エヌヴィ六甲曾和町

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物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区曾和町3丁目16番1　（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「六甲」駅 徒歩4分
2. 東海道本線（JR西日本） 「六甲道」駅 徒歩14分

• 総戸数：13戸
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：株式会社日昌
• 施工：株式会社村上工務店

価格・コスト・販売時状況

• だいたいどれくらいの価格ですかね？
  • 今のご時世ならば一番小さい70m2で5000万円からとかじゃないのかな？
• 低層なのと戸数が少ないので、修繕費がネックです。
• 5200万から9000万代で一番多い価格が6200万くらいって書いてありました。
  • 阪急に近いのからかもしれないけど、ちょっとその価格帯は高い気がしました。一番多いのが6000万円台とは…驚きです。
    • このエリアの相場ですよ。他エリアが上昇してるので、ここも高くなるかと思ってましたが。次が控えてるのかな？
• はやり閑静な住宅街なので曾和町は高いんですね！！ すぐ完売しますかね〜〜〜〜
• もう全部売れちゃったのかな、、、
  • HPに完売御礼と出てないので、まだあるかと。二週間前は半分弱残っていましたよ！
    • たしか、2週間前に発売されたばかりのマンションだと思いますが…
      • 発売数日で半分ということですね。
        • 9280万円がホームページから無くなってますね。さすが阪急六甲。いつかこの辺りに住みたいものです。
• スーモの間取り、価格のページを見る限り、残り4邸のようです。

構造・建物

• 敷地面積：664.85m2（登記面積・実測面積・建築確認対象面積）
• 建築面積：465.15m2
• 建築延床面積：1,558.16m2（うち容積対象面積1,094.13m2）
• 総戸数が少ないとそれなりにデメリットはありますが、プライバシーが守れてとてもゆったりとした暮らしはできると思います。確かに管理組合は参加する回数も多くなるとは思いますが。
• 予想図の道路との位置関係から推測すると、全戸西向きですかね？
  • 完成予想図を見ると、駐車場の出入り口があの道路に面してますね…出入り難しくなりそうですよね、人通りも交通量もありますし。北側にすればよかったのに。
• 傾斜地に建てられたマンションのようですが、基礎構造はどのようになっているのでしょう？マンションのHPに構造の解説もあり、建物の床天井壁サッシについては書かれていますが地盤や地下杭などが抜けています。
  • おっしゃる通り、地盤や杭の説明は送付された資料になかったですね。
    • 傾斜地でも直接基礎（べた基礎）は可能なのでしょうか？シロウトなのでよく判っておりませんが、安定性に問題がありそうな気がします。地盤については揺れやすさの目安（表層地盤増幅率）を調べられるサイトでチェックしてみたところ、地形は砂礫質台地で表層地盤増幅率は0.85と揺れ難い良好な地盤でした！
      • それであるのならば安心感は出てくると思います。直接基礎って言ったって、鉄筋コンクリートそのままぽんって乗せないですよね…（汗）杭打ちするところは１０数メートル掘るところを、でも４メートルで住んでいるのであればそれは短いなというふうに思いました。その分、コストもかからないのでしょうか。
• エントランスは北西側にあるようですが、駅から徒歩で戻ってくる場合は一番遠い位置にありますね。一方、エレベーターは南側にあって、導線に無駄が長い。北側の部屋の人はまた北まで歩くことになる。結局、徒歩の人も南西の地下駐車場から入ってエレベーターにのることになりそうです。本当は駐車場のとろをエントランスににするべきなんだが、駐車場のスペースがとれないので苦肉の策なんだろうな。
• 外観が素敵だなと思いました。エントランスあたりもなかなか良い雰囲気があるなと思います。ただ、三段だけとはいえ階段になっているのはどうかなと。バリアフリーは意識されていないのでしょうか。となると、ベビーカーや高齢者にはちょっと不便なつくりなのかなと思えてきます。地下駐車場はエレベーターも使えるし、理想的なつくりだと思います。
• 結構角度がある坂道の途中なので、その点がどうなんだろうと言うのがあります。坂道の途中だからこそ、地下的な部分が出来上がってしまうのだろうという理解ですがそれであっておりますか？建物自体がキチンと設計通りに作られているのであれば心配はあまりいらないとは思います。水などに対する対策はされているのでしょうか
• ワンフロアに４戸のみでさらに広さも十分広いというのは魅力的です
• 外観は穏やかな品があって良いと思います。

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共用施設

• 屋内平面駐車場いいですね
  • 駐車場が屋内駐車場なので車が汚れなくていいですね。屋外と比較すると、いたずらされにくいでしょうし。
    • 自分も屋内駐車場は魅力に感じました。天候などを気にせず乗り込めるという点ではよさそうですね
• 分譲駐車場になるんですね。しっかりした規約とかがないと住民でつくる管理組合とか大変そう。分譲駐車場は、他のマンションでは裁判になったりで最近は無くなってたのでは？

設備・仕様

• 設備は洗面までフィオレストーンをつかったりとゴージャス目ですね。

間取り

• 専有面積：70.20m2～100.47m2
• バルコニーが西向き道路前ってのをひっくり返す魅力はないかなあ。実質西側しか採光がない中住戸は厳しいな。寝室側はもろに廊下に面してて、そこからの採光は期待できない。買うなら北側か南側かしかないけど、高そう。数少ない南側に接してる住戸も窓は小さめ。おそらく1,2Fは隣とこんにちは状態。3F以上も南は交差点のビルに眺めがぶつかって、景色は見えない気がします。山の手のマンションで南の眺望が全く期待できないのは微妙。
• 間取りどうなんでしょう。80m2弱もあるともう少し広いのかなと思いましたがＣタイプの図を見るとそれほど広い感じがしないです。洋室一室が7帖なのとリビングダイニングが他と比べると広いのかなと思いますが。

育児・教育

• 学区が良いので、子育て世代から人気なのでは？と思います。モデルルームでも家族連れをよく見かけました。
  • 学区は良いとされていますが、最近は生徒数が増えすぎて破裂寸前です。行事も生徒が多すぎて大変です。昔は質が良かったのですが…今は狙って入れるほどの学校ではないと思います。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種低層住居専用地域、第一種住居地域、準防火地域、文教地区、第一種高度地区、宅地造成工事規制区域
• 以前何があった場所に建てられるのでしょうか？最上階はもちろん億いきますよね…。
  • 元々大きな古いお屋敷があったところです。
• カトリック教会の近くですね、前の道路は神大生が原チャリで行き交いますね
• 低層マンションですが、西側の道路からの廃棄ガスの影響ってどんなもんでしょうかね？バス通りだし、原付もたくさん走ってるので少し気になります。
  • あそこは廃棄ガス、気になりませんよ。あと200mくらい上がると坂がきつくなるので廃棄ガス臭がしますが。ただ、交差点で信号待ちの車が物件前まで並ぶことはあります。
• 駅近な割には閑静ですし、スーパーもコンビニも近く、元町まで行ける2系統のバス停も、JR六甲道と阪神御影に行く36系統バス停も近いので良い場所だと思います。隣の教会の鐘の音が12時と18時に響き渡るのが気にならないのならば（笑）
• 坂の途中にあるのでしょうか、駅までは近いですがフラットなのかな。エントランス前の道路は交通量が多そうということですから、出入りの際には気を付けないとですね。車や自転車は出入りしやすいのかしら。
• 弱点は西向きなのと隣の道路の騒音、排ガスですね。曾和町は灘区でかなり上位に入る地価の高さなので高額になるとおもいますが。。。
  • 駅までほぼ坂道ですが十分歩けます。懸念は排気ガスと音でしょうか。神大、松蔭女子大の通学路でもありますから。下りの信号待ちをする36系統バスの乗客の目の高さも気になります。低層階を検討される方は確認されたほうがいいかと思います。
    • 坂道ってどれくらいの坂道でしょうか。毎日歩いても、疲れないくらいの坂道だと良いですが。排気ガスも気になりますが、日々の電車通勤が疲れないと良いなと思います。
      • 坂が多い所に住んでいるとこれくらい全然平気ですね！ただフラットな道に慣れている方は少しきついと感じるかもしれません。個人差があると思います。阪急六甲駅から5分くらい、横断歩道以外は全部坂道です。傾斜はゆるくなく普通です。ただ阪急以北で徒歩圏内って貴重だと思いますね。西側は灘区一の高級住宅街の篠原北町があり坂道も含めて山手に住んでることが実感できると思います。皆さんおっしゃっていますがこのマンションは駅からの上り坂より西側の道路がネックかな…。
• 西側のお屋敷はマンションになりませんかね？？そこがきになります。あと五、六年はまてます
  • 数年内にマンションが建つ可能性はありえますが、用途地域的に小規模しか建たないと思いますよ！ちなみに、南北の道を挟んで学校区が変わります。
• ここのマンション検討中です。子供なしの夫婦です。この辺りは大変人気で資産価値も高いと聞きました。が、実際に現場を見に行き、駐車場は出入り厳しそう、交差点で車が多い（休日の昼間でしたが）。平日は学生の通行が、との情報をきき、歩道からすぐのベランダ越しのリビングでゆっくり休めるか不安になりました。それでもここは資産価値としてはある方なのでしょうか？教えてください。
  • 阪急六甲駅から北へ徒歩四分で小中学校の校区も良いので、資産価値としては高いのでは。通行人や信号待ちのバス、車からの視線は、一階の北側の部屋＆その隣はそれなりに気になるかもしれません。そのかわり、広さの割りにお手頃な価格設定です。気にされる方は二階以上が良いでしょう。車の入出庫や人通りを気になさる方もいらっしゃいますが、逆に私は、人通り、車通りがある程度ある方が、子供の登下校や自分自身の帰宅も安心です。
• 前の道路の交通量はいかがですか？

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その他

• 現地ではさっそく駐車場出入り口の歩道の辺りを工事していますが、完成予想図にあるように、やはり大通り側に作るのですね。近所に住んでいるからこそ断言させていただきますが、車の出入り、かなり大変ですよ。以前あそこに建っていた古屋敷の駐車場は、北側からの出入りでした。今回そうできなかったのは、裏のお宅などからの反対でもあったのでしょうか。
  • 出庫：学生の波が途切れるタイミングと、交差点の信号待ちの車が引くタイミングの両方が合わないと車出せません。信号が赤の時は上の教会あたりまで車が並ぶ場所です。急いでいる場合はストレスになりそうです。早朝か夜ならOK。
  • 入庫：山から下りてくる時（北から帰宅）は学生の波が途切れたタイミングで入れそうだが、そのタイミングを待っている時に、目の前の交差点の信号が青のうちに渡り切りたい後続車はかなりイライラすると。一番懸念されれるのは東、西、南から帰宅する時。（このエリアに住んでいると、日常生活での帰宅経路のほとんどがそれらの方向からになるはずです。）駐車場入り口が極めて交差点に近く、さらにその交差点は交通量が多いので、対向車線に車が並んでいると入り口がブロックされる。そこに入れてもらおうともたもたしていると、後続車が交差点で詰まり、確実にクラクション物。

坂をもうひと頑張り上がったサンクタス六甲VIEWSの駐車場出入り口もこの大通りに面していて、学生が多い時間帯の車の出し入れがストレスになるので南側の外部の駐車場を借りている人もいます。サンクタスは大きな交差点からは離れているのにも関わらず出入り口の作りが問題視されているということは、エヌヴィは立地的に大問題になると思います。

• 実際に住んでおられないとわからない着眼点です。本当にありがたいです。車を使う者にとっては特に大切な情報だなぁと思います。学生さんの通学時間帯にかち合ってしまうと難しい出庫となりそうな（笑）なるべく早めに行動するなど必要かも。
  • 今日その駐車場入口を見てきましたよ。物件は交差点からの二軒目で、交差点寄りが出入口。今日赤信号で二台が信号待ちをしていましたが、2台目ですでに出入口がふさがれていましたよ…これは入れないねー、と家族でビックリ。大通り側ではないマンションエントランス側の道になぜ作れないのか…エントランスと駐車場入口を逆にすれば解決するはずですが。施工者は何も考えてないのか…
    • ⇒施工者というより設計者でしょ、何にも考えていないのは。。もっとも施工者は設計者の言い成りで作っているだけなので、何も考えていないとは思いますが。。さて、このマンションの駐車場は「平面式」なので、一見使い勝手が良さそうに思えます。しかし、図面を見る限り駐車をするには「相当高度な運転技術」が求められるでしょう。その理由としては、次の通りです。

1. 指摘されている通り、交差点での渋滞巻き込まれてしまい、駐車場入口へ車首を向けることが極めて困難なこと。
2. 駐車場内の車路の幅が狭く、車の切り返しにストレスを感じさせる設計となっていること。車路幅が6メートル未満では、3ナンバー車や車高の高いSUVでは厳しいでしょう。
3. 上記2に加えて、致命的な設計と言えるのが、切り返しのスペースが車路の奥に設けられていないことです。車を出し入れする際には、切り返しスペースが不可欠です。少なくとも車路を4～5メートル程度延長（両端とも）するか、それが難しいのであれば、機械式のターンテーブルを設ける必要があります。

車路幅も狭く、切り返しスペースやターンテーブルすら無いというのは、使い勝手を全く考慮していないダメ設計です。この駐車場設計に対して、仮に点数を付けるのならば「交差点近くに出入り口を設けたこと」まで含めると「零点」です。この駐車場の「両端の区画」に一発で駐車するためには、「交差点内から後進しながら、駐車場へ向かう」という「離れ業」をキメる必要がありそうです。もう一つ付け加えると、この駐車場は前面道路より低くなっています。大雨の際には、雨水が流れ込んで「冠水」する可能性が高いと思います。

• • • • 駐車場は8台分しかないので、そもそも入居者の三分の一には関係のない話になるのでしょうが、駐車や入出庫に手間取るのが気になる方は、近くに青空駐車場が沢山ありますよ。

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