。ですが、それは長らく行政に認められず、道路や歩道はかなりの期間ぼろぼろのままでした。建設予定地は液状化といったものは認められませんでしたが、あの土地はどうでしょうねえ。掘ったら水が大量にあふれ出てくる様子ですから、ないとは言えないと思います。
• 建設している土地は、数ヶ月前まで畑として貸し出しをしており、建設開始数ヶ月前まで農地として使用されていました。地盤については、地下10mまでには岩盤はないようで、現在穴を掘り鉄筋を入れてコンクリートを大量に流し込んでいます。将来予想される大地震に対する不安は多分に残るでしょうね。
• 公園も多く、商業施設も徒歩で行ける範囲にたくさんあっていい環境だなと思います。

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周辺施設

周辺案内図

【金融機関】

• 稲毛郵便局（約300m・徒歩4分）
• 千葉信用金庫/稲毛支店（約710m・徒歩9分）

【公園】

• 稲毛3丁目公園（約190m・徒歩3分）
• 稲毛公園（約380m・徒歩5分）
• 稲毛東公園（約420m・徒歩6分）
• 川岸公園（約470m・徒歩6分）
• 稲毛児童公園（約500m・徒歩7分）
• 稲岸公園（約640m・徒歩8分）
• 稲毛東第1公園（約690m・徒歩9分）
• 常盤公園（約720m・徒歩9分）
• 稲毛海岸（約3,100m・車5分）

【公共施設】

• 稲毛郵便局（約300m・徒歩4分）
• 稲毛公民館（約380m・徒歩5分）
• 稲毛駅前交番（約790m・徒歩10分）
• 稲毛駅前郵便局（約820m・徒歩11分）
• 稲毛図書館（約1,280m・徒歩16分）

【金融機関】

• 千葉信用金庫 稲毛支店（約710m・徒歩9分）
• 千葉銀行 稲毛支店（約800m・徒歩0分）
• 三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー稲毛駅西口（約850m・約11分）
• 三井住友銀行 稲毛出張所（約910m・徒歩12分）
• 千葉興業銀行 稲毛駅ATM（約910m・徒歩12分）
• 京葉銀行 稲毛支店（約980m・徒歩13分）
• みずほ銀行 稲毛支店（約1,000m・徒歩13分）
• りそな銀行 稲毛出張所（約1,000m・徒歩13分）
• 三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー稲毛駅東口（約1,030m・徒歩13分）
• 千葉銀行 稲毛東口支店　約1,040m・約13分）
• 千葉興業銀行 稲毛支店（悪1,100m・徒歩14分）

【医療機関】

• あすか歯科クリニック（約280m・徒歩4分）
• さかい歯科クリニック（約330m・徒歩5分）
• ふせ歯科クリニック（約340m・徒歩5分）
• 布施耳鼻咽喉科医院（約400m・徒歩5分）
• 川島医院（約420m・徒歩6分）
• 稲毛中央外科医院〔内科・外科・肛門外科・整形外科・泌尿器科・皮膚科〕（約460m・徒歩6分）
• 小林眼科医院（約500m・徒歩7分）
• 近藤医院〔内科・外科・整形外科・皮膚科・リハビリテーション科〕（約800m・徒歩10分）
• 中川産婦人科〔産科・産婦人科・婦人科〕（約770m・徒歩10分）
• 稲毛整形外科〔整形外科・リウマチ科・リハビリテーション科・内科〕（約800m・徒歩10分）
• 武久レディースクリニック〔参加・産婦人科・婦人科〕（約830m・徒歩11分）
• ちば生活習慣病内科クリニック（約830m・徒歩11分）
• わかば皮膚科（約840m・徒歩11分）
• 稲毛駅前クリニック〔内科〕（約860m・徒歩11分）
• カヤマ内科・泌尿器科（約890m・徒歩12分）
• たじま産婦人科〔産婦人科・婦人科〕（約890m・徒歩12分）
• 稲毛バースクリニック〔産婦人科〕（約900m・徒歩12分）
• 宇井内科クリニック〔内科・胃腸科・循環器科・消化器科〕（約960m・徒歩12分）
• 千葉県校クリニック〔小児科・消化器科・循環器科・呼吸器科〕（約1,060m・徒歩14分）

【その他】

• 稲毛浅間神社（約380m・徒歩5分）
• 旧神谷伝兵衛稲毛別荘（約880m・徒歩11分）
• 稲毛駅前ヤングボウル（約920m・徒歩12分）
• 稲毛インターナショナルスイミングスクール（約1,040m・徒歩13分）
• コナミスポーツクラブ稲毛（約1,120m・徒歩14分）
• カーブス稲毛小仲台（約1,130m・徒歩15分）
• スポーツクラブルネサンス稲毛（約1,360m・徒歩17分）
• 月極駐車場は南側の道路挟んで賃貸駐車場があり、西側にもあるようです。
  • 近所に月極駐車場はたくさんありますが、以前水没したところ以外はほとんど埋まっています。
• JR稲毛駅に行く途中にトヨタレンタカーがあります。
• 駅反対側の稲毛東公園近くにアースカーのカーシェアリングがあります。入会金は無料で15分単位で借りることが出来15分190円＋距離で計算されます。他にも1時間760円や6時間3250円と利用時間が長いほど料金が安くなるシステムです。車は小回りが利いて運転しやすいポルテとなってますね。

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その他

• 日綜は豪華な共用設備なのに管理費が安かったり、駐車場１００％設置だと無料にしたりして、いずれ管理組合の収支が破綻するのが分かってるようなこと平気でしちゃう会社。日綜商法でググるといっぱい出てくるよ。
• 建設にあたり周辺の住民に対し建設会社の説明が不十分でした。それに加えて、約定を（口約束ではありますが）守らず早朝、夕方の小学生下校時間でも大型ユンボが稼動し常時震度2程度の揺れがあり、午後は下校中の小学生のすぐ横をミキサー車がけっこうな速度で通過しています。
  • 早朝にユンボって、八時過ぎてからの話ですし、下校途中の小学生の脇を云々も、キチンと警備員さんを置いて、運転手さんも気をつけて走ってくれて居ますし。ただ、このマンションを購入するなら、正面路地側の一階は辞めるべきでしょうね。近所の反対派の方が、マンション車庫前に嫌がらせで車置いてやるって、息巻いてましたし。

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• ヴェレーナ稲毛について

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