ASUKAYAMA RESIDENCE

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4.00

(36 票)

物件概要

ASUKAYAMA RESIDENCE　外観完成予想図

• 所在地：東京都北区西ケ原二丁目8番1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ南北線 「西ケ原」駅 徒歩4分

• 総戸数：129戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（及び普通借地（賃借権）の準共有）
• 完成時期：2021年08月
• 売主：野村不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・近鉄不動産株式会社・総合地所株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

掲示板・口コミ

• ASUKAYAMA RESIDENCE（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• それなりの立地っぽくて、デベが野村、三菱で低層でってきて、期待が高まったところに、設計施工ハセコーって出てきてガックシですわー個人的にですけどね。ﾀﾗﾀﾀｯﾀﾀ
• 総住戸は100戸超えですか。駅から近いので注目されそう。保育施設も入るみたいですね。そういう施設がマンションに併設されると便利でいい。ありそうでなかったから。でも費用は高いのかな。預けやすいと若い世帯に人気がでそう。
• こちら大部分が億ションと聞きましたが本当ですか？
  • ここで億ションは無いな。そんなことしたら、大量に売れ残るよ。悪い土地では無いけど、王子駅まで行くのも、まともな道で行こうと思うと飛鳥山公園を迂回するので遠いし。１２０平米とかの部屋がバンバン売れると言う土地柄でもないし。頑張っても７０００万円台が限界では？８０００万円台でも売り切るのは苦しいと思うよ。
    • 7000万円台なら堀船のガークロの値段じゃない？こっちは西ヶ原の高台。元々ペアシティの億ションが3物件もあるような土地柄。15年前発売のブリリア旧古河庭園で坪300だったから今発売のココは坪450は固い。そして来年の大河ドラマは渋沢栄一の生涯を描く「青天を衝け」なので隣の渋沢庭園や晩香廬、青淵文庫に注目が集まって明治以来のセレブ地域と認識が高まる。安く売る理由がない。
      • おしゃることは分からなくも無いのですが、土地の傾斜の向きのせいか、飛鳥屋も公園の茂みのせいかはわかりませんが、ブリリアやプラウドのある中里の高台のあたりに比べると、ここは、何となく暗い感じがするんですよね。王子駅への近道である線路脇の道は言うまでもありませんが。それもあって、分かる人には分かると言うスタンスで高値で売り出すと苦労しそうな気がします。
        • 暗い感じ、よくわかります。おそらく隣の公園と前の神社、横の印刷局工場、背後の崖に囲まれて東京の街から隔絶された雰囲気からくるのだと思っています。ここを「京浜東北線の王子駅物件」とするか「由緒ある高台の本郷通り物件」とするかで評価が分かれると思いますが、今のご時世では高く売る方向なのではないでしょうか。名前に王子や飛鳥山を使わず、たとえば「プラウド渋沢庭園」とかやりそうな気がします。
          • 坪単価450だと、70平米ても9500万とかしますね。ただ、古河庭園前のブリリアは、一応は山手線の駒込駅も徒歩圏というのが売りのはず。ここは王子ですから、やはり低層のヒルズ滝野川とか、ヒルズ西ヶ原あたりが中古でいくらくらいで動くのか、というのが一つの比較の材料になるのではないでしょうか。あとは王子本町のプラウドですか。
            • 王子本町は低層～高層で250～320、最上階だけは400超えでした。販売開始は8年前だったので市場変化を織り込むとこちらの最低ラインは400前後かと推測します。
              • ありそうなラインですね。
                • 素人考えですが、プラウド王子本町の直近の中古（2020年3月）で337で取引されていることと、こちらの物件は王子駅に近いとは言え暗く細い道でほぼ利用が難しいことを考えると同じに語っても良いのでしょうか。また最近の新築マンションで、リビオレゾン王子飛鳥山、ルフォンリブレ王子がそれほどふるっていないように見受けられるので、400となると高過ぎではと思ってしまいました。
• ここは王子本町より地ぐらいが高い。リビオやルフォンとも全然違う。その違いがわかる方がターゲットのはず。来年の大河ドラマが話題になる頃に販売開始でしょうね。
  • 北区の王子駅から遠い（西ヶ原駅からは近いです）立地にどのぐらい地ぐらいを求める客がいるのでしょうか。地ぐらいを求める客はもっと別のエリアを検討しませんか。またコロナショックの中、100戸超も売れるのでしょうか。また細かな点ですが、地ぐらいは脈々と受け継がれるものというイメージがあり、大河で取り上げられたから注目されるというのは、売りの弱さを感じました。ディベロッパーの売り文句としては高く売るために必ず入れてくる営業文句だと思いますが。
    • 地位というか名前は大事だと思うよ。都心部から遠い横浜や神戸が良い例。北区では西ケ原って1番ではないかな？むしろ北区では高級住宅地と言われるのは西ケ原のみ。爺さんの家がこの辺にあって小さい頃によく自慢されたわw地位を気にする人は他を検討するというのは同意。近場だと巣鴨ら辺とか千石、白山など西片2や小石川3、5は高すぎるから論外だけど長谷工が施工なら高くは出さないだろうし100戸程度なら簡単じゃないかな
      • 王子駅を基準に見ていたらこの場所の価値は永遠に理解できないでしょう。エリアの価値も大河ドラマに取り上げられたからではなく、大河ドラマの主人公になるような人物が屋敷を構えたという、江戸時代から脈々と続く歴史の積み重ねです。東京という街の歴史や成り立ちをご存知ない方にこのマンションは向きません。かなり高額になりますからね。わかる人だけが買えばいいだけのこと。
        • まあ、ここは戦前は滝野川区で、文京区との合併を望んだくらいですからね。
• お屋敷に住んでる訳でもないのに、所詮マンション住まいで、気取ってるのって滑稽な気がします。買い物や食事に便利なところで軽やかに暮らしたいので、安ければ検討したいですが、強気の価格ならお上品な方々が買えばいいかと…
• 利便性の低さと最近の王子の値下がり含めるとそんなに高くは買われないだろうな。大手だからと高めに売り出して、コロナ市況のせいで大量に売れ残りそう。三菱野村なら個別の割引でなんとか売っていく感じか。
• 坪３５０。これが適正な価格です。
  • 適正価格じゃなくて「僕が買える限界」でしょ。デベロッパーは考慮してくれますかねぇ…
    • 地上5階規模なのにJVという点からチャレンジ価格でしょうね。土地の仕込みもコロナ前の高い時期です。
      • 坪３５０じゃ買えないわ。坪２３０。これが俺の買える限界な。勘違いしないように。
        • 坪230万って割と現実的な価格なんだけどね。ただ最近の不動産価格ではそれじゃあ出せない。3Lが4980万って今だと安すぎる。3Lだと6500万程度がパンダ部屋じゃないかな
          • 6500万出すなら飛鳥山タワーの方がいいかな。駅までの上り下り、スーパーなかったり、利便性は良くなさそうですね。思い付くこちらの利点は高台とアドレスってとこでしょうか。
• 公式ページできたみたいですね。広めの部屋が多いので値段も高そうですがどうでしょうか
• 間取りは広めが多くていい感じですが外観イマイチですね。安っぽいと言うか。ファミリー向けですが買い物が非常に不便なので坪300いかなくても厳しそう。
  • たしかに高級感や工夫に欠ける外観ですね。間取りもトイレの手洗いボウルやウォークスルークロゼット、バルコニー仕切りが天井までなどがある反面、廊下側の柱がガッツリ食い込んでたり洗面所がリビングインだったりと、高級マンションではなく「長谷工メニューの中の上」といった感じでしょうか。73m2の3LDKで8000万円台、4LDKで1億ちょっと程度に落ち着きそうです。飛鳥山公園面の西向きは高そうですが北向きが狙い目かも。視界の抜けが素晴らしいと思います。
    • 8,000?!この辺りもそんな相場ですか...。ずっと狙ってましたが、8,000万出すなら山手線沿いの物件にします。
      • フルローンだと世帯年収1600万くらい？さすがに無理だ。
        • 70m27000万ちょいなら頑張ればいけるか…と思ってたけど、8000万は無理だw
• 飛鳥山レジデンス。意外にシンプルな名前でしたね。
• 山手線沿いだとそれこそ8,000万じゃきかないような…低地だったり下町感が強いエリアなら8,000万切るところもあると思うけどね
• 長谷工、田の字、ペラボー、etc 早くもネガ勢が元気になっていますが、現実問題として買える層を考えると悪くないんじゃないですか。デザインも飛鳥山に馴染む落ち着いた感じで良いと思いますけどね。
  • ペラボーといっても一部はコンクリート壁ですし、ボード壁も最上階以外は天井まで届くタイプなので悪くはないかと。「買える層を考えると悪くない」というのは私も思います。あくまで「悪くない」ですが。
• 高級仕様を求める立地じゃないからね。高所得者が、高くても買いたいと思えない価格勝負でしょ。駅はまあまあ便利じゃないの？湾岸とか、不利な埋立地は、売りを作るため無理やり高級仕様にするけどね
• 立地や仕様を見ると、なんだか高齢者向け住宅みたいですね。
• 周辺の物件からしたら強力なライバルが現れちゃったね笑
• よくわからないので単純に質問したいのですが、ここってこれからできる川口のタワーと競合にならないでしょうか。
  • 川口と競合するのは、まず赤羽じゃないですかね。十条駅前の再開発タワーとか、板橋と川口が競合するかと言うと、それも違うような気がします。
    • 東京北部民からすると飛鳥山公園隣接というだけでかなりのプレミアムを感じるので、何処かと競合するというより本当に欲しい人は欲しい立地なのです。
• かなり高級感を演出してるＨＰなのですが、コストかかりますが内廊下にしても良かったのかなと思うんですが、この付近だとあまり内廊下物件って無いんでしょうか。億出して外廊下もなーという気がします。
  • 利便性で買うマンションじゃないですね。それでも欲しいという人向けで、今の相場なら75平米で9000万かなー。坪400。
    • 分かる人には分かるというスタンスが吉と出るか凶と出るか、最初の方のレスでも言われてたね。スーパー遠いし、駅までの道細いし自転車使えないし、夜暗いし、坂多いし、南北線西ヶ原駅がメインの駅だし水害のハザード安心ということくらいしか売りは無いよ。
      • そそ。ただし高台とはいえ端っこなので、土砂災害警戒区域であることはお忘れなく。
• 坪単価どのくらいになるんでしょうか。300前後でしょうか。
  • 坪300はあり得無いでしょう。350から380位と予想しています。最上階はひょっとしたら400近くいくかも。そして、高い高いとここで散々言われつつもシレッと売れるというパターン。西ヶ原の高台、飛鳥山隣接、大規模、JV、この辺知ってる人からすればこれがいかに貴重か分かるはず。本当は内廊下にして欲しかったけど、それだと流石に高くなり過ぎて捌け無いと読んだんでしょう。
• 坂がキツイけど、飛鳥山公園横は憧れますね！多分高いのだろうけど、いつの間にか売れている感じですかね(^^)
  • ここを王子の一角と見るか、本駒込、向丘、本郷へと連なる本郷台地の尾根である本郷通りの高級住宅街と見るかで評価は変わってきます。六義園、旧古河庭園、渋沢庭園と江戸時代から明治期に政財界大物の邸宅が構えられた歴史があり、バブル期には億ションのペアシティが3物件4棟も建てられました。ちょうど来年は大河ドラマで澁澤栄一が主人公ですし、この土地の注目度は上がると思います。
    • 規模も含めてここが希少な土地であり、だいたい本郷通り近くの高台なのもその通りですが、高級住宅街というのは誇大広告ではありませんかね。近くを歩いてみれば、割と慎ましい戸建てや、木賃アパートが並んでいます。悪い意味ではなくてね。マンションマニア氏がyoutubeに上げている動画からもそれは感じられます。むしろ西ヶ原一丁目あたりの方が、大きな邸宅ばかりではないですが、ガレージに平気で外車が並んでいますよ。
• ここの売りというかターゲット層がよくわかりません。買い物不便で学校も遠いとなると子育て世帯ではなさそうですし、かといって高齢者には坂道辛そうですし。立地はプレミアム感あるのに外観は量産型のチープな感じですし。
• 5500-6000なら買うけどそれ以上ならさようなら
• 店舗アクセス除いては規模感踏まえれば間違いなく最高の立地なのに、いかにもコストカット目的の共通化流用部材使いまくりのハセコー物件とは、残念で仕方ありません。配棟計画から間取りまでやはりハセコー仕様。単価上げてでも純粋な野村か住友あたりの仕様で作り込めばマンション史に名を残す名物件にもなり得たはず…まあ土地を仕入れて各デベに持ち込んだのがハセコーだろうから仕方ないんだろうけど、とにかく勿体ない！！！としか言いようがない…
  • つまりは、純野村仕様とかだったら、店舗アクセス難の失点は余裕でカバーできたはず、ってことです…です…立地や隣接する園のレベル感は全く違いますが、新宿御苑エンパイアとか、店舗アクセス最悪ですからね、なのに資産価値最強…
    • 長谷工仕様だけどそこそこの水準は保ってると思う。売り出し値がわからないから高い安いの判断はまだできない。
• ここは、幅広い層をターゲットにしている感じはありませんね。広い部屋も多く低層マンションです。どの地域にもお金持ちはいますので全く買わない人が騒ぎたてても仕方ない感じがします。お金無い人が不安になっているだけ。北区民がニッチ？？これだけ人口居て。
  • 北区でも本郷通り沿いは別なんだよなぁ。王子から日本橋まで都電が走ってその後は東京駅まで都営バスが走ってた。そんなことから東大の教授連中が数多く住んでたのが西ヶ原。今でも学者家系が多い。高台で地盤がいいから古河財閥や渋沢栄一が邸宅を建てた。この土地は日本製紙の社宅跡だけど元々は幹部社員用の戸建て社宅が並んでたところ。そういう地歴から西ヶ原は文京区の下位互換的なポジションなんだよね。まあ、そういうことは山手線内側と近傍に少なくとも3代前から住んでる人たちだけに通用する話なのも事実だけどね。
• 坪400くらいなのかな。4LDKだと手が出ないや
  • 坪400万は高すぎる
    • ここは金持ち向けにしてる。庶民やリセールとか言ってる人は相手にされないのでしょう。
      • リセール考えてる金持ちもいるでしょ。
• 30～40戸なら高級路線で億ションだろうけど、129戸売るんだから意外と現実的な値段で出してくると予想。平均で7000万くらいじゃなかろうか。
  • 億ションにはならないかと…。129世帯も億ション購入出来ないでしょ。
    • この広さで平均7000万なら即日完売じゃないですかね。ちょっと安すぎる、というか、他が今高すぎる中でそこまで安売りはしないかと。
      • 相場的には平均7000万くらいじゃないでしょうかねぇ。北区ですし、正直やや不便ですよね。これが西ヶ原でも駒込最寄りだったら安く感じるんでしょうけど。ただ個人的には現地は落ち着いた場所で好きですけど。
        • もし平均7000万なら個人的には買いですね。私見では、3LDKだと75平米が中間ですが、坪350で8000弱が最低ラインかなと思ってます。
          • 価格よりも設備仕様が気になります。
            • ガークロがある中でここが7000万円台なら即完売では？もっとすると思うのですが
              • たしかにガーデンクロスの立地と仕様を考えたらここは8000万以上になりますね。とはいえガークロが高すぎなのではとも思います。あれは大コケするんじゃないかと。
                • ガークロとの比較で言えばあっちは低地、こっちは高台というだけで利便性はガークロより劣る気がする。スーパー無いし、王子までの道細いし。水害は滅多に起きないが、坂道の登り下りは毎日のことだしね。線路近くで騒音の心配もあるし。7000万以上になるともはや賃貸と家賃同じだし、所有するなら戸建って選択肢も出てくるよね。
• 坪平均380万円
  • 北区の王子6分でそんなにいきますかね…野村や三菱だからですか？中野や世田谷とたいして変わらないなら割高な気が。
    • いくと思いますね。最近の北区の新築相場を見ていれば極端に割高ではないことが分かります。
      • 今までの北区の評価がイメージに引っ張られすぎて低かっただけかもしれませんよ。中野区や世田谷区の不便な場所よりこちらを選ぶ層もいる事でしょう。毎年のように自然災害が起きている現状を考えれば、強固な地盤の高台は魅力かと。ただ坪380は少し高いと、個人的には思いますけどね。
        • 北区も高くなりましたね(^^)
          • 王子の駅から遠い社宅跡が坪380のわけないやん。周辺の新築マンションも相当苦戦してるし、冷静に見ないとね。値付けがおかしくて、新築、築浅中古でも1年以上売れない物件がザラにある地域だよ。
            • 王子駅徒歩9分で低地のガーデンクロスですら340で販売されるんだから、ここが380でもそれほど不思議ではないかと。低く見積もっても8000万スタートとみてます。
              • ここが380ならむしろ安いレベル。コロナ禍の数少ない恩恵だね。
                • ガーデンクロスは当初設定希望価格を諦めて310万スタートらしいですから、ここも350万くらいで落ち着くのでは。
                  • ガークロは310でも苦戦しそうだな
• 都心オフィス賃料6年ぶりに下落し、業績予想の下方修正を発表した上場企業の数は、8月31日までに累計1,066社となり、1,000社を超えましたよ。これまでの相場で考えていいんでしょうか？
  • 景気の動きと不動産価格にはタイムラグがあります。相場と景気に乖離があったとしても、その価格で購入する層が一定数いる以上は、そう易々とは下がらないのではないでしょうか。むしろ、供給が抑えられてきているのでまだ上がる余地はあると思います。それは、非常事態宣言明け以降の新築マンションの販売価格が以前よりも更に強気になっていることからもよく分かります。
    • 短期的には需給バランスにより発注側から見て安い時も高い時もあるでしょう。しばらくはコロナの影響で発注側のほうが強いかも。中長期的には人手不足と働き方改革により工期の大幅な長期化が進み建築費は上り基調となるでしょう。ただし高い安いは何か比較の対象があってのものですから、どう感じるかはそのときの立場・状況によります。工事費と物件価格には必ずしも相関関係にあるとは言い切れません。
• 売主が、野村、三菱地所、近鉄、総合地所の共同体であることが、価格にどう反映されるかやな。相当の利益を分配させるには、かなりの利益率を確保しなければならないしな。
• 赤羽と王子ってどっちが不動産価値が高いですかね。ひと昔前と違って東京上野ラインやら湘南新宿ラインのおかげで赤羽のほうが上になっちゃったように感じます。ここはローレルコートより安いのでしょうか。
  • 最低6500くらいと言われました
    • 妥当な線ですね。平均だと8000前後になると思います。
• 坪330くらいかな
  • コロナでこれから価格も下がっていくし、それぐらいが限界だと思う。それ以上だったら、私はやめる。
    • 問い合わせしたら、広い間取りは一億超えって言ってました。
      • そりゃそうでしょ。この場所で億超えなかったらおかしい。
        • 北赤羽でも超えてますからね。1億5000万以上でしょう。
          • 一番広い部屋は1億5000万以上しますかね…北赤羽よりは高いですよね！
            • 広い間取りはAとかF？タイプの81.6m2から億超えということですか？こんな強気ですか？プレミアム仕様ですかね、
              • Pタイプをお問い合わせしました。
• 飛鳥山に面する西向き棟はほとんどが億を超えるのでは？他の棟とは環境が全然違いますから。
• 入居まで１年切ったけど、いつから販売開始？
• 3LDKで8000万円前後からのスタートだって。平均したら坪380万円～400万円近くになりそう。モデルルームは今月末ぐらいからスタートだって。この状況で、この価格。売れるのかな？
  • 3LDKだと最狭で73m2。これが8000万スタートとして＠363万。たしかに平均では400弱くらいになりそうですね。庶民はお呼びでないイメージの広告でしたが予感が当たりました。
    • まぁ、施工が大林や鹿島なら納得するが、長谷工で@380以上は勘弁して。クオリティーブック見たいところだが、まだ未公開だね。直床？でスラブ厚がどれくらいなのか知りたいわ。これで仕様低くかったら見送りです。
      • 8000万円スタートマンションが直床はあり得ない、都内の新築マンションで直床見たことないです。

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構造・建物

• 敷地面積：7,399.04m2 (所有権部分7,132.57m2、借地権部分266.47m2)
• このマンション、土地が部分的に借地権なのね。これって建て替えする時とかネックにならんのか？
  • 借地は全体の何割くらいなのでしょう。購入者は月々の借地料の支払いが発生しそうですが、逆に住戸の販売額は安くなる可能性も？
    • 借地権の部分は、保育園とか共用施設の一角なのではないですか。
      • 共用棟はスタディルームなど住民向けの施設と保育園で共同利用みたいですね。1階だけが保育事業者に分譲？そうすると共用棟の土地も住民と保育園で所有権・賃借権を共有になりそうです。
        • あ、正確には「子育て支援施設」ですね。保育園とは限らないかも。保育園だとしたら園庭がないのがマイナスです。
• 最上階だけバルコニーの隔て板が天井まで届くタイプでないのはなぜでしょうか？消防法上の都合でもあるのかなぁ。。
  • それ私も感じました。斜線制限かなにかでしょうかね。そもそも外観図をよく見ると西向き棟の手前から4スパンとその奥3スパン、南向き棟の手前8スパンと奥6スパンで軒の高さも違うような。軒が高い部屋はプレミアム仕様なのかしら。
• 物件概要にはこうありますね。7,399.04m2 (所有権部分7,132.57m2、借地権部分266.47m2)登記は少しでもきれいな方がいいので、借地の場所と所有者、借地になった経緯は確認した方がいいですね。土砂災害警戒区域の件もそうですけど、ちょっとややこしい開発の印象を受けますね。7,399.04m2 (所有権部分7,132.57m2、借地権部分266.47m2)
  • ここの借地部分って土地全体に対してどれぐらいの大きさですか？
• この建築計画を見ると直床ですかね。。
• 建築表示では地上5階で高さ15m弱なので、普通に見ると階高は3メートル未満。そうすると専有部は天井高240cmの2重床か、250cmの直床という感じでしょうか。それでも専有面積は75平米や81平米とか広めなのでグロス価格は安くならないですね。価格よりも飛鳥山隣接の立地と部屋の広さを求める層に訴求するプランで面白いです。
  • 野村お得意の間取りは平凡だけど広さとスケールを優先するやり方ですね。
• フカフカの直床長谷工仕様なのかな？
• サブエントランスが2か所もあって敷地内動線に無駄がない。自動ドアとかセキュリティに金かかるから通常は1か所。高級路線確定だね。

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共用施設

ASUKAYAMA RESIDENCE　共用棟完成予想図

• パルシステムに全戸加入って書いてあるけど、強制加入なの？利用料が管理費に上乗せされてるとか？
  • 最近のパルシステムはよく知りませんが昔は最初に入会金5000円くらい払ったあとは毎週のチラシ代払う感じだったような。チラシ止めたらお金掛からないし当然注文しなければお金掛からないので、実質最初の入会金だけかもです
    • パルシステム導入=デベが買い物利便性に乏しいことを認めている、ってことですね。
• 共用施設、実際どれくらい使うことになるのだろう。

設備・仕様

• 設備仕様に力を入れてほしいですね。ディスポーザー、ミストサウナとか

間取り

• 間取り：2LDK ～4LDK
• 専有面積：60.91m2 ～ 107.10m2
• バルコニー：10.79m2 ～ 13.35m2
• 長谷工感丸出しの冴えない間取りばかりですね。角住戸もセンスなくてガッカリです。

買い物・食事

• ショッピング・飲食

1. オーケー 王子堀船店　　約510m／徒歩7分
2. ホームセンターコーナン 王子堀船店　　約510m／徒歩7分
3. ジョーシン王子店　　約510m／徒歩7分
4. スギ薬局 西ケ原店　　約650m／徒歩9分
5. マルエツ プチ 上中里店　　約720m／徒歩9分
6. Season mart　　約740m／徒歩10分
7. 東武ストア 王子店　　約750m／徒歩10分
8. ココカラファイン ドラッグセガミ王子駅前店　　約750m／徒歩10分
9. ウエルシア王子駅前店　　約770m／徒歩10分
10. まいばすけっと王子駅北口店　　約800m／徒歩10分

• スーパーがないんですよね。西ヶ原駅近くにスギ薬局があるのみ。王子駅前の大規模再開発に期待するしかないかも知れませんね。
  • 王子駅前が再開発されてもここからアクセスしづらいのは変わりません。スーパーは直線距離だとオーケーの王子堀船店が近いですが、跨線橋がネックで徒歩以外では行けません。お値段安くてまとめ買い向きなのですが、リュックでも背負わなきゃ。自転車で行きやすいのは西ヶ原銀座のシーズンマート（旧丸正）と霜降のサカガミです。歩くと10分以上かかります。
    • 徒歩圏のスーパーなら、上中里駅前のマルエツプチも使えそうですね。飛鳥の小径を使えば1本道ですが、夜は暗すぎるし、階段になりますが…。
• 今モトラッドがある辺りに、スーパーでもできないですかね。
  • オーケーまで700mくらいなら徒歩圏内だと思ってしまうのは少数派なのか？
    • オーケーは、確かに男性の足だと、跨線橋を登り降りすることも含め、あまり気にならないかも知れませんね。都電もそちら側から乗った方が近そうです。
• 近いとは言えないものの、スーパーはゲーテの小径を下ればシーズンマート(旧丸正)もありますけどね。上中里のマルエツプチよりは充実してます。
• 買い物は、旧東京書籍印刷の工場跡にできたオーケー王子堀船店が500メートル以内にあるので、そこを利用すれば不便は感じないと思います。ここは、一階がホームセンターのコーナン王子堀船店、二階が家電販売のジョーシン王子店と前述のスーパーのオーケー、3階には100円ショップのダイソーと衣料品店が入っているので、ここを利用すれば日常の買い物に困ることはないと思います。ただ、武蔵野台地の崖を降りる必要があるので、最短距離で行こうとすると階段使用は避けられません。

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育児・教育

• 教育施設

1. 栄町保育園　　約320m／徒歩4分
2. 島田第一幼稚園　　約430m／徒歩6分
3. グローバルキッズ王子園　　約510m／徒歩7分
4. たきさん幼稚園　　約560m／徒歩7分
5. 西ケ原東保育園　　約610m／徒歩8分
6. 飛鳥すみれ幼稚園　　約600m／徒歩8分
7. まごころ会保育園　　約830m／徒歩11分
8. 桜輪幼稚園　　約820m／徒歩11分
9. 飛鳥中学校【通学区】　　約650m／徒歩9分
10. 滝野川小学校【通学区】　　約1,060m／徒歩14分

• ここは滝野川小学校と飛鳥中の学区ですね。文京区ほどではないにしても、そういった需要もあるのかと。一方で、価格面と、飛鳥山公園の隣ということで、保育園併設とは言え結局はシニア層が購入の中核になるのでしょうかね。
  • 滝野川小は言うほど遠くないですよ。本郷通り一本かつ幅のある歩道完備なので安全です。滝小～飛鳥中は公立では理想的コースなので学区変更なんて言い出さないでください。
    • ここ買う層は中学受験するやろ
• そういえば、保育施設併設の件はどうなった？共用棟の一部が保育施設になるのでしょうか？

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 西ヶ原駅の2番出口からいちばん近い敷地までなら300m徒歩4分だね。夜は人通りがなくて寂しい道だけど。
• 「天気の子」みたいな眺望ですかね。王子駅に出ようと思うと、夜は線路脇の道は暗そうなので本郷通り経由でしょうか？このエリアは公園とか印刷局の工場がある分人口密度が低いので、中長期的に保育施設の需要がどの程度あるのかは謎ですが、その分、この物件の居住者が入りやすいかもしれませんね。
  • 王子からの夜のアプローチは少々難があるね。上中里から歩く方がマシだと思う。誰もいない不審者さえいない道だから。女性や子どもは迷わず地下鉄駅を使うべき。
    • ここに保育園だと、田端方面から預けにくるニーズが結構ありそうな気がします。
• このエリアでこの規模感は極めて希少ですし、とても魅力的ですね。ただ、JRの線路側の部分は崖崩れの可能性もあるらしく、その点だけが気になります。大雨が降ったりしても大丈夫なものでしょうか…。
  • それは大丈夫だと思います。本体の工事が始まる前に擁壁を作り直して壁面緑化までやってますから。裏側の戸建てが京浜東北線側へ転げ落ちる可能性はあっても、このマンションにリスクはありません。
    • 擁壁の補修費用って長期修繕計画に含まれてなかったりするから要注意。
• すごい高台なんですね。新幹線の高架が下に見えます。空が広くて気持ちよさそう！
• 盛り土をしているのでしょうか。石垣があってお城?のようですね。
  • 盛り土はしてません。ここは元々西が高くて東に低くなる土地です。
• ここって騒音はどうなんでしょうか？電車の路線の数も多いし、新幹線も通っていますが。
• 西ヶ原のこの辺りで、これだけまとまった土地となると、あとは一丁目の印刷局宿舎の敷地くらいしか期待できませんね。
• 高台で雰囲気も良いのですが、実際に暮らすとなると近くにスーパーがほとんどなく苦労しそうです。王子の東武ストア、堀船のコーナン、ゲーテ記念館から坂を下った丸正と、どれも近いとは言えません。スギ薬局に食料品もありますが、コンビニとそうは変わらない。西ヶ原駅前にまいばすけっとでもできれば、古河庭園前のマンション住民も利用できるし一定の需要は見込めると思うのですが。
• ここは渋沢栄一の邸宅跡なの？地位とやらはどうでもいいが、地歴は大事かな。江戸時代は大名屋敷とか御殿で、明治以後は政府要人や財界人の屋敷だったとか地歴がはっきりしてる土地はまあ安心できる。
  • 江戸時代は音無川という川があり、こちらの土地の半分はその自然堤防（斜面）で半分は自然堤防の上という感じです。斜面については補強工事を行なっているようですが、逗子の斜面崩壊のような事故を避けるためにも、今後もしっかりとしたメンテナンスが必要かと思います。
• 王子と上中里行くには飛鳥の小径を歩くことになりそうだが、自転車通れなさそうだな。夜道も暗いし、不便だよね。
  • 自転車は無理ですね。高低差が全部階段ですから。あくまでもメインは西ヶ原駅で、サブ的に京浜東北線と割り切れるかどうかだと思います。
• 北向き（線路側向き）って何なの…暗いし、相当うるさいでしょ…
  • 現地へ行けばわかりますがここの土地は新幹線の高架より高い所にあります。北（正確には北東）向きは専用庭付き1階のみ自転車置き場の陰で眺望はありませんが2階以上の眺望の抜け感は素晴らしいはずです。京浜東北と湘南新宿ラインの音は高低差がありすぎて聞こえにくいはず。
• 誰かも指摘してましたが、よく見ると土砂災害警戒区域じゃないですか。デベが擁壁作った程度で安心なら災害なんて起こらんわけで…高台はこういうリスクがありますね…
• 現地見てきました。まず、王子駅からのアプローチは坂続き、公園モノレールは10-16時運行で日常使いは無理かな。周辺にスーパーが無く、買い物はちょっと不便かな。敷地は、西側はエントランス付近からすぐ下り坂が始まってます。東側もやや緩やかな坂です。駐車場は恐らく東側ですが、神社の参道を経由して、最後はすれ違いが難しい狭い部分を通ります。周辺は国立印刷局の厳重な塀が独特の雰囲気を醸し出してます。眺望は、飛鳥山方向なら3階以上、管理事務所があるのでうまく選ばないとですね。個人的には南の神社寄りもアリかなと思いましたが、神社本殿の真裏で見下ろす形になるので、良くないとお考えの方もいるでしょうね。真ん中より西側は木密エリアが眺望になりそうです。南北線の西ヶ原までのアプローチはフラットです。ただ、セブンイレブンしかないです。音は、やはり電車の音はハッキリ聞こえます。窓開けると気になるかも。新幹線は意外と静かでした。それと、大通りの交通量がかなりあります。音は居住エリアには届きませんが、いったん通りに出るとやはり大きい音がします。結論として、買い物が不便。これがネックな印象を受けました。まさにパルシステム無いと生活が成り立たない、そんな感じです。ご参考になれば幸いです。
  • 買い物が不便っていうのはまさにその通りで、王子の高台側から旧古河庭園までの本郷通り沿いはスーパーが全く無く、坂下まで降らないとダメなんですよね。コンビニが一軒とドラッグストアのみ。高台の安心感はあるものの、やっぱり日用品が買えるお店が近くにないと不便です。
• 北区でこんな立地のマンションはほとんど出てこないので、少し不便でも立地気に入れば買わないと二度と手に入らないと思うわ。
• 小学校が遠すぎるんだよな…公園が隣だし、リタイアした人とか中高年向きなのかな
  • 生活の利便性より飛鳥山の百年の由緒正しさを求める層となると、子育て世代やDINKSではなくシニア向けでしょう。
    • 実は最大の売りは、大きな病院が近いことと、コミュニティバスが本郷通りを通っていることかも知れませんね。
• 決して便利とは言えない立地と環境。上中里と王子へのアクセスは自転車の使えない飛鳥の小径を使う前提だし。スーパーは上中里駅前のマルエツプチしかない。歴史面で一時的に注目されても10年後はどうだろうか。地位が高いと言っても地元住民しかわからないし、文京区より劣る。将来売る時の評価はただの不便なマンションでしかない。地元民とニッチな層にしかリセール出来ないと思う。西ヶ原の印刷局が大型商業施設にでも変われば別だが。
• 託児所専用施設まであるんだからメインターゲットは共働き世帯でしょ。学校遠いのはネックだね。朝夕の子供の送り迎えのこと考えると、実質西ヶ原駅しか使えないよ。
  • 共働き想定だと、地位とか歴史的価値より日常利便性ですよね…冷静に考えたいところです。
    • 保育施設とシニア層は相性が良くないので、ここはやはり共働きのパワーカップルがメインターゲットの物件なのだと思います。（1）西ヶ原駅の２番出口近くにマルエツプチとか、まいばすけっと的なのを作る、（2）小学校の通学区を西ヶ原小か滝野川三小に指定し直してもらう、というのをしかるべき筋に陳情して実現すれば、ここのデメリットはかなり消滅しますが、まあ難しいでしょうね。飛鳥中も近く、子供が高校に上がれば、都電が通学に便利な場合もあるでしょう。そういう意味では、飛鳥山の歴史に興味がなくとも、言うほど悪い立地でもないのですがね。
• 西ヶ原駅から敷地に向かって王子駅に抜けましたが、西ヶ原駅前の信号がやたら長くて本当に5分くらい待った気がする。建設予定地周辺の小道は薄暗いが、西ヶ原駅前に警察署があるのでこちら側の治安は良さそう。王子駅までのルートは悲惨で、坂の上にマンション入り口があるようなので坂はそこそこ長いし傾斜はかなりきつい。雨の日の夕方だったので、線路沿いの舗装されてない小道は暗くて水溜まりだらけ。狭いので傘さして歩くとすれ違うのも大変。陸橋の階段登り下りして、王子駅南口の改札通ってホームまでにまた階段。共働きの女性で王子駅利用の場合ヒールは履けないでしょう。暗すぎて子供を一人で歩かせるのは躊躇われる。もう一個の遠回りの陸橋使って線路の反対側に出てしまったほうが舗装されてて歩きやすそう。ただ、そうなると2分くらい余計にかかるかと。線路側の部屋だと敷地内をぐるっとまわっていくのかな。王子駅側にサブエントランスあればいいけど、、、。見晴らしは三方面とも遮るものがなくて、緑が多くてすごく良さそう。ブランドもあり、高台で、希少な緑も豊かなので、公開されてる3LDKで7000万前半までならと思ってましたが、現地に行って厳しいなぁって思いました。リセールを考えても、デメリット面が強調されそうなんだよなぁ。購入検討されてる方は現地見に行った方が良いです。
  • 本当に信号5分も待つならなんで本郷通りこっち側の1番出口使わないの？JRだって上中里を遣えばいいのに。
    • 非常に参考になります。私も現地見に行きましたが、詳しい動線の解説を頂いてモヤモヤが晴れました。そうなんですよね、線路は近いのに陸の孤島感がすごい。丘の上ゆえに日常使いに不便を予想させる立地ですね。間取りとか内装は、まあそんなに大きく変わらないとして、やはりマンションは立地が全てだなと改めて感じました。
      • 駅近が売りの物件に対して、別の駅使えばいい、遠回りすればいいって言われても笑
• 高台であることは水害のリスクが無いためメリットではありますが、日々の生活を考えると坂道があるデメリットもあります。大規模な公園が近いことは間違いなくメリットでしょう。西ヶ原へのアクセスは良いですが、上中里や王子へは道が細くて階段がある飛鳥の小径を使わなければいけないので決してアクセスは良いとは言えません。また近くに商業施設もなく、スーパーも遠いので生活する上での利便性も良くありません。この点どう考えますか？リセールの際にも参考になるので是非意見を聞きたいです。
• 悩ましいマンションですね。何を重視するかです。通常生活考えたら駅近く買い物便利の駅近タワーマンション。ここは低層でゆっくり静かに暮らすタイプですね。
• この周辺て武蔵野台地の崖のキワ（京浜東北線挟んで東西）で大分雰囲気変わるよね。やはり低いところは色々と違う。
• 西ヶ原は東大の先生も多いけど、なんといっても外国語研究者の街です。以前東京外語大があった関係で今でも多いですよ。ゲーテ会館があるのもその関連です。
• 敷地の斜面側は土砂災害警戒区域に指定されていますが、大丈夫でしょうか。
  • ここ崖地なの？擁壁のメンテナンス費用とか修繕費にかかるのか
    • 擁壁の維持管理は住民負担ですね。数十年に一度くらいの大雨や地震では大丈夫だろうけど、修繕積立金や火災保険・地震保険は幾分高くなりそうです。南の棟は警戒区域外で安全性が高い＝販売価格も高くなる？
• 公園側の一階は土台のお陰で一段上がってるから視線が気にならない庭になりそう。しかし、北西向きでさらに植木と公園から伸びてる木で、陽当たりが絶望な気がするw南側が人気になるのかな。
• とても静かで良さそうですが、やっぱり高いですよね。高台憧れます。
• 鳩とかカラス心配です。
• ここは正直、知る人ぞ知る立地でしょうね。私は城東エリアで生まれて育ちましたが、周辺には何もないし中々理解されない立地です。しかし、知ってしまうと住みたくなる地盤の良い高台の立地。
  • 西ヶ原エリアは、「名より実を取る」という言葉がピッタリと思います。西ヶ原から駒込、本駒込に入ったとたん坪150万以上はアップします。距離にして1kmちょっとしか離れていないのですが。こちらも高台(山手ですが）。まさに穴場です。商業関係は本当になにもないので、そこが我慢できれば・・・。

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  現地状況（2020年3月1日撮影）

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周辺施設

• 公園

1. 飛鳥山公園　　約40m／徒歩1分
2. 栄町ふれあい公園　　約340m／徒歩5分
3. 西ケ原二丁目児童遊園　　約340m／徒歩5分
4. 滝野川公園　　約490m／徒歩7分
5. 堀船一丁目いこい児童遊園　　約500m／徒歩7分
6. 栄町北児童遊園　　約620m／徒歩8分
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8. 王子駅前公園　　約800m／徒歩10分
9. 堀船公園　　約830m／徒歩11分
10. 醸造試験所跡地公園　　約960m／徒歩12分

• 医療施設

1. 吉住皮膚科クリニック　　約220m／徒歩3分
2. 一里塚クリニック　　約230m／徒歩3分
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5. 花と森の東京病院　　約460m／徒歩6分
6. 西ケ原病院　　約490m／徒歩7分
7. 小峰クリニック　　約540m／徒歩7分
8. 富士病院　　約540m／徒歩7分
9. 三宅歯科医院　　約570m／徒歩8分
10. 至誠堂医院　　約680m／徒歩9分

• 文化・スポーツ施設

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6. 滝野川体育館　　約730m／徒歩10分
7. キャプテン翼スタジアム東京北　　約750m／徒歩10分
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