アップルタワー大阪谷町

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アップルタワー大阪谷町

物件概要

• 所在地：大阪府 大阪市 中央区農人橋1-1-2、谷町4-77(地番)
• 交通：

1. 地下鉄谷町線｢谷町四丁目｣駅徒歩1分
2. 地下鉄中央線｢谷町四丁目｣駅徒歩1分

• 総戸数：300戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上32階、地下4階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：平成18年6月30日
• 売主：アパホーム株式会社
• 施工：アパ建設株式会社（元請負）、株式会社 大林組（一括下請負）

価格・コスト・販売時状況

• マンションは管理会社で選びましょう。ググって見たら、いろんな事がいっぱい出てきたよ。アパの管理会社=子会社アパコミュニティググってみて考えよう。
• 売れていない理由は耐震構造とビオールとの価格差があまりないという点だそうです
• 会社は超優良企業のようですよ。社長に対しては好き嫌いがあると思いますが…やっぱりマンションは場所オンリーですね。
• 22階北向き3LDKが3600万円で新聞折込の仲介広告に中央区最新情報として出ていますね！まだ竣工していないのに、どういうことでしょうか？業者が仲介業者に出しているのか？それとも個人？
• もう、賃貸の広告が出回ってるようです。やっぱり、売れ残りは賃貸に出すのか？購入者は賃貸の入居者と揉めないかな？
• 竣工後も全体の2割以上売れ残っているタワーもめずらしい。この時期竣工のクロスタワーやヴィークなんかはほぼ完売なのに。タワーマンションにも勝ち組○○○みがでるようになったのかと思う。
  • ビオールがなかったら売れてただろうに・・
• 来月から価格改定で価格が上昇するとの連絡がありました。売れてないのに価格を上げるというのはいかがなことかと・・・
  • 売りたいときの値上げとしか思えない。ここの担当者も他の物件の売れ行き不調な不動産販売会社の必要以上の強気さは、物件の良し悪しを別として、買う気が削がれるよな。よい所悪いところを把握したいのに、長所しか言わないし。
  • 竣工後の売れ残りを値上げするってどうなんだろう。
    • 初期の分譲価格が安すぎた為でしょう。上町台地で駅上、南向きワイドスパン、しかも南側公園で143万/坪って利回り抜群。
    • 来月の値上げは、「今月中に買えばお得です！！早く決めてね。」と、言う事です。そして、来月になれば、「ここまで値引き！お得です！！」と値上げ前の金額で売るということでしょう。
• あそこの近くに住んでるんだけど、夜は上半分の階はいつも真っ暗だよ。電器ついてないってことだから、絶対に売れ残ってると思います

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構造・建物

• これだけタワーマンションが乱立し出すと、タワーというだけでは評価されないでしょうね。しかも他はマンション業界大手ばかりだから、勝ち目はあるのかな？個人的には、このマンションに特に魅力は感じないですね。
• アップルタワーには免震装置はありません。大丈夫かな？
  • 活断層のすぐ近くなら免震でもだめでしょう。断層が上下に何十センチずれたら、真上ならひっくり返るでしょう。免震も基盤がしっかりしていたらいいらしいけれど。
• 間取りがあまり良くないと思いませんか？タワー型なのに一部外廊下。住戸内の柱がでかく邪魔。住戸面積には柱の面積も入るから、巨大な柱が4本もあればそれだけで４㎡マイナスですね。それも考えて住戸の床面積を考えよう
  • 確かに柱がじゃまです。
    • 柱はどうにもできんよ、耐震構造なんだから。免震だったら柱は細いけど、地下に自走式駐車場造れない。
• 共用廊下の梵タイル吹きつけの壁とリシン吹きつけの天井。完全内廊下じゃない。採光が悪すぎる部屋が多い。ベランダが広すぎる。総じて中途半端な感じがする。今売れ残ってるのは、値下げしないとはけないんじゃないかと思う。
• リコーのビルが邪魔で日が当たらない！いいのでしょうか、これで？
  • リコーは東だから、南の日は入るはず
• 高層階の北東角部屋が値段の割りに眺望が魅力だと思うのだが北東って住んだことないんだけど日当たりやっぱり悪いんだろうね
  • 北って眺望が良いらしいですよね。眺望が良いからと、わざわざ選ぶ人も居るみたいです。
    • 確かに南向きは影を見ますが、北向きは日の当たった面をみるので、昼間はくっきりとした景観です。しかし、冬の日が入らない寒さがネックですね。ここは、北が高速ですから、夜間はライトが美しい反面、低音もあるでしょう。
• 棟内モデルルームみました。外観は見たままでしたが、ロビーや実際の部屋などは、全然期待せずに見に行くと、案外悪くありませんでしたよ。去年は値段も割高だと思っていましたが、最近ほかの物件も上昇したので、安くないけれど目立たなくなった感もあります。
• 建物は外観がイマイチかなぁ。立地はいいのにね。管理会社に不安があるので住人の方達としっかりと管理組合作っていきたいですね。
• 関東ではアップルタワー大変な事になってますけどここ大丈夫？
  • 西松と小規模設計会社が危ないだけ。ここは関係ない!ことを願う・・
  • もう、こんなにトラブルやらが有って、、、不動産としてケチがついたね。キャンセルを決めました。
  • もし、耐震性に問題なくても、管理組合が信用できない。完全にだめだ。。。
• 耐震偽装の件、営業に問い合わせし、アパより回答がありました。アップルタワー＜大阪谷町＞は入居説明会に説明があ るようですが、超高層建物のため建築確認に先立ち、超高層建築物構造審査委員会による審査・性能評価を受け、国土交通大臣の認定を取得した建物になっているので、安心だとの事です。よかった。よかった。
  • このタワーはたぶん何の問題もないのでは。ただどっちにしても「あのAPAの物件ね」という目で、購入検討者や不動産業者から見られるのは間違いない。
• ヴィークもそうだけど今時分譲マンションで吹き付け塗装ってのがねぇ10年も経てば外観ボロボロだろう。立地は文句ないのにねぇ

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共用施設

• 総戸数300戸に対して敷地内平面185台＜分譲駐車場132台（13.99m2１台～69.05m2１台）、敷地内賃貸駐車場29台、敷地外賃貸駐車場24台＞

1. 分譲台数/ 132台
2. 管理費(月額)/ 2,600円～3,500円
3. 修繕積立金(月額)/ 400円～500円
4. 修繕積立一時金(一括)/ 46,600円～63,900円
5. 管理準備一時金(一括)/ 3,000円(一律)
6. 賃貸駐車場月額/ 35,000円～40,000円

• 駐輪場：600台(月額賃料：300円)
• バイク置場：69台(内42台はミニバイク置場) (月額賃料：バイク置場2,000円・ミニバイク置場1,000円)
• パーティルーム、マルチルーム、茶室、スカイラウンジ、スカイデッキ、宅配ボックス
• 自走式駐車場いいねぇ。意外と広くてラックとか置いたら物置にもできそう。
• 温泉有ると聞きましたが、部屋まで温泉ひくのにいくらかかるの？管理費として引かれるの？
  • ここは温泉はありません。あるのは玉造のプラネルネか淀屋橋のアップル。ちなみに一リットル一円。
• アップルは駐車場高いから(シャッター付き自走だけど40000円/月)車持つんだったらしんどいかも。
• 駐車場は確か管理費５０００円位/月かかる（と思う）から、分譲といいつつ、ローン組むなら毎月２５０００円前後になると思う。そんなにお得感ないよね。しかし、そんなに管理費とって、それに見合う管理してくれるのだろうか。
• APAの分譲ガレージって曲者ですね。本来駐車料金は、マンションの修繕積立金の一部として扱われるのに、分譲という形にしてAPAが駐車料金を吸い上げてしまっている。通常、マンションの駐車場料金は、マンションの修繕積立費等の原資にあてられるべき大切なお金なのに、APAの場合、本来マンション管理組合の収入になるべきお金が、APAの利益になってしまっている。これで分譲価格が安ければ他の見方も出来るのですが、坪単価が周辺の賃貸駐車場付タワマンと比べても高めでは・・・・通常なら、数百万単位のお金が毎月管理組合に入るのに、それが僅かな駐車場管理費にすりかわり、駐車場利用者はせっせとAPAの為に分譲駐車場のローンを支払なければならない・・・・トホホって感じですね。

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設備・仕様

• トランクルーム：総戸数 300戸 に対して71区画
• エレベータ4基

内覧会

• 内覧会行ってきました。プロ連れて行ったのですが施工完璧でしたね。ノーチェックでした。比較的工期にゆとりがあったのと施主がホテル屋で検査が厳しいのだそうです。内覧に同行してもらった建築士曰く設備はたいしたことないが丁寧な施工がされているそうです。

買い物・食事

• 谷町４丁目でしたっけ？チラシをみましたけど、お買いものちょっと遠くありません？

周辺環境・治安

• 駅上がってすぐだし、ホテルもあるのでいいかなあと思って検討しているのですが・・・。
• このあたりのマンション探していて、断層のこと調べましたけど、上町断層で地震があった場合は大阪市内と大阪の東部東大阪あたりまでと大阪南部堺あたりまでのほぼ全域が地震による大きな被害に遭うみたいなシュミレーションがありました。この断層による地震を心配するなら、北摂か京都あたりまで行かないと避けられないみたいですよ。あと、被害の程度は地盤の固さによるらしくて、市内では都島区・城東区あたりが一番被害が出る予想になっていました。多分木造の古い建物が密集しているということらしいけど。まあ、自然の力に対してはどこまで用心してもきりが無いかもしれませんね。
  • いま住んでいるのが城東区なもんでビクッとしてしまいました。ちなみに、住友不動産のMRを見学に行ったときに、営業さんから教えていただいたのですが、上町断層がもし動いたら、影響はほとんどその西側におこるそうです。とのことでした。もちろん地震の専門家が言ってるわけじゃないから、うのみにすることはできませんが…。
  • 素人ですが地震が起きて断層の西側のみに影響が出るとは考えにくい？？
• アップルタワーの建っている所は、断層の上ではないと思いますよ。断層は1号線の西側を走っていると聞きました。アップルタワーの建っているあたりは断層からは遠くないですが、上町台地の上なので地盤は良いと思います。
• 駅近ですが小学校や保育所が近かったり南側が公園だったりで意外とファミリータイプが売れているらしい
• ココは、南側に公園・北側の眺め良好・駅近となかなか良いのですが、やはりAPAというのがちょっとって感じですね。
• マンションは立地ですよ。次に地盤、構造。デベやゼネコンは2次的要素です。何度も行って現地調査してますか。近隣の公立学校までの距離、レベル。南側が公園で交番もあり、冬至でも明るいし子供も安心ですね。保育所がありますが今でも1年待ち。保育所だから建替えでも高層にはならないですね。大通りから一筋入った静寂性。おまけに敷地から8ｍの駅入口。総合病院までの距離、難波の宮公園。強固な洪積層の地盤への直接基礎。杭式は横方向への揺れに非常に弱いですね。杭が折れたら建替えなんですよ。今後のタワーの建築計画調べてますか。土地が上りすぎて郊外に出ていってるんですね。ローンで買うなら資産価値大切ですね。いつ転売の必要性出てくるか分かりません。売れてる物件がいいとは限らないいい例ですね。管理会社と外壁の仕上げに難があるが私はマンションオタクだから分かるんですよ。コスパはビオールよりも高いですね。北区にもタワー建ってますがターゲット絞り過ぎですね。ファミリーにも対応の都心駅上タワーの5年後の売値は楽しみですね。ちなみに私は販社や購買者ではありません。
• いつもその前通るけど、中央大通りと阪神高速のすぐそばで環境最悪、騒音・空気最悪ですよ。スーパーも遠いし、長く住むこと考える人は選ばないんじゃないかな。

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周辺施設

• 南側にある公園が気になる・・・石碑とか立ってるし。

その他

• 特徴：ペット可/駅5分以内/シングル・ＤＩＮＫＳ向き/複数路線利用可/タワー（20階以上）/大規模マンション（200戸超）/ハイ・グレード/即入居可/宅配ロッカー/インターネット対応（ブロードバンド）/バリアフリー/24時間有人管理/１００m2以上住戸あり/小学校まで5分以内
• タワーのいいとこ。悪いとこ教えて下さい。
  • タワーの悪いところ。新聞とるにもEVで長い時間かけて降りないといけない。何十年後、老朽化して建て替えようにも、容積率いっぱい、超高層を解体するに莫大なコストがかかり、建て替えられない。携帯の電波が入りにくいことがある。良いところ。眺望、日照がよい。今のところ希少性もあり、リセールしやすい。ホテル的な雰囲気があるところもある。てなところでしょうか。
  • タワーのいいところは中層から下が案外安いところでしょうアップルの場合立地はすごいと思うが何故か外廊下なのね近所に難波の宮あったり緑多いし小さい子いるとこにはいいかも
• 経緯です。

1. 2005年10月7日……アパ物件がおかしいとのたれ込みあり。
2. 10月24日……国土交通省によるイーホームズの立ち入り検査。このとき、2物件の調査が行われたが、そのうちの一つがアップルガーデン若葉の調査であった。
3. 2006年2月17日……イーホームズが疑惑を認める
4. 2月28日……埼玉県に連絡
5. 3月3日……イーホームズが偽造の件を国土交通省に連絡。国土交通省は問題を放置し、特定行政庁に報告してくれと、たらい回し。　3月17日……埼玉県が、イーホームズなどのヒアリング調査行う。施主（アパ）が早く建築確認を取るように急かすので、構造計算が未完のまま提出したと弁明。あとから建築確認申請を差し替えれば、偽造ではない弁明。【このような行為は言語道断で違法であるの国土交通省の答弁】このとき、県は、口頭で工事中止の強い指示を行った。
6. 3月20日……工事中止。しかし、施主のアパも関係官庁も、購入者に全く何の連絡もせず。
7. 3月20日……埼玉県から国土交通省に偽造の件を報告。しかし、国土交通省また問題を放置。施主も問題を公表せず。
8. 6月1日……アップルガーデン若葉の構造計算偽造問題がマスコミで報道される。この間偽造問題はまったく発表されず、隠蔽された点が問題と追求される。
9. 6月2日……国土交通省、埼玉県からアップルガーデン若葉の具体的な報告を受ける

• イーホームズでは、平成１８年２月に、アパグループのマンションの偽装を発見しました。アパのマンションやホテルの構造設計を一手に行なっていた、田村水落という設計事務所の水落代表がイーホームズに来社して、「こんな偽装の手法は、姉歯より俺が先に初めた」と豪語しました。「建築確認を早く取るために、構造設計にかける時間が少ないから構造計算書を偽装（改ざん）するなんて、他（の構造設計士）にも沢山いるよ」と平気で言いました。実際に、田村水落がイーホームズに申請をしていた３件の物件に偽装が発見できました。その他の物件は、役所や他機関に提出してきたと言いました。その後、アパの取締役や責任者の方が来社して、アパに関する偽装の隠蔽や計画変更を要請しました。全く、ヒューザーの時と同様です。イーホームズで受け付けていた３件の物件の内２件は、イーホームズでは計画変更も、再計算も適わないと判断したので、現在、工事は止まったままです。取り壊しもしていません。事件が風化したら、工事を再開して、販売するのかもしれません。「アップルガーデン若葉駅前」と「アパガーデンパレス成田」です。
  • アパのホームページから若葉と成田のリンクがなくなりましたね。
  • 藤田社長爆弾告発、安晋会関連物件も偽装：　耐震強度偽装を見逃した確認検査機関イーホームズ（廃業）の架空増資事件で、電磁的公正証書原本不実記録・同供用の罪に問われた社長の藤田東吾被告（４５）に対し、東京地裁は１８日、懲役１年６月、執行猶予３年（求刑懲役２年）の判決を言い渡した。検察側が主張した架空増資と耐震強度偽装との関係は退けられた。藤田被告は判決後に会見し「でっち上げ」「公権力の乱用」と激しく反発。安倍晋三首相（５２）とも関連が深い「アパの物件でも偽装が行われた」と爆弾告発した。　“見せ金”で増資したという罪は有罪となったが、裁判長は起訴事実と耐震偽装事件との因果関係は「明らかでない」と否定した。（以下略）
• 住人です。タワーと言ってもファミリータイプなんで特に前と比べて感動はありません。素材や設備もそれなりでしょう。

1. 気に入ってる点は：立地。駅入口まで10メートルの利便性と学校区、近隣の大型公園。強固地盤。何となく安心感があります。日々の清掃とか管理はホテルと一緒の為か割りと機動力があるよう。駅近ですが南側が公園なので向かいに建物が無くカーテンを閉めなくて良い。駐車場。この辺は月極が3.5万〜4.5万ぐらいするのですが倉庫代わりにも使える広さがあるし、なんと言っても地下自走式は機械式に比して出し入れが楽。エントランスは割りと洗練されてる。上下左右の遮音性の高さ。住まわれ方が静かなのか構造なのか分からないが音が聞こえない。ひょっとしたら誰も住んでないのか。
2. 不満点：外装の吹き付け途装。痛みが早そうです。谷町筋の騒音。これは予想以上でした。反面中央大通りの騒音は無い。地下のゴミドラム。投入口が小さくゴミを小分けにしないと入らない。エレベーターが小さい。9人乗りだが間違いなく9人は乗れない。スーパーなどの商業施設が近隣に無く食料の買出しは結構面倒くさい。売主の世間の風評が・・・まとめると総じて買い得感は強く、仕事や子供に重きを置くと良い立地だと思うが奥様方には不便だなと思う。まあ各官庁が近く繁華街は造り難い立地だと思うので風紀的にはいいと思われる。売れ行きは90％ぐらいで今ひとつの様だが賃貸の客付きは良い様なんで将来の自身のフットワークは軽いので良しとしましょう。

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