ドレッセたまプラーザ プレイス

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4.67

(3 票)

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘五丁目2番15　他3筆
• 交通：

1. 東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩6分

• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年2月中旬
• 売主：東急株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティ―

価格・コスト・販売時状況

• たまプラ6分の目玉物件ですね。
みなさん、どう思いますか。
• 高圧線も近くにあったり前面道路の交通量もそこそこあったり線路も近かったりとたまプラらしい落ちついた雰囲気の場所ではなさそうですが、それでも価格は高いと思います。

• たまプラーザ駅6分。ドレッセというところを考えると、プレミア物件は2億超えは間違いないでしょう。
広さにもよりますが、60㎡台だと7000万、70㎡だと8000万～9000万、80㎡超えると1億超ですかね。
皆さんの予想はいかに？

  • たまプラの中では住環境が良いとところだとは思いませんが、さすがにその予想は低すぎると思います。平均で坪500万円以上はするのではないですか。
    • 坪500は最低ラインでしょ

      • 500だとした、66平米で1臆円ですね。

まあ、デべとしては、欲しいんでしょうね。
でも、外廊下で、東急建設施工で、コンシェルジェも無さそう？（＝不明）な都外の物件で、70平米未満で1億円超えるなら、私は居室内仕様がかなり良くないと嫌ですね。

その意味では、まだ、詳細仕様不明なので、早く詳細が知りたいです。
• 
確かに二子玉川は買えないけど、たまプラーザならという客層はいそうですね！
私も以下の点から
70㎡未満で1億超えたら撤退します。
①神奈川県であること。
②路線が一路線しかないこと。
• 駅前の１丁目なら坪500万も納得。
この物件、５丁目だから、公示地価も200万切るレベルなので、仕様にもよるけど、坪500万はいかないんじゃない。そうすると70㎡以上でも1億超えない計算になる。
とにかく興味ある人はエントリー登録するのが1番。

• 坪500以上に一票
• 株価暴落で、ツボ500超はなくなりましたね。
プレミアム5室だけは、超えるかも知れませんが、割高ですね。

買ってから、どんどん、資産価値が低下する可能性が高くなってきただけに、こりゃ、価格設定次第で、このマンション全体が大コケするかも知れませんね。
• 新規物件の価格設定を下げたら、今販売してる物件の売れ行きが止まっちゃうから、在庫が増えるまでは下げられずに大コケってパターンと読んだが。
• 優良顧客には既に事前案内等されているのでしょうか？
  • あるでしょうね。
法律上、販売広告前に契約はできないものの、おそらく声はかかってますね。
• ドレッセ美しが丘フロント（築3年で徒歩3分）が70m2弱で約9000万で売り出し中（東急リバブル）
これを踏まえると、プレミア物件以外で坪500万はないかな。

  • ドレッセ美しが丘フロント（築3年で徒歩3分）が70m2弱で約9000万で売り出し中が事実なら、ここは、せいぜい頑張っても同じ単価以下でしょう。
    • 事実でした。
https://**.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/

同じ東急で、かたや駅3分、というか、ほぼ、駅近接地ですね。なかなか、高級感もあるし、良い物件。築3年だし、こっちのが高くても売れるでしょうね。

外廊下の徒歩6分のマンションがツボ500は有り得ないでしょう。
• ドレッセたまプラーザテラスが77㎡で1億500万。徒歩2分。雨に濡れずに駅直結。
ちなみに借地権。
ドレッセたまプラーザフロントが69㎡で9000万弱。徒歩3分。
ちなみに所有権。
ともに坪単価は共に430万ほど。販売は東急リバブル。

ここは新築だが徒歩6分。
同じブランドで、販売も同じ東急グループ。
仕様が明らかに2つよりハイグレードで差があるならここより高くはなるだろうが、平均で坪単価500万は絶対売れない。
というか、それなら他のドレッセを買うね。
そっちの方が数年後も資産価値あるし。
マンションの資産価値は、立地が全て。あとは仕様や眺望が＋αかな。
• 新築といえど、一度でも住めば中古物件。
やはり最後は立地。
近隣物件の立地と価格を比較して、品定めしないと。

  • 言ってることはごもっともだと思う。
利上げがなければ平均坪単価500万いった可能性はあるけど、今の経済状況でそこまで攻めた価格で出せないんじゃないかな。

• 戸建だがプラウドシーズン美しが丘が1億後半-2億前半だからね。たまプラ検討者のお財布は庶民とはかけ離れてるから坪500でもすぐ売れるかも。
• 古には拒絶を示す金があり余っている親が買う気なんだが、もう少し立地が良い方がいいね。

• 坪500だったら余裕で売れる立地でしょ。
  • ここはちょっと駅から離れていて、だからといって駅近に比べて住環境が良いというわけでもないという微妙な立地というのが正直な感想です。それでも今のご時世だと平均で坪500万円前後にはなってしまいそう。
• 同じブランドなら、ドレッセあざみ野グランコートがあざみ野徒歩8分で坪400とかなので、たまプラーザ徒歩6分で南、東西に抜け感のある立地なので、坪500を超えてくる可能性があると思いますけどね。
  • あざみ野とたまプラの駅前の発展度の格差は大きく街力が全く違うのは認めるが、住環境で言えばここよりドレッセあざみ野グランコートのほうが落ち着いていてよかった。
たまプラとあざみ野の街力と駅徒歩2分の違いと住環境のマイナス要素を加味したうえで果たしてここはいくらが妥当な価格なのだろう。
個人的にはドレッセあざみ野グランコートとの比較であれば坪100万円の差は大きすぎると感じるが、ここは建築時期の遅れによるコスト高の影響をまともに受けているので結局販売価格は坪100万円近く高くなってしまうのかと思う。
• 色々な予想が飛び交ってて面白いな。
坪500となると、60㎡で9000万、70㎡で1億超。
どうなるかな。
• 今回の株価暴落が価格に影響するかはまだなんともわからないでしょうね。
暴落が続くのかは誰も読めていないでしょうし、一旦様子見しかないと思うので。
• 坪450で宝くじしたい。
• 平均550前後と言うところでしょうか？
武蔵小杉駅前は600、駅遠で450、都内は600以上は当たり前。横浜駅前600以上。
数年前のディアナヒルズが場所イマイチでしたが500弱でしたし、こちらの方が好立地ですし
• 坪単価550万ならドレッセWISEたまプラーザの中古を狙うな

• ここで色々な情報交換しておいて、11月の販売開始時に購入者にならなければいいのです。参考までに。
不動産購入にあたって重要なのは、近隣物件のリサーチです。ある程度の相場が見えてくるはずです。（他の地域と比較するのも悪くはないのですが、より参考になるのはたまプラ近隣の相場です）
私なら、販売開始までに近隣で気になる中古物件を内覧してこちらと比較しますね。
色んなやり方があるので試してみてください。

• ワイズが550なら、もっと高いかも。
580？
• 南西は抜けそうですね。東も高層階なら良いでしょう。
• 東急が中古の売り出し価格より安い値段で新築を売るわけなかろう。
  • https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/

ちゃんと調べた方がいいよ。

    • 中古でも駅直結など、立地がよければそちらの方が高くなることはよくある話。
必ずしも新築は中古より高いというわけではない。
• 500以下な訳ない。
ただそれだけ
  • だろうね。
日吉でも550とか600とか言われてるし、新築駅近はそのぐらいが当たり前になっていくのでしょう。

• 会員優先やるなら告知が必要。wiseたまプラーザの時はちゃんと告知していた。
• 新築にこだわらない人にとってはそう思います。
少しでも住めば中古といいますが、他人が使った水回りとか無理って人もいるんですよね。
  • そういう人はどんなに高くても新築縛りになってしまいますね。
新築が高いのを承知で買っている人は、中古になったときに新築プレミアムが?げ落ちて大幅なディスカウントが起こることも自己責任として受け止めるのでしょう。
    • その通りです。
ただ、それは主観であって、客観的な資産価値という意味では、新築が必ず価値が高いというわけではないということです。
ヴィンテージの古着と同じです。
• 500でも600でもかまわないけど、天井高2600以上、天カセ、全熱交換で間違いないですか？
  • それやるなら600だね
    • プレミアム住戸ならそうなると思いますが、一般住戸はどうでしょうね。
たまプラのこの立地でそこまで攻めますかね。
      • そこまでの立地じゃない。安普請にも関わらず高いってのが良い。

• 出てるドレッセシリーズの中古が即売なら500はあり得る話。
売り残るようなら、新築とはいえ、500は厳しいかと。

• マンションに住んだ事のない初心者です。
こちらと、ドレッセ港北センター北を候補に考えています。
一般的な評価として、どちらの物件の方が人気が高いと思いますか？（駅名、路線、駅からの距離などトータルで）
ど素人のイメージでは、同じくらいの価格帯の物件に思えます。将来的に価格が下がる可能性があるのは仕方ないとして、手放したいときに買い手がつかないような物件だけは避けたいと思っています。　
  • 駅力の比較ならたまプラーザでしょ。港北ニュータウンは直接都心に出れない。横浜や新横通勤ならありだけど。

エリアの比較なら仲介業者に行けば、それぞれの相場とか教えてくれるはずだよ。

    • 早速ありがとうございます！
直接都心に出られるのはポイント高いですよね。
仲介業者さんにも聞いてみます！
ありがとうございました。

****あと、アドバイスするなら２つの物件に絞っていても、他も見ておいたほうがいいかな。ある程度場数を踏めば、どこをチェックすべきなのかもわかってくる。

• • • • • ありがとうございます！
とりあえず現地見学してこようと思います。

高価な買い物なので、他も色々あたってみます。

          • リセールを気にされているのであればどちらを選んでも需要はあると思いますよ。郵政跡地のプロジェクトを踏まえるとエリアとしての長期的な伸びしろはたまプラに分があると思いますが結局はいくらで購入したかで含み益は決まるので両物件の価格次第だと思います。ご自身のライフスタイル合った方を選ぶのが最適解だと思います。

            • ご意見ありがとうございます！
あまりにも高い買い物なのに、出来上がった商品を見る前に購入を決めなければならないので、自分を納得させる材料として、「需要がある」「長期的な伸びしろがある」というのは大きなポイントになります。

自分が納得できても手が届かない価格かもしれませんが、前向きに検討したいと思います。ありがとうございました。

              • 参考になるかわかりませんが、マンションを決めるときは、運命的な何かがあった人が多いです。

夫の会社のお友達夫婦は、いくつも見ても決まらなくて、熱意を失いかけていた時に「ここに住みたい」と思うマンションがあったようです。

そういったエピソードを聞くと、需要があるとかリセールしやすいとか、そういったいくつものことがプラスになって、背中を押される力になるのかもと思ったりします。

納得いくといいですよね。

• リセール考えてるならエリアの中古相場の把握は必須。新築プレミアって通常は１割くらいだけど、最近の新築物件ってそれを大きく超えている。高値つかみしないように。

• 皆さんの色々なお話、参考になります！
出来れば一生住みたいと思って探していますが、買い物が超苦手です。
失敗してもリセール出来ると思えば気が楽なので、選択条件のひとつにしています。

昨日現地見学して、ご縁があるように駅前でお茶もしてきました！
時間はたっぷりありそうなので、周辺の中古相場もチェックしたいと思います。
ありがとうございました。
  • マンションマニアに相談してみるといいよ。

    • マンションマニアさんの記事も愛読しています！
アドバイスありがとうございます
• 
このマンションと比較しています。

プレミスト宮崎台RISETERRACE」

仕様は内廊下です。住宅地で静かです
• マンションはリフォームとかすれば築年数がたっても問題なく住めるので、減価償却期間が長いし、土地は基本的に価値が落ちないので、価格が下がりにくいです。
年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段になります。
中古不動産の評価は、駅からの距離、階数、向き、駅力、設備などによって評価の指標が確立しているので、高いには高いなりに、安いには安いなりに理由があり、新築時の価格にもそれが反映されています。
なので駅から10分程度あれば、売りにくいという事はないので、あまり資産性を気にする必要はなく、自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。
物件を売る時は、適正価格であればすぐ売れると思いますが、皆チャレンジ価格で売ろうとするので、人気のあるエリアの方が高く売れる可能性はありますが、文字通り不動産は移動ができないので、高くても買う人がいなければ売れないし、不人気エリアでも高くても買う人がたまたまいれば適正価格より高く売れることもあります。
人によって求めるものも違うし、勤務地や生活スタイルも違うので、物件の良し悪しは人によって大きく異なると思います。
  • 丁寧なご説明をありがとうございます。

＞自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。

これが一番大切ですね。
自分の見る目に全く自信がないため、資産性とか他人様の評価の高さなどが判断のよりどころになってしまっているのですが、自分が満足できなければ本末転倒ですね。これからの自分の生活に合った選択ができるよう、落ち着いて考えてみます。

こちらの物件は果たして手が届くかどうかわかりませんが、楽しみながらマンション探しをしたいと思います。
ありがとうございました。
• たまプラ徒歩圏で、何か余程のネガ要素が無い限り資産性はあると思うけど、長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じたときに売れないと、身動き取れなくなって人生詰んじゃう。資産性考えないのはギャンブル。

• 皆さん資産性が大好きですね。
よく検討するのも比較するのも大切ですが、全てを満たす物件は無いし、優先するものは人それぞれなので、これが絶対とかないでしょう。
それこそ急に売却せざるをえない時に、残債割れしたら困る人もいれば、そうでない人もいるし、売却を急ぐ必要がない人もいますからね。

• 急に売却する必要になった時に、売れずにバックレられて管理費、修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。ギャンブラーが入り込んだら、巻き込まらちゃうかも。

• マンションって住民同士運命共同体

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。モデルルーム行くと設備や仕様に目が行きがちだけど、周りがどんな人かもチェックポイント。
• 年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段

あれっ、数年前まで物価は上がってなかったのにマンションだけ上がってた。これからは物価連動って論理は成り立つかな。

  • 高く売れるかは別として、マンションであれば売れないことはないでしょう。
というか、そんなことで人生詰んでしまうのであれば、震災や火事、自身の失業などで簡単に人生詰んでしまいますね。

• 今までが特殊でしょう。
いつまでも物価が上がらず、マンション価格だけ上がっていく考えるのは楽観的すぎると思います。
今は買った時よりいくら高くなったと喜んでいる人も多いですが、デフレだったから儲かったように思えていましたが、物価が上がれば貨幣価値が下がりますからね。

• これだけリセールについてのスレが盛り上がってるところを見ると、それなりに期待できそうな物件ということかな
• まだ、価格はおろか詳細な情報も出てないのに期待できるなんて・・・。ポジショントークかな。
  • ポジショントーク楽しいですね。
たまプラーザの好立地で、どの様な仕様でいくらで出てくるか楽しみです。
期待もこめて、実際より安めの坪単価を主張する人が多かったり、そんなに高いと誰が買うの？見たいな流れが多いですが、ここはどうなりますかね？
• 心配なのが、ここは青田売りマンションということ。日照などのシュミレーションが見れたとしても、実際とやはり違ったとなっても、変更や解約はできない。マンション周りの駐車場や鉄塔がどれほどの影響があるのか、正直わからない。
東急が正直に、影響がある物件は、価格を下げてくれれば納得だが、、、果たして。
  • 練習に完成物件見に行けば。シミュレーションと実際の比較確認ができる。

現物確認できない青田売りには否定的な考えだけど、みんなそれで買っちゃう以上変わらない。

• 600乗るかどうかだねー
個人的にはそこは切ってほしい！！！

  • ①日当たり悪く、狭めで坪300台
②日当たり、広さそこそこで坪400台
③プレミアで坪500-600台
と予想。

    • 狭い方が単価が高くなるから、300台は無いかなと思います。

      • 一般住戸でも坪単価500万超えると思います。
安くても480万くらいからかと。
プレミアは600～700万くらいいきそう。都心にはない広さなのでそこを価値として売り出すんじゃないかと。。

        • プレミアが2億から2億5000で売れて、他のも坪500以上で売れてくれれば、中古も値上げに踏み切れるから有難い。
中古市場での価格上昇の基準になるのは、近隣の新築販売価格とその売れ行き。
これは素人の売主の希望額とは違い、間違いなく販売価格設定の基準になる。
今年中に完売したら、祝杯もんだね！！
東急ファイト！

• 10年以上前に発売されたドレッセたまプラーザやドレッセたまプラーザレジデンスは天カセエアコンでした。高級物件として売り出すなら期待できますね。
• ドレッセ
平均550くらいだろーな

• みなさん高値予想してますが、そんな強気価格で売れますかね…？
同じドレッセでいうと、ドレッセ世田谷松陰神社は世田谷区で戸数も少ないながら坪500前後。
で、販売も苦戦している印象です。

都心から離れたたまプラーザで坪500出してまで買う人は多少いるでしょうがそんなに沢山いる気がしないので。。
私の予想は、ペントハウスで坪580、それ以外は450くらいじゃないですかね。プラウドシティ方南町くらいの価格帯をイメージしました。
これでも安いとは思いませんがw

  • 平均で坪500は普通に超えますよ。67世帯集めれば良いわけですから余裕でしょう。

• 高値予想してる人は、すでにたまプラでポジションセットしてるから中古価格が上がってほしいってことだよね。
個人的にはこれから買おうと検討している人の手が届く金額であってほしいな
  • そうですね。
所詮は価格が出るまでのポジショントークですからね。
おっしゃる通り、高値予想の人はポジションを持っていて、安値予想の人は安ければポジション持ちたい人か、ディスって喜んでいる人ですかね。
同じ情報をみても、自分の予想を補強してくれる情報しか目が行かないのは、相場で負ける人の典型です
• 売り手は一次取得だろうが買い替えだろうが高く売れれば何でもいいんだよ。この立地と戸数でわざわざ一次取得の層に金額合わせるわけないじゃん。
• ポジション持ってたとしても、高値願望ないですけどねー。それで中古が引き上がるっていっても確定ではないし新築も高いんじゃメリットないですから。
それよりもここが高値であることを1番望んでいるのは、後発控えるデベでしょうね
  • 安い時に買えて良かった！と先に買ったことに安心するためかもしれませんね。
    • 確かにたまプラーザは、駅から遠い戸建ての裕福層の住み替え需要が期待できますからね。
      • そうそう、高値を望むはデベ目線。
ここで高値予想してるのは、ポジションセットしてる人で近々売ろうと考えてる人、業者
• 軽く一億超えの部屋がある物件で内廊下でない仕様ってある？詳細なプランが出てきてからですな。
• ドレッセは、内廊下の良さが分かる富裕層ははなから相手にしてないか。そっちは、東急不動産に任せているんだろう。
  • お値段がお値段だから当然でしょう


• ドレッセ新横浜は新横浜駅から徒歩7分で駅距離もまずまずで坪300万円半ばぐらいでした。同時期に売り出されていたドレッセあざみ野グランコートが坪400万円ぐらいだったのに比べて設備仕様もよく価格も安かったので投資用に検討しましたが、最後のふんぎりがつかず迷っているうちに早期完売で残念でした。
• 管理費への効き方も大きい。小戸数では余裕のある人向け仕様ですね。ディスポーザーはノーマル設備だが、３０戸前後で付帯している物件は高級物件。
  • 管理費という点では、板マンで各階ごみ置き場は必要ないと思います。
エレベーターを使ってゴミを捨てに行くのが大変なタワーマンションでは必要かもしれませんが、低層マンションでは不要かと思います。
確かに都内の高級なところでは、低層でも各階ごみ置き場があったりしますが、臭いやGの問題とかもあるので、なくて良いかと思います。
    • 同感です。
私も海外暮らしの経験があり、高級コンドミニアムに住んでいましたが、唯一各階のゴミステーションの虫だけが悩みの種でした。
湿度が高く、虫の発生しやすい日本では、基本要らないですね。
      • 日本でも各階ごみ置き場のマンションを経験していますか。
内廊下のマンションでは空調が効いていて湿度が高くなるようなことはなく、またごみ置き場と共用廊下の間にワンクッション挟んだ空間（前室）があり臭いが漏れてくることもありません。
日本の内廊下で各階ごみ置き場のマンションを体験されれば違った感想を持たれるのではないでしょうか。
• 色々な意見、価値観があることは否定しないですけど、デベロッパーはどうすれば売れるか、利益が上がるか考えて必死に需要動向を見てるわけですから、供給される物件は、結局その立地におけるニーズに合わせたものとなっているのでしょう（たまに大外しもありますが…）。
今、都心ですと、供給の焦点は、どうすれば「お金持ち」の購買意欲をそそるかですから、内廊下、各階ごみ置場はデフォルトであって、議論にすらなりません。マイナス面があるとしても、それは「金」で解決すべきことであり「無くてもいい」というのが多数意見になることはありませんし、管理費云々も、それを気にするような人はそもそも買うべきでないということで終了です。
ではたまプラーザでは何が多数派なのか？ということになると、２丁目の豪邸住まいの方々を除けばせいぜい高給取りのサラリーマンが限界ということで企画された物件なんでしょうね、ここは。なので都心物件を引き合いに夢を語っても意味ないと思ってます。
私自身の価値観ではバランス的に気に入ってますけど、逆に、内廊下や各階ごみ置き場の無理やりの否定は負け惜しみにしか聞こえないので嫌ですね。「たまプラーザ」という駅のほど近くにある「中規模マンション」であること自体を評価したいです。もちろん、それで都心並みの価格というのでは一気に冷めますが。
  • その通りだと思います。
内廊下や各階ごみ置き場は無くてもいいとか、無いほうがいいという意見に対してそれは違うのではないかと否定的になってしまっただけです。それら設備仕様はあるほうがいいが、あくまでも価格とのバランスですね。
• 色々言われているが、販売始まれば、即完売なんてこともあり得る。
購入検討者は、気を抜かないように！
• ドレッセ港北センター北が坪450万前後と判明したみたいですね、ということはこのマンションはもっと高くなる気がします
  • セン北で４５？いいですね～　たまプラ不沈神話で中古市場も引っ張ってー
    • ドレッセ港北センター北は駅から徒歩2分で内廊下です。坪450万円は昨今の値上がりを考えると意外にリーズナブルに思えてしまいました。ここも無茶な値付けはしないで現実路線で来てほしいですね。

      • 多分同じような価格ではないでしょうか？

駅2分　内廊下
駅6分　外廊下

駅としてはたまプラが上でも、上記スペックで、相殺されて、同じ位でしょう。

        • そうだといいですね。
東急はマンション事業で大きな利益を上げることは考えておらず、他の大手デべのように建設コスト増に乗じた自社販売利益の拡大というのも特にしていないのでドレッセは比較的リーズナブルな価格の物件が多いように思います。

• 希望的観測が多いようですが、ドレッセが3年前のモリモトを超えることはないと考えると４５０はいい線いってるかな。セン北の出世ぶりに合わせるととてつもない額になるのでね。むしろセン北大丈夫かな。

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交通

• 急行停車駅と各停駅っでは段違い。

構造・建物

• 敷地面積：2,835.61㎡
• 建築面積：1,666.53㎡
• 建蔽率：59.17％（加重平均）
• 容積率：190.08％（加重平均）
• ここは、内廊下では無いのですか？

  • これって、外廊下仕様でしょ？
今どき、最初から高級仕様で攻める気なら、内廊下にするでしょう。
    • 建築コストが高くなっている中で内廊下にすれば、それだけで相当なコスト増となりそうなのでそこまでの思い切りができなかったのかなと思いました。鷺沼や宮前平の物件は外廊下はもとより直床でコストカットを図っています。また、最近は床暖もついていない物件もありますが、ここはそこまでのコストカットはなさそうです。
• ここは、内廊下じゃないのかあ。
今更、外廊下で、虫と格闘しながら、自宅に招かざる客と共に入り込むのは勘弁かな。

ま、値段が、バランスとれたリーズナブルな価格なら、ありかかなあ。
ツボ500以上？
なら、撤退します


*ここ、地震大丈夫かなあ。
基礎は、杭ですか。直基礎ですか？
直基礎なら、ベタ基礎と布基礎のどちらですか？

• 500でも600でもかまわないけど、天井高2600以上、天カセ、全熱交換で間違いないですか？
  • それやるなら600だね
    • プレミアム住戸ならそうなると思いますが、一般住戸はどうでしょうね。
たまプラのこの立地でそこまで攻めますかね。
      • そこまでの立地じゃない。
• 誰か現地の工事公示の写真Ｕｐしてくれませんか？
施工が東急建設ですが、直接基礎か杭か知りたいです。

東急建設物件で、かつて、ドレッセセントヴェール（施工：東急建設）は、直接基礎にして、地盤的に、杭は必要ないと説明したのですが、後から隣に出来たシャリエたまプラーザは、しっかり杭打ち建築となりました。

東急建設大丈夫か？という話です。
ま、コスト的には杭打ちのが高いからね。

でも、これから、巨大地震が来ることが想定されており、怖いです。

  • 「杭を打った方が安心」とか、、、
逆です。杭が必要になるような弱い地盤だから止むを得ず杭を打つんです。土地の強度なんて数メートルずれれば全然違ってくること珍しくありませんし。
安全のためにプラスアルファで打ってるとでも思ってます？単にマイナスを埋めるための措置ですよ。そもそも杭って上からの圧を受け止める役割しか無いんですから。
    • べた基礎か、布基礎か、杭打ち（現場造成含む）　のいずれかなのか教えて欲しいです。

      • 直接基礎ならとりあえず地盤は「安心」、杭基礎なら「ああ、高台なのに意外と地盤緩いんだ、、」で終わりですよ
• ここ、内廊下じゃないのが痛いなあ。
個人的には、内廊下だったら、多少高くても是非買いたい物件なんだけど。

外廊下の色々な虫が、帰宅時に一緒に中に入って来る可能性が否定できない。
特に夏の夕刻から晩にかけて帰宅すると、日中は日陰でじっとしていたＧが出てきて、一緒に中に入るんだよね。
  • そうなんですね。
これまで外廊下マンションに住んだこと無いので参考になります。
    • 今も、内廊下に住んでるけど、一度内廊下住んだら、外廊下は住めない。

      • それは絶対に間違いない。
ハイグレードを謳うなら内廊下は必須。
        • • 並木通りをはじめ自然が多い分、虫が結構いるし（今の時期は特に）、目の前の道路も渋滞してることが多いから、もし内廊下だったら結構なバリューになると個人的に思ってる。



*ドレッセWISEは上の階からの音漏れが酷いような話があったので、スラブ厚も要確認ですね。


• 内廊下に慣れてしまうと、風の強い日など、玄関出たら直ぐ雨風にさらされるのかって思うだけで、ぐったりです。建物エントランスに入った後に、ホッとしたいのに、外廊下だと、自分の玄関内に入るまで気が抜けないのですよね。
• 内廊下であれば廊下側に窓がないので、ワイドスパンでベランダ側に居室やリビングが並んだ間取りが良いですが、なかなか難しいですよね。
もしくは角部屋で両面な窓があればなお良いですが。
• タワー型から敷地の広い高級低層物件に変えたとかの住み替えじゃない限り、内廊下から外廊下に行く人は少ないと思います。もっともそういう種類の外廊下は、同じ外廊下でもいわゆる羊羹型、田の字間どり向けの外廊下ではなく色々と工夫が凝らされているのが普通なので、意味が違うかもしれません。
その意味では、住民層が２分されていくのでしょうね。アップグレード以外で交わることなく。

• 特に今年は内廊下のありがたさを感じました。
内廊下のマンションだとマンションのエントランスを入れば部屋に入るまで空調が効いていて涼しく快適です。内廊下は見た目の良さもさることながら、実際にその効果を実感してしまうと外廊下へ後戻りできなくなります。ディスポーザーや各階ごみ置き場もそうですが、内廊下も一旦経験すると手放せなくなる設備仕様ですが賃貸等で未経験の人に取っては未知の世界なので重要視しないのかもしれませんね。

  • おっしゃる通り。
    • 優先度は人それぞれ、内廊下が外せない人は内廊下の物件を探すしかないですね。
個人的には各階ゴミ置き場や内廊下より、ベランダのスロップシンク方が優先度高いです。
まあ、内廊下でスロップシンクなしなんて無いのかもしれませんが。


• 内廊下は匂いがこもる感じがするのが嫌だ。多分、床のカーペットのせいだと思う。
• １次取得のときから、ずっとパークコートレベルの内廊下タワマン4回買い替えてきたけど、今のマンションは初めての外廊下。拘りを捨てれば、どうってことないし快適だよ。
• ここは、明らかに外廊下です
• あのいくつか出てるplanを見て内廊下の可能性を期待する方が不思議。いまどき1億越えの外廊下などいくらでもある。浜田山や市ヶ谷の高級低層物件だって。
詳細出ようが出まいがすでに外廊下であることだけは100％確定。
まあ、だから何？ってだけですけど。
  • 確かに。北海道の分譲は二千万円台でも全て内廊下ですから。
    • それは理由が違う笑
• あざみ野の直近物件といい、たいして必要のない内廊下に拘らないドレッセは意外と賢いデベかもな。
• 皆さん、内廊下引っ張りますね


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共用施設

• 駐車場：29台［機械式28台、平置１台（居住者専用車椅子使用者用駐車場）］
• 自転車置場：93台［下部スライドラック式60台、上部垂直昇降ラック式33台］
• 隣接する自走式駐車場の騒音などは？

設備・仕様

• 最低限天井高2.5m、二重床、ディスポーザー、床暖は欲しいですね。
エレベーターは2台が望ましいですがどうでしょう。
• 内廊下といっても低層の北向き住戸はないかな。

• リフォームではどうにもならない設備とかある。例えば、ディスポーザーやスロップシンクとか。その辺は必要、不必要を購入時にきっちり判断しなければならない。

あと、ここはリビングインの浴室の住戸タイプがあるけど、これは賛否が分かれる。水回りは段差スラブがあるので、フルリフォームしても位置をほとんど動かせない。将来、売るときのことも考えて判断。あと、行燈部屋もかな。
• 残念です、場所は良いと思うのに仕様が…みたいですね。
• ひどく売れ残ってたあざみ野の物件でバルコニーの壁に蛇口だけ付いた部屋を内見したことがあるけど、あれはスロップシンクというのだろうか？
• 言いません

• 売れ残りを横断幕を張って販売するデベが高級志向とは思えないが、内廊下とディスポーザーが高級？マンションの基準というのが味気ない。
  • 内廊下はともかくディスポーザーは、床暖や二重床と同様に標準設備仕様なので高級という基準には当てはまらないと思います。
高級かどうかの基準は、内廊下・各階ごみ置き場・天井高2.5m以上・玄関ポーチやアルコーブ・スロップシンクあたりを思い浮かべます。
    • 全部揃ったら高級物件という感じですね。単独ではドレッセのスタンダード仕様にもあるので。仕様だけで高級物件を語れるならあとは天カセくらいですか。
      • 仰る通りですね。天カセを忘れていました。全部揃うようなマンションはまずお目にかからないでしょうが、あとはこの中でどの程度満たされるのかということなのかなと思いました。
比較的最近見た中ではドレッセ新横浜（63戸）が内廊下で二重床＋ディスポーザー＋2部屋床暖、天井高2.45mとまずまずの設備仕様でした。それに比べると直近の物件はこれ以下のところが多い印象です。

        • うーん、ドレッセ新横浜の内廊下はドーナツ型で必要に迫られたものとの印象。見たことのない梁の打ち方等、あまり参考には出来ない物件だと思います。個人的な見解です。
• ディスポーザーは使うと物凄く便利だし、マンションならではの設備なので、是非欲しい設備ではありますが、共用の処理槽や換気設備が必要で、定期的な保守が必要なので戸数が少ないと管理費や修繕積立金が高くなるので無いところも多いですよね。
確かに高い物件になると30戸とかでもディスポーザーがあったりしますが、管理費なども高くなるを覚悟しないといけなくなりますね。

• 各階ゴミ置き場は、置き場のスペースやエアコンの設置が必要で、臭い対策の2重扉や荷下ろし用のエレベーター、朝のごみ収集に間に合うように、清掃員さんにゴミを運んでもらうなど、低層の戸数が多く無いマンションの設備としてはバランスが悪いです。
当然、販売価格も上昇し、管理費や修繕積立金も、戸数の多いタワーマンションより不利になります。
高級ならあって当然とか、否定するのは負け惜しみと言っている人もいるようですが、都心の坪単価が数千万の物件と違うのですから、なくても良いのでは？という意見はおかしくないと思います。
6階建てとかならば、エレベーターに乗ってゴミを捨てに行ってもそれほど手間ではないし、各階ゴミ置き場が必須な人は、無理なく実現できるタワーマンションにした方が良いのではと思います。
• ワイズのように石膏ボードでなければ良いなー。

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間取り

• 間取り：LDK～3LDK
• 専有面積：52.43㎡～133.01㎡
• バルコニー面積：8.96㎡～22.66㎡
• 廊下より間取り優先なので、間取りの方が気になります。


買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. ケーズデンキ たまプラーザ店　　徒歩2分 / 約90m
2. セブン-イレブン 横浜たまプラーザ店　　徒歩2分 / 約140m
3. ファミリーマート スリーウェル新石川二丁目店　　徒歩3分 / 約180m
4. ツルハドラッグ たまプラーザ駅前店　　徒歩3分 / 約200m
5. イトーヨーカドー たまプラーザ店　　徒歩4分 / 約280m
6. 成城石井 SELECT たまプラーザテラス店　　徒歩5分 / 約340m
7. 北野エース 東急百貨店 たまプラーザ店　　徒歩5分 / 約340m
8. たまプラーザ テラス　　徒歩5分 / 約340m
9. 東急百貨店 たまプラーザ店　　徒歩5分 / 約340m
10. 東急ストア たまプラーザテラス店　　徒歩6分 / 約440m

• モンスーンカフェがあったと思います。

育児・教育

• 教育施設

1. 横浜市立新石川小学校【通学校】　　徒歩10分 / 約740m
2. 横浜市立山内中学校【通学校】　　徒歩8分 / 約620m
3. スターチャイルド《たまプラーザナーサリー徒歩4分 / 約260m
4. たまプラーザ・ベビーリー乳幼児室　　徒歩4分 / 約260m
5. たまプラーザこどもの詩保育園　　徒歩5分 / 約330m
6. たまプラーザ小桜愛児園　　徒歩5分 / 約350m
7. といろきっずたまプラーザ保育園　　徒歩6分 / 約450m
8. ポピンズナーサリースクールたまプラーザ　　徒歩6分 / 約470m
9. 青葉フレール保育園　　徒歩7分 / 約540m
10. 國學院大學 たまプラーザキャンパス　　徒歩8分 / 約570m

周辺環境・治安

• 目の前の道路は交通量多いでしょうか？
  • 以前住んでました。
交通量は普通にあります。
家電量販店の車で、時間帯によっては、渋滞します。

ある程度の騒音はあります。
道路側の窓サッシが二重になっていることが期待されます。
• ここは元は何の土地だったのでしょう。たまプラに抱く瀟洒なイメージとはちょっと違うかなという印象を持ちましたがどうなんでしょうね。
  • モンスーンカフェがあったと思います。
    • モンスーンカフェの跡地だったんですね。
モンスーンカフェには車で２～３度行ったことがありますが、夜だったので周囲の雰囲気はあまり覚えていません。近々見に行ってこようと思います。教えてくれてありがとうございました。
• 家電量販店近接地なので、やや、庶民的なところという感じかも。
  • 何をもって庶民的かによりますが、駅近の美しが丘アドレスで、場所も価格も庶民的ではなさそうですね。

    • 確かに気持ちとしてはそうでしょうね。

• ここは20mの高さ制限がある場所でしょうか。同じように最近販売された20mの高さ制限がある鷺沼の物件は7階建てだったようですがここは6階建てですね。単純にここのほうが余裕を持たせているということなのですかね。
• 高さ制限２０ｍのところに7階建て建てると階高３ｍ取れないからね。鷺沼は直床だったでしょ。
• 現地確認しました。
駅からは徒歩圏内ですね。
ただ、たまプラーザテラスの駐車場に囲まれているのと、隣接するマンションが近いので、そのことを価格に反映していただけるなら検討したいなというのが個人の感想です。
  • 南側が、駐車場と被るので、最低でも3階以上にならないときつそうですね。
ま、リビングから駐車場しか見えないのも辛いので、東側の道路側がいいかな。
でも、東の道路側は騒音が煩いかなあ。

5，6階になると、多分、全方位吹き抜けて眺望がいいかも知れません。

    • 南は、低層階は駐車場ビュー。
高層階は、一部高圧線の鉄塔ビュー。

西も低層階は駐車場ビュー。
北はマンションビュー。

眺望を気にするなら、東の高層階の一択って感じ。

これ気をつけないと、青田売りマンションなので、竣工後のお披露目は入居直前の計画だから。
現地確認は必須。
      • 眺望シミュレーションがあります

        • いや、おっしゃる通りで、参考になります。
一部高圧線の鉄塔ビューも感じ良くありませんね。

これは、方角はどちらですか？
          • 南です
            • 南側の部屋は、窓開けた途端に駐車場！って感じになってしまうんですかね？だとすると、南側は、低層階は、駐車場ビューで、それが嫌で上層階買うと、高圧線鉄塔ビューですか？
              • 南側が1番良いと思っていたのに残念です
• ここはたまプラの中では、住環境と駅距離で一流半～二流といった感じがする。それでも新築となれば昨今の建築費高騰の煽りを受けて坪500万円ぐらいにはなると思うが、中古になった時点で駅近の中古物件に対する優位性がなく厳しいと思う。
  • これは、言えますね。
駅3分の築５年と、駅6分の築２年で、どっちが良いかということになると、築5年以内なら、必ずしも新しい方が良いと言うことにはなりませんね。
• 現地見たけど南向きの上層階は抜けてて眺望良さそう。鉄塔も位置的にそれほど気にならない。郵政跡地の方が敷地のど真ん中鉄塔通ってるし。目の前の通りもWISEよりバスも通らないし落ち着いている。
• たまプラは、治安も良く街並みもおしゃれで住みやすくていいところです。その分価格も高めですが、住んでみると納得できるはずです。

• 田園都市線は、激混みなので、出来ればなるべく渋谷に近い方がいいけど、宮崎台と比較すると、まだ、タマプラのが上の評価ですか？


• 街並みいいですよね。特に本物件の立派なケヤキ並木はたまプラのシンボルです。老木になりつつありますが剪定で短く切ったり植え替えはせず残してほしいです。

• 並木通りをはじめ自然が多い分、虫が結構いるし（今の時期は特に）、目の前の道路も渋滞してることが多いから、もし内廊下だったら結構なバリューになると個人的に思ってる。

• このマンションは、杭を打ったらトンネルに抜けちゃうでしょ。
  • 分かってて言ってると思いますが、敷地はトンネルの上じゃ無いですよね。
    • 実は本当に周辺住民なのですが、たまプラは曲線の道路が多く距離感等よく混乱します。地図みたらトンネルは少し逸れていましたね。

• そこまで内廊下にこだわるか？確かに近隣物件のモリモトやクレヴィアは内廊下。あざみ野とかたまプラーザのドレッセで内廊下仕様あるかな？臭い対策？向かいにある焼肉店から流れ出る香りは、この物件最大のウィークポイント。テラスに知り合いがいれば聞いてみて。直接夕方、近辺歩いてみてもよい。洗濯物、外に干せないんじゃあないかな。
  • あそこの焼肉屋美味しいし、雰囲気いいんですよね。

ただ、近隣の方からすると煙害になるんですね、、
購入検討の方は、必ず夜に歩いてみてくださいね。

    • 一度でも内廊下住んだことある人なら、外廊下のマンションはもう買わないだろうね。まるでレベル感が全く違うので。

逆に、これまで、外廊下しか経験していない人は気にならないかも。
• マンションのバランスは設備だけ？駅から徒歩６分、交差点近くである、近くに焼肉店がある、土砂災害警戒区域が至近、あの家電販売店の三原色など、立地環境的な部分のバランスの方が重要だと思うけどな。
  • バランス良いですよね。
私には許容範囲です。

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周辺施設

• 公園

1. 新石川公園　　徒歩5分 / 約330m
2. 美しが丘第八公園　　徒歩6分 / 約460m
3. 美しが丘公園　　徒歩8分 / 約610m
4. 山内公園　　徒歩8分 / 約630m
5. 美しが丘五丁目公園　　徒歩9分 / 約660m

• 金融機関

1. みずほ銀行 たまプラーザ支店　　徒歩2分 / 約140m
2. 三菱UFJ銀行たまプラーザ支店　　徒歩4分 / 約280m
3. 三井住友銀行 たまプラ－ザ支店　　徒歩4分 / 約310m
4. りそな銀行 たまプラーザ支店　　徒歩6分 / 約460m
5. 横浜美しが丘四郵便局　　徒歩5分 / 約340m
6. 横浜銀行 たまプラーザ支店　　徒歩7分 / 約540m

• 医療施設

1. 美しが丘眼科　　徒歩1分 / 約40m
2. グリーン歯科医院　　徒歩2分 / 約100m
3. 長谷川内科クリニック　　徒歩2分 / 約140m
4. 宮澤内科・呼吸器クリニック　　徒歩3分 / 約200m
5. テラス内科クリニック　　徒歩4分 / 約310m
6. 知産婦人科　　徒歩5分 / 約330m
7. たまプラーザ整形外科リウマチ科　　徒歩5分 / 約330m
8. とくうえ内科クリニック　　徒歩6分 / 約430m
9. はまだこどもクリニック　　徒歩7分 / 約550m
10. 佐藤医院　　徒歩8分 / 約580m

• 公共施設

1. たまプラーザ駅前交番　　徒歩5分 / 約440m
2. 元石川消防出張所　　徒歩14分 / 約1,080m

• レジャー・スポーツ施設等

1. アトリオライト24 たまプラーザ　　徒歩3分 / 約190m
2. コナミスポーツクラブ たまプラーザ　　徒歩5分 / 約330m
3. アディダス フットサルパーク たまプラーザ　　　徒歩5分 / 約340m
4. 東急スイミングスクール たまプラーザ　　徒歩5分 / 約360m
5. アトリオドゥーエNext たまプラーザ　　徒歩5分 / 約360m

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