セレッソコート マスターズハウス

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セレッソコートマスターズハウス　外観1

セレッソコートマスターズハウス　外観2

物件概要

• 所在地：大阪府大阪狭山市池尻自由丘1丁目29番7（地番）
• 交通：南海高野線「狭山」駅から徒歩5分
• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：地上11階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年08月
• 売主：さくら不動産
• 施工：西武建設

掲示板・口コミ

• セレッソコート マスターズハウス（検討スレ）

価格・コスト・販売 時状況

• 価格も大阪市内の半値くらいでしょうか？ 安かったですよ。
• 今年に入って分譲価格が急に下がったのは訴訟の雲行きが怪しくなったからか。 このまま入居できる年月を待ち続けても、下がり続けるのだろう。

交 通

• 駅近と価格に魅力を感じてしまいますね。

構造・建物

• 鉄筋コンクリート造、地上11階建

共用施設

• エレベーター／9人乗　

　

間取り

• 3LDK～4LDK　67 ～ 113 (m2)

周辺環境・治安

• たとえ、いい物件であっても、あれだけ周りの住民に反対されていれば、住んだとしても、居心地のいいものではない（特に子供づきあいなどは）のではと思い ますが。
• 北・西傾斜地がこんなに酷いとは知らなかった・・・ もっと勉強してから購入すればよかった・・・
• 市民活動家、皆周りの低層戸建ての住民ですよ。 普通の住宅地の中に、高層建築を建てるほうが無理でしょ。

その他

• 今年夏に完成し、契約も順調に進んでいるというこのマンション。裁判で問題となったのはその裏手にある機械式の駐車場でした。この立体駐車場はマンション 北側の急斜面を掘り、コンクリートで基礎を築いて作られましたが、住民たちは、ディベロッパー側が「立体駐車場は建築物ではない」として、行政から開発許 可を得ていなかったことについて「許可のない開発だ」と主張してきました。 　判決で大阪地裁は、「原野ともいうべき斜面地の形質を変更させたもので、開発行為にあたる」と判断、建築確認を出した民間の検査機関に取り消す よう命じました。 　すでに完成したマンションの建築確認取り消しは極めて異例。一部の部屋では分譲契約も済んでいるということで、ディベロッパー側は「判決文を精 査し、弁護士と協議した上で対応を検討したい」と話しています。（2009年9月10日17:11）
  • とりあえず、取り壊しは無いでしょうね。 ただ、許可を取り直して通常通り住めるようになるか？ 先の見通しが付かない限り、契約、入居されてる方は不安でしょうね。 私ならきちんとキャンセルして頂ける対応を取って頂くようにお願いをします。 違約金等を取ろうと思ってもなかなか難しいし、しんどいだけかな？ 会社が倒産する前にきれいに精算できたらいいんじゃないかな？ 起きた事は仕方がない。 あとはどれだけ被害が少なく、不安無く処理ができるか。
• 平成21年9月9日に、先般より大阪地方裁判所において係争していた「開発許可不要証明」取消請求事件及び「建築確認」取消請求事件について判決が言い渡 されました。

1. 判決では、民間の指定確認検査機関が出していた「建築確認」を取消しました （「開発許可不要証明」については、処分性がないとのことで却下されています）。取消した理由は、客観的に開発許可が必要な開発行為について開発 許可を受けないままにされた建築確認は、建築基準法６条１項、都市計画法２９条１項に違反する違法な処分であるというものです（判決が認定した「開発許可 が必要な開発行為」とは「北側斜面における駐車場設備の設置」です）。
2. 原告は、建築確認取消の理由について、斜面地が円弧滑りを起こす危険性があるということ（建築基準法１９条４項違反）も主張していましたが、上 記判決は、開発許可がない点で違法な処分である以上、その余の点について判断するまでもないとして、斜面地の危険性については判断を示していません。
3. なお、本判決前に、建築確認をした指定確認検査機関自身が、同マンション建物について「検査済証」を出していますが、取り消された建築確認と、 当該建物に出された「検査済証」とがどのような関係に立つのかは、今後控訴審で争点になると思われます。ただ、上記判決は、この点について、次のように判 示しています。 　「なお、本件口頭弁論終結後、被告会社（指定確認検査機関）から、本件計画マンションの建築工事の完了に伴い、検査済証を交付したとの上申がさ れているが、上記は口頭弁論終結後の事情であり、本件訴訟の内容及び経緯にかんがみて、改めて上記の点を明らかにして訴えの利益について判断するより、本 案についての判断をするのが相当と考える。」　すなわち、裁判所は、がけ地の安全性が問題となっている訴訟の内容や手続違反が建築確認以前から問題とされ ていた本件訴訟の経緯にかんがみて、内容以前の判断で結論をつけるべきではなく、本案についての判断をするのが相当であるとしたのです。
4. 本判決の評価はいろいろあるかもしれませんが、本件は、大阪地裁の行政事件専門部の合議体による判決です。この種の事件のなかでは「異例」の事 件なのかもしれませんが、それだけにこの事件の重要性にかんがみて、裁判所が考慮検討の末、上記結論に至ったものであるといえると思います。
5. なお、原告は、今後、上記「検査済証」の取消も求めていく方針です。そうなると、上記マンションは、「建築確認」も「検査済証」もない建物にな るかもしれまん。

• • まともなマンションとは言えません！！駅に近いからここしかないと思ったんだけどね。
• 引き渡しは行われて、もう購入者は居住しているのですか？
  • 建築確認の取り消された建物に、住むことはできません。
  • 建築確認が取り消されても、すでに済書は発行されているのだから、住めるのではないのですか？
  • 建築確認のない建物に住みたくはありません。 いろいろ支障があるのではないでしょうか。固定資産税の算定とかはどうするのでしょう。 火災保険には入れるでしょうか？ 戸建てならがんばって自己責任で居座ることもあるでしょう。既存不適格の家はありますね。 住み続けさせた場合、管理会社の責任はどうなるのでしょう。
  • さくら不動産はこの物件を即入居可として販売してますが、では実際のところは即入居できないのでしょうか？
    • 完成後の建築確認の取り消し判決は、前例のあまりない事態です。 デベは強気なようですが、アウトになるリスクは高いです。 なにしろ前例がない、志麻憶測が乱れ飛んでいます。 実験に参加するのも一興かな。
  • なにか住める住めないの心配をされているみたいですが、住めますよ。 確認が取り消されても大丈夫みたいですよ。
  • あのー、色々さかのぼって拝見いたしましたが、建築確認と検査住証という行政処分は、それぞれ独立したものですから、『建築確認が取り消されたら住めな い』という乱暴な見解は大きな間違いであり、居住すること、使用を開始することに問題があるはずもなく、一つの賭けのようなお話ではありません。 法律や建築に詳しい方なら、すぐに分かる話です。
  • 検査済み証というのは、建築確認の条件を満たしているという検査が済んだとの証ですよね？ その判断の基礎である、建築確認処分が取り消されているわけですよね？ この検査済み証に法的な効力があるとは思えませんが。どうなんですか？
  • 開発許可を申請しなかった理由は、住民による開発許可の事前差し止め訴訟を回避するためと推察される。 かなり悪賢いやり口だ。 　開発許可を定めた、都市計画法については、原告適格を広く認めた最高裁判例がある。また、行政事件訴訟法の改正で、行政処分の事前差し止め訴訟 が可能になった。 　今までは取り消し訴訟しかできないし、審査請求前置などもあって、時間がかかるようにできている。 そして、判決前に完成させれば「訴えの利益がない」として訴訟は「却下」されていた。そういう最高裁判例があるのだ。つまり建て逃げ、建て得に なっていた。本件も業者の狙いは、そこにあったのだと思う。 逃げ込むように分譲を始めたのも、財産権が分散してしまうことを狙ったのだと思う。 　しかし、地裁の裁判官は、それを許せないと考えたのだろう。これは正義の判決と言える。 高裁、最高裁まで追随するかは微妙だが、普通の人の常識では、この地裁判決は当然だと思う。市民常識にかなった判決だ。
  • 開発許可を申請しなかった理由なんて、開発申請が必要なかったからでしょ。 「かなり悪賢い」という言い方は、相手に対して徹底的に貶める悪意をもった書き方だよ。 業者は建て逃げ、建て得を狙っていたと書いているけど、 業者だって当初は円満に解決したいと思っていたんでは？ 何でも反対することが正義であると勘違いする市民活動家が 建設地近辺で騒いでいるから、地裁レベルでこんな判決がでただけでしょ。
  • これからは一審判決までは待ってから、購入を決めることです。 本当は業者が募集を待つのが良心というものでしたね。ここでは投げ売りしたようですね。 東京下落合の通称「タヌキの森」事件では、募集を判決まで待ちました。 判決は建築確認取り消しでした。誰も泣かずに済みました。 新日本建設という業者さんの最低限の良心ですね。
  • 東京都条例の中で、接道の条件即ち、幅員等が狭く安全上問題があるから違法であるとしているだけですよ。いわ ゆる、全国的にダメですよ！という内容を東京都が「特別に許可しますよ」としたのが問題であって、狭山の場合は全く逆。全国的に、立体駐車装置は工作 物ですよと定められてるものを、変わりもんが「建築物です」と判断したという今回の問題。
  • 国土交通所が、「立体駐車場は建築物である」という通達を出していることを、 プロなら知らないはずはありません。 この通達は、「立体駐車場には壁がない」といって、 規制逃れをすることを、規制するためなのです。 みんな知っていることを、しらばっくれて、良心というものがあるのか。
• 開発許可の不取得が理由で建築確認が取り消されると、 はじめからやり直すしかないのではないでしょうか。 それとも、建物の完成をもって訴えの利益がなくなるという旧来の判例に戻るのでしょうか。 サクラ不動産さん、などはそれを期待しているのだと思います。 そのほか、すでに人が住んでいるという理由での「事情判決」を期待しているのかもしれません。 そのために値引き販売を、強引に押し進めたふしがあります。これでは入居者は人質ともいえますね。 東京新宿区のマンションについて、建築確認取り消しという最高裁判決が出ています。 その行方が参考になるでしょう。 高裁でどっちが負けても、最高裁までいくでしょう。その判断が注目されます。 それにしてもまだまだ時間がかかりますね。
  • すでに所有権が移動しているので、違法な確認を出した大阪府に対して、 住民個々に損害賠償請求を、することになるのでしょうか？ 集団訴訟になるのでしょうか？
• 勝手なことを書かせていただいて申し訳ありませんが、違法建築に和解は無くて、取り壊しは無いと思う。との事ですがあのマンションをゴースト化したいとは 思えないのです。 近隣の方の反対はある程度理解できます。 しかし、建物は残り、入居者はいない・・・ 最悪ではないのですか？（もし、その通りになれば） 隣の市では売れ残ったマンションの夜間は大変です。 柄の悪い若者がさわいだり・・・等々。。。。 駐車場さえ、無くなればよいのですか？ マンションの住民を含め、災害が起こった時の被災者に対しての思いやり、での訴訟ですか？
• 被告は関西住宅品質保証です。
• 平成２２年２月１８日、大阪高等裁判所にて、控訴審の判決がありました。控訴人である関西住宅品質保証の勝訴となりましたので、購入者の方、購入予定の方、御安心ください。

1. 原判決主文第４項(関西住宅品質保証株式会社が平成１９年２月２６日付けで株式会社さくら不動産及び日本エスコンに対してした建築確認処分を取り消す)を取り消す。
2. 控訴人が平成１９年２月２６日付けで株式会社さくら不動産及び日本エスコンに対してした建築確認処分の取消しを求める被控訴人らの訴え(乙事件の一部)をいずれも却下する。
3. 訴訟費用は、第１、第２審を通じ、被控訴人らの負担とする。

• 大阪高等裁判所の判断の概要は以下のとおりです。

1. マンションの建築工事完了に伴い、建築基準法による検査済証が交付されたので、被控訴人の建築確認の取消を求める訴えの利益は失われている。これは、最高裁判例・昭和５９年１０月２６日第二小法廷・民集３８巻１０号１１６９頁によって判断されている。
2. 原判決の取消しにより、北側立体機械式駐車場(高さ８ｍ以下)は建築物に該当しない。
3. 本件計画の北側立体駐車場の計画は開発行為に該当しない。
4. 西側斜面の安定性に対し対策を講じていないから、建築基準法１９条４項に違反すると被控訴人の主張に対し、具体的な建築基準法上の命令や大阪府の条例はなく、控訴人ががけ崩れ等により、被害を受けると判断しなかったことは、裁量を逸脱した違法なものとまでは言うことはできない。
5. 控訴人の指定確認検査機関に開発許可の要否を実質的に判断する権限を有するには疑問がある。本件計画は開発行為に該当しないから、また建築基準法１９条４項に違反しないので、確認処分は違法でない。

• • 訴えの「却下」ではなく「棄却」ではないでしょうか。 「訴えの利益の消滅」は、批判の多い最高裁判例です。 時間の問題で建て得、やり得では「著しく正義に反する」からです。 地裁が、あえてあのような一審判決を出したのも、そのためでしょう。 従って、最高裁で判例変更の可能性は、高いと思われます。 あきらめずに頑張りましょう。
• 詳細です。

1. 判決主文の第２項の末尾は「却下」であり、「棄却」ではありません。
2. 控訴審で認容判決の場合で、民事訴訟法３０７条によれば、原判決が訴え却下判決であった場合は、事件を原裁判所に差し戻さなければならず、３０８条によれば、第１審から審理しなおす必要があるときは原裁判所に差し戻すことができるとしています。
3. 従って、第１審で敗訴した控訴人の場合の控訴審の判決では、上記は適用されず、「棄却」でなく、控訴人らの訴えを「却下」する判決となります。
4. 一般に、「却下」とは民事裁判の本案訴訟では、形式的な要件を備えていないものを不適法として、実質審議に入らずに門前払いすることを言います。「棄却」とは、裁判所や行政機関が審理した上で請求に理由がないとして、その請求を排斥することとしています。
5. 本訴訟は原告が平成２０年１月１５日に大阪地方裁判所に提訴しました。第１審判決の平成２１年９月９日にあり、約1年８ヶ月の期間がありました。第２審は被告が平成２１年９月１０日に直ちに、大阪高等裁判所に控訴して、十分な審理期間がとられています。原告の訴えの却下となっていますが、十分な審理期間のある判決となっています。門前払いは一切しておりません。大阪高等裁判所に保管されている裁判資料を閲覧してもらえば良く理解できると思います。以上、民事訴訟に関連する補足説明です。

• 本訴訟になる前の経緯は以下のとおりです。

1. 原告は平成18年6月に、大阪府に対し、開発許可不要証明処分取消請求を求めて、大阪地方裁判所に提訴しました。事業計画において、土地の区画形質の変更がないということで大阪府は開発許可不要証明書を交付しました。これに対し、原告は土地の区画形質の変更があるという申し立てをし、取消請求をしました。
2. 原告は平成19年4月に、大阪府建築審査会に対し、建築確認処分取消の審査請求をしましたが、大阪府建築審査会は平成19年8月に棄却しました。
3. 原告はこれを不服とし、平成20年1月に、大阪地方裁判所に提訴しました。
4. 大阪地方裁判所は開発許可不要証明処分取消請求の事件と建築確認処分取消請求の事件はお互いに関連する事件であるとして、合同で審理することにしました。
5. 平成21年8月7日にマンションが竣工し、建築基準法に基づく検査済証が交付されました。
6. 平成21年9月に上記の事件に対し判決がありました。

• 本訴訟に関する経緯の補足説明の続きです。

1. 第１審の判決において、原告が大阪府に対して開発許可不要証明処分取消を請求しましたが、原告らの訴えを 却下しました。
2. 更に、原告が大阪府建築審査会による裁決(平成１９年８月２７日付け)の取消しを求める訴えを却下しました。
3. 控訴審において、原告は上記の２件の判決に対し、控訴していません。
4. 原告は平成２１年９月３０日に、本件マンションの検査済証(平成２１年８月７日交付)の取消処分を求めて 大阪府建築審査会に審査請求しました。請求の主たる理由は検査済証の前提となっている確認処分が違法である として取り消された場合には、検査済証の交付は違法であるとしています。
5. 大阪府建築審査会は平成２１年１１月２５日付けで請求を却下しました。

• 本訴訟に関する補足説明(上告審)の続きです。

1. 民事訴訟法３１２条によれば、最高裁上告では、上告理由は、憲法違反と絶対的上告理由に限られるとして います。憲法以外の法令の違反は、上告理由とならないとしています。
2. 民事訴訟法３１８条によれば、一般の法令違反は上告理由とならないが、法令違反を主張する当事者は、上告 受理の申立てをすることができるとしています。
3. 最高裁は、申立てにより、原判決(控訴審)の判断に判例違反がある事件その他の「法令の解釈に関する重要 な事項を含むものと認められる事件」について、決定で、上告審として事件を受理することができるとしています。 とあります。 つまり、検査済証が発行されて人が住んでいるから原告の訴えを却下したのではなく、 斜面に立体駐車場をたてても開発は必要ないという判断がでたということです。 よって開発許可も必要なく、適法に許可された建築確認に対する建物計画であり、適法な検査による検査済証を取得した建物であるということですね。 いわゆるデベ側の全面勝訴ですね。 なるほど。
4. 上告受理の運用は、極めて厳しく、受理される例は僅少にとどまるとされています。

• 【やはり「却下」は、門前払いですね。従って、建築確認に違法性がないという、お墨付きが出たわけではない。】 というコメントですが、関西住宅品質保証さんの書き込みを読むと、 大阪高等裁判所の判断の概要は以下のとおりです。

1. マンションの建築工事完了に伴い、建築基準法による検査済証が交付されたので、被控訴人の建築確認の取消 を求める訴えの利益は失われている。これは、最高裁判例・昭和５９年１０月２６日第二小法廷・民集３８巻 １０号１１６９頁によって判断されている。
2. 原判決の取消しにより、北側立体機械式駐車場(高さ８ｍ以下)は建築物に該当しない。
3. 本件計画の北側立体駐車場の計画は開発行為に該当しない。
4. 西側斜面の安定性に対し対策を講じていないから、建築基準法１９条４項に違反すると被控訴人の主張に対し 、具体的な建築基準法上の命令や大阪府の条例はなく、控訴人ががけ崩れ等により、被害を受けると判断しな かったことは、裁量を逸脱した違法なものとまでは言うことはできない。
5. 控訴人の指定確認検査機関に開発許可の要否を実質的に判断する権限を有するには疑問がある。本件計画は 開発行為に該当しないから、また建築基準法１９条４項に違反しないので、確認処分は違法でない。

• 日経新聞の記事です。よく読んでください。高裁が認めた被告の言い分は「完成しているから、原告には訴えの利益が無い」という物で、これが全面的に認めら れたに過ぎません。｢却下判決｣というのはそういうことです。 開発許可の有無、建築確認の適否などは、判事していないのです。 「これに対して関西住宅品質保証は、「マンションの建築工事は完了しているので、建築確認の取り消しを求める法律上の利益はない」などと主張して 控訴した。マンションは一審の口頭弁論終結日の2009年6月24日時点では建設中だったが、同年8月7日に完成し、完了検査済み証の交付を受けていた。 大阪高裁は同社の主張をほぼ全面的に認め、周辺住民らによる建築確認取り消しの訴えを却下した。」

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