THE ITABASHI テラス

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3.00

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THE ITABASHI テラス

物件概要

• 所在地：東京都板橋区清水町33番3他（地番）
• 交通：都営三田線 「板橋本町」駅 徒歩2分
• 総戸数：193戸
• 構造、建物階数：地上17階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年06月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

掲示板・口コミ

• THE ITABASHI テラス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,560万円予定～5,480万円予定
• 23区なのに駅近でこの割安感、そしてけっこう広いですよね。
• 値上げになると聞きました。
  • 値上げは、デベが購買意欲をそそるためにいったのでなければ本当です。 4月から中層階あたりで100万円程度値上げだとか。
    • 南東角部屋最上階は、当初の予定よりも価格が下がってますけどね。 妥当な価格という事でしょうが。

交通

• 大山まで15分くらいで歩いて行けますよね。 自転車があれば、すごく便利な場所ですよね。
  • 大山まで歩いて15分は無理ですよ。遊座商店街の入り口まで20分、大山駅まで25分ちょいはかかります。
• 渋谷まで行っても２７分、 それより短い時間でほとんどの場所には行けるから楽な立地です。 駅前だし新宿・池袋あたりに行ってたくさん歩いても全然問題ないと思います。 これなら家内も近所にない食品をちょっと遠くまでという時もサクッと買いに行けますよ
• 三田線利用者にはいい物件だと思います。

構造・建物

• 立地がちょっと窮屈なのが気になってます
• 物件もちょっと問題あり。 中空スラブで230～240mmなんて薄いでしょ。 中空なら250mm以上が基本。
• フルフラットについてはいいけどね。
• 「ＬＬ（Ⅱ）-3等級相当の遮音性能の二重床」とありますが、これってどうなんですか？ 記載しているってことは、標準以上ということでしょうか？
  • あくまで、フローリング単体の性能。 床の遮音性能の一部でしかないです。床スラブの厚さや小梁の位置なんかで決まる。 ボイドスラブだとどーでしょう？275mmくらいは欲しいところ。
• 外観の色が微妙ですね。
  • 外観の色合いは好みでしょうけど、自分もあんまり好きじゃないですね。
  • 外観、緑色よりグレーなどのほうが良かった感じがします。
    • テラスもレジデンスも実物の方が色がいいですね そんなに明るい色ではなくいい感じですね
    • テラスの外観の緑色はイケてないですね。 センスを疑いますが、実物はそんなに緑々していないように思います。 光の加減でしょうか。。 レジデンスの色は素敵ですね！ なぜ統一しないのか。。街のイメージとか考えてないですね。
    • テラスの緑色はちょっと引きますね。 できれば、普通の色にしてほしい。
• この物件、ボイドスラブなのに230しかないって、薄いすぎないか? 普通ボイドなら250はないと。
• スラブについて詳しい方がいらっしゃったら教えて頂きたいのですが、HP上ではただのボイドスラブでは無く中空プレキャスト板合成スラブ（230 ㎜～240㎜）となっています。確かに通常のボイドスラブは250㎜からが通常のようなので通常のボイドスラブであったとしたら薄いんだと思いますが、こ の中空プレキャスト板合成スラブで230㎜～240㎜というのは通常のスラブに換算するとどのくらいのものなのでしょうか？他の物件資料をみているとこの 中空プレキャスト板合成スラブで230㎜～240㎜くらいの数値は良く見かける厚さなのですが。（もちろんもっと厚いところもありますが）ボイドスラブと 通常のスラブを合わせているのでその中間くらいのものかと勝手に思っているのですが。
  • 中空プレキャスト板合成スラブってボイドスラブのことだよ。
  • この物件のスラブ厚の考え方について同様に設計事務所の方に質問し、回答を頂きましたのでコピペします。 「さて、ご質問頂いた物件の「中空プレキャスト板合成スラブ」についてですが この場合ですと中空プレキャスト板部分とコンクリートスラブ部分を分けて考えるべきでしょう。 この物件では中空プレキャスト板部分が150㎜、コンクリートスラブ部分が80㎜～90㎜となっておりますので、通常のコンクリートスラブ厚に換算しますと、 中空プレキャスト板部分　150㎜×0.8=120㎜ コンクリートスラブ部分が80㎜～90㎜ですので 120㎜＋80㎜=200㎜、120㎜＋90㎜=210㎜ ですので、通常のコンクリートスラブで換算すると200㎜～210㎜相当に該当します。」
    • よくボイドスラブ250mmは通常スラブ200mmに相当すると言われますが、それは合板も含めて中空である場合全てだと、以前、長谷工の物件検討時に聞きました。 上記の計算は可能であれば、中空部分がどれだけかが重要ですね。
    • 追加ですが、0.8掛けは250mm、200mmの場合で、薄くなればなるほどその掛け率は低くなると聞きました。
    • ボイドスラブの場合空洞部分を考慮して通常の×0.8と考えられているのでその考え方であってるよ。同様の理由で薄くなるほど掛け率が低くなるという事はない。TOTALの構造を見ずにスラブ厚だけを見て物を語ろうとする事自体ナンセンスですが・・
• 同じ住友内でもあまり見られないようです。(地方までは調べてないようですが) あと、180mmあれば十分ですよ・・・みたいなことも言ってました。

1. 合成のメリットは施工期間の短縮
2. ボイド部分は合成を前提に施工されているので、230mmのボイドスラブと大差は無い
3. 0.8掛けは「そう言われている」だけで、そう単純なものではないが、詰まったコンクリスラブよりは低いのは確か
4. 普通のコンクリスラブで単純に184mmのスラブ厚とは言えないが、200mmレベルに達しているとは言えない
5. 他に230mm程度の合成・非合成のボイドスラブの事例を調べたが、同じ住友では有明物件くらいとのこと。

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共用施設

• この物件、駐車場が少ないですね。
• 駐車場設置率38％だから丁度良いくらいじゃないかな？ 駅近だから車持たない人多いと思うよ。
  • 駐車場の空き状況は転売時に効きますね。 4割弱はちょっと少ないかも。

設備・仕様

• マンションは良さそうですが、エレベータ台数が気に入らなかった。 中高層階希望ですが、朝通勤時にエレベータに中々乗れない気がする。
• インターネットｓｕｉｓｕｉの回線の状況はどうでしょうか？ 通信は問題なく快適でしょうか？
  • インターネットは快適ですよ。 光電話も使用してますが不便なしです。 03-にこだわらなければ、十分です。
    • ひかり電話なら03でできますよ
    • フレッツに入れば03番号取れますね。料金はかかりますが。 うちは、suisui+050光+03の固定電話回線を引きました。フレッツの半値くらいです。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK:専有面積：55.92m2～73.82m2
• 表示の面積よりも広いと思いました。 納戸にウォークインクローゼットが二つ。 結構感動しました。
• 間取りと収納力はなかなかのものかと。 結構、魅力的でしたよ。
• モデルルームを見ましたが、収納及びベランダの広さに魅力を感じました。
• 間取りも田の字で工夫なし
• 3Lだとどの部屋も70㎡以上あって広々としていますね。これなら狭さを感じなくていいかも。 収納も沢山あってよさげです
• シューズインクローゼットがあったり納戸もしっかりあるとかやっぱり間取りも丁寧なところはいいと思ってます。

買い物・食事

• 商店街も近いし物価も安いです
• 薬局が近くにあるのはいいなって思います。
• 商業地域と言ってもかなり廃れた場所ですよ。 便利なスーパーすら近くにはないです。 ファミレスも遠いし単身者向けの街ですよ。
  • 私も現地は行ったことがなく、サイトの情報で確認しただけですが、便利な大型スーパーはないようですね。商店街もあるとのことで楽しみでしたが、写真で見 た感じでは買い物をするお店というより飲み屋さんが多いような気がします。飲み屋さん巡りは、それはそれで楽しいでしょうけどね。
  • よくテレビに出ている様なお店がつらなっている商店街ではないですね。 坂町商店街はお買いものに便利ではないですが、昔の雰囲気が残っていて散策するのが楽しいですよ。 坂町商店街につながっている曙商店街は飲食店が多い商店街です。八百屋さんなどはありますが ここの商店街ですべてお買い物をすませるといった事は無理でしょうね。

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育児・教育

• 小さい子供が無料で遊べる施設が、大山にありますよ。 昔行きましたが、結構よかったです。
• 区役所に行ってきましたが保育園の空きなんてありませんよ。 保育園の件数は多いけど待機児童がそれ以上に多い板橋区。
• 小学校は環七を渡っていく形になるのでしょうか？ 大きな道路を渡るので低学年のお子さんですと心配かもしれないですね。 でもしっかり信号はあるのである意味路地よりは安心なのでしょうか。 この辺りは幼稚園の入園は大変なのでしょうか。 プレに通うことが必須だったりする場合もあるので 情報収集しないと・・・ですね。
  • 小学校は志村第三小学校なので環七は渡りませんよ 安全に学校まで行けます。 手厚くてとても評判のいい学校なのでご安心下さいね
  • ここは、中学校は加賀中ですね。公立でも安心です。
• テラスからは加賀小学校が通学校区とMRで聞きましたが・・・ レジデンスは校区が別とか。実際には違うのかな？
  • 板橋区教育委員会から通知が出されていて、24年8月1日から、テラスの通学指定校は 加賀小学校から、志村第三小学校に代わるようです。
    • このマンションは志村第三区域になるようですよ。 そのため、加賀小は人気なので店員割れしたら学区外の当地区は優先対象外になってしまいます。 加賀小区域内に戸建やマンション後次々たってるようですし、さらに厳しくなりそうですね。
    • 都内は次々にマンションが出来てるのでその都度、エリア別に指定校が変更されることが多いようです スミフ物件でいうと、同区の坂下三丁目にあるシティテラス板橋蓮根もできる前は人気校の志村第六小学校が学校区域にでしたが 350邸もある大規模であるため、指定校が志村第六小から蓮根小へと変更されました マンション住まいの人はともかくとして、それにともなって巻き込まれた近隣住人からはかなり苦情ものだったようです。 指定校の変更って子供を持つものからしたらマンション選びには最重要項目 変更などの話があるならデベ側はしっかり把握して伝えてもらいたかったものです。
• 我が家では子供はこれからの予定なので恐縮ですが、「淑徳小学校(板橋区前野町)」に通わせたいと考えています。 以前ﾈｯﾄで周辺の学校の状況を調べていて御三家に強い私立小学校として紹介されていました。 淑徳小学校(板橋区前野町)は淑徳中学があるのでよく知らない人はそのまま上がるのが多数派と誤解していますが、実は外部中学の受験を学校として積極的にすすめている中学受験名門校だそうです。

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周辺環境・治安

• 便利な場所ではあると思いますが、環７と中山道の交差点付近。空気の汚いとこではないですか。店も少ないです。
  • この辺りって、その大気汚染問題で、ふつうの住宅地としては、賃貸相場が２３区内最安圏でしたよね。
• 大山まで15分くらいで歩いて行けますよね。自転車があれば、すごく便利な場所ですよね。
  • 大山まで歩いて15分は無理ですよ。遊座商店街の入り口まで20分、大山駅まで25分ちょいはかかります。
• 横にパチンコ屋
• 板橋に20年住んでますが、物価がとても安く、見栄をはる必要がない雰囲気でのんびりしてるのが好きです。 区の子育て支援も充実してます。
  • 私も板橋在住ですが、福祉のコミュニティも結構あるみたいですよ。 住んでいるおばあさんも板橋区はのんびりしているし良いっていってました。 私は子供が居ますが、支援はしっかりしています。 欲をいうなら保育園をもっと増やしてほしいくらいですかね。
• 高速にかなり近いけど、音と眺望は大丈夫なのかな？ 立地がちょっと窮屈なのが気になってます。。。
• 大和交差点付近なのが気になりますが、一本内側の道ですし大丈夫かな～？とも思ってます。。。
• 地歴に処刑場、スラム街、板橋もらい子ころし事件・・・があるが故の現在の寂れ状態。 これを前に進めるのは大変でしょう。
  • 近藤勇で有名な刑場はJRの方。 新宿や北千住にしても、大きな宿場町の地歴はどこもそんなもの。 板橋が寂れたのは中仙道がマイナーだから。 この辺りが寂れたのは、大和町交差点が、長らく大気汚染日本一だったから。 ディーゼル規制で相当マシになったけど、道路管理者の国や都と区議会が対立したり、色々あった。 こうしてマンションが建つことで住宅地のイメージが強くなれば、交差点周辺の整備が一層進んで良くなるかも知れないし、住民が声を上げなければそのまま放置されるかもしれないし、先のことは分からないよ。
• 周辺がさびれ切って古屋が多いのは、建替えか買い替えを迫られている高齢者が多いと見るべきで、丁寧にケアすれば、地域の不動産が急に動き出す可能性はある。
• この周辺が昔スラムだったなんて知ってる人はものすごく少ないし、今はその面影はまったくありません。 単純に大手町まで20分で行ける地の利で売れるでしょう。あとは周辺で育った人も買うだろうし。 地震で上下水道や道路がボロボロになるような埋立地よりはずっとマシです。 問題は幹線道路沿いなので車の排気ガスで空気が悪いことだけですね。私はこれだけでムリですけど。 駅周辺が寂しいのは地下鉄駅だとどこもそうですよ。板橋本町だけではありません。
  • この辺りがスラムって聞いて思わず笑ってしまいました。 まったくそんな感じはしませんよね。 今やご高齢の方もたくさん住んでいらっしゃいますし、子供も結構います。 むしろ治安はいいほうだと思いますよ。
• 不動産は先ずは「立地」ですからね。 遊郭、処刑場、スラム街、板橋もらい子ころし事件・・・。 「イヤナ坂」なんて呼ばれていた土地に住む事をしっかり認識することは重要ですよ。
  • 戦前の徒歩で移動していた時代は宿場町にはどこにも遊郭はあったよ。品川は有名。 板橋本町なんて今はどこにも風俗なんかないし、100年以上も前の話しても仕方ないだろ。
• とにかくプラス面としては駅近・都心直結 マイナス面としては街の賑わいイマイチ、道路・高速道間近
• ディーゼル規制で相当マシになって、ここは道一本入ってるとはいえ、立地はビミョー。
• ここは「正に過去があった、そのものズバリの場所」ですからね。 自殺があった部屋、残忍が事件が起こった家の敷地・・・。 こういった不動産って安いですよね。 更にここは、そういった単発事件ではなく、「様々な歴史」が根付いてきてしまっている。 居住地域にその歴史を受け継いだコミュニティができてしまっているんですね。 だから、認識が必要なんでしょう。 もちろん、全て分かった上で、そういう所で安く居を手に入れる人がいてもいいとは思う。
• 清水町は、もと前野村。 志村城の前に広がる原っぱ一帯が前野村で、湧き水があった辺りを町名に残したらしい。 高島平は幕末の砲術家高島秋帆が町名の由来、城北は戦前は陸軍関係の施設や工場が多くて、今も十条、練馬、朝霞と自衛隊駐屯地が近い。
• この辺りは武蔵野台地のへりが入り組んでるが、清水町は西が丘から平らでそれなりに標高があるから、台地に乗ってるっぽい。 荒川氾濫低地で南千住や三ノ輪と条件が近いのは、三田線の志村３丁目から先とか、中州の船渡でしょう。
• 現在、近隣に住んでおりこちらを検討しているものです。排気ガスで問題なのは大和町交差点の構造そのものにあります。環七と中山道という交通量の多い交差 点の上に首都高５号線が蓋をする形になっており、しかも交差点の四方を建物で塞がれていた為排気ガスが交差点内でこもってしまい抜けない事が長年の問題で した。現在は環境対策としてYUMEパーク大和町の設置、換気設備や、土壌による浄化装置、また、先月発表がありましたが「高活性炭素繊維」を用いた浄化 装置の新設などで年々改善傾向にはあります。私はこちらに住んで５年経ちましたが大和町交差点に進入しない限りはあまり意識はしてません。また、大和病院 が新設されると大和町交差点に進入せずに板橋本町の駅を利用できるようになるのは良いなと思っています。まあ、少なくともこれ以上悪化する事はないだろう と見て購入を検討しております。また、スラムですが、場所は環七南側で旧中山道沿いの縁切榎の交差点から帝京高校へ向かう途中にかつて「岩の坂」がありそこを中心に約400戸が密集していたと 聞きます。空襲で焼けてしまい現在は行かれればわかると思いますが静かな住宅地となっており当時の面影は殆どありませんが、車が進入する事が難しいほど狭 い路地が続いており名残として残っております。
• スラムの話が出ていたのでマンション建設地がどうだったか気になり調べてみた。まず、江戸時代に遡るが「復元・江戸情報地図（染井王子巣鴨辺絵図出典）」 によるとこの辺は前野村という名でマンション建設予定地は畑となっている。旧中山道沿いは当時板橋宿という宿場町として栄え、南から平尾宿、中宿、上宿と 分類された。ちなみにこの地図によれば現在は石神井川より北側から環七沿いのベローチェやデイリーヤマザキがある区画までを「上宿」と分類している。スラ ムが形成された岩の坂であるが旧中山道の環七より南側が緩やかな坂となっているのが通行すると確認でき、現在では岩の坂の呼称は使われていないがこの坂を 中心にスラムが形成されたとの事。「板橋区史」 によれば、岩の坂スラムの範囲は「上宿」と呼ばれた岩の坂を中心とした板橋十丁目及び志村清水町の一部との記述がある。また「岩の坂をのぼる荷車の後押し を手伝って賃銭を得ていた（立ちん坊）がたむろしていた。この周辺には宿場を廃止したあと下級生活者が棟割長屋、木賃宿などで生活していた」との記述があ る。では実際この棟割長屋、木賃宿がマンション建設地にまで及んでいたかどうか。「板橋区史」 によると「上宿」は現在の「大黒屋」より南側の１階にラーメン屋があるマンションまでとなっている。（第2章旧宿場町の生活P245）スラムがあった当時 の昭和１０年には現在デイリーヤマザキがある建物より順に北へ「焼芋屋」「えびす屋（簡易宿泊所）」「大黒屋（簡易宿泊所）」「提灯屋（提灯販売）」「赤 行燈（簡易宿泊所）「信濃庵（そばや）」となっている。ここで記述されている簡易宿泊所がいわゆる棟割長屋、木賃宿などで貧しい人々が生活していたとみら れる。しかし記述は現在の大黒屋より環七側が「上宿」とされ、マンション建設予定地に関する記述は一切なかった。そこで、「明治前期・昭和前期東京都市 地図２・北部」（柏書房）で確認してみると明治13年及び昭和７年当時、地図上ではマンション建設予定地はなにも記されていない為、原っぱか畑であったと 推察される。また昭和12年（このころには新中山道が開通し環七予定地も十条から続く道へ続く道路になっている）の地図においても建設予定地には建造物が ぽつぽつと点在するのみでその規模からこれらが長屋や木賃宿があったとは考えにくい。小板橋二郎著による「ふるさとはスラムなりき」においても戦火が激し くなるに連れてスラムが岩の坂周辺から石神井川一帯へ移っていき（事実、小板橋氏も住居の長屋が焼かれ岩の坂から石神井川方面へ居を移したと記述してい る：「スラムは移動する」より）、その後もこのマンション建設地に長屋や木賃宿ができたとは考えにくい。
  • まとめ、

1. スラムを貧困層が居住していた場所と定義すればマンション建設予定地に貧困層が居住していた証拠はなく厳密には予定地　とスラムを分けて考えても差し支えない。
2. スラムが形成されたの1920年頃から戦争で焼け落ちる1945年頃までの間である。しかも50年以上過去の話。
3. ただし、スラムの端（長屋・木賃宿）が建設予定地の近くまで及んでいたのも事実である。それが気になるのであれば購入　しなければ良い。

• 駅近なのは魅力的です。 隣がパチンコ屋で、ちょっと寂れた町はマイナスポイント。
• 便利さはなさそうですね。もう少し大山よりだったら便利なんですが・・

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周辺施設

• 近所に公園が少ない
• 近くにあるいたばしボローニャ子ども絵本館はとても楽しめそうですね。 アジアからヨーロッパ、アフリカなど、世界約80か国2万3千冊の絵本を揃えている。全国でも例のない図書館の様です。
• 近くの反日団体の施設が気になります。
  • 十条の朝鮮学校の事？　 かなり離れてるから問題ないでしょう。

メリット・デメリット

• 魅力的な点は、

1. 地盤が強固（武蔵野台地）　　ちなみに志村坂下以北は地盤が弱いとのことです
2. 駅チカ徒歩２分　　この立地は他ではほとんど見かけないか、あっても高額でした　
3. 都心アクセスの良さ　　山手線北側が勤務地とかなら最高です
4. 首都高「板橋本町」が近い　　車での移動は楽かもしれません、但し混みそうですが
5. 病院が充実　　帝京大学病院はじめ、医療関係は充実していると思います
6. 収納力　　２ＷＩＣやリビングの広さなど、７０ｍ２にしては広く使えます
7. 設備グレードが高い　　ディスポーザー、ミストサウナ、電気自動車設備などが標準装備
8. 管理費、修繕積立金が安価　　豪華設備がない分、他物件より５千円前後安価でした。
9. 日当たり、上層階は眺望が良い　　５Ｆ位以上は日当たり良好、１２Ｆ位以上は眺望よし

• 心配な点は、

1. 幹線道路３本による大気汚れ　　最初は気になっていましたが、最後はそれほど気にならなくなりました
2. 買い物不便　　大型スーパーが近隣にないのは未だに気にしています。近所のパチンコ店が変われば。。
3. お店が少ない　　特に若い人好みの魅力的な店がないのはワクワク感がないです
4. 街が古い　　若い世代が少ない気がします
5. エコ設備が少ない　　今後のマンションでは、太陽光やエネファームなどの設備が付くと思いますが設置なしです

入居後の感想

• 入居してからの感想です。 窓を開けていても昼間は思ったほどうるさくないという印象です。 むしろ、夜の方がトラックが飛ばしたり、たまに族が走ったりの方が気になります。 TVの音量は、22~23（東芝）位が普通です。 あと、救急車とかパトカーが頻繁に通る印象です。 南側よりも北側からの音が大きいです。（向かってくる音の方が大きい） 上層階からは眺望が良いのですが、ヤマト病院が結構上まで面積をとっているのと、 目の前に10階建ての賃貸マンションが建築されており、中層階くらいだと、眺望は期待できなくなります。 階層によりますので、その点ご了承ください。スーパーは、未だ固まっていませんので感想程度です。 まことやは、品揃えが少なくちょっと高め。徒歩圏がメリット。 コモディティイイダは、品揃えは多く安価。難点は距離と17号線反対側。 ＬＩＦＥは、品揃えが多く安価。難点は距離。 セブンタウンのイトーヨーカ堂は、品揃えが多く安価。難点は車がないと行けない。 とすると、やっぱりネットスーパーが必要かもしれません。
• やっぱり上の階の足音って、それなりに響きますね。お隣は全然聞こえませんが。
  • うちも上の階の足音が気になります。 自分のところの家族の足音も響くので、スリッパやルームシューズを履かせたところ少し静かになったかな。 裸足で歩くと音が響く気がします。お隣がまだ入居していないのに壁から音楽が響いてくるんですが これは上か下の人が大音響でかけてるってことですかね？
• 入居して2週間です。浴室の換気をすると、寝室の窓がピーピーと音がなります。うるさくて眠れないです。対処法としては、窓にタオルをはさんで閉めています。皆さんこのような感じですか？住友さんに相談しようか悩んでいます。
  • 我が家は高層階ですが、そのような事は一度もありませんよ。 もしかして２４時間換気のところを締め切りにしていたりしませんか？
    • 全開ではありませんが、換気口はオープンしています。 浴室換気を使用していないときは問題ないのですが、就寝時はまだ換気をしているため、気になります。 廊下側もう一つの部屋は鳴りません…
    • 私は専門家ではありませんので恐縮ですが、機密性の高い住宅では 換気扇を稼動する→室内の気圧が下がる→吸気の為すきまから空気が入る=ピーピー音と考えられると思います。 ２４時間換気のところを開け足りないように感じます。全ての部屋の２４時間換気を全開にしてから、浴室の換気を試してみては？
    • リビングの換気口を大きく開けるようにしたところ、 ピーピー音が解消されました！ 寝室は就寝時は換気口を閉めていますが、音は気になりません。

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