アーバニスフレア森北グランヒルズ

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区森北町5-29
• 交通：

1. JR東海道本線（神戸線）「甲南山手」駅徒歩7分
2. 阪急電鉄神戸本線「芦屋川」駅徒歩14分

• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成18年（2006年）3月
• 売主：ヤマト住建株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 3,790～8,080万円
• かなり良い環境なのに値段がそれほど高くないですよね。
• この近くで中古物件もさんざ探し回っていたんですが、森北のこのあたり、物件の値段がなぜか下がらないんです。築15年から20年以上のマンションで最低3000万～4000万って、みなさんどう思われます？逆に言うと、このあたりならば将来転売・賃貸しということになってもさほど心配をしなくてすむ、ってことですよね。ちなみにグランドヒルズはエイブルが賃貸請負をオーナーに保障しているので、このへんも安心材料になりました。賃貸しといってもかなり家賃が高く設定されるので、たとえば同じマンションの隣家が賃貸しに出されたとしても、家賃の高さから妙な人間が入ってくる心配がなく、マンション全体の資産価値が下がらなくてすむわけで…。
• 立地や設備のわりには値段のお安い、お買い得なマンションだと思いますよ。野村とか三井とかいった大手の建設だったら、こういうお買い得な値段にはならなかったのかも…。ここの建設主のヤマト住建てのは私も聞いたことのなかった会社ですけど、この夏にジャスダックへ一部上場予定とのコト。ですので、その信頼実績づくりということもあって、採算をすこしばかり犠牲にして物件販売を頑張っていることが、この安さにつながっているみたいです。安いつーてもマンションのこってすから、もちろん100円200円のお菓子を買うみたいにはいかんですか、このあたりの中古マンションの相場からいうと、ちょっと感心する…という感じの値段です。

交通

• 入居予定の方、自転車とかは持ち込まれますか？さすがにあの坂で、子供を乗せて上がるのは無理かと思い、処分を考えてるんですが・・・。
  • いま、電気自転車への買い換えを検討しています。それなら登れますかね？
  • 自転車は持ち込む予定はありません。マンション周辺は坂だらけなので、お子さんを乗せてちょっと駅まで移動、といってもかなりしんどそうですね・・・あの辺りだと自転車よりバイクを見かけることが多い気がします。
• 電動自転車だったらあのくらいの坂は登れるのでしょうか？それとも電動でもしんどいですかね？車を使うにしても雪が降った日にあの坂を登り降りできるか心配です。
  • セールスさんが電動自転車で行ったとき、坂の上まで行ったらちょっと苦しかったけど、マンションの入り口付近までなら楽に登れたと言ってましたよ。
• 降雪や気温低下で路面が凍結するって、このあたりのエリアでは1シーズンにどれくらいあるんでしょうね？車が使えないくらいに路面が凍結するのは、神戸界隈だと数年に1度あるかないか…ぐらいだと聞いてますが。西宮の甲陽園界隈は、カブトヤマからの吹き降ろしがひどくて、けっこう路面凍結が多いです…東灘のこのへんは、どうなんでしょう。
  • 路面凍結ですが、あの辺りはそんなに多くはないと思うのですが・・・マンション周辺ははまだ全然市街地寄りだから平気な気がします。東灘でも山の方に行けば行くほど凍結してると思います。

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構造・建物

• 設計はかなりしっかりしてるみたいです（同じアーバニスマンションシリーズで千里丘のスレッドでもこの点は触れられてましたよ）。基礎杭6メートルだそうで、そうとうに地盤の固い一帯だと思います。震災でもこのあたりは被害がほとんど出なかったそうです。遮音等級もLL40でした。
• 外壁にピンクのタイルは私が考えていたよりも少し明るめの色調でしたが。気になったのが、斜面の敷地ということもあり、建物が道路(北側、東側)や隣のマンション(西側)とかなり近接しているという印象をうけたことです。特に防犯上問題があるものではないとは思いますが、プライバシーの確保には工夫が必要かもしれませんね。
• 勾配があるために、南側は「1階でも高層階並みの眺望」が得られますが、北側は「4階でも道路を通行する人と目線が合う」ことになります。南側と北側とで大きく変わるということを現物を見て改めて感じました。

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  外観

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  外観

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  外観パース

共用施設

• エレベーターが少し小さいかなという気もしましたが。何風かわからないのですが、入り口の灯りがとても素敵でした。

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  エントランス

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  駐車場入口

設備・仕様

• 標準設備も充実……。

間取り

• この物件、高台に位置していて1階にもかかわらず眺望がすさまじくいいですよ。大阪から神戸までほぼ一望、関空のあたりまで見通せます。1階だとわりと広めのテラスもあるので、普通なら最上階しかない（私には高価でムリですが）眺望とテラスの両方を一挙に獲得できて、嬉しかったですねえ。
• このマンションの東側、特に２、３階の部屋（ペントつきの最上階は言うに及ばず^^;）は大阪平野が一望で、眺望はむしろ南側より良いのかもしれません。夜景がきっときれいでしょう。……がただし、東側ならではのデメリットは確かにあるでしょうね、日あたりとか。そのへんをどう考えるか、に尽きるでしょう。
  • 東側も階数によっては、眺望がひらけているとデベから聞きましたよ。東側は、魅力的な間取りの部屋も多いので、実は自分達もかなり迷いました。

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買い物・食事

• 甲南山手の山側って環境はよいと思うのですが、ただ、北側には確か店はコープミニしかないんですよね？スーパーのある南側に行くのには、ちょっと怪しい高架みたいなトンネルを通らなくてはいけないので、夕方以降の女性の1人歩きはちょっと怖いと思うんですよね。働いている女性は買い物も最寄駅近くで済ませればよいけれど、主婦にとってはそういうわけにもいかず、ならば、芦屋か岡本まで行くしかなくて。やはりスーパーへのアクセスを考えると少し迷ってしまうところです。
  • 関西スーパーやマルシェが近いですから不便はないと思ったんですが、高架みたいな怪しいトンネル…男の私には、そういう点までには気がつかなかったですね。なるほど。
  • 甲南山手駅にはつい最近、「高架みたいな怪しいトンネル」のほかに、南側へ抜ける立派な道路ができたそうです。「女性の夜歩きもなーんにも心配いらないよ」とのことです。
    • 周辺に下見に行った時はなかったと思うのですが（気づかなかった？）具体的にどのあたりか教えていただけませんか？
      • 山手幹線から甲南山手の駅に向かって左側、駅のロータリーの左正面すぐという位置に、幅およそ５メートルの明るい広い通路が完成してます。通路の側面にはどうやらブティックかなにかの店舗が入りそうな様子。「怪しい高架みたいな通路」というのは、この新しい通路からさらに１０メートルぐらい西へ行ったところにある、幅１メートルぐらいの薄暗くて落書きだらけの通路のことでしょ？その通路を初めて確認したんですが、たしかにありゃー薄気味悪いですな。夜間に女性が一人で通り抜けるのはちょっと遠慮したいでしょう。新しい道路は大丈夫、駅ロータリーの正面だし、広くて明るくて、安心して通れる道路です。どうぞ、ご自分でも一度ご確認くださいませ。
• 甲南山手のセルバ活気ないですね。関西スーパーもマルシェも商品よくない。神戸と芦屋の境界近くなのでこれ以上、栄えることないと思います。わざわざ遠くから来る人は、いないと思う。昔は森市場ぐらいしかなかった駅もないところだったからそれに比べると、今で十分って気もします。
  • 森市場ってのはナンでしょか？　昔…どのくらい昔か知らないんですが、甲南山手かいわいには市場があったわけですか？
    • セルバの地下にある関西スーパー以外の食料店の一部は、元森市場のお店です。セルバの建つ前は、大きな市場だったのです。品質の良いお店が多くて芦屋からも買いに行ったくらいです。森市場の２号線の向かいには、もんたよしのりさんの実家のふとん屋さんもありました。
• 森北付近にお住まいの方は買い物って、どこでされているのでしょうか？やっぱりセルバなのでしょうか？
  • 甲南山手駅からすぐのところの山手幹線沿いに小さなコープがありますね。そこも今後は利用することになるのかなぁなどと考えたりもしますが、週末二号線沿いの品揃えの良い大型スーパーでまとめ買いしておくのが良いかもしれませんね。セルバ以外にダイエーなんかもありますし。
  • 森北町ではありませんが、比較的近所に住んでいます。買い物は、徒歩ならセルバになるかと思います。関西スーパーはともかく、森市場の八百屋さんはいいと思いますよ。セルバからまっすぐ2号線を下って5分くらいのところにスーパーもう1件あります。あと、移動は車になるかと思いますが、パルヤマト(芦屋店、本山店)というスーパーは、広告を出していないのですが、安くて質がよいので人気ですよ。

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周辺環境・治安

• どの辺りに建築されるんですか？
  • 甲南女子中，高のすぐ南です。
• ここの現地って坂道とかどうなんですか？甲南女子周辺は坂が多いイメージがあるのですが・・・。
  • 坂道がつらいのはマンション入り口のラスト１５メートルくらいだけでしょうか。
  • たしかに坂ですね。ただ、「坂道！」という感じで気になるのは、物件前面の15メートルぐらいでしょうか。階段の上下に苦労するオジイさんなみに体力の衰えた方が、最後に「ふっ」と軽く一息つくぐらいの坂道という感じ。ですので、私としては気にならなかったです。そのぐらいであの眺望ならどーってことない、てな気持ち。
• ＪＲ以北は坂道あって当然だと認識しておりますのでネックとは考えられまんせよね。
• 駅7分もしくは10分（JRと阪急にＷアクセス）、買物病院10分以内、さらに数年以内に山手幹線が芦屋まで貫通するので車でのアクセスもぐっと楽になる、にもかかわらず東灘区、第1種低層、文教地区、準防火地区のエリアで閑静で治安も良くて雰囲気のいい場所です。駅10分以内で文教地区というのは、阪神間ではここと甲東園だけだそうですよ。たしかに、この2つのエリアには私立中学・高校・大学が集中してますわ。私がそっち関係の仕事なもんで、ディベロッパーから言われてハタと気づいた次第。
• JR甲南山手に至るまでの阪急をくぐる通路(地下通路)は気にかかるところです。
  • 阪急下をくぐる通路…坂の途中にあるアレのことですね。甲南山手駅には南北をつなぐ大きな貫通歩道ができましたけど、阪急線を越える手近な歩道はアレだけですもんねえ。女性にはちょっと気にかかる通路かもしれないですね、アレは。広くしてもらえる予定とか、ないのかな？
    • 阪急の下をくぐる通路に関しては、広くしてもらえたりしたら嬉しいですよね。あそこは、学生さんも通学路に使っているし、防犯の観点からも出来れば明るく広い通路になればと思っています。
• 毎日の生活を考えると車がないと無理ですね。。。確かに歩いてスーパーや駅まで行けますが。。。
  • あら、そう感じました？時間的には甲南山手駅まで徒歩６～７分、２号線沿いのセルバまで同じく徒歩９～１０分ぐらいでしょうか。ただ、駅までの坂道、お年を召された方でしたらあの坂道がキツく感じられるかな…。私たちにはなんともなく感じられて、余裕の生活圏と思えたのですが。
  • 確かに、駅やスーパーへの道は近い(実際に歩いて7分)とはいえ、山の手という立地であるため坂はあります。ただ、あのような眺望や住環境を得ようとすると残念ながら多かれ少なかれ坂道が必然的についてくると思うので、あとは自分達のライフスタイルに対する総合的な価値観になってくるかと思います。私達は、そういう坂道という事柄も含めてこの物件を購入することに決めました！
• この物件の北側の道(甲南女子との間にある道)ですが、とても駐車車両が多いみたいです。今は、マンションと道の間が金網のみなので、プライバシーや防犯の観点からも、少し不安が残ります。
• 引越しのトラック。こりゃーたぶん、難儀になりまっせ（^^；物件最前面があの急な坂でしょう？大型トラックは停車がむずかしいんじゃないかな。となると、ちょっと下ったフラットな道路にトラックを停めて、そこから人力でよっこらさと荷物をかついで坂を10メートルばかり登ることになるんではないかと（≧≦）
• 北側の貯水場（？）気にされている方はいないのでしょうか。騒音とか大丈夫？

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その他

• 事業主　ヤマト住建株式会社
• 施工　丸正建設株式会社
• 販売提携　ユニバーサル不動産株式会社
• 管理　オリックス・ファシリティーズ株式会社

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