ロジュマン住吉山手

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手2-1841-5・他(地番)
• 交通：阪急神戸線｢御影｣駅徒歩3分
• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）5月
• 売主：

1. ＭＩＤ都市開発
2. 日綜不動産

価格・コスト・販売時状況

• 5,200～20,800万円（最多価格帯6,000）
• 高い。
• ５０００万円以上です。購入の方は年配の方が多く、お医者さんも多いそうです。
• 場所がいいだけに値段は高めになりますね…。
• 施工した新井組が倒産したので安くなったと思います。
• 管理費、修繕積立金、駐車場代は億ション並、かつ将来的にちゃんとした管理、修繕がなされるか不安。
• 管理費はとても高い様に思いました。駐車場を入れると毎月6万円以上は確実に掛かるので、ちょっと高いかなぁ・・・と思うのですが、場所柄仕方がない事なのでしょうか？
• 管理費はこのグレードのマンションとしては平均的。管理人は常勤しており、きめ細やかなサービスを受けられる。
• 入居者で構成される管理組合がかなりしっかりしており、安心。

交通

• ＪＲ東海道本線/住吉駅 徒歩16分
• 阪神本線/御影駅 徒歩19分

構造・建物

• １Ｆが半地下なのが気になる。
• 北棟の北側は確かに半地下ですけれど、行政の道路予定地（この計画は昭和４０年代に計画されたが実施の見通し無し）のため、北側隣接戸建は距離が空いていますので、そんなに気にならないと思います。逆に南側は２Ｆ部分となりますので、開放感があると思いますよ。
• 北棟南側は平面駐車スペース（８台）でその前方も低層住宅であるので日当たり、風通しは抜群。南西角部屋がベスト。
• 南棟南側も道路まで5m緑化しており、さらに前面道路も6mあるので日当たりは素晴らしい。
• 壁厚8mで床材もハイグレードなものを標準仕様としているため、気密性、遮音性ともにすばらしい。

共用施設

• 北棟に2億の物件があり、そのため北棟への連絡通路にもう１個ゲートを付けたとか、北棟にはエレベータが２機あるとか。

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  エントランスアプローチ

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  エントランスポーチ

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  エントランス

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  サイン

設備・仕様

• 1,2階とそれより上の階ではまるで別物というくらいに間取りやグレードが変わる。
• 外壁材やタイルがすべてイタリア製で高級感に溢れている。
• 上層階角部屋のキッチンは必見。
• 北棟のセキュリティが強固。
• 北棟にモデルルームそのままの仕様の部屋があるらしい。
• LDK床暖房がパナソニック製で、機能性抜群。
• 高額物件になると浴室の床材がイタリア製の大判タイルになっており、洗面の2ボウルシンクとあわせホテルライクな空間を醸し出している。
• バルコニーにスロップシンク装備。バルコニーにかかる庇部分が長いので、雨天時も洗濯物が雨に濡れない。
• 折り上げ天井で上方向の解放感がある。

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間取り

• 3LDK・4LDK
• 80㎡台はかなり無理な作りですね。キッチンが狭く、冷蔵庫や食器棚がＬＤにせりだす。遮断するには、間に家具を置くか、設計変更。そうすれば、リビングは非常に狭くなる。価格も6000万をオーバーする。要するに、一般サラリーマンは販売対象では無いことがよくわかります。
• 100㎡超の物件になるとかなりゆったりした作りになっている。キッチンの大きさは例がないほど。廊下がマンションとは思えない広さ。

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  リビング・ダイニング・キッチン

買い物・食事

• ライフ(521m)、いかり(590m)。

育児・教育

• ここは校区がダメ。
• 校区である渦が森小学校はどうでしょうか。
• マンモス校ですが落ち着いていてとてもいい学校みたいですよ。
• 高台にある良い学校（普通の公立）だと思いますが、マンモス校だとは思いませんね。

周辺環境・治安

• 駅から近いですが御影駅北は暗いですよね。
• 暗いのかなあ？趣きがあるという方が的確かと・・・

周辺施設

• 甲南病院(432m)、東神戸病院(684m)。

その他

• 駐車場は平置きとパレット。パレットは大型SUVが余裕で入る仕様。
• この立地にこのグレードならば新築時の価格もわからないでもないが、やはり高すき。中古がでれば狙い目か。

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