（仮称）渋谷二丁目プロジェクト

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物件概要

（仮称）渋谷二丁目プロジェクト　外観完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区2丁目2番16、17（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
2. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
3. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩7分 （B1出入口6:00～22:00）
4. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
5. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
6. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩8分 （B3出入口）
7. 東急東横線・東急田園都市線・東急メトロ半蔵門線・副都心線「渋谷」駅 徒歩8分（B4出入口）
8. ＪＲ山手線・埼京線「渋谷」駅宮益坂口より徒歩10分
9. 東京メトロ銀座線「渋谷」駅出口（渋谷スクランブルスクエア1階ＪＲ側出入口前）より徒歩10分
10. 京王井の頭線「渋谷」駅出口（渋谷マークシティイーストモール1階）より徒歩12分

• 総戸数：47戸（事業協力者取得住戸27戸含む）他2店舗
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有者の共有
• 完成時期：2021年06月
• 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：株式会社福田組
• 管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 三信マンションの建て替え案件。立地はものすごく良いけど、地権者部屋が半分以上（27／47戸）あるのがネック。建て替え前は事務所使用の部屋が多かったから、そのうち雑居マンションになりそう。いずれにせよこんな立地はめったに出ないから、値段に関係なく即日完売するだろうね。
  • 常盤松ハウスのように周りに緑がある訳ではなく、雑居ビル地帯というのが適切ですね。
• 価格は坪４１０万（お見合い＋無日照＋低層50m2台）～６８０万と幅広いと予想。
  • パンダでもそんなに安くならんよ。駅近プレミアムでお見合いコストカット部屋で坪500万以上が妥当。400万代にしたらマンマニが再び訪問してユーチューブ騒動で投資家参戦だよ。
• 風呂ちっちゃ。地権者戸数の方が多いし。ないない。
• 投資向けの融資は厳しくなったわ。フルレバでは貸してくれないのは当たり前。頭金3割以上とかで貸してくれるなら良い方。現金使うなら金融投資と被るわけで投資用不動産は下落するわ。都心に投資用不動産を所有出来るのは富裕層だね。
  • 実際に不動産投資ローンの審査基準が厳しい事を考慮すると頭金の準備は絶対。3割以上となるとそれなりの所得がある方で余裕がある富裕層の方がこれからは投資用を購入されていくんでしょう。そうなると投資用マンションとして売り出しているマンションは空き部屋になってしまうという事が懸念されますが、現状はどうなのでしょうか？新築の住宅ローンでは審査はあまり厳しくはなかったので、投資用になったとたんに厳しくなってしまうんですね
• 地権者の意向でコストカットが激しい
• グレード低かろうとも立地に魅力を感じて借りる人は多いと思いますよ。立地もグレードも高いと買えない価格になるわけですから立地重視に尖れる方向きです。
• 予定価格は残念ながら高かった。これなら、パークコート渋谷タワーの方が断然いい。
  • 予定価格教えてください。パークコートより高いなら、坪800万円くらいでしょうか。
    • 軒並み500ー600万円台でしたよ？おそらくマンションを間違えてるかと思います。グレードも正直どっこいどっこいでした。私は買いだと思いました。
      • 500万円台と言っても580万円～（1戸除く）。すべて、5ｍ先には前立てあり。これなら、渋谷タワーの方が安いのでは？部屋のグレードは同レベルでも共用部分は桁違い。南青山の常盤松ハウスと比べたら3割以上高い。
        • 常盤松の表面利回りよりは低い？都心の新築で4％以上は稀だよ。
          • ここの立地のほうが常盤松より良く、賃貸に出した場合、家賃は常盤松より高いので、利回りもほぼほぼ同じくらいではないでしょうか。
• ただ、利回りも元々の取得金額によってかなり変わってくるのでどうなんだろうニーズはあるエリアだけどそれだけに販売価格自体も高くなります。
• 説明会行かれた方いますか？
• 1K～3LDKなんですね。様々な層が対象になっている感じなのかな。1?は賃貸として需要が高そうに思います。プランも1?としては34.48平米と広めなので期待しています。お値段もかなりのものでしょうけど人気はあるでのでしょうね。立地が良いとのことではありますが日当たりや風通しなど室内環境も気になるところです。皆さんのご意見を参考にするとけっこう早い段階で完売しそうな雰囲気に思えます。
• きっと物件価格も違いますからね…利回りは何とも言えないですよね。常盤松ハウスは永住志向、こっちは駅近でリーマンが住む感じですね。青山と渋谷の比較は何ですが…賃料は確かに駅近のこちらが有利でしょうね。
• コロナショックで今後都心を中心に不動産価格が暴落しそうなので、購入にはかなり躊躇しちゃいますね..
  • ですね！どこまで暴落するでしょうか？
  • 白金スカイはコロナ前に半分以上捌いて正解でした。最高値を掴んだ購入者は残念としか。
• 値段高いでしょうね。芸能人とか買いそう。
• 間取り自体は可もなく不可もなくですが好立地のマンションです。結構な価格帯にはなるとは思いますが、希望者は多いでしょうね。
• 好立地ですからそれなりの価格はするでしょうけど、価値としては大幅に下がるという事もないんじゃないかしら？投資用としての場合、リスクがあるのはどの地域も一緒でしょうし、本人が生活する上の事を考えると魅力的な立地だなと思いますよ
• 70㎡ 1億1000万程度 残念な間取りに良い立地
• 価格がもう少し安ければ・・・。そう思っている人は絶対に多いと思います。
• １階が店舗は残念ですね。間違い無く安っぽくなりますね。
  • 賃貸に出す投資マンションに振り切って低グレード低プライスが良かった
    • 隣が普通に古めの分譲マンション、周辺に賃貸マンションが点在。１階は店舗だし、商業地域で雑多な感じは否めないですね。普通の賃貸はもったいないけど、高級路線にも振切れ無い…。
• マンマニさん発狂しなかった。売りが表参道にも渋谷にも近い好立地なだけ。囲まれ感、低仕様、店舗入る、地権者の質が高くない、価格も安くはない。などなど
  • 仕様だけはよかったよ
  • マンマニさんの記事を見ましたけど、総じて評価高いですよね。買い物件では？
• 一般販売20だけなのに1期供給は6部屋だけ。店舗入るとか　仕様が低いとか影響した？利回りも高くなくて投資向きとも思えず。
• 常盤松のように発狂しないのが物足りず 利回り3.5％は投資目線で有り得ないわ
• 販売時期が最悪。今は、投資家は及び腰で、火中の栗を拾う人はいるのか。数か月前のイケイケドンドンの時なら良かったが、様子見。
• 景気悪化時は分譲は下がるが家賃は変わらない。よって利回りが4.5％確保可能なマンションは分譲としの価値が保たれやすいの。坪620万で売り出したが本来は坪490万くらいが適正なの。来週にはロックダウン秒読み。景気はガチで冷え込むのは確実。自粛強制でバタバタ倒産→不良債権化で連鎖危機。コロナを甘くみないように。
  • 都心6区内に4.5%の物件なんてあるんですか？
• 前立て5メートルで、坪単価580万なら、定借でも渋谷タワーの方が570万ちょいからありましたので、10年?20年持つ投資物件としてはどう考えても良かったかー。70年定借だから20年経っても50年ありますもんね。
  • 渋谷タワーは借地のくせに…ランニング費用が尋常じゃ無く高かった。普通のサラリーマン感覚じゃ買えない。社宅扱いとか経費に出来ない人はキツいね。
• 第1期3次販売ということは、既にもう購入された物件もあるはずですがまだマンション名が決まっていないですね。こういうことって珍しくないですか?渋谷二丁目プロジェクトっ、まさかこのままのマンション名ってことはないですよね?
  • 珍しいね。アトラス表参道でいいと思うが、地権者絡みで決められないのだろうか。
• 1階はテナントとして店舗が入るようですが、どのような店が入るかもう公開されました？店舗によっては資産価値が上がる、またはその逆になる可能性がありそうですよね。マンション住人と周辺住人にとって利便性の高い素敵なお店が入ってくれますように。
  • 絨毯屋が入るのは確定してますよ。もう一つの店舗は未定です。
  • 絨毯屋さんですか。インテリア用品店、良いんじゃないでしょうか。マンション全体にオシャレな雰囲気が出そうです。もう一つは飲食店でしょうか。発表が楽しみですね。
• プラン例はC、E、F以外の公開って無いのでしょうか。会員限定サービスだと上記プラン以外が出てたりするんでしょうか。設備仕様の公開も一緒にあると良さそうですけどね。

仮称のままでもすぐ売り切れています。最新情報ですと、現在2LDKは僅か一室、他のは基本的に3LDKです。3LDKも欲しいですけど、その値段は普通のサラリーマンは縁がないなあ。

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交通

• 地下鉄利用ができるので通勤面や通学面に関してはアクセスがスムーズにいくでしょう。

構造・建物

（仮称）渋谷二丁目プロジェクト　エントランスアプローチ完成予想CG

（仮称）渋谷二丁目プロジェクト　エントランス完成予想CG

• 建ペイ率：48.42％
• 容積率：470.10％
• 敷地面積：620.00㎡
• 建築面積：300.20㎡
• 延床面積：4054.31㎡

共用施設

• 駐車場：10台（機械式9台、身障者用1台）
• 自転車置場：81台（2段式/上段21台・下段スライド式56台、上部ラック式2台、下部平置き2台）他、住宅来客用2台・店舗来客用5台
• バイク置場：5台（バイク置場＜小＞3台・バイク置場＜大＞2台）

間取り

• 間取：1K～3LDK
• 面積：34.48平米～75.28平米
• 北向きと東向きはモロお見合いだから１Ｋや１ＬＤＫかな？
• 各プラン、そんなに面積が広いわけではありませんが部屋の配置が上手なのか使い勝手よさそう。収納スペースもしっかり設計されているのもいいです。
• この立地なので間取りはコンパクトタイプになるだろうと予想しましたが、69㎡、3LDKもあるんですね。主寝室以外の居室面積が4.2畳、4.4畳と心もとない気がしますが、これくらいだと3人までならファミリーでの入居も可能でしょうか。
• この広さで３LDKのプランだったら、3人家族全然余裕じゃないですか？このあたりだと、小さいお子さんがいるご家庭っていうよりは、お子さんもある程度大きい方がこのあたりの利便性は思い切り享受しやすいと思われます。

育児・教育

• 校区は渋谷の中では良い方だけど、青南校区と比べるとランクは数段格下。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 表参道駅にも渋谷駅にも１０分以内と人気エリア。また、渋谷駅周辺の再開発はもの凄く魅力。
• ここは雑居ビル＆雑居マンション。だけど表参道駅７分は最高。
• 大通り沿いじゃないし、環境は静か。場所も駅まで遠くないし、普通にマンションとしてもいい立地に建っていると思います。
• 素晴らしい場所だと思います。雑多な感じですが…決して汚いエリアでは無いですね。渋谷駅の最寄りで落ち着いた場所ですね。
• 渋谷でも青山学院のほうですよね。表参道も最寄り駅。雰囲気いいエリアじゃないですか。この辺り歩くのすきなんですよね。高級感あって。でも、最近、訪れていないから治安はどうなのか。
• 青学の学生が多いくらいで周辺は静かで住みやすいかなと思います。
• 駅に近い場所ですし、通学などに便利。学校によっては、歩いていくことも可能とかあるかもしれませんね。
• 渋谷二丁目はうるさいですよ。金曜日や土曜日は警察が出動する程大騒ぎです。商業地域だからしょうがない。とは思いますが治安も悪いですよ。自粛期間中もビックリするぐらい、騒がしかったです。ハッキリ言って、渋谷二丁目でマンション買ったの後悔してます。
  • そうなんですか。日中で通ったりしているのと夜ではやっぱり違いそうですね。となると、アクセス的には良くても住むには・・・ということでしょうか。実際に昼夜の状況を見てみる必要はありそうかなと思いました。
    • 一回だけでなく数日に渡って確認することをおすすめします。夜中にいい大人達がサッカーやスケボーなどを道路でしてる時もありますよ。バーベキュー施設もあるので終わってます。あと、いわゆるベンチャー系の会社が多く常識のない会社もあります。
• 三信マンション近くの朝日ビルは貸しスタジオになっていて連日連夜、大騒ぎです。先日は、20人くらいの男女が丸裸でパーティしてました。マジでうるさいですよ。三信マンション目の前の新築マンションの人もうるさいって言っていたんで、三信マンションでも聞こえると思います。
• 二丁目は静かで落ち着きがある場所でしたが、ここ数年で騒がしいエリアになりました。商業地域の規制が変わらない限り、穏やかな日常は取り戻せないと思います。当方は近日中に撤退予定です。（周りが騒がしくて商売できないと撤退した個人経営のお店も。。通っていたから残念）

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その他

• 三信マンションと言うと2階にデザイン事務所とかラミネート加工屋さんとかがあったな、懐かしい。
• ラミネートやさん憶えてるよ、確か富士ラミネートだったかな？ラミネートってのはいわゆるパウチ加工のことね。2階の南西角部屋でおばちゃんが一人で大きな機械扱ってた。昔当てたらしい万馬券がラミネートされて飾られていたのを憶えてる。あとはDoPLANっていうデザイン事務所もあって、取引先だったのでよくお邪魔してた。他の部屋も事務所や個人ショップみたいな用途で入居している人が多かった印象。どの部屋も日中はドアが半開きでお客が入りやすいようにしてあった。地権者なのか賃貸なのかわからなかったけど、住居として使っている人より事務所として使っている戸数が多い印象だった。ちなみに15年ぐらい前の話。

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