アパタワーズ神戸三宮

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4.20

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区磯辺通4丁目1番28号
• 交通：

1. 阪神電鉄本線「三宮」駅徒歩7分
2. JR東海道本線（神戸線）「三ノ宮」駅徒歩8分
3. 阪急神戸線「三宮」駅徒歩8分
4. 神戸市営地下鉄山手線「三宮」駅徒歩8分
5. 神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅徒歩4分
6. 神戸新交通ポートアイランド線（ポートライナー）「貿易センター」駅徒歩3分

• 総戸数：249戸
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成17年（2005年）9月
• 売主：アパホーム

価格・コスト・販売時状況

• 1,850～8,860万円（㎡単価46）
• 天然温泉というだけで、修繕管理費が高そう。

交通

• 貿易センター駅(180m)三宮・花時計前駅(331m)三宮駅(5路線)(632m)三ノ宮駅(666m)

構造・建物

• 姉葉事件発覚後、すぐに再検査しているようですよ。今回の報道でさらに再三検査することになりますので、ある意味ここまでチェックされている物件はないかもよ。
• 耐震強度不足発覚とのことです。強度は基準の１をわずかに下回る0.9台で倒壊の恐れはない市は「構造計算書に偽装と疑われる行為があった」コンクリートの強度試験や鉄筋探査も行った。
• 500箇所も補修箇所があるとなるとは共用部分にとどまらないだろうし専有部分補修となると一時引っ越しが必要。工事で柱とか補強すれば専有面積が狭くなるケースもあるだろうしまあ、考えればいろいろキリがないな。おまけにこれだけ目立つ物件だと補修終わっても将来にわたって素人でも知ってる「いわく付き物件」だ。
• 神戸市と、アパから説明会がありました。元谷社長はきませんでしたし、来る予定もないとのこと。神戸市から早急な是正が要求されたけど、アパ側は補強工事計画を出してきました。管理組合、住人無視の計画です。。住人の意見もまとまってないのに・・・補強だなんて。。。建て替えがベストな選択じゃないんですかねぇ・・。
• 住人ですが、必要以上に騒ぎすぎているような感じがしてなりません。補修してくれるとアパが明言している以上それで何の問題もないのではないでしょうか？無論、補修期間中の引越費用・仮住まい費用はアパが負担してくれることは前提ですが。。。アパの肩を持つつもりは毛頭ありませんが、建て替えまで要求するのは、権限乱用（単なるタカリ）だと思います。今、実際に住んでいて、何ら不自由な点がないのだから、もう少し落ち着いて構えておきましょう。基準を下回るといっても、補修すれば問題ないことだし。住人が騒げば騒ぐほど、マンションの資産価値は下がるのではないでしょうか？アパに任せておいたらどうでしょうか？もし、アパなんて信用ないという方がおられるようですがそれなら購入前にじっくり検討すればよかったのではないですか？自分の検討不足を全てアパのせいにしても何も解決しないと思います。
• 法令に合致する補修でさっさとかたをつけてしまいたい。これ以上、ガチャガチャするのはいやだし、このような雰囲気が長引けば長引くほど住民間の関係も、悪くなりそうで・・・・住人同士の話し合いなんかしていたら、いつまとまるかもわからない。
• 補修、補修、早くして欲しい。と言ってる方もいらっしゃいますが、私は買取希望です。まだ住みたい方は、そのまま住んでもらい、補修しても不安な私みたいな方は買取してもらう。「資産価値は、補修すれば下がらない。」とアパが言ってるらしいが、買取してもらって、それをどうぞ、また売りに出してください。果たして、買い手が見つかるでしょうか？？
• はっきりいってここまでメジャーになった物件は転売なんか不可能ですから一生すむ覚悟がない限り、補修でいいとか適当なとこで手打ちしないほうがいいですね。マンション住民に残された手段は、自主的な再調査だけです。
• パンフレット等で耐震対策ができているなどと、販売当初に言っていたものと違うものを引渡しているのだから、買戻し（購入した額で）をするのは当たり前ではないでしょうか？今回の場合買主には過失はないですし（事前の調査不足などと言っている方がおられますが、それは過失には全くなりません。）、法的には契約不履行で買い戻しをしてもらうのは十分認められます。違約・損害賠償金についてはどこまで可能かは分かりませんが、少なくとも買い戻しをしてもらうことによって費用的にも大きなマイナスはなくなるのではないでしょうか。（購入した額で買い戻してもらうのが前提ですが。）建替えするにしてもアパが建築もしくは段取りをするような物件には多くの方が住む気にはなれないでしょう。補修だけで納得される方はそのまま所有されればいいと思いますし、多くの入居者は納得できないでしょうから、その場合は買い戻しをしてもらうということにしてそれぞれで分けて対応していった方が、スムーズな様な気がします。
• アパの財務諸表を分析するに、残念ながら、どう転んでも、買取・建替は不可能だと想定されます。万一買取・建替を実施したとすると、全戸数完了の前に破綻してしまうと思います。財閥系企業等のよほど、大きな企業でない限り、建替・買取に耐えられるだけの資金力はないと思います。この点、アパだけが例外なわけではありません。こればかりは、いくらアパに過失があろうとなかろうとどうしようもないことだと思います。また、特定の住戸（希望住戸）のみ買取することも方策としては考えられますが、後々のトラブルを回避するためにも一部住戸だけを対象に買取することはまずないでしょう。となると、補修〗か方法はないと自ずと見えてきます。その補修についても、満足がいく補修ができるかどうかです。建物が完成してしまっている状態では、物理的に補修の手を付けることができない箇所ゃあるでしょうし、中には補修によって、住居専用面積が変更（縮減）になる住戸も発生するように思われます。ちなみに、このマンションは天然温泉付であるため、補修が通常のマンション比べ、複雑であり時間もかかると思われます。このようなケースでは、最終的には、住人と事業主（アパ）の話し合いによって対応を進めていくものですが、住人の希望通りとならないことが多分にありえます。また転売も不可能となれば、残された住人はかなりの苦痛を強いられます。しかし、これはマンション購入に関して付きまとう、最大のリスクの１つです。マンションを購入する以上、多かれ少なかれ覚悟するべき内容です。そのリスクを最小限にするためにも、自己の責任において、十分な検討を実施するべであると考えます。
• 今回の瑕疵は、仮に法定で争ったとして買取請求が認められる程度の瑕疵なのでしょうか？過去の事例を見るに（私見ですが）私はそこまでの瑕疵とは思いません。おそらく、訴訟しても買取請求が認められる可能性は皆無に等しいと思います。また、ある住人からだけの買取請求に応じることも皆無だと思います。たとえ、他の住人が買取を望まなくとも、不公平な扱いを避けるため、仮に買取に応じるなら、全戸に買取請求権のオプションを与えると思います。では全戸に買取請求権のオプションを与えることはありうるかですが、訴訟になっても認められる可能性が皆無（あるいは極めて低い）以上相当困難なのではと思います。更には、このマンションの買取を仮に認めたとすると他の瑕疵マンションの住人の方たちからも同様の主張をされることが想定されるので、アパとしても買取を認めるとは不可能だと想定されます。そうなると、いくら主張しても認められない以上、きっちりとした補修請求に注力するのがベストな方策と思いますが。
• 解除請求も、買取請求も、個人単位ですべきです。解除請求や買取請求によって補修が遅れることだけは是非とも避けて欲しいものです。私は、被害者ではあるかも知れないが、長い目で見ればＡＰＡと争うのは好ましくないと考えています。昨日、あくまでマンション全体ではなく、個々人の主張として（複数の住居の方と共に）建替、買取、解除、損害賠償は一切望まない代わりに、確実な補修を要望する旨の要請書を送付しました。
• 毎週のように話し合いの場を持っているが、暖簾に腕押し、糠に釘、のらりくらりと是正計画も出なきゃ、施工業者も決まらないまま。せめて、どういう風に仕事を進めてるのか、今週何やってたかくらい、報告しろよって思うが・・・こちらの要求は何も呑めない、アパからは代替案が出てこない、時間稼ぎの間に元谷が個人資産を隠して、会社倒産させて、はいさようなら、って事にならないか心配でしょうがない。
• 神戸市の上げたＮＧ５００箇所はあくまで図面上のこと。実際の建物は、まだ築浅だって言うのに、共用部や占有部のコンクリートに何箇所も亀裂が入ってる、縦配管も割れてきている、床の水平が出ていない、部屋の端と端で天井高さが違う、押入れの四隅で直角が取れていない等々、あちこちから苦情があがってきている。単なる内装の仕上げの問題ならともかく(それでも問題だが)、躯体自体が本当に確実に建てられているのか、心配なんですよ。
• 住民がまとまってないと思われますよ。あの立地で家族揃ってファミリー生活はいろんな意味で避ける人も多いでしょうね。そうしたら当然都心へのアクセスは便利だし投資用の賃貸が増える。収益物件として買われている方も多いでしょう。そのような方は集会に出る率も低いでしょうね。数の力で圧倒して事業主にプレッシャーを与えるには専門的知識も確かに大事ですけど徒党を組んだ力なのです。
• 構造計算偽装については「偽装されたといわざるをえない」と神戸市は言ってますが、当の水落氏は否定しています。だから数百箇所というのは、、構造計算プログラム上、NGとなったところです。普通、構造計算プログラム上ＮＧだとしても建築工法上で耐震性が確保できるのであれば、説明をし、資料を提出すればＯＫとなる（実際に多くの物件でそうされている）のですが、その説明を神戸市を含む、第三者機関（誰かは公表されてない？）がその説明は、検討するにあたいしないと蹴っ飛ばしたため、０．９６という数字でアウトになったのが現状です。「ＮＧ箇所がひとつでもあればダメ」というわけではないらしい・・・。では「何箇所ならダメ」というのもない・・・。確認審査は曖昧模糊としたものが、たくさんあります。建築基準法で水平保有応力（?）１．０と規定していますが、構造計算屋はその１．０を満たすことだけを考え（建築のコスト削減になる）、１．１以上のものを設計はしない。だから、ぎりぎり・ぎりぎりで設計するので、ＮＧがでたとしても説明、資料で何とかできるということがまかり通ってる。（表現がおかしいかもしれません）「構造計算プログラム上ＮＧが1箇所でも出ればダメ」というような制度でない限り、同じような事例が今後も増えていくのではないでしょうか？誰かの意見だと「そこのＮＧは問題ない」という結果でも別の人がみたら「ダメ」といわれることもあるということがこの建築確認検査の弱いところだと思います。この曖昧さを残したまま、民間委託した国土交通省には責任があると感じます。ここ、神戸だけでなく多くの都市で同じことが行われています。さらに神戸市は知らぬ存ぜぬを通し、さらには住民よりの発言はなく堂々と、「神戸市は中立（住民側でもアパ側でもない）の立場です」と言いました。ここで前出の建築確認の事務の責任は市が負うと最高裁判例があるにもかかわらず。。市民と敵対したいのでしょうか？被害者は住民でありアパではない。是正工事を行わない限り、一銭もアパに損害はでない。中立というのは腹が立ちます。以上個人的感情も入ってますが。
• 裁判だと何十年もかかる可能性が、良心的なデベであれば、示談交渉で解決します。早く耐震工事をしてほしいです。裁判なんかで時間がかかるほうが何倍もストレスです。勝つかどうかわからない裁判なんてするんでしょうか？そんなことよりも、よっぽど早期解決の方を、心から願います。裁判は個人的にしたい人がすればいいんです。マンション全体の事を考えてほしいです。ずっと、このマンションにこれからも長くお住みになる人は、それでもいいかもしれませんが、転勤や、転売、投資などさまざまな目的でこのマンションのオーナーになってるわけですから、裁判が本当にベストな選択とは、とうてい思えません。
• 解決しないまま年を越しました。なんか、裁判で賠償させようという動きがあるとか。でも、賠償って個人ですよね？裁判費用を組合費で払って、賠償が個人向けってなんか変。それより具体的な耐震工事かとは思うのだが・・・。立地条件は良いのに。

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共用施設

• うちの駐車場はコンクリート打ちっぱなしですが、コールドジョイントはあるは、ジャンカはあるはです。新築1年目から大きなひび割れが、出来ました。ベランダや共有通路の天井は雨漏りで白化現象があちこちで出ています。管理組合で検査して、1年前からアパと話し合いをしていますが、全く誠意が無く困り果てています。しかも躯体50年保証を謳って販売していたんです。詐欺に掛かった心境です。お金返してほしいです。

• 

  アプローチ

設備・仕様

• 天然温泉、大丈夫なんだろうか？メタンガス、ちゃんと分離できているんだろうか？爆発しないだろうな？
• 温泉にレジオネラ菌が見つかったそうですね。　これでアパの管理能力は０に等しいとおもいます。
• 温泉、ずっと止まってるんだけど、サービスが停止してても、基本料金引き落とされるのかなぁ？レジオネラが検出されたら、その後はどうしてくれるって言うんだろ？基準値をどんなに超えて菌が検出されても、「いままで特に健康被害は出てないんだから、知らん」って言われそう。今までの対応見てたら、不安が一杯。

間取り

• 2LDK等

買い物・食事

• ジャパン(169m)パントリー(473m)ダイエー(635m)いかり(649m)

育児・教育

• 家族揃ってファミリー生活はいろんな意味で避ける人も多いでしょうね。

周辺環境・治安

• 目前でなくてもただでさえ、ビルの谷間にあるのに、隣に40階たつとかなりの圧迫感。

周辺施設

• 神戸海岸病院(322m)

その他

• 私はアパの社員ではなく住民側ですが、「悪いのはアパ」とは思っていませんし、誰が悪いのか、という命題自体意味がないと思います。大事なことは、いかにアパに瑕疵担保責任を果たさせるか、それだけだと思います。私が「悪い」と思っているのはアパではなく、以下のような建築行政のあり方そのものです。・一定しない複数の計算法を認めることで引き起こした混乱・考え方により数10%程度の信頼性しかないQu/Qunに対し、誤差、数値の信頼水準・計算結果の裏付けを示さずに"4%"の不足を以って物件名まで公表してしまう行政側の科学的とは言いがたいやり方・一方で田村水落以外の物件で不足が出ても物件名を晒さない不公平・役所・学校など公的建物のQu/Qunですら10?20％の物件が続発している自己矛盾などなど、要は建築行政そのものの問題だと思っています。ですが、行政にたてついても何も始まりません。行政の言うことは何でも正しい、という前提で動かなければ、最終的に不利益を被るのは我々住民側となります。しかし、住民として得たいのは何より、これまで受けてきた精神的・物理的損害の回復にあります。だから、行政責任については残念ながらはひとまずおいて置き、まずはアパ・そしてその背後にいる建築確認機関の責任をどうとらせるか、について具体的に議論したいです。耐震不足がアパの意図的であれなかれ、これを果たす責任は、物件の最終責任を担うアパにあります。よって、闇雲にアパを非難するのではなく、アパに責任をとらせる具体的方策を与えることが住民としては肝要。そこで耐震不足の直接的原因を考えると、それは行政が二重計算を認めた矛盾と、水落氏の計算の問題にあります。上記の通り行政責任をここでは無視するとして、少なくとも水落氏の計算の問題を水際で防げなかった根本原因は、間違いなく建築確認機関にあり、彼らに対してもアパへの補償を全うさせることで、アパによる住民への補償をより有利に実現する手立ての一つとするべきだと思います。"暫定的にはアパに補償させる"にしても、これを実現するための手段として最終的には日本ERIをはじめとする確認機関にもアパ・その他の売り主に対する確認結果の責任をとらせる。この流れを住民側もサポートして、必要があれば国民的議論にもつなげていくことにより、住民として一番の目的である、アパに本来の責任をとらせること、をできるだけ有利に、実現性を高めていきたく思います。*

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