南大沢レジデンス

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南大沢レジデンス外観

南大沢レジデンス外観_2

物件概要

• 所在地：東京都八王子市南大沢5-4(地番)
• 交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩4分
• 総戸数：105戸(その他スポーツ施設2戸)
• 構造、建物階数：RC造14階建て
• 完成時期：2007年03月15日
• 施工：東急建設
• 売主：東急不動産 三井不動産

価格・コスト・販売時状況

• 高い3000万円台後半はあり得ない。東急さん、価格を見直すべきですよ、隣の多摩センターの物件2790万円から買えますからね。鉄塔と道路の騒音地盤の悪さ、など調べればボロがいっぱい出てくる出てくる。
  • 広いタイプ中心みたいで2000万円台は無かったみたいですが、同じような条件であれば多摩センターとあまり変わらないかもしれませんね。かなり魅力的な立地なので、前向きに考えてみようと思っています！
  • 契約した者です。確かに高いと思います。100m2で4000万以上しますから。しかし、南大沢の自然とお洒落な街が好きな人は、駅前最後の土地ですから、高くても購入しているのだと思います。他の駅から徒歩20分の物件も、3500万以上しますので、500万程度は高いと思います。それをどう考えるかではないでしょうか。スポーツ施設が併設していますので、物件としてもいろんな問題がありますが、駅4分の立地を比較できる物件がないのも事実です。
• 実際、第１期で８割完売してるようです。坪単価、立地条件、スペックから総合的に判断すると安くもないけど高くもないというのが私の感想です（まあ、高い安いは人それぞれですが）。南大沢は都市計画法の関係上、駅直近は住居建てられないので、既存ＵＲ住宅等以外の余地でいい空き地はそれほどないのが現状です。あってもアップダウンのおまけがついてきます。ここの立地の良さはその点にあるような気がします。まあ、鉄塔のおまけつきですが。
• 南側はほとんど一期販売で、南側のうちの5戸だけは2期以降販売予定となっていました。西側半分近くの15戸ぐらいが二期以降予定だったようですが、１．５期ではそのうちの、どれくらい売ってしまうのでしょうね？やはり西側は日当たりが良く、大通りに面してないのでうるさくないと思いますが鉄塔が気になるのでしょう。　非常用ということでいまのところ電波は通ってないらしいので気にしない人ならいいのかも。
• 立地条件がかなりいいですのに、なぜ完売できないでしょうか。
  • やっぱ、鉄塔じゃないの？南側は眺望は良いけど、売れ残っているのは西側だからね。立地から考えると悪くない物件だから、そのうち売れるでしょ。多分、デベもそう考えているのでは？
• 確かにHP見たら４戸になってますね。キャンセルがあったのでしょうか？
  • しかも、いずれも鉄塔側のお部屋の様ですね。
• ふむ、完売のようですね。めでたい。あとはキャンセルがでないとなお良し。
  • まだ完売してないですね。
  • 普通、完売しないのにホームページは閉鎖しないでしょ。
  • 完売御礼です。ホームページも閉鎖されました。直接三井不動産に連絡することをお勧めします。キャンセル住戸があるかもしれませんよ。

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交通

• 神奈中バス、運転荒くないですか？この間、１８時５０分頃、内裏橋交差点を横断しようとしたら、危うく轢かれそうになりました。ヨーカドー方面から来た神奈中のバスが右折してきたのですが、対向車が来ないうちに曲がることでいっぱいだったらしく、猛スピードで突っ込んできました。運転手は横断歩道に人がいるかは見ていなかったようで、怖い！と思い、立ち止まった途端、私が手に掛けていたバッグと紙袋を車体でこすりながら曲がっていきました。幸い紙袋の持ち手が片方取れただけで済みましたが、これがお年寄りや子供だったら轢かれていたことでしょう。車がバッグに当たっているのに、スピードを緩めるわけでも止まるわけでもなかったので、こちらの存在には全く気づいていなかったようです。
  • 神奈中バスよく利用しますが、確かに乗っていて怖いことありますね。
  • 乗客の安全を守るのは当然。電車と違って、バスは道路を走るのだから、回りに車もいれば人もいる。たとえ時間に遅れそうでも、安全確認を怠って右折するなんて論外ですね。小田急バスは、結構安全運転ですよ。

構造・建物

• 特質して優れているところはない。東急さんはネットでかなりいじめられていますので心配しましたが、最近のマンションでは当たり前のスペックとのことです。一つ心配なのは、梁がないので音の問題が生じる危険性があると言われました。二重床、二重天井よりも、梁がないと、全体がたわんでしまい音が響くとのことです。部屋はかなり広いタイプですから、心配になりますね。青田買いマンションでは購入前にチェックできませんからね。LHレベルは55と東急は言ってました。（LLではなく、LHが大事）この数値は防音効果がさほど高くないようです。あと、東急リバブルの評判は悪いとのことです。うるさく言うなら、買わなくても良いと言う態度だそうです。（実際に私もそう感じました）こんなところでしょうか。
  • 梁の件は私も気がつきましたが、おや、こちらが東急さんに聞いた話だと、ＬＨ−５０、ＬＬ−４５との話でしたが。食い違いますね。どちらが正しい情報なのでしょう？
  • ボイドスラブが入っていますが、これも一長一短のようですね。他のマンション情報を見ても、2重床／2重天井でも音が響く物件もあれば、響かない物件もあるようです。あとは運まかせでしょうか。ダイア建設のL3の躯体は魅力ですが、マンションは立地優先なので、神に祈るしかないですね。皆さんよく決断してマンションを購入しているなぁと感心する毎日です。
  • 杭については、図面を見せてもらって、いわゆる「拡底杭」で、摩擦杭ではなかったような記憶があります。支持層のN値は50以上で、支持層としては特に問題はないと認識しています。多摩地域の地質は、都心に近い地域と比べて、良質な層までの深さがどちらかといえば浅いので、都心に近い物件と比べるとまだましだと考えます。
• 窓はFIX部分が多いのですか？（知らなかった）どこの窓がFIXなのでしょうか？
  • どのようなタイプもベランダ側に出る窓にいくつかFIXとあります・・・。開放感は変わりないでしょうが。今のマンションは狭いせいかFIXの窓はありませんでした・・・。
• 騒音計と電磁波測定器で実測したデータがあるのでご紹介。駐車場建設前に、現地近傍で測定したもので時間は夕方です（場所は南棟のベランダを想定）。マンション建設地より４０〜５０ｍほど離れた位置での測定ですから、下記より若干高い数値が出ると思ってください。
  • １Ｆ相当　　５５−６１デシベル
  • ５Ｆ相当　　５７−６４デシベル
  • ７Ｆ相当　　５５−６６デシベル
  • ９Ｆ相当　　６０−６９デシベル
  • １１Ｆ相当　６０−６８デシベル とこのように基本的に上階に行くほど音が大きくなります。送電線の電磁波は、通常地上１ｍで１〜３０ｍＧ（ミリガウス）程度になるようになってるので、距離にもよりますが、生活家電のほうに気を配ったほうがいいと思っています（個人的にオール電化マンションは検討対象外にしています。電磁波の影響は、距離の2乗に反比例して減衰します。つまり距離をとると急激に下がります。例えば上記加湿器は３０ｃｍで７ｍＧ、６０ｃｍで０.１ｍＧになりました。現地実測時は、送電線に電流が流れていなかったため、送電線の電磁波がないことを確認しました。もちろん将来はわかりませんけど、鉄塔の大きさが３０ｍ、送電線からレジデンスの距離が４０ｍはありそうなので、大丈夫だろうと購入に踏み切りました。
• 引越の案内来ましたね。東側の階段を上がる1ルートしか用意しないってそりゃないんじゃないの？40段の階段上がれって、引越代高くなっちゃうよ！
  • どういう意味ですか？ 東側からエントランスに行って、エレベータを使うんじゃないの？
  • マンション内の階段のことではなく引越し車の停車位置からマンションまでの間にある階段のことです。東側からエントランスに行くためには交差点の所の中階段を使わないといけないんですよ。基本図面集の２ページ見るとよくわかると思いますが。時間制限がつく上にあの階段を運ぶとなると引越し料金かなりあがることが予想されます。私はてっきり駐車場内の車路に停めてサブエントランスから運びこむものと思っていたのですが・・・車路には１組分しか停車できないので、そのために時間制限するんだろうと思っていたのです。ＥＶまでの距離も短いですしね。東側ルートに絞るなら逆に時間制限は不要もしくは１日１０組でもまわせるはずです。一律１ルート指定は横暴です。少なくとも書面に書かれている理由だけでは納得できませんので、幹事会社に問いただしてみます。
  • 私も納得いきません。幹事会社とカスタマーサポートに電話してみます。乞うご期待！おかしいよですよねこれ。みなさんも疑問に思う事は聞くべきですよね。
  • モデル４ｔ車、全長８６１０、全幅２２７０。これを図面集のスケールにあわせて４００分の１にした紙模型で実際に動かしてみましたが、マンション内駐車場手前の車路（スロープ）どころか奥の車路まで進入可能でした。幹事会社の説明文書では西側は「道路上」に停めることはできないとありますが、マンション内の車路を使うことを想定した説明が一切ありません。というか、普通あの狭い道路に停める可能性なんて最初から埒外でしたが。今日中にでも幹事会社に納得のいく説明を求める文書を提出するつもりです。

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共用施設

• 具体的な日程はまだ決まってないようですが、これから説明会や駐車場抽選、内覧会、そして引越しとあわただしくなりそうです。抽選会にはいかなくてもいいのですよね？
  • 契約者の皆さんには建設工事の途中経過の写真と共にwebで情報を公開するという内容の手紙が送られているはずです。契約者ではない方には何も送られてないと思います。
  • 契約者です。８月１２日までの工事の進捗状況の報告と途中経過の写真、間取り訂正図しかありませんでしたが・・・webで情報を公開するというのは、工事の進捗状況とかですか？
  • こういう先進的なサービスは、大手デベならではですね。非常に便利です！
• 駐輪場はもめそうですね。個人的には、子供の自転車は自分の持ち物だから、自分の部屋に持ち込むことは許可してほしいです。
  • 何年かすると家族構成も変わるので、駐車場は２，３年ごとに抽選にしてほしいですね。でもこれははじめての抽選をする前に決めておかないと、場所がいったん決まってからですとなかなか困難かも。まぁ運にまかせるしかないかな。１００％あるのでなんとかなるでしょうが。
  • 最新情報では、駐車場は結構、余裕があるそうです。駅からの近さから車を持たないのか、元々持っていないのか、めんどくさい機械式駐車場が嫌なのかよく分かりませんが全戸売れても余るみたいです。余ったら来客駐車場にすれば良いのでは？
• 自転車や自動車に重きを置く人は（車を毎日使うような人は）他のもう少し駅から離れた敷地に余裕がある平置き駐車場のマンションを選ぶのかも。　そうでない人はたまにだったら、機械式でも場所が悪くてもしかたないとあきらめるかな。これだけ近いとさすがに駅までだったら車は使わないでしょうから。
• 南大沢周辺のマンションは平置きの駐車場が主流なので気になっています。確かにこの立地は他に無いですものね。機械式駐車場の維持費はどのように考えるべきなのでしょうか？修繕積立で対応可能なのでしょうか？

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設備・仕様

• 荷物はできるだけ処分してトランクルームは借りない予定です。それでも置けなかったら寝室の部屋の片隅？が荷物置き場になりそうですが、しかたないかな。もしも無料ならもちろん借りたいですが。
  • トランクルーム不要論になる？毎月2000円は確かに高い気もする。500円なら借りる人ふえんのかな？
• 自転車置き場やゴミ置き場にコールドジョイントが結構ありそうなのは、内覧会の時に既に確認済みです。（あまり時間がなかったので、注視はしなかったのですが、注視せずに『目視しただけで』確認できるということは、あまり状態が良くないものだとは想像しています。）クラックについても、上記と同様、注視していないのに確認できる、相当はっきりしたクラックだということだけは事実のようです。（ちなみに、土木学会の「コンクリート標準示方書」の許容クラック幅は、鉄筋の「かぶり」にもよりますが、幅0.3mm前後なのですが、目視したクラックは、クラック幅が明らかにそれを上回っており、注入等の対策を施さなければ、劣化等の要因になる可能性があります。）
  • このクラックの状況について･･･クラックの状況としては、目視で確認できるようなクラックなので、放置すると耐久性等に影響を及ぼす可能性があります。（クラックを放置すると、鉄筋が空気や水に露出し、錆びて耐久性や性能が低下する恐れがあります。）但し、この壁の役割は、メインが「耐震性の向上」であり、柱・梁・床などの主構造の一部ではないと考えます。（だからといって、クラックがあれば許して良いということではないのですが。）
  • 今後の対策などについて･･･基本的に、クラックが入ってしまったものは、元に戻すことはできません。すなわち、一度大きなクラックなどが入ってしまった構造物は、①取り壊して作り変えるか、②補修、補強して使っていくか、③そのまま様子を見ながら使っていく、のいずれかになると考えられます。もし、このクラックが、「主構造」に関わる部分であれば、大規模な工事になったとしても、①や、大規模な補強などを施す必要があるでしょうが、今回の箇所は、上記で述べた通り、どちらかといえば主構造ではありませんので、②あるいは③の方法を取るのが一般的であると考えます。（有害でないクラックと判断できる場合は、③の方法が有効である場合もあります）ただ、留意する点としては、我々は、これら①〜③のどの方法を取るのが最も適切かを選択する必要があり、これに関しては、入居者個人個人の考え方も異なるでしょう。また、352さんが示唆されているように、住民全体に説明したり、理解を求める必要もあるのではないかと考えます。従って、専門家が示唆していた、管理組合発足後・・という指摘は、これらのことを踏まえた意見なのではないかと自分ながらには考えています。
  • 我々（及び私）が今後取るべき対応･･･まず、立ち会ってもらった専門家に意見を求めてみたいと思います。また、カスタマーサポートに、メール或いは電話してみようと思います。（できれば写真を参考資料にしたいので、何らかの形で開示いただきたいのですが・・）但し、上述したように、今後の対応としては、場合によっては、住民全体の意見を反映させる必要が出てくるようなことも考えられると思いますので、そのことは、個人的には、管理組合発足後でも遅くないと考えます。但し、今回のことが、居住することに対して、問題のあるような状況のまま放置された状態で引き渡されることだけは避けなければいけないので、きちんとした措置を施したかの情報開示及び確認は、引渡し前に確実に行っておく必要があると考えます。
• Btypeに入居済みです。廊下の電気SWが寝室になく、三井の窓口に三井ブランドのマンションとして、恥ずかしくないのかとクレームを入れました。三井側は設計不良を認め、Btype全ての住戸を対象にリビング入口に廊下のSWを追加する改修工事を行うことになりました。（Btyteの方は何故今頃改修工事になったのか、疑問だったのではないでしょうか）アフターサービスとしては問題ないと感じています。

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間取り

• 引越しの際に大型家具などエレベータに入るかどうかサイズを確認しました。開口部：幅900×高さ2100　内部のかごの寸法：幅1050×奥行2000（一部1860）×高さ2300mm。また、引越しの荷物を運ぶのは、サブエントランス側となり、サイズは幅1435×高さ2200とのことでした。参考までに。
• 100m2あるので収納としては平均以上だと思うよ。スキーとかサーフボードとか大物を持っている人はトランクいいと思うが。とりあえず申し込んだ人数は少ないと予想。

買い物・食事

• ヨーカドーまで４分ほどだし、夜11時まで営業ているのだから生協を利用しなくてもなんとかなりませんか？仮に共働きだとして、仕事帰りに買い物しても苦ではない距離だと思いますよ。赤ちゃんがいるとすると生協が利用できるのは便利だと思いますが・・・

周辺環境・治安

• もちろん多摩センターもいいと思いますが駅の周辺は意外に階段を使わなければいけないことが多い（車で駅に行ったりタクシーなどを使うときにも）その点南大沢は駅前が平坦になっている。多摩センターのイトーヨーカドーや三越までは結構上り坂。映画館のよう商業施設は永久的にあるかどうかはわからないけど（大学があるから若い人は多いと思う）、やはりあれば便利。

周辺施設

• オアシスと同規模のスポーツ施設は、多摩センターが競争相手になると思います。わざわざ南大沢の住人が多摩センターのジムに通うとは思えないので、それなりにオアシスははやるかもしれません。マンションの住人は安くなる等のサービスがほしいですね。
  • 落札したユニカグループがパチ屋なのでゴードンは間違いなく入るでしょうね。千歳屋というスーパーも入るらしいです。アミューズメントとスーパーなどのの複合施設、要するに多摩センターにある施設の南大沢版と思っていれば良いと思います。
• 郵便局の隣は前から気になっていた場所なので早速みてきました。現在土地を販売中です。８階以下５２戸以下の集合住宅という条件でした。駅がとても近く静かで良いところだと思います。しかしきっと当たらないし手の届く値段ではないと納得させています。我が家はレジデンスで十分満足です。
• ラフェットが増床により店舗数が増えるとYAHOO不動産のニュースに出てました。とてもうれしいんだけどあと5年くらいで更地になるのは惜しい。
  • ラフェットはあと5年で更地になるんですか？ 定期借地権が残り5年ということでしょうか？それはありえないと思いますが。5年で更地にするなら、大規模な増床はしませんよ。
  • ラフェットは平成１２年から営業期間が約１５年ですから平成２７年（あと８年）まで営業予定のようです。
  • ラフェットは、定期借地の契約が１５年ということ意味で、この契約は更新されることになると思いますよ。経営がうまくいかなければ契約解除になるでしょうが。あと５年のために立体駐車場やら店舗拡大してたら回収できなくて大赤字です。天下の三井さんはそれくらい考えていますよ。
  • 3年前まで南大沢に5年住んでました。今は横浜ですが、しょっちゅうラフェットに買い物に行きます。この場所はとても気に入っていたのですが、やむなく引越するはめになりまして、皆さんがここを購入するのをうらやましく思えます。明日はバーゲンなので又行きます(笑)
• ラフェット西側の建て増し予定の立体駐車場の高さは約２０メートル程だそうですね。当予定地の立て看に書いてありました。そうですとレジデンスの５階か６階くらいまでの高さですか。完成予定は今年の11月だそうです。少々、圧迫感は生じるかも？ですが、店舗が増えるということですし、なんと言っても駅前徒歩４分の立地条件だから仕方ありませんよね。
• 隣接するNPCパーキングは、24時間で900円なので、来客はそちらを利用する方が便利かも知れませんよ。ちなみにこの駐車場は、イトーヨーカドーと提携していて、2000円以上買い物すると600円分のチケットをくれるので、24時間停めても300円で済みます。もし管理組合で来客用駐車場をつくったとしても、この条件よりも良くしないと、利用者が少なくなる可能性もあると思います。もちろん現在の駐車場に空き区画があるなら、それを活用するという手もありますが。
  • 知らなかった。貴重な情報ありがとうございます。お返しに、現在駐車場に空き区画はありません。１台目使用者で約９０数組が埋まり、残った約１０組程度は２台目使用者が契約したそうです。

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掲示板

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• 南大沢レジデンス
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