ブランズタワー所沢

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3.26

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物件概要

ブランズタワー所沢　外観完成予想CG2

• 所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
• 交通：

1. 西武新宿線 「所沢」駅 徒歩6分
2. 西武池袋線 「所沢」駅 徒歩6分

• 総戸数：155戸（地権者住戸9戸を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上29階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年01月下旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：佐藤工業東京支店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• ブランズタワー所沢（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 東町もそんなに安くはならないと思う。
• これは内廊下でしょうかね。間取りが良いと思いますが値段が…
• 最強マンション来たか
• 地権者住戸9戸は多い方ですか？4LDK、92.38m2のプランがあり、家族向けにもなるかなと期待しています。29階建てでタワーマンション。できたら街のシンボルにもなりそう。販売は11月からなので、夏休みのお盆休みが開けてから一斉に動き出す感じでしょうか。安いといいですよね。ローンが払える範囲で・・・消費税がアップするので、家計が苦しくなるんじゃないかと困っています。
• 販売開始はもう少し遅くてもよかった気がするけど、郊外マンションの価格が下がり始める前にってのもあるのかなーとな思っちゃいますね。下がるかはわからないにせよ、今より上がることはないと思うので。
• 駅の再開発は期待できます。ただ、全貌がそこまでわからない状態で購入するので不安ではあります。価格も2LDKで4500万円～とそんなに安い話じゃないですし…4LDKだと6000万円台になってしまいます。所沢の街並みは好きなのと、住みやすそうだと思う部分から資産価値は高いように思うのですが、住み始めたら価格は下がってしまう気もします。どうなんでしょうね。永住目的ならいいかな…
• 登録状況はどうなのでしょうかね。まずは上層階、下層階を販売するらしいので、その辺りの売れ行きが気になりますね。抽選になる部屋もありそうですね。
• 2LDKと4LDKの部屋は抽選かもしれません
  • 4LDK、7000万～8000万の部屋が抽選とは…みんなお金持ってますねぇ。羨ましいです。クラッシーの70平米台が買える価格ですが、駅近か、広さか、ってことか。。
• 92平米の4LDKを選ぶ人は広さや部屋数に対して明確なニーズがある人が多いのだろうから、同じ値段でより駅近で買えるというだけでは住友を選ぶ理由がないように思います。2LDKは間取りがとても良いので、少しでも予算を抑えたい人向けでしょうね。セレクトプランの3DK変更プランも面白いなと思いました。ただ、商品構成のメインは3LDKなので、2LDKや4LDKに比べると販売に時間はかかりそうな印象です。
• 既に要望が多く入ってるようですね。。既に抽選となった部屋もあるのでしょうか。。我が家は価格が正式発表されてから登録を判断しようと思いますが、既に要望入ってる部屋の場合、そこに飛び込むのは、ちょっと気が引けますね。何となく不利なような気もしますし。でも確か東急は抽選会が土日なので操作？無し、平等抽選と信じてますけど。私は過去に外れた経験がありますが、前のめりで検討した後の落選はかなり応えます。
• 不動産価値としてみたときに駅直結と比べるとかなり見劣りします。地価だけで比較すればほぼ半分で、マンションが林立してますし、周辺環境を比べるとかなりの喧騒があるのではと。リセールバリューはどうなのでしょうか。15年、早ければ10年住めれば良いと考えています。その頃には修繕積立もすごいことになっているでしょうし・・・駅直結も9階以下は3LDKなら5000万を切るようなので、併せて検討中です。
  • 10年前後のリセールスバリューを考えるので有れば、間違いなくこちらの物件はNGでしょうね。この立地で、上層で坪300近いとまず厳しいでしょう。クラッシーの下層坪で300前半までの物件であれば、五年後にできるショッピングモール効果でトントンか、ギリリセールスバリューが得られそうです。
    • 坪単価で判断した方が良さそうですね。不動産営業は「これから再開発で上がりますよ。実際上がっている中古マンションもあります」と言っているのですが・・・でも調べると10年前の中古マンションばかりでそれ以上に維持費がかなりかかる物件ばかり・・・
      • 中古でリセールスバリューが出てるのは確かですが、いずれも上層で坪200万だった物件です。マンマニさんも書いて書いているように日吉のパークハウスが最後の物件でしょう。これから出るマンションはリセールスバリューを得るのは無理ですね。前の方が書いてあるようにクラッシーの下層位でしょうか。
• 一部は松が丘のリタイア層を意識した部屋作りをしてるって聞きました。駅至近でないにしろ松が丘よりは近いですからね…
• 庶民の町所沢でこの金額。加えて周辺タワーよりも飛び抜けて高い維持費用。買ったときの収入がずっと続くわけでもないのに背伸びしてローン組んで、頑張って支払い終わっても10万近く維持費がかかる。サラリーマンだったら老後が相当キツイと思います。仮に売って何とかしようとしても30年くらい経ったタワーがいくらで売れるのか。周辺の築20年近くのタワーを見れば結果は推測できますね。
• どこかで折り合いをつけないといけない部分はあると思います。この価格帯では頑張っている方だとは思いますが。駅から遠い分広さを選べるわけで。
• 全然売れなかったみたいね。40戸も出して売れ行き偽装の嘘っぱちもいいところ。見方を変えればまともな方が多かったと言える。
  • 何戸売れたんですか？先着順住戸が7戸あるので40戸の売り出しであれば33戸売れてる計算ですが
• 以前に1期の売れ行きを見てみましょうという意見がありましたが、この状況をどう評価しているのでしょうか。品のある表現は思い浮かばないので書くのは止めました。
• この前営業の方と話したところ、そもそも事業計画上竣工前完売、引き渡し前完売は想定してないとのことでしたよ。価格高騰に伴う不動産市場の売れ行き鈍化が影響してるかもですね。
• ブランズもクラッシーもだけど、きっとある程度出来上がったら売れると思うんだよね。ここ数年で建った平凡な板状マンションよりも、デザイン性とランドマークとしての存在感はありますからね。クラッシー随分と建ってきて、正直いいなぁと思いますもん。とても買えないけど。ブランズもホームページの完成CG見ると期待しちゃいますね。おしゃれな建物が立ち、お洒落なお店が出来れば、近隣住民としては嬉しいですね。
• ここは建物の完成が２年以上先ですし、売主として引き渡し前の完売を想定してない、というのは正しい見方でしょうね。いくら早く完売しようが、資金回収はどのみち物件の引き渡しの時になるんですし。今の世の中、土地の仕入れ値が上がってデベも薄利なので、会社によっては早く完売してしまうと値付けを間違えたとむしろ怒られるらしいです。
• 10戸しか売れてない
  • 20戸位みたいですよ。友人も初めは即購入と思ってモデルルーム行ったけど、修繕費などが高かったことが不安となりよく考えてみればってことになり結局やめました。デザインだけでは庶民は買わないなー（笑）
• 要するに初期のお客さんに高く売って、後で値引きして売るんですね。会社としてはそれでいいんでしょうが、口車にのせられて早く契約した人はたまったものではないですね。完成するまでは営業からのアプローチは無視するのがいいですね
  • そのかわり、オプションプランは対応できなくなりますけどね…！結局値引きした住戸は部屋が立ち上がってしまえば、追加オプションが付けられない、まして内装まで仕上がってしまえば色も決められないでしょう。安くなってから買ってもプランを変更したいと思ってもリフォームになるので結局値引き前と同じくらいの金額かと。売れないから値引きっていうのもありますが、他要素もはらんでます。営業マンのアプローチを無視するのも一つかもしれませんが、どの時期に買えば何が出来て何が出来ないなど自分で考えて金額と見合うかを検討するのが一番です。
• 今板状マンションに住んでるもんですが、ここ数日続いてる雨で廊下もびしょびしょ。ここは内廊下なんでそんな不満もないのかな？あと住民が利用できるスカイテラスがあるようですが、近隣のタワーで毎日（時間は決まってるでしょうけど）屋上に行けるマンション無いですよね？何故かホームページには紹介されてないんですよね。。予算の関係で低層にしか手が出せそうも無いですが、上層ラウンジやテラスがあるというので真剣に検討してます。
• 確かにここは賃貸物件だったら人気が出そうですね。購入となると資産価値・維持費的にかなり厳しくなりそうです。
• 資産価値って言う言葉が先行してますが、売却を前提にしてたり、賃貸運用で考えるので有れば、そもそも今の所沢を選ぶのは違う気がする。自分が長く住むにあたり本当にここで良いのかを考えるべきかと。ランニングがーとか資産価値がー等を考える方は上で仰る通り都内で賃貸した方がいいかと。もしくは都内の中古物件を買うか。長く住むのに資産価値を気にしても建物は経年劣化していくので、土地しか残りませんし、マンションなんで持分も微々たるもの。あってないようなものです。
  • 私も同感ですね。資産価値が望めないブランズの検討をやめて，所沢であれば緑豊かな場所で戸建てを求める方が良いと思います。何よりブランズ周辺は学校や保育園の問題があります。でしたら久米や松が丘あたりの戸建ての方が伸び伸び生活できるかと。結論としてはブランズは賃貸物件だったらアリです。何より内廊下なのにエアコンが無い賃貸マンション仕様ですからね・・・
    • 資産価値が望めないとは思いませんが、あまりにも投資家目線が多いなと思いました…。換気はされると思いますし、販売平均単価が250万の物件で内廊下はむしろエアコン無くてもいいスペックだと思いますよ。これを言うとシティタワーはエアコンがあると言う方が出てくるとかもしれませんが、単価が350万でなかったらもっと売れないです。
• 数日前で今はわかりませんが40戸販売で34戸済みということです。どうやら上層階、一番広い間取り？は売れてるとか。確かにホームページも一番広い部屋の価格表示が無くなってますね。。まだ引き渡し2年も先なのに、やれ全然売れてないだ、売れ残るだ、うんざりですね。
  • 売れ行き好調ですね。買える人は買えるし、修繕積立金を高いと思わない人は買うし、営業活動には何も影響なさそうですね。
• 都内検討中から少し範囲を広げたところ、ここを見つけました。何人かの方々が管理費、ランキングコストを気にされてますが、私はリーズナブル、少なくとも妥当だと思いました。160戸そこそこしか無い中で、内廊下、上層ラウンジなどの共有設備ですから。300戸を超えるマンションでゲストルーム、ラウンジがあっても中々予約がとれないのが現状ですが、戸数が少なければ取りやすい。たった160世帯でこれらを享受できるわけですから贅沢ですね。でも上層など結構売れちゃってますね。悩み中です。

【価格予想】

• 住友のタワーは坪単価で350万位となかなか非常識な値段設定だったけど、ここはどうかな。
• 70平米の3LDKだと、6000万超える？HPの間取は窓面が広くて良さそうだけど、結局は値段だよね。
• 駅から離れる分住友さんよりお求め易い価格を期待しちゃいますが、63平米の部屋でも5000万超えか。
• 2割から3割安、ということは、、シティタワーのいま販売中の部屋から計算するなら5,980万円・57.48平米（344万円/坪）～9,055.6万円・72.10平米（415万円/坪）だから坪単価350～360万円で買える部屋がそれなりにあるとすると、ホームページにある71.53平米の部屋は 【2割安い場合…280～288万円/坪　⇒6,056～6,229万円】【3割安い場合…245～252万円/坪　⇒5,299～5,450万円】という感じ？シティタワーが広告で5,980万円～を前面に出しているのは最安値が6,000万円を超えるとお客を呼べないからか？との勝手な想像からブランズタワーの値段は希望的観測も込めて、270万円/坪位と予想（笑）もっとも、近所のシエリア所沢（上に広告出てるｗ）は4,000万円も出せば買える。床暖房すらない低仕様だけど、グレードを気にしなければそっちを選ぶ人もいるだろね。
  • 確かに床暖房やコンシェルジュ等の生活に必須ではない部分って、いらない人間からすると「これ無くて良いからあと100万安ければな」とか思いますからね。ここは柱がインフレームなのと、リビングがそれほど広くないのに隣室との仕切りがウォールドアでなく固定壁のようで、繋げて使えないのが残念。青田買いなら設計変更出来るでしょうか？
• 東急だし、パークハウス、インプレストより2割くらい高くなる感じですかね。
  • パークハウスは5,6年前でアベノミクス相場以前だからあまり参考にならないと思うけど。インプレストは昨年の完売で、掲示板見ると坪単価は220万位？そこから2割り増しなら260万から270万ってとこだけど、そもそもタワマンとそれ以外のマンションって同じ軸で比較して良いのかは分からない。
• 東急は安値でスピード感持って売る会社じゃないよ。すみふほどじゃないけど、高めの値段で時間をかけて売るタイプ。坪単価260万円とか、あんまり安い値段は期待できないかもね。
• 川口駅西口徒歩4分のタワマン（20F）が坪300万円程度でそれなりに人気だったことを考えれば、こちらもほぼ同価格となると予想。
• クラッシー価格を見てると、この価格は激安に見える。戸数も少ないしすぐに売れそうなのかな？
  • クラッシーに比べれば確かに安く見えるけど、立地差があまりにも大きすぎる。しかも目の前にはタワーがあるし簡単に売れるとは思わないけど。
    • 私も同感です。南側90越えの部屋は22階以上（出来れば24階以上）じゃないと南東側の眺望がパークハウスに遮られるし、しかもパークハウスは玄関じゃなくて北側の部屋の窓。なので90平米の部屋は22階辺りで価格が大きく変わると予想しています。あまり変わらないとなると苦戦するかもしれませんね。
      • 逆にクラッシーが安く感じるほど（金額的には手は出ませんが）ブランズが高く感じます。リセールバリューは比べるまでもないでしょう。イオンが無くなるのも私的には大きいです。
        • 維持管理費によってはクラッシィより支払い総額が高くなることもありますよね…そうなったらブランズにこだわる必要も無いと思いますが、維持管理費がいくらなのかまだわからないのがもどかしいですね。
• 前向きに検討してる者ですが、8000万近くとなると数年後に売るときに確実に大きな損になりますよね。5～6年後、開発が一段落した後でも、中古で6000万以上の価値が付くとも思えない。クラッシーがあの価格出なければもっと安かったのかなぁと。住み続けるなら良いけれど、90平米ともなると後々の売りにくさも気になって。決断できないなぁ。
• マンションの共用施設としてゲストルームができるそうですが、竣工後は建物内モデルルームとして実際の部屋を見学できるだけでなく、ゲストルームに宿泊体験できれば契約数が伸びるんじゃないかと思いました。戸建てはモデルハウスに宿泊できたりするのでマンションもそのような企画があればより現実的に検討しやすいのではないでしょうか。
  • 個人的には宿泊体験に興味ありますが、実際全く知らない人をマンション内に入れるのは反対されそうじゃないですか？タワーマンションなんてセキュリティが売りでしょうし…
• この物件は完成前に売れるんじゃないですか？既に要望書が複数出されているとききました。
  • 完成前に完売出来るかどうかは微妙かもしれませんが、すみふよりも早く完売するでしょう。
• 都内への出やすさに差がありますが、ブランズシティ調布がかなり強気な値段なのでここも強気で来るんじゃないですかね。坪単価300万とか…
  • 坪300万だと住友同様売れずに沈没、坪280万でも微妙、260万（住友から2割位安い？）なら買いか？まぁ、2割安は都合良く期待しすぎかね（笑
• 価格未定で、管理費も未定、修繕積立金なども未定。竣工が2022年1月なので2年半くらいあります。この2年半で子供が成長もするだろうし、かなり先のことのように思います。
• 近隣住民です。このマンションを中心とした再開発計画には国・県・市から合わせて数十億円の公費が投入されていますので、環境も込みで同程度の規模をデベだけで開発した場合に比べるとお買い得なのでは？と思います。とは言え私には手が届かなそうですが(笑)ねぎし交差点周辺の利便性アップを期待して、完成を心待ちにしています
  • それでも所沢でこの価格（マンションマニアさんの記事を見て）かーって思っちゃいますね。買えれば買いたいですけど。
    • 確かに適正なのか悩ましいですよね。タワーだし、広いからグロスが高くなるのも分かるんですが、長年所沢住んでると3900万代～5000万台くらいの幅が適正なのかなって感じます…
      • 確かにここ数年で所沢のマンション価格が1.5倍～2倍になりましたね。でも新築マンションの価格はこの先待ってもしばらくは下がることは無いでしょうね。オリンピック過ぎれば…とか話がありますが、建材費の高騰、高速道路、橋のリニューアル工事、リニア工事、災害復旧などでゼネコンも忙しいですから、建築コストが下がる要素はないですもんね。個人的にはこの先中古のリノベーションが益々増えてくるのではと思ってます。なので立地の良い中古も狙い目かなと。新築マンション買える人達は限られてきますかね…。
        • 価格高いですよね。購入も迷ってしまいます。
• クラッシィの低層が5000万円切るならここは4000万程度じゃないと資産価値的に厳しいかも。というか所沢駅周辺が全体的に高すぎ。5000万も出すなら，多少狭くとも都心の戸建ての方がいいかと。
• 所沢って賃貸相場も値上がりしてるんでしょうか？ブランズにしろシティタワーにしろ、何かの事情で、賃貸に出すとして5500万の部屋を頭金1割入れて35年ローン金利0.5%で管理費修繕積立費入れたら月20万弱になり、専有部の修理費考えたら月23万くらい賃料取らないと割に合わない気がするんですが、所沢にそんな高い部屋の借り手いるのか…？と疑問に思ってしまいます。
• 資産価値を気にするならナシという以前に所沢の物件で値崩れしない物件はない
  • 値崩れっていう表現は良くなかったかと思いますが、資産価値というか残債割れしないかどうかってマンション買う時に検討しないものなのでしょうか…そういうこと考えたら、自分は眺望にこだわりがないので値段が上がる高層階が必ずしも良いとは思わないって話です。日当たりにしても洗濯物は手すりの下にしか干せないので、浴室乾燥メインになるでしょうし…ラウンジが高層階にあるので尚更そうかなって思います。
    • このマンションについてはそう言えますね。ラウンジが高層にあり、スカイテラスもあるから平日日中家にいない家庭などは特に低層で十分かと。例えば90平米の部屋、1000万の差は大きいですよ。

【モデルルーム】

• いつからモデルルーム オープンかな？価格次第ですよね。すみふと一騎打ち
  • 九月上旬モデルルーム事前案内会開催とあるが、具体的な日程は？東南角部屋を希望していたがＤタイプは92m2と２人にはちょっと広すぎ。高層階の価格は、すみふ高層階角部屋75m2と同じ位？Ｂタイプの間取が分からないので知りたい。Ｆタイプの高層階も気になる。
• モデルルームで模型を見てきましたが、はっきり言って、南東以外は、グラシス、スカイライズ、パークハウスで視界が遮られてる。視界が広がるのはモデルルームとなっているタイプ（だからモデルルームになったんでしょうけど…）とその隣のタイプの上層くらいでしょうか。所沢もこれだけタワーが建つと完璧な眺望は諦めてますが、価格の妥当性が気になりますね。超駅近でもないし。モデルルームタイプの上層75平米が6000万後半を予定と言うことですが、皆さんどう思われますか？
  • モデルルームタイプだけがよいですね
• モデルルームみてきました。やはり価格は高めですね。五年前にパークハウスを検討しましたが、同じ階数、方角で坪あたり80万位高くなってる。タワーと板状のちがいあれど、室内設備も共有設備もほぼ同じで。ゼネコンの建築コストの影響でしょうけど、すごい値上がり率ですね。うちは手が出せそうもありません。無理してでもパークハウスを買っておけば良かったと後悔。この先下がることなんてあるんですかね。

【管理費等】

• 維持管理費高そうだから住友よりある程度は安くないとキツそうですよね…
  • 確かに、戸数は住友の半分程度だから一戸あたりの維持管理費は高くなりそう。ゲストルームとかスカイラウンジとか、住友にはない共用施設も付いてるのは良いのだけどその分コストはかかってしまいそうです。
• 個人的には、クラッシィよりもブランズ派。ただ何度も言ってるが毎月の維持費は1回目の大規模修繕後に爆上げ必須なので、老後年金だけではなく不労所得がある人向け。大げさじゃなく、20年後には毎月管理費修繕費で6万近くかかる
  • 駐車場20000円、さらに固定資産税でローン払い終わっても毎月10万はかかりますかねー。すぐ近くの古いタワマンがすでに管理修繕だけで60000円なので、ここはそのタワマンより戸数が少ないからもっとかかるかもしれませんね。
• タワマンって色々な広さのプランがあるという印象があったのですが、こちらはファミリー向けですか。総住戸数も少ないですね。タワーのようなデザインでインパクトある。ただ、タワマンの場合、南向きだと暑いと聞きました。ベランダの向きに注意かも。
  • 戸数が多くないタワーマンションってそれは維持管理費は高いのは当たり前でしよー。ローンの他に高額の維持管理費。
• 修繕金の金額を聞いてビックリしました。家に帰って冷静に考えたが、我が家には厳しそうです。71m2で13年目で管理費・修繕金等で約63,000円でした。私の聞き間違いでしょうか？知っている方は教えてください。他のタワーマンションと比べても30年で数百万円も高かったです。
  • 確かに高い気がしてます。ただ修繕計画書はかなり過剰な修繕計画になってたのであとは管理組合での取捨選択して修繕費用を抑えていくしかなさそうですね、、通常長期修繕計画は30年で計画される事が多い中で40年まで見てますしね
    • 組合で上げることはあっても下げることはないでょうね。売り出し時はデベが負担を軽く見せるために短中期を抑えているのが普通ですから。今まで３つのマンションに住みましたが維持はあっても下げたことは無いですよ。
      • 最近15年以内に分譲されたマンションはあとになって修繕費が足りなくならないように全て多めに修繕費の計画はたてているはずですよ。後になって売主が安易な計画で売ったと言われるのを回避するためです。このマンションだけ良心的というのは無理があります。このマンションはそれを踏まえても修繕費が高すぎると思います。
• 販売時は修繕積立を低く見積もります。そうじゃないと売れないからです。将来的にはもっと高くなるのは確実。それは他のブランズを見ても明らか。それでも都心なら中古で買い手がつくけど所沢で売れるかどうか。買い手がつかなければその間の修繕積立を払い続けなければいけない。管理費もね。戸数が少ないから合意形成が楽なんて妄言ですよ。40戸の低層マンションだって揉めるのに。
  • 関係者の数が少ないほうが合意形成がしやすい、というのは一般論的・確率論的には間違ってないでしょう。その先に個別事情やレアケースは当然あるわけですが。
• 修繕積立金が払いきれず、温泉リゾートマンションと同じように相場よりも遥かに安い値段で売却せざるを得なくなるんじゃないかな。価格を下げれば住民もそれなりになっていく。エステシティが中東系とかアジア系だらけになっているけど、将来もここはそうなるかもしれないね。
• まぁ買う人は管理費修繕積立金の件を理解した上で購入した訳だから、ある程度篩にかけられてますし、管理組合も同じ方向性を向きやすいですよね。
• 15年後の高い修繕積立金のせいで買い手がつかず資産価値もかなり下がるのは目に見えてますね。
• 新築時から管理会社変更の話をしなければならないことが前向きとは同意しかねますね。東急の管理会社の姿勢の問題よりも、戸数が少なく、店舗が多く、維持費の購入者転嫁等地主優位な計画ですからどこがやっても高くなるべくしてなる物件だということです。東急ブランドを評価しての購入もあるのでしょうし、管理会社変更など議題としても通るわけないでしょう。
  • おっしゃる通り、新築時から管理会社変更の話はナンセンスでしょう。ただ、頭ごなしに否定も出来なく修繕費等下げる一つの手段にはなり得るでしょう。なにはともあれ、まずは修繕計画書を読み解いて取捨選択がまずは先決になりそうですね！入居したい身からしたら、馬鹿正直に出てきたまんまを鵜呑みにして高い維持費を払い続けたくもないので…！
• 積立金が高いのはやむなしと思いますが、修繕積立基金を12年、24年後にも徴収するのにはちょっとびっくりしてしまいました。こういったマンションって結構あるものなのでしょうか…？
  • あり得ませんね。修繕積立基金は退去時に戻ってくるものですし、裏を返せば中古物件の購入者にも求めることになるので、かなり売却しづらい物件になりますね。一生住むなら納得できるでしょうが、売却が目に見えているなら購入を見送った方がいいと思います。
    • まず、積立基金は戻ってきませんよ。売却時に支払った積立基金も乗っけた金額で売却する事で戻ってくると言う考えなら別ですが。
• 一時金徴収はほとんどのマンションで採用されている方法ですので、一般的と思いますが、問題は金額です。このマンションは常識外れの高額です。徴収時期が来ても、高額すぎて払わない住民が多数出るでしょう。予め決まっていたとかの問題ではなく常識外れの金額により、購入時からの問題先送りから、いざその時に組合は大いに揉めることでしょう。結果予算不足になり、修繕計画は頓挫、組合の意見分断、新たな計画もたてられず、一斉に売り物件が発生するという結果が予測されます。
• ここは修繕費が高すぎてもう少し安くないと意味が無いんだよね。完済後も管理費、修繕費、＋固定資産税均したら毎月１０万の出費とか。資産価値も低いし賃貸で良くね？ってなる。部屋だけは良い。住みたい。でもこの金額なら他を当たるってなる。
  • 確かに、間取りみると最近のマンションでは一番好みなんだよねー。もちろん東南か南西角の高層階ね！
• 内廊下にエアコンがなくて何で修繕積立金が異常に高いの？東急コミュニティのせい？
  • 商業階の修繕費と、設備に対する住戸数の少なさが修繕費に来てるかと。あとは修繕計画を40年で計画して厚めに見てる分かと(30年だと修繕積立が足りないーという問題が出ているので)
    • つまり全戸が40年以上居住する前提で修繕費を積み立てている訳だね。10年20年で出る人は大損ですね。
• 前にも出てましたが、ここのコストが相対的に高く見えるのは、40年の修繕計画であえてクラッシーより1回多い3回分の大規模修繕の費用を盛り込んでるからで、同じ前提条件で比較した時の答えは無いはずです。仮に同じ物件で30年と40年の修繕計画を作っても、1.5倍の費用を10年長いだけの期間で割れば後者が高くなって当然ですし。ここの修繕費が安くない、のは事実ですが、クラッシーより500万高い、の根拠は無いのが現状なので、それを論拠にこの物件をこき下ろすのは少し公平性を欠くように思います。

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構造・建物

ブランズタワー所沢　エントランス外観完成予想CG

ブランズタワー所沢　エントランスホール完成予想CG

• 敷地面積：2347.66m2
• 建築延床面積：21337.74m2(容積対象面積：13993.51m2)
• 私は外観と間取りにちょっとガッカリでした。フロア図の真ん中の空間はタワーパーキング？北側にある小部屋はごみステーションと予想。各階でごみが出せるのはタワーの利点ですね。エレベーターは２基。設備などの情報も早く出揃って欲しいです。
• 見た目は広告見る限り良さげだよね。この辺のタワマンでは一番高級感ある雰囲気っぽい。スカイラウンジも良さげだ
• デザインが綺麗
• やや天井が低い気がしますが。
  • 天井は私も気になりました。せめて255は欲しかったかな。でも階高はそうでもないのに隣のパークハウスの20階よりこちらの20階の方が高く少し見下ろす感じになる？とききました。3階まで店舗だからでしょうかね。単純に階で比べずに調べた方が良さそうです。
    • 3階店舗で4階と3階との間にピットがあるのでその分高くなってるはずです！

【テナント】

• 3階までが店舗になるんでしょうが、ねぎしの洋菓子店が戻ってくるんですかね。
  • 下のテナントが気になります。
• ブランズのテナントは全部地権者だからスーパー的なのは入らなそうですよね…
  • だとしたらお店決まってると思うんですけど、営業の方は未定だというんですよねぇ。
    • 地権者が賃貸に出すのでそれからってことでは？元々あの一帯は賃貸ビルっぽかったので、そこに入ってた店舗は戻ってくるか分からないですし…戻ってくるのはねぎしくらいじゃないですか？テナント1番広い所は敷地内の証券会社が地権者とのことです。そこが賃貸に出せばスーパーがあり得るかもしれませんが、まだ建物を残して営業しているのでおそらく賃貸に出さずそこに残るのでは…？そうなると広い敷地が必要なテナントは厳しいと思います。

【内廊下】

• 内廊下なのがすばらしい。
• 内廊下、絨毯仕様ですがエアコンが付かないようですね…。真夏とか、やっぱり暑いんでしょうか。ゴミ置き場も各階廊下にあるようですけど、臭わないか心配ですね。ゴミ置き場近くの部屋に興味ある方は営業さんにきちんと確認したほうが良いかもですね。
  • マンションマニア氏の記事に脱臭装置付きとありましたしディスポーザーもあるので、そこまで気にならないのかなと素人考えで思っていたのですが、実際どんなものでしょうね。
    • ここは是非実際に内廊下、各階ゴミ捨て場があるマンションにお住まいの方に意見を頂きたいところですね。今ディスポーザ付きのマンションに住んでいて、ゴミ捨場に換気？エアコン？が付いてますけど結構臭いますね。。普通は居住階でない、もしくは離れた場所にゴミ捨て場があり、そこまで気にならないんでしょうけど、内廊下ですと、臭いこもりそうですよね。あと、その階の住民のマナーにも左右されそうです。ぶっちゃけ設備よりもマナーが一番影響しそうですね。
      • ゴミって蓋をしてしまうとニオイが少なくなる気がします。ゴミ箱も蓋をしているとそこまでニオイがしないので。ゴミ収集の部屋も扉があればニオイは部屋の中だけかな？と思っていますが、40度以上の真夏はどうなんでしょう？価格に反映されると思うので、嫌なら遠くの部屋を選ぶなど納得して住むしかないかなとも感じます。
• 今板状マンションに住んでるもんですが、ここ数日続いてる雨で廊下もびしょびしょ。ここは内廊下なんでそんな不満もないのかな？
  • 内廊下の方が絶対いいですよ。エアコンが入れば夏涼しく冬暖かい。
    • ブランズタワーは、内廊下にエアコンが無いと聞いていましたが間違いでしょうか？
      • この話題随分前にここで出てました。エアコンは無しですね。ただ換気システムは常時稼働だそうで、いわゆるコモリは無さそうですよ。
        • 業務用エアコンですから維持管理費や電気代がかかりますし，もしエアコン付いていたらさらに管理費が上がると思うと恐ろしいですね。テラスは正直不要なので管理費や修繕積立金を下げて欲しい，という人も多いのでは。
• 内廊下にエアコンなしっていうのはそんなにデメリットなんでしょうか…エントランスやエレベーターのエアコンに関しては分からないですが、仮にあるとしたら、ワンフロアあたりの戸数が少ないこのマンションで内廊下を歩く時間なんて何十秒、長くて1分ほどだと思うので、実際住んでみたらエアコンの有無は些末な問題な気がします。内廊下に住む訳じゃあるまいし…
  • 私、エアコンなしの内廊下マンション(デベはメジャーセブンの一つ)に住んでますが、夏は熱が篭ってかなり暑いです。ただ冬は全然寒くないです。春秋は言わずもがな。小規模のタワマンでしたら内廊下滞在時間も少ないですし、正直対してデメリットとは思いませんね。むしろ費用対効果としては優れた判断に思います。

【制震構造】

• 今時制震か。今懸念されている大地震きたら躯体がヒビだらけになりそうですね。免震なら揺れも少なく躯体はほぼダメージを受けないので資産を守る上で安心なんだけど。
  • 都内の湾岸エリアはいうに及ばず、埼玉でも川口・浦和辺りは軟弱地盤でヤバいけど、所沢界隈の地盤の良さを考えたらそこまで神経質になる必要ないような。スペックだって良いにこしたことはないのは確かだけど、コストと連動するものなんだし。住友のタワーですら制震だと考えると、免震はオーバースペックなんじゃないかな。前の人も書いてた通り、6000万が高い買い物、っていうのがエリアの一般的な購買力なんだとしたら（自分もそうだが都心じゃ2LDKも買えない）、大切なのはバランスだと思う。
    • 制震は揺れは免震ほどは防げないけど、躯体に対してのダメージはほとんど抑えられるからヒビだらけなんてありえない。免震と違って風への揺れの対策にもなるし、免震は制震よりも巨額のメンテ費用がかかる。地盤の強くて高さも低めなタワーだから制震で正解かと。

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共用施設

ブランズタワー所沢　スカイラウンジ完成予想CG

ブランズタワー所沢　ゲストルーム完成予想CG

• 駐車場：83台（機械式）
  • 駐車場もねー。地元の戸建で育った人が車を使う時にすごく時間かかることにストレスを感じないわけないとおもうけどー
• バイク置場：11台
• 駐輪場：279台

【エレベーター】

• エレベーターの待機階って気になりませんか？しばらくつかわれないと、勝手にその階に移動する設定。その階の人はすぐに乗れて便利だろうなと思う訳です。29階建て、二機だと一階と20階かな？

【スカイテラス】

• 住民が利用できるスカイテラスがあるようですが、近隣のタワーで毎日（時間は決まってるでしょうけど）屋上に行けるマンション無いですよね？何故かホームページには紹介されてないんですよね。。予算の関係で低層にしか手が出せそうも無いですが、上層ラウンジやテラスがあるというので真剣に検討してます。
  • スカイテラスについてはあると嬉しいと思いますし初めは物珍しさから混み合うと思いますが結局使わなくなる人がほとんどだと思います。過剰設備に管理費や修繕積立金が高くなる，なるほどです。駅前のクラッシーは集会所やプレイルームを作ったようですがそちらの方が稼働率は高そう。
• マンションの25階にはスカイラウンジが作られるみたいですが、こちらは無料で開放されるスペースですか？このスカイラウンジからは航空公園も眺めることができるんですね。航空公園では定期的に熱気球体験イベントが開催されていますが、ちょうど気球を目線の高さ見ることができるかもしれませんね。
  • 貸し切らなければ、自由に使えます。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：63.77平米～92.38平米
• 1フロア6戸とは、かなりスリムなタワマンですね。角部屋率が高いので居住性は高そうです。さてお値段は・・・？
• 今出ている間取りのEとFタイプ、どちらも良い感じですね。ファミリータイプの広さで日当たりが良いのはなかなか理想的です。他の間取りはどうでしょうか。
• まだ非公式だけど、92m2の南角部屋の間取りすごくいいじゃない！東～南～西と一日中陽当たり最高だし、全部屋廊下じゃなくベランダに面しているのがいいね。あとは価格だな～。このタイプの間取りは地権者の方達に上階はほぼ埋められてそうだしね。クラッシィは間取りが不満だったけど、ブランズタワーのこのタイプの部屋なら本気で欲しいわ
  • 確かにこのマンション、間取りはなかなか粒揃いですね。駅からのアプローチや立地も悪くないし、一にもニにも値段が気になる。
• 東南角部屋の間取りがとにかくいい。広く採光もいい　高層階なら間違いなさそうだ
• 自分はひとりだから、Aタイプに魅力を感じる

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買い物・食事

• 所沢のイオン（旧ダイエー）閉店だって！！！
  • イオンの閉鎖はかなり前から決まってたみたいですね。商業施設、ホテル、マンションと噂は飛び交ってますが、次に期待しましょう。
• プロぺ通り、店が多くて賑わってはいるけどほぼどこにでもあるようなチェーン店ばっかでイマイチ面白くないんだよね。夜帰るときに暗い道よりはマシだけど、その代わり呼び込みは結構ウザい(笑）
  • 所沢のイオン閉店の後、スーパーが入るといいですね。プロぺ商店街がありますが、人によって面白くないという書き込みもあるので、地元ながらの八百屋さん、肉屋さん（コロッケなど売っているといいな）などあると楽しそうです。個人商店、経営が厳しくなってきてしまうのは仕方ないですが。
    • イオン跡地、上階は居住マンションでもいいけど１階２階はスーパーとかしまむらが入れば便利なのに回転寿司でもいいなープロぺに回転寿司ないもんねえ。どうせ高級店はクラッシィタワーと横に出来るモールに全部取られるから、イオン跡地やブランズタワー１階にはリーズナブルで生活に密着した店がほしい！
      • イオンのところは商業ビルで存続みたいですよ。アニメイトやヤマダ電機はそのまま残る可能性があります。商業施設が不振と言うよりダイエーから続いている総合スーパーの形態が厳しかったのかと。あと２週間ですが、全国の総合スーパーが閉鎖するなか所沢店は良く頑張ってくれたと思います。
• イオンの跡地がどうなるか気になる。毎日の食品の買い物に死活的な場所なので
  • 食品売り場のみのスーパーなら入りそうじゃない？需要があるんだからさ
• 商業施設になに入るのかが楽しみだなぁ。スーパーは入るのかな？？
• ブランズタワーだと、イオンが無くても食料品ならマルエツがあるじゃんと思うけど、あそこ案外人気が無いよね。惣菜がイマイチだからかな？タワマン通り北西側の人達は、イオンなき後ヤオコー建設が希望の光なのだが
  • 新しく出来るヤオコーはブランズからはちょっと距離がありますねぇ。大型は無理ですけど、ブランズの下にカルディ、成城石井当たりができればサイコー何だけどなぁ。まあこないでしょうけど。

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育児・教育

• ブランズに限らずこの辺り一帯はタワマンだらけなので、所沢市が動かない限りはまず保育園には入れないので若いファミリー向けではない。
• 公立志向なら所沢小の学区がいいという人もいるかも。私立に通わせるなら当然駅近のクラッシイ方がいい。あとは航空公園と所沢駅の距離が同じぐらいなので、まったり暮らすリタイヤ組にはバランスがいいかも。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域 高度利用地区
• 都心のごみごみしたところに行ってから所沢にくるとほっとします。スーパー、ドラッグストア、レストランや病院など生活に必要なものは徒歩数分にすべて揃っている便利さ。航空公園が近く、子育て世代にはもってこいな場所かと♪住んだことない人には所沢なんか。。でしょうが、イベントたくさんで活気がある良い町です！再開発でもっと便利になるのが楽しみです。価格帯がどのあたりになるのか気になりますね。
• 所沢のタワマンが並んでるのはねぎしの交差点から先の並びだから、その玄関口部分にあたるこのマンションは場所が良いのは確か。
• ブランズもそうですが、マンションブランドだと値段が高めなのかなと感じています。 所沢も再開されて若い世代にも注目されるようになったような気がしますね。 プロペ通りが有効活用できると生活も豊かになりそう。 でも、飲食店以外は閉店するのは早そう。
• 横の大和証券は、あのままなのかな？
  • 完成したら、このマンションの店舗に入るんでしょうね。恐らく再開発で移転した洋菓子のねぎしもここに戻ってくるのかと。
    • 道幅の拡張計画あるよね？大和証券はギリギリまで遺して営業して、タワーがそこそこ出来上がってから一気に解体するんじゃないかと思ってたんだけど。だから隣のマンションも、現在の道からかなり後方に下がったアプローチになってるよね。大和証券はタワー内店舗にでも入るのかな？
• 所沢で検討するのならば、ここは凄く良いですね。立地は、明るい商店街を通って６分ならば屋根無しデッキを通って３分よりも快適だし、航空公園へ散歩に行くのも近い。間取も良くブランズなら一応安心。東急さんが価格設定を間違えなければ、駅前よりも早く完売しそう(笑)毎日の買い物は駅ビルか西友になるのでしょうか？
  • プロぺ通りは人混みや客引きが邪魔で、通り抜け民にとってはあまり快適ではありませんよ。デッキ３分と比べちゃ流石に失礼。私は用が無い日はプロぺは避けて線路側の路地を通ったり、イオン前に繋がる県道を使ったりしてます。買い物は駅前以外にも物件近くに業務スーパーがあり、駅と反対側に2～3分行けばマルエツもあるので、イオンは無くなるものの主婦的には選択肢が多くて便利かと。近隣民としてはブランズさんに入るお店も気になる所です。
• 近くにタワーマンションが多いので眺望が期待できるのは、西側と北側だけかも。
  • パークハウスは確か20階建なので、南側なら21階以上が見晴らし良さそうですね。西側はタワマンが林立していて期待薄、北と東は十数階以上から抜けた眺望が楽しめそう。
    • マンションに眺望そんなに求める人ばっかりなんですね。うちは電線より上ならいいかな。
      • ここの下層部は商業施設っぽいし、電線・電柱レベルなら余裕で超えそうですね。
• 東南向きは三菱の14階建てのマンションが建つのでそれ以上の階層なら良さそうですよね
  • 実際眺望写真見せてもらったら、特に上の階でなくても普通に抜けてましたけど。
• 心配は東南側の駐車場だろうな。今モデルルームがあるところ。そこの地主がデベに売却を決断したら、そこそこの用地だからね。影響あるのはモデルルームタイプの部屋だったかな？中下層、下手したら上層も視界が遮られる。念のため営業に聞いておいた方がいいね。気配はあっても今のところ予定はないと言われると思うが。
• 所沢には5000万の壁があるね。新築でどんだけ高くても、中古だとそこら辺が客の限界。小手指タワーもまだ１０年も経ってないけど、5000万以内だと中古でも比較的売れる。5000万超えると売れ残って値下げ覚悟。転売で儲けるには向かないから、終の棲家として買ったら？
• クラッシィの西側にもう一棟建つ予定なのでその段階でブランズはかなり下落すると思いますよ。完売は難しいと思いますので下がってから買う方が賢明だと思います。
  • なるほど！じゃあ待ちますwww
    • もう一棟が立つという情報はすでに公開されていますでしょうか。何時ごろができるかはご存知でしょうか。
      • クラッシーのスレで何度も出てくる話題ですが何も決まってませんよ！
• 所沢市長の9/25付のブログに西口開発のイメージ図が掲載されています。これを見る限り、シティタワーの西側に高層物件はなさそうですね。あくまで現時点ですけど。。。
  • あんまり詳しいことは分からないですが、タワーマンションって高度利用地区？にならないと建てられないんじゃないですか？今のところ西側はそれに該当してないですし、多分行政が許可を出さないと高度利用地区にならないと思うので、市がこのような図を出してるってことはタワーマンションにはならない気がします。ただ、パークハウスくらいのマンションは建つ可能性はあるのかな？と思います。
    • 西側は等価交換の地権者だらけだから売却されてマンションが建つ可能性がある。だからクラッシィは若干南西を向いている。東西南北に建てられるのに敢えて南西を向けて上層階の眺望を確保しているようだよ。15階以下は商業施設＆パーキングでほとんど隠れると思うけど。
• 徒歩6分とあるけどファルマンの交差点まで550mあるので実際は7分表記じゃないかなあ。あと混雑したプロぺ通りをスタスタ歩けると思えないし、老人なら12分くらいかかりそう。若い夫婦向けですかね。
  • 駅分数に関しては、通る道が違うかも知れませんね、エントランス部分は裏側に位置しているのでプロペのセブンと印鑑屋さんの間の道に曲がっていくルートが早い可能性があります。基本切り上げなので6.いくつとかであれば7分ですが…あとはどこから測り始めているかにもよりますね！
    • 駅から距離があると仰っていますが、所沢駅徒歩6分は駅近とは言えないものの、それほど遠くはないように思います。実際に歩いてみるともう少し時間がかかりそうですか？マンションから駅まで信号はなさそうですが商店街が混雑して歩きにくいのですかね？
• 駅から6分歩いても、目の前にあるのはマツキヨ位、良くてブックオフ位じゃない？お年寄りや子供も沢山歩いてるのに、そこで競歩のペースでズンズン押し退けて歩いてはいられないだろ。そんな所沢であってほしくないし。
  • 近所に住んでるもんですが、実質は7分位かな。でも駅まで信号無し、坂道なしのフラットアクセスはかなりうらやましいです。急いでいるときはイライラしますから。
    • 徒歩何分表記の弊害ですね。実際は550m程度あります。平坦とはいえ混雑した時間帯のプロペ通りだと10分以上かかります。しかも恒常的に渋滞する交差点の目の前で車が出しにくい。デメリットをどう捉えるかですね。車不要と判断するには難しい距離です。
• 朝のプロペ通りは平和ですよ。繁華街特有のゴミだらけの疲れ切った朝という感じ。ただ夜は本当に風俗店の客引きが多いです。嘘だと思うなら歩いてみればわかります。ネットでも「プロペ通り　治安」で検索すればいくらでも出てきます。薬物売買の噂も絶えません。市長が代わろうとも，いつまで経っても改善されないから近隣住民は不満を持ち続けています。
• そもそも所沢が都会なんですかね。熱気球の写真なんか牧歌的だと思いますが…良いところだと思いますけどね。
  • 少しでも土地勘があれば、郊外と思っている人が大多数かなぁ。近くに大きな公園があって、毎月イベントが開催されている。商業地やお役所がコンパクトに纏まって、住みやすい町だと思います。
• 上の方の階の方が、景色自体はとてもいいと思います。でも低層階は低層階で、駅まで近くてコスパは良いので、需要は高くありそう。賃貸用にと考えている方って所沢だとどれくらいなんでしょう。
  • 南側を検討している者ですが、目の前のパークハウスが気になります。Googleマップで確認したら、意外と近そうなので。何階であれば抜けますかね。。パークハウスは板状で店舗なしに対し、ブランズは三階までがテナントで階高がありますよね？予算の関係でパークの方と「こんにちは」にならない、少し見下ろすくらいの階を考えてます。もしかしたら19階とかでもそうなるのかな？

【ハザードマップ】

• 近くに東川って川があるようですけど、先日の台風では問題なかったのでしょうか。このマンションもおそらく地下に電気設備があるでしょうからちょっと心配ですよね。。
  • 地形とかハザードマップとか確認したら簡単にわかると思いますけど、東川は建設予定地よりずっと低いところにあるので、ここの電気設備が水没するような氾濫が東川で起きたら、近隣の戸建は水没して死者が出ると思いますよ。。。
    • 油断は禁物ですが、東川は市内を源流としてる小さな川ですからね。過去に東町で家屋が浸水した記録は無かったかと。影響あるとしたら金山町～有楽町～寿町の東川に隣接してる場所じゃないですかね。
      • 所沢市は数十億円で東川に大型の排水ポンプを作ってます。桜並木の所にありますね。だからリスクはあるのでしょう。でも停電したらアウトですよね。。
        • 以前は川幅の狭さから洪水があった様ですが、前の方の指摘がある様に数年前に地下河川が整備されました。停電については、2011年の東北大震災での計画停電時でも停電することはありませんでした。近くに防衛医大や東京航空交通管制部あるからとか言われていますが、真相は不明です。いずれにしても災害には比較的強い街ではないでしょうか。
• 2016年頃のゲリラ豪雨かなにかで、東川が氾濫して交差点から先は浸水してたよね。ブランズのあたりは傾斜の上だから大丈夫だったけど、左側のマルエツや右側の漢方薬局まで浸水。計画道路で工事したあとに、傾斜が解消されたりしないかが気になってる。
• 購入検討しているのですが、ハザードマップを見ると心配です。直接の被害はなくとも豪雨の際はかなり駅方面から雨水が流れたりマンホールから水が吹き出すのではないか。その辺の心配は不要でしょうか。
• 駅方面からマンション方面への傾斜はないので水が流れるような心配はないかとは思いますが、マンホールから水が吹き出すかどうかはもうそれは運と言うしかない気がします…立川だろうが、豊洲だろうが、川口だろうが想定を超える豪雨がきたら水が溢れるかもしれないですし、シティタワー所沢やパークハウスなら大丈夫かと言ったらそれも分からないですし…判断材料になるかは分かりませんが、所沢の駅ビルの地下は雨水を貯水する空間がありますよ。武蔵小杉の件は色々言われていますが、結局デベロッパーが迅速に対応をしているようですし、個人的にはブランズに浸水の心配はほぼないと思っているので、万が一の時に東急が信頼に足るかどうかが鍵になってくるのではと思います。
• 現地に行かれればわかると思いますよ。駅と比べればこっちが低いですが、北、北西の道路は急激に下ることが分かります。東側も一見盛土の高架道路なので高く見えますが、実際は東側も低くなってます。南側からの雨水がこのマンションにピンポイントで流れてくるかは分かりませんが、可能性は低いんじゃないでしょうか。
• 私も気になって市に問い合わせたんですが、平成22年に有楽町のマンションで床上浸水被害があり、市のHPにも載っています。見ての通り東町は過去に被害なしです。

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