久我山ガーデンヒルズ

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物件概要

久我山ガーデンヒルズ外観

• 所在地：東京都世田谷区北烏山7丁目2296-1（代表）
• 交通：京王井の頭線「久我山」駅から徒歩15分
• 総戸数：405戸
• 構造、建物階数：ＲＣ造、地上6階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2005年1月
• 入居時期：
• 売主：住友不動産
• 施工：三井住友建設
• 設計：協立建築設計事務所

価格・コスト・販売時状況

• 建物や共用施設も充実しているわりに、価格はお手頃。
• 2月下旬時点で販売率８３％と聞きましたよ。もう3月で入居なのに、まだ売ってますね。

交通

• 吉祥寺・千歳烏山行きのバスも本数が多いので便利に使えます。
• 最寄駅から15分以上かかるので、ずーっと徒歩で生活する方には向いていないかもしれません。自転車等があればまったく問題ないと思います。
• 関東バスは時計回りに千歳烏山→寺町通り→下本宿通り→久我山病院→松葉通り→千歳烏山と運行します。寺町通りから下本宿通りに至る直前に最寄のバス停があります。住友の戸建分譲地のあたりです。ここで乗車すると、久我山病院のところでたっぷりと時間調整されます。３分から６分ほど停車した後、千歳烏山に向かいます。グランド前からだと順調に行っても１５分くらいはかかります。
  • 千歳烏山発寺町通り経由久我山病院行きと、久我山病院発松葉通り経由千歳烏山行きが、セットで運行されているために、このような時間調整が発生するようです。
• バス便（北野水無〜千歳烏山ルート）で千歳烏山行きの朝の時間帯7時台で9本、8時台で7本出てます。バスの中は、晴れの日は全員座っています。
• 駅から遠いので、自動車か自転車がが不可欠ですね。
• 浜田山まで自転車で１５分のルートは、中の橋交差点を横断して、しばらくして左側に入り、杉並高校の方へ下って川を渡りそのまままっすぐ登っていくと、三井運動公園をとおり、浜田山駅付近へというルートです。
• 吉祥寺までの自転車で１５分のルートは、三鷹台まで近道でいって、あとは川沿いに走って、井の頭公園経由で行くのが一番近いです。

構造・建物

• 二重床・二重天井でガラスウールが入っていて、防音面では最高レベルです。
• 最近上の階に引越しされてきた方がいらっしゃるようで、お子様の走りまわるかなり大きな音が聞こえてきます。ここは2重床、2重天井だったと思いますが、さすがに子供の走りまわる音までは防げないのですね。
• うちのすぐ上の階に住んでみえる方は、ピアノを弾くのでうるさいかもしれません、と引っ越し時にわざわざご挨拶にいらっしゃいました。それからピアノらしい音は窓を開けているとかすかに聞こえる程度なので全く気にはなりません。
• 天井高が低くなりがちな２重床２重天井なのに、天井高が２６００ｍｍあるから良いです。
  • 部屋の下がり天井（ダクト）があるところは2m30cmぐらい。天井までは2m68cmでした。
  • 部屋によっても違うと思いますが、エントランス約2240mm、リビングダイニング約2680mm(2F・3F)、約2630mm(4〜6F)、キッチン約2280mmです。
• 1番館はクルマの多い通り、7番館はメインストリートになります。七番館はコンシェルジュサービスやミニコンビニ・ジム等の共用施設が同じ建物にありますので、便利かと思います
• 敷地が広い上低層住宅、自然な庭の作りと夜間照明で、住んでいてとても気持ちがいいです。
• 全体的に落ち着いた感じで、日当たりもやはり考えられて、各棟が設計されているのだなーと思いました。
• 住友はここを「お屋敷」と呼ぶが、人によっては団地っぽいと感じる造り。
• ここを団地と呼ぶ人もいるようですが、刷毛で模様づけをしたような外壁のタイルの細かい気配り。非常階段をとりまく柵の、高いのに威圧感のないすっきりとした機能美。エントランスの柱の細さ（柱が細いと涼しげにみえるんです）。普通の人が気づかないようなところに高いデザイン性が潜んでいます。板張りのテラスもまるでイタリアかどこかのようです。こんなゆとりのあるマンション、都内ではめったにお目にかかれません。メインストリートの夜の美しさも格別。

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共用施設

• コンシェルジュサービス、コミュニティーマート、託児ルーム、フィットネスルーム、ゲストルーム、シアタールーム、レンタサイクル、屋上庭園、２４時間常駐（有人）管理
• 自動車の方は平置きばかりですが、車庫入れが下手だと苦労するくらい、ピッタリ寸法。
• ディスポーザーはありませんが、粗大ゴミ以外はいつでも出せる為ゴミの処理で不便は感じていません。
• 自転車置き場は二段式ですので、上の段の利用は少し不便です。
• リモコンキーで館内に入ると、自動ドアとエレベーターの連動しており、エレベーターが1階に降りて来るのが良い。(間に合わない時も多いけれど)
• ガーデンヒルズの駐車スペースは本当に素敵です！シャッター付きのも良いですが、ガーデンパーキングでもかなり美しいです。
• 共有施設を利用する際は、オーナーズカードをセンター入り口の扉の右にあるセンサーに当てると、ピーっと音が鳴って開きます。帰りは扉の鍵を強い目に回すと開きます。
• メインゲート付近のライトアップされている木々もそうですが3番館前のクスノキ、そして8，9，10番館前のモミの木などとても良いものです。
• レンタル自転車があること、そして洗車場所（１時間200円）があって良いです。
• 清掃の方がきちんとなさっていただけているので、枯葉がたまることもなく、美しい風景を見れています。
  • 清掃員の方が雪の降る中、歩道を確保するために、雪を片付けていらっしゃいました。
  • ここはお掃除が行き届いているなあと思います。早朝から掃き掃除をされていますし、ゴミ置き場もいつも整理整頓、清潔に保たれて気持ちよく使えています。共用廊下も定期的に掃除機をかけて拭き掃除されていますし。
  • 清掃員の方々、とてもいいですね。先日もダンボールをゴミ置き場に持っていくのに手間取っていたら、笑顔で手伝ってくださいました。
• 夜１２時までは、誰でも敷地内通行可能です。ただし、住人以外の人が敷地内を通行することはあまりないと思います。
  • 建物には当然入れないようになっていますし、カメラも確か４０近くあるのでセキュリティーも心配ないと思います。特に一番館の南の部分は、住民以外が歩くのはありえないです。

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設備・仕様

• 各住戸専用・無償トランクルーム付
• リビング・ダイニングにＴＥＳ床暖房
• １４１８タイプのユニットバス
• バルコニーにスロップシンク付
• 浴室のフラットな壁とカラリ床、洗面の三面鏡、建具の色調、ペアガラス、対面式キッチン、キッチンの収納、残り湯ユニットが良いです。
• 洗面所の体重計入れがあって良いです。
• ドアが重い場合、ドア上部のつなぎというのでしょうか、その部分で少し調節可能です。
• 浄水のお水ですが、浄水器のカートリッジはセットしてありますよね・・・入居時はカートリッジがセットされておらず、自分でセットします。（付け忘れている方が多いです。）
• サッシュが防音ペアガラスになっており、外部からの雑音は全然聞こえません。昼も夜も　とても静かです。
• バルコニーの戸境の仕様が気に入っています。隣住戸の視線から完全に遮られており、お隣の方に気を使わなくて住みます。また、防犯上も役に立ってますよね。バルコニーに沿って進入することがかなり難しいと思います。

間取り

• 2LDK～4LDK（70〜90平米台）
  • ４階・南向住戸につき陽当り良好
• 北側廊下側の洋室２部屋は吹抜・アルコーブを挟み、プライバシー性を確保
• 約１．５帖のウォークインクローゼット
• ＤＥＮ（または和室）に冷房が付けられないのは承知していましたが、夏はやはり不便でした。
• 南北の窓をあけると武蔵野の緑に冷やされた気持ちいい風がとおって、夏のエアコン利用も抑えることができそうです。
• 洗濯機の音は隣からは聞こえたことがありません。水周りは他のところより防音効果が高いかもしれません。
• リビングと和室が並んでいる間取りは、リビングが縦長になるので、ダイニングスペースをゆったり取りたい方にはお勧めです。キッチンから窓までの距離があるので、かえってゆったりしていてよかったですよ。
• 窓の大きいほうは、確かに開放感があり、素敵ですよね。ただ、ダイニングのスペース（キッチンから窓までの長さ）が短めなのでテーブル周りのスペースが狭くなります。少人数の家族でダイニングテーブルを小さめのものをお使いの方は大丈夫です。
• 田の字型の間取りです。
• 西側の角部屋は注意。ボイラーの音がうるさいですよ。7番館西側の北に設置されている設備からの音です。夕方以降、周囲が静かになったときに行かれると音のうるささがわかると思います。7番館西角部屋の場合は窓をあけるとその音がのぼってくると容易に推察できます。5番館は人気有ったみたいで竣工当時からかなり入居者が多かったです。緑に面している部屋が多いからでしょう。

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買い物・食事

• 西友：２４時間営業。車で5分ぐらい（十分自転車で可能）。東八道路から北に行ったところ。
• bigA：車で１０分弱
• さえき食品館：鮮魚もお手頃でひと通り揃って便利です。22時まで営業。マンション西側から歩いて２〜３分。
• 駅前のサミットは1時まで営業。
• ボンマガザン：成城のフランチャイズで、千歳烏山駅徒歩２分。
• オオゼキ（千歳烏山）
• co-op東京（東八方向）同方面にサンドラッグ（ドラッグストア）・酒屋・マクドナルドがある。自転車で5分もかかりません。
• 近くに野菜、果物の直売所または販売所（ロッカーみたいなのに入っているもの）が本当に多いです。ちょっと考えても８つは考えられます（自転車０〜５分以内）以前、近くの販売所ﾌﾞﾙｰﾍﾞﾘｰを買いましたが、ここらへんのスーパーより量が多かったです。味もよかったです。
• 肉の丸正：浜田山にあり、高級な肉もおいてあります。松坂牛で有名ですが、是非試していただきたいので「豚肉のスペアリブ」100Ｇで150円。たまに安売りで130円です。
• 日用品は下本宿通りに出ればドラッグストアがあります。
• 久我山駅構内（１Ｆ）の本屋さん、パン屋さん
• ＣｏＣｏ＆Ｇｕｙ：ネコのマークのコーヒー店。南側の道路を久我山病院方面にちょっと行った所にあります。豆をハンドピッキング（ひとつひとつ豆を選別して、品質的に悪そうなものははじいている）しているお店ですね。また、焙煎も装置を持っていますね。手作業分　値は少しはりますが、種類もそろえており色々試すのもよさそうです。
• コミュニティマート：１０時から１８時ぐらいまで営業しており、こぶりなコンビニと言った感じ。焼きたてのクロワッサンがあります。私は焼きたてのチョコパンを食べました。モチモチしててかなりおいしかったです。
• gout de farine（パン屋）：新宿トロワグロで修行した方が開いたお店。カレー味のカルツォーネ、あんこ派の方にはブリオッシュジャポネーズがおすすめ。どちらもお昼ぐらいに焼きあがります。焼きたてが最高ですよ。
• 祥寺のダンディゾン（パン屋）：東急北の大正通りを西に向かって、藤村女子学園を過ぎたところで右側の路地（行き止まり）に入ると木の下に小さな看板があります。小ぶりな食パンが数種類、調理パンや豆乳入りのバゲットなどがあります。BL30と言うパンを買ったのですが、なにもつけずにそのまま美味しい。小さな調理パンも美味しかったです。　http://www.dans10ans.net/
• マリアージュドゥファリーヌ（パン屋）：深沢ハウスの一角にあります。小さいサイズで食べやすくとても美味しかったですよ。ケーキも一緒に売ってます。これまた絶品。 http://www.panaderia.co.jp/panaderia_news/m_farine/
• この辺は寿司屋が多いです。駅の踏み切りわたったところの歌垣のご主人はネタマニアのようである。天然物を使うことにこだわりもあるようである。
• たんたん亭（ラーメン屋）浜田山にあります。赤いチャーシューの支那そばが有名。

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育児・教育

• 給田小学校：薄着・裸足・一輪車が盛んな、元気な学校です。一学年、３〜４クラス。教育目標は、「深く考える給田の子」「心の豊かな給田の子」「体の丈夫な給田の子」。学校に行くと、どの子も元気に挨拶をしてくれ、学校の雰囲気はとてもいいと思っています。公立の学校では珍しく、学校に行くと体操着に着替えます。
• １号棟と７号棟では、通学する学校が違います。かたや三鷹市、かたや世田谷区。このお屋敷全体では、世田谷組が大部分。
• 三鷹組は小数派ですが、世田谷組より小学校は近くていいですね。お屋敷の北側端の下本宿通りの南側も世田谷なのに、ほんと三鷹市が東西に長細く伸びている。

周辺環境・治安

• 年配者と幼児を育児中の若夫婦の割合が3：7くらいでしょうかとてもよい雰囲気と環境ですよ。
• 自然豊かで静かだし、ひばりやゴジュウカラの鳴き声も和む。たまには、コゲラも見かける。
• 国学院久我山の学校近辺は昼も夜も物騒でやばくて怖い。
  • 玉川上水の物騒なのは３０年前から経験しているし、家族で実際に夜何回も歩いて確認しています。夜８時近くになると普通の日は殆ど通行する人がいなくなります。
  • この周辺では自衛パトロールをしています。それだけ、この辺りはやばかったのですよ。国学院久我山の学校近くの鬱蒼としたところは昼間でも怖い所です。
  • 国学院久我山の学校の近くが昼間でも怖いところ？ありえないでしょう。東京の都心に近いのに、武蔵野の面影を残す緑がたくさん残っていて非常に風情のあるところですよ。
  • 下本宿通りは歩道が無くて危ないというのは既知ですし、この物件は、その歩道の無い下本宿通りは通らないで、戸建てエリアから駅に行くのが常道です。
  • 近隣の小学校では上水沿いの道は避けて登下校するように指導しています。PTAパトロールに関しても「絶対ひとりでは上水近辺をパトロールしないように」と言われております。理由は昼間でも鬱蒼としていること、変質者の出没、未解決の通り魔的傷害事件（軽症ですみましたが）などだそうです。詳細をお知りになりたい方は当該地管轄の高井戸警察へ。

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周辺施設

• 公共施設
  • 深大寺植物公園
  • 神代水生植物園：入場無料。深大寺の南側にあります。５月から今頃までが見頃です。
  • 武蔵野八幡（吉祥寺）、大宮八幡（杉並）
  • 杉並大宮八幡宮　http://www.ohmiya-hachimangu.or.jp/
  • 久我山稲荷神社　http://www.kgy.jp/
• 病院
  • 久我山病院：大きくて安心感を求める方に
  • 田中医院：小さくても便利を求める方に　http://www.cnet-ta.ne.jp/titokara/bennrichou/hospital_list/kitakarasu.html
• ヤマダ電機：環8と甲州街道の交差点の少し北側の環8沿いにあります。
• 出光（セルフ）東八道路を西に走り、野崎八幡交差点を過ぎたところにあります。
• 自転車屋：高井戸のオリンピック、大正堂、三鷹のホームピック、杉田自転車店（烏山の交番のそば）
• 家具屋：大塚家具、村内の府中店（東府中の駅そば）、SOFA STUDIO（五反田５−２５−１９　東京デザインセンター１F）
• 本屋：久我山駅にある程度の規模の本屋があります。自転車で吉祥寺の駅下の広い本屋（22：30閉店）まで１５分かからないぐらい。夜中2：00まで営業していて、駐車場もある浜田山のTSUTAYAもある。
• この周辺で月極駐車場は見掛けないですねえ。コイン式も遠いですし。
• 久我山の踏み切りを渡ったところの右側に東都交通のタクシーの営業所がありますよ。マンションの近くでは東八道路を西に行ったマックの先に三鷹交通の営業所があります。どちらも営業所から1キロ程度なので呼べば直ぐ来てくれる
• 駐輪場は、有料ですが（確か100円）サミットの裏手に区営駐輪場があります。 吉祥寺駅の無印良品の裏手に、一時間無料の自転車置き場などがあります。
• 杉並区の主要駅では、駅周辺でスーパー等のお買い物以外は、有料駐輪場に置くことになります。久我山駅はそれに該当します。隣の三鷹台駅は無料の駐輪場があります。（三鷹市）

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その他

• ペット飼育可（飼育規定有）

掲示板

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• 久我山ガーデンヒルズ★★Part3★★
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• 久我山ガーデンヒルズ【購入者、検討者専用】
• 久我山ガーデンヒルズ★★Part2★★
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