THEパームス戸田マスターグレイス

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2.61

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物件概要

THEパームス戸田マスターグレイス　周辺写真CG合成

• 所在地：埼玉県戸田市大字上戸田稲荷木59番、60番1、62番、64番1、64番2、65番1、65番2（地番）、新曽第二土地区画整理事業地内32街区4画地（仮換地）
• 交通：JR埼京線「戸田」駅徒歩8分
• 総戸数：114戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上8階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年10月
• 売主：トーセイ株式会社・株式会社増田建材店
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：トーセイ・コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• THEパームス戸田マスターグレイス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• まだまだ情報が出ていない部分が多いですが、気になりますね。戸田公園あたりの物件よりはグッと値段抑えられそうです。
  • いくら位で出てきそうですかね？
    • 思ったより値段設定が高めでした…
      • 強気価格だったのですね。だいたいいくらくらいでしたか？
• 単身で検討中ですが、2Lもう少し安いと思ってました。日当たり、間取り、立地は納得しているので、あとは今後戸田駅付近がどのくらい区画整理で綺麗になるかですね。まぁこればかりは一か八かですよね。
  • 私が想定していたものよりも結構高かったです。新築マンション結構出てる中なので、売れ行きどうなるのでしょうね。
    • 戸田市の土地価格が上がってるにしても、、、かなり高くて我が家は断念しました。（最近の戸田市の新築マンションの中でも一番坪単価高い気がします。）パークホームズも半分以上残っているみたいですし、、、こちらは三井さんほどブランド力もないと思うので本当売れ行きどうなるんでしょうね。
• 価格が高いとのことですが、非常に気になります。3LDK 67平米でどのくらいの価格なのでしょうか？
  • 第一期の参考価格表によると、南向き67平米、２階角部屋ですと、5300万台です。（２階の67平米は一番安くて4900万円台）東向き２階64平米で、4300万円台です。
• 管理費の話を聞きましたが少し高め？で、浄化槽コストも込みだと言われました。下水道が通ってないところに住んだことがないのですが、生活やコスト面で何か問題が生じることはあるのでしょうか？
  • 管理費高めというのは実際いくらだったのですか？
    • 部屋にも依るでしょうけど管理費修繕費ネット込で27000円くらいみたいです。
• 5分の１くらいは要望入ってましたね
• 売行きが良くなさそうなので、価格引下げや設備変更がありそうですね。とりあえず11月初旬までは要望書提出や他のマンションに行くのは待っておいた方が良さそうです
  • 食洗機は標準になったようです。管理費も少し安くなったみたいですね。
    • 67平米の部屋は管理費2万2千円くらいになったようです
      • 食洗機は2LDK以外の部屋は元々標準と9月に案内されましたよ。売れないからというわけではなさそうです。
• 先日モデルルームに行ってきました。戸田でこの値段ってどうなん？？って強く思うけど、それ以外の個人的なメリットが多い立地なので、個人的にはあり。ここの見学の前に某ブランドマンション(以下BM)のMR見学をしてしまったので、設備仕様のダウングレードはだいぶ目に付きましたが、それらが自分にとって必ずしも必要ではないしなってことで納得、BMとくらべて2000万近く安いわけだし、必要十分かなと(もちろん所在地の立地はBMのほうがいいです、私には不要の好立地ですが)むしろ天井高はBMより100mm高いので開放感もあり、ベランダも奥行きがあって使いやすそうでした。欠点は直床であること、音がかなり気になる性格なので買うなら最上階かなと思ってます。今契約すると50万のオプション無料があるので、ホーロー壁？とダウンライトつけようかなとか思ってます。キッチン天板変更＋フラット天板も魅力的なんですけどねぇ
• 第一期で30戸売れたとホームページにあるが、マジでこの場所でこの価格で売れるなら、今後は戸田も戸田公園もまだまだ値上がりそうですね・・・。末恐ろしくさえなります
  • こちらの物件については現状出ている戸田公園の各物件より劣る立地な印象でしたが、このお値段でこの売れ行きであるとやはり需要はあるようですね。需要があるということは値段も上がりますよね
• この場所、仕様でこの価格かぁって感じでした。外観は立派かもしれませんが、少なくとも今の周辺環境はお世辞にも良いとは言えないですね。静かではありますし、これから発展するのかもしれませんが。低価格帯は駅を変えたくない近隣住人、高価格帯は東京から広さを求めてきた家族がターゲットなんでしょうが、どっちの住戸も、価格と広さと仕様がバランスがあまりとれてないです
• 第一期二次も順調なんですかね？
  • HPには2次で１５戸追加販売と書いてありましたが、先ほどHPを見たら一期で48戸売れたと更新されていましたね。売れ行きは悪くないのかも？
• やっぱりここの場合は、この辺りで久々の新築っていう位置づけなんですよね。駅まで本当に8分で行けるのでは？というかんじもするし、買い物は便利だし、暮らしていく上で本当に便利だと思います。新築派だとやっぱりこちらでは…

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構造・建物

• 敷地面積：3,890.00m2（建築確認）
• 建築面積：1,574.02m2
• 建築延床面積：8,721.63m2
• 建ぺい率：60%
• 容積率：200%

共用施設

• 駐車場：78台／平置7台（来客用2台、身障者用1台含む）、うち5台（身障者用1台含む）：月額使用料15,000円、機械式71台：月額使用料11,000円〜14,000円
• 自転車置場：228台
  • 月額使用料：200円〜300円
• バイク置場：10台（ミニバイク置場5台含む）
  • 月額使用料：バイク置場2,000円、ミニバイク置場1,500円
• そういえばここ、駐車場のパレットサイズが1850なんですよね。いまどきこのサイズってどうなんでしょうね。契約率低いわりに維持費ばっかかかる物体にならないといいんですが・・・

設備・仕様

• 食洗器無いんですね…カギも差し込むスタイル(クレアは持っているだけでボタン押せば開く)だし、色々と設備面で他物件より劣っている割りに、価格設定が高すぎるという感想です。
  • 食洗機がオプションなのは残念。ですが電子錠はメリットもあるけど、デメリットもあるので、差し込みタイプの鍵だから設備が劣っているという事はないと思う。駐輪場や駐車場もキータッチで入場するようなので防犯設備は良いのではないかと思われます。
    • 設備が本当に最低限ですね。食洗機、玄関の人感センサー、キッチン壁のホーローパネル、シンク前の包丁刺しなど他では標準設備ですが、こちらはオプションのようです。それに間取りでもリビングのウォールドアが一部間仕切りのように残り、フラットにならず狭く感じるように思います。設備では、他物件の方が優れていますね。。。どうしてもあの場所でないとという方には、この価格や設備でもいいのかもしれません。
      • 食洗機は標準になったみたいですよ。
        • 変更になったということでしょうか。やはり売れ行きがあまりよくないのですかね。管理費も大規模マンションにしては高いですし、マンション価格も下がってくれるといいですね。
          • 第一期ではオプション５０万分が付いているので、欲しい設備はそれで賄えば十分な気もします。全部屋壁紙を変えたいとかなら５０万じゃ足りないでしょうが。。しかし管理費等は高いですね、２万２千くらいと聞いていたのですが。。

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間取り

• 77平米での4Lて各部屋物置レベルで小さくない？普通に3Lで良いと思うんだけど。なぜ無理して4Lにした？
• 4.1畳の部屋とか本当に狭いですよね。

買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン戸田新曽小玉店　　約100m／徒歩2分
2. ドラッグセイムス上戸田店　　約210m／徒歩3分
3. ビバモール蕨錦町　　約360m／徒歩5分
4. スーパービバホーム蕨錦町店　　約360m／徒歩5分
5. ヤオコー蕨錦町店　　約360m／徒歩5分
6. ココカラファインビバモール蕨錦町店　　約360m／徒歩5分
7. ダイソービバモール蕨錦町店　　約360m／徒歩5分
8. 西松屋ビバモール蕨錦町店　　約360m／徒歩5分
9. セブンイレブン戸田上戸田1丁目店　　約460m／徒歩6分
10. ビーンズ戸田　　約610m／徒歩8分
11. サミットストア戸田駅店　　約610m／徒歩8分
12. T-FRONTE　　約700m／徒歩9分
13. オーケー戸田駅前店　　約700m／徒歩9分
14. ノジマ電気-FRONTE　　約700m／徒歩9分
15. 明文堂書店　TSUTAYA　　約700m／徒歩9分
16. ドン・キホーテ蕨店　　約770m／徒歩10分
17. イオンモール北戸田　　約1,920m／徒歩24分

• 近くのヨーカドーだったところが今年からビバモールになってビバホームにヤオコー、100均もあったりと買い物には便利になりました。

育児・教育

• 教育施設

1. にいぞ虹保育園　　約250m／徒歩4分
2. 保育園なかよしROOM　　約450m／徒歩6分
3. カトレア幼稚園　　約510m／徒歩7分
4. 戸田こども園　　約520m／徒歩7分
5. 戸田駅前さくら草保育園　　約550m／徒歩7分
6. グローバルキッズ戸田駅前保育園　　約710m／徒歩9分
7. 早蕨幼稚園　　約710m／徒歩9分
8. ひなた保育園　　約790m／徒歩10分
9. 新曽中学校(通学校)　　約910m／徒歩12分
10. 戸田第一小学校(通学校)　　約1,200m／徒歩15分

• 小学校徒歩15分は遠いですね…

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周辺環境・治安

• 用途地域：準住居地域、第1種住居地域
• いい場所ですね。デザインや値段がまだわかりませんが、快適に暮らせそうな立地です。小学校がやや遠い気がしますが。
• 周りなにもないですね。
• コープの商品検査センター前の区画ですね。この辺りも含め戸田駅近辺は大雨の際に浸水のリスクがあるので戸田市の内水ハザードマップを見ることをおすすめします。
• あの辺は大雨になると道がちょっとした川みたいになりますね
  • そうなんですね。雨が止んだらすぐ水はけするなら良いですがずっとそのまま続くようなら衛生面が気になるかな。子供が帰ってくる時間帯にそうなっちゃうと大変です。
    • 大雨の時は冠水する事がある道路です。ローソン前辺りから富士見公園野球場先の交差点辺りが特に排水が追いつかなくての冠水なのでずっと浸水はしてませんが、一時的に通行止めになったことはあります。戸田市は暗渠とか見えない川もあったりして全体的に大雨には弱い土地ではありますね。
      • 北戸田川を北に伸ばす工事が進めば水害リスクも改善
        • 数年前の大雨の時にはこのマンション前の通りにある十字路部分が噴水のようになってました。
• 駅周辺からこのマンションの場所まで土地区画整理事業があるみたいですがこれからも新しいお店とか出来たりするんですか？ビバモールも使いやすくて良い立地ですね。
  • 駅前近辺は区画整理で整備されるようなのでお店も増えるかもしれませんね
• 当マンションから見て蕨方面の斜め向かいに保育園(蕨市)があります。このマンションの防音対策がどのくらいかは不明ですが窓をあけると園児の声が聞こえてきそうです。今の時期は太鼓を使って何かの練習(運動会？)をしているのでドンドン音が響いてきそうです。あと富士見公園はほぼ野球場となっているので子供が遊べるようなスペースは南側の一部くらいでしょうか。郷南公園が近くにあるのでこちらを利用するのもよいかもしれませんが、球技が禁止な公園なのにサッカーをしているのを見かけます。
  • 富士見公園について、私もそう思います。マンションの周辺紹介で素敵な写真が載ってますが、だいぶ美化されてるような…ランニングには良いと思います！
    • 公園といっても、ほぼ球技、野球場のような感じですよね。
• 戸田駅はどうなっていくんですかね？Tフロンテがある方はキレイになって来ていますが、反対側(このマンション側)は、まだままだ雑然としていますよね。今後、開発されてキレイな場所になっていく予定はあるんですかね？
  • 区画整理地区ですからね、たしか2027年？？くらいまで区画整理事業が行われるはずです。ということは、今後数年かけてきれいになっていくと思いますけどね。
    • 先日見に行った時、同じようなロータリーができると説明されました。2027年くらい迄に徐々にということですが、何年にできるかはわからないそうです。
      • ロータリーができる予定なのですね！もちろんすぐではないでしょうが、しっかりと整備されるのであれば周りにも良いお店ができそうですね。楽しみです。

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周辺施設

• 病院

1. 戸田の杜クリニック　　約180m／徒歩3分
2. かずまこどもクリニック　　約310m／徒歩4分
3. アナイ歯科医院　　約570m／徒歩8分
4. ほそあい内科クリニック　　約660m／徒歩9分
5. たかはし耳鼻咽喉科　　約690m／徒歩9分
6. T-FRONTE消化器内科･外科クリニック　　約700m／徒歩9分
7. とだ皮膚科クリニック（T-FRONTE内）　　約700m／徒歩9分
8. 戸田駅前T-FRONTE大島眼科(T-FRONTE内）　　約700m／徒歩9分
9. 戸田休日・平日夜間急患診療所　　約750m／徒歩10分
10. 蕨市立病院　　約1,090m／徒歩14分
11. 中島病院・なかじまクリニック　　約1,380m／徒歩18分
12. 戸田中央総合病院　　約1,520m／徒歩19分

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行戸田駅前ATMコーナー 約580m／徒歩8分
2. JAさいたま蕨支店 約570m／徒歩8分
3. 埼玉縣信用金庫戸田支店 約630m／徒歩8分

• 公共・レジャー施設

1. 富士見公園　　約160m／徒歩2分
2. 稲荷木公園　　約170m／徒歩3分
3. 郷南公園　　約290m／徒歩4分
4. 前谷公園　　約300m／徒歩4分
5. 蕨市錦町スポーツ広場　　約350m／徒歩5分
6. 富士見第2公園内庭球場　　約370m／徒歩5分
7. レストフットサルシティ戸田　　約420m／徒歩6分
8. 戸田市スポーツセンター　　約590m／徒歩8分
9. エニタイムフィットネス 戸田店　　約810m／徒歩11分
10. 蕨城址公園　　約1,010m／徒歩13分
11. 戸田公園　　約2,580m／徒歩33分
12. 荒川親水公園　　約2,880m／徒歩36分
13. 戸田桜づつみ　　約3,070m／徒歩39分
14. 福祉保健センター 約10m／徒歩1分
15. 蕨警察署 約620m／徒歩8分
16. 戸田市文化会館 約670m／徒歩9分
17. 戸田市役所 約710m／徒歩9分
18. 埼玉りそな銀行戸田駅西口出張所 約730m／徒歩10分
19. 上戸田郵便局 約780m／徒歩10分
20. 戸田市立図書館 約980m／徒歩13分

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