パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-

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3.71

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物件概要

パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-　外観完成予想図2

パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-　外観完成予想図1

• 所在地：京都府長岡京市下海印寺樽井4他（地番）
• 交通：阪急京都本線 「西山天王山」駅 徒歩2分
• 総戸数：108戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年04月
• 売主：睦備建設株式会社
• 施工：睦備建設株式会社
• 管理会社：睦備建設株式会社

掲示板・口コミ

• パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• いくらぐらいで出るのかが楽しみですね。徒歩２分でスーパーもすぐだし。
• 資料請求したのですがいつ頃届くのでしょうか。
• 価格帯はいくら位になるんでしょうか
• 3000万～とかだとかなり嬉しいが。
  • もっと下からでしょ？
• 遺跡が出たら遅れるかもしれんな　済生会も出来るから適正価格ならこれは買いやな
• 長岡は確か水が美味しいとか聞いたことがあります。物件価格がどれくらいかととても気になります。
• みなさんの予想はいくらぐらいでしょうか。
• ５千万はいくのでは？地価が高そうです
  • 5000やと売れへんね　マンションバブルも終わりでしょ　
• 70m2で3380から　
• もう資料届きました？値段は未定とありますが、16さんの70m2が3380というのはリアルな情報ですか？
  • 資料まだ届いていないです。私の予想は3100万～4980万ぐらいの価格設定かと。
• コロナの影響で経済状況や金融資産状況が悪化しているので、流石に強気の価格設定は厳しいかと思います。
• 消費税増税　オリンピック景気終了　コロナ　のトリプルパンチはきついよなあ
• 客寄せ住戸は3000切るかもね　住宅って基本余ってるし
  • となると、住民の質が心配になるなあ
• こればっかりは運やね　最上階にド底辺もあるしね　
• 108邸、完売するのは無理そうですか？もし売れなかったら管理費が高くなったりしないか疑問です。前に、どこかの掲示板で売れなかった住戸の管理費は住宅メーカーがもってくれるので、いきなり管理費や修繕費が高くなることはないと言っていましたが・・・マンションによるのでしょうか。
• 電車の駅にも近いですしいい物件だと思うからこそ、今回のコロナショックが不安です。
• 駅近だし価格が適正だったらここは売れますよ　
• 売れていない住戸の所有者は販売会社ですから、所有者として管理費や積立金を支払う義務があります。その点の影響はありません。ただし、管理組合の設立時期を全戸売れた時と規定している場合は、管理組合の成立が遅れ、その間販売会社の系列のことが多い管理会社が代行することになりますので、管理組合が存在する場合に比べ、住民の要望が尊重されない可能性が出てきます。また、販売会社も管理費や維持費を長い間負担したくないでしょうから、値下げ販売になることもあり得ます。
• パデは売れなかったら値引きして捌くと思いますよ　
• 資料はいつ頃に届くのでしょうか？
  • 私とこもまだ資料来ないですね
• 優先案内会のお知らせ来ましたね☆案内会ってどんな感じなのでしょう。気軽に行って大丈夫なものでしょうか。
• 申し込む人少なそうだからしつこそう
• 案内会は混みますか？コロナが怖いですね・・購入を検討していたものの、このまま景気が悪化するようであれば、断念せざるを得ない状況です・・
• いくらで出してくるかなあ　中古マンション2割から3割は下がりそうだし欲張ったら売れ残るやろね　
• 今後の経済情勢を踏まえると坪単価150万ぐらいにしないと売れないんじゃないかなあ。売れ残りがたくさん出てしまうとパデシオンのブランドイメージも傷ついてしまうからな。
• 中古から暴落が始まるかもしれんし　価格設定は難しそうだね　
• どうみてもしばらくマンションどころじゃないだろ
• 同じパデシオンでも伏見よりは価格高くなりますよね？
  • 高くなると私は思います。
• 伏見の価格が公表されたタイミングよりも確実に景況感は悪化してますから私は高くならないと考えています。本気で購入を考えている人にとってはいい流れですよね。今までのような価格をつけても皆さん様子を見るでしょうし、販売は苦戦するでしょう。おそらく、数戸ずつ小刻みに販売しながら第何期完売?みたいなことを繰り返すんじゃないでしょうか。辛いですね。
  • まあだいたい土地代と建築費に二割前後の儲け乗せて販売することが多いんだがこの先の景気考えると仕様下げて安めで出してくると思うけどな。それでも恐慌来たらマンションどころじゃなくなるけど
    • 窓はシングルガラスで食洗機と床暖はオプションみたいな。それはやめて下さい。
      • 外壁や壁紙や床材のグレート下げたりするのが一般的やね　流石にミエミエのことはやんないｗ
        • 伏見よりは断然安くなるのでは？今や伏見稲荷周辺は一大観光地でホテル需要が増えているところです。京都でも有数の人気スポットに成り上がりました。地価も相応のはず。そこと西山天王山を同格扱いすることはありえないのでは？
• 暴落見えてる時期に誰も買わないでしょう。
  • しばらくは完成在庫大幅値引きで買うくらいのスタンスが良いね。恐慌きたら中古の投げ売りも出るしね
    • 坪単150くらいがええとこやないかなあ　
      • 中層階で坪単価150ぐらいじゃないですか？低層階でそれなら絶対売れ残る
• この辺徒歩15分の一戸建て　3000くらいで買えるみたいやね
  • 大きさにもよりますが3000はなかなかないです。まあでも3500出せば、そこそこです。
    • まあ徒歩15分となれば、その内3000万程度若しくはそれを切るような物件はたくさん出てくるんじゃないかな。2022年問題もあるしね。
      • やはり今このタイミングで買うのは損ですよね。。家を買うのは2025年頃まで待つのがベストと言われました。
        • 買い替えの人で田の字売って郊外の広いマンションに移る人とかはまあいいけどね。田の字もピークは超えたし　民泊の売りもんもいっぱい出てきたし。これは大変なことになるで。今までの相場忘れて10年前に巻き戻しや
• 今日から優先案内会ですか？どなたか感想をお願いしますー。価格情報も是非是非。
  • 2LDK +Fで4000万～です
    • 上層階は5000万余裕でこえます
      • 高いな
        • 阪急沿線はブランドですからね。高くなると思ってました。
          • 西山天王山ブランドすか？笑。5年経っても大量の売れ残り、最終的には叩き売り必至。みたいにならないといいですね！
• マンションバブル崩壊するから今はあせって買わんほうがええでｗ
• どっちにしろ完成してから出ないと怖くて契約できんなー
• ここだと最上階で１億円ぐらいですかね。
• パデシオンの評判はどうですか？和室はいらないな～長岡天神からすると安いけど、コロナを反映している価格ではないマンション高騰してるからコロナ暴落怖い！
• 4000万越え、購入迷っています。4000万以下の下の階だと縦貫と歩道橋の圧迫感が気になりました。神足の方はJR徒歩9分で条件悪くても381室と超大規模だから3500万からを期待しています。300室ほどの水無瀬徒歩5分のジオ3500万からでしたから。1年半経つけど21室売れ残っているようですね。
  • 価格ご存知なんですね。おいくらからですか？
    • 3,700万円台から5,700万円台です。
      • 西山天王山で、パデシオンでその価格は飛び付く感じではないなあ。私は。
• 一階のテナントは何が入るのでしょうか？
  • 医院のようです。飲食店は入らないようなので安心ですね。
• パデシオンは和室変更不可とか、ドアとか色ぐらいしか選べない感じでコスト抑えてる感じ。
• 金額は3000万円後半からで5700までありました。ギャラリーの予約も150件ほどあるそうで、コロナの影響ないとおっしゃってました。これから国の対策とか出てくる可能性高いと思うので、なかなか抽選に参加しての即決にまでは至るかた少ないのではと思います
• 緊急事態宣言が出るにもかかわらず、全く影響がないなんてさすがパデシオンですね！よっ高級マンションの代名詞！それだと5月下旬の発売開始後、即完売かもですね！
  • この地合いでどこまで売れるのか楽しみですね
• いや、価格はまだ最終決定ではないはず。こんなとこ2900万円代のパンダ部屋作って、なんぼ高くても4500万円代(最上階の角部屋90m2)を天にしないと売れるはずがない。それはデベが一番よくわかってるはず。まああくまでも個人的な見解ですが。
  • 駅徒歩2分が売りにしても販売予定価格高いです。買い急がないようにします。神足にできるマンションはローレルシリーズになりそうですね。マンションの品質やブランド、評判はパデシオンと比較してどちらが優れているのでしょうか。
• マンション高すぎ、、
  • 住むと便利ですしね、高くても戸建てより結果快適です。死後に子供らに何か残すものになるとしても値段も落ちにくいです。乙訓のマンションにそこは望めませんが
    • これから市内のホテルがマンションになっていくのでますます市内以外のマンションの資産性は低くなっていきますね
• 景気が悪くなって、長期戦になったとしても、経済力のあるデベロッパーは大きく値下げしないって聞きました。景気がどうあれ、買う人は買うので。その代わり中古のマンションは今後多く出るかもしれない、と。ローン崩れなどで売り急ぐ人も出てくると、値崩れが起きるかもしれないですね。
• 資料請求して1週間たつのですが届きません。みなさまどれぐらいできましたか？緊急事態宣言で稼働してないんですかね？
• コロナの影響で会社倒産が相次いでいる中、五千万越えのマンションは買えませんねえ。今年いっぱいはコロナで日本はガタガタでしょ。2022問題もあるから今は買う時期ではないかもですね。やがて値崩れも始まるでしょう。
• この期に及んでモデルルームを閉鎖しないのは何でだろう？
• 音は二重サッシなら問題私はないと思います。線路の近くに住んでいますが二重サッシで快適です。問題は躯体の質だと思います。二千万台から三千万台くらいの価値しかないと思います。一階は施主の所有物となります。それを賃貸して利益を得ていく計画です。つまりその上の上層階の価格に一階の価格も負担させる価格設定になると言うことで割高な価格とならざるを得ません。またパンデシオンは壁が薄い躯体が貧弱との評判なマンションです。隣の声が丸聞こえ等との噂がありますのでネットで検索して良く判断してください。4つ星5つ星評価ばかりがおおいところは関係者投稿なので気を付けてください。
  • えっ施主の収益になるんですか？管理組合の収益になって物件の将来価値の維持に充てられるのではないのですか？当然そうだと思い込んでいました。まさか睦備建設の収益になるなんて。
    • 近隣住民への説明会でそのように説明がありました。日陰になる図面の説明では、高さが二階部分が日陰になる図面を提示し夕方四時くらいまで日が当たるような説明をし、誰かが気付いて再提示を求めたら一階は２時半くらいに日陰となっていました。こんな会社ですから、利益のためなら飲食店やコンビニ等も考えられると思います。自転車で３、4分で良い建て売りがあるから、西山天王山なら建て売りを買ったほうが得ですよ。
      • ここが高かったら一戸建てのほうが良いのはあたりまえやね
        • 一階テナントの収益は睦備の収益だけど、テナントの美観はみんなの修繕積立金で守ってねというシステムなのかな
• 飲食旅行関係は半分は消えるかもしれんのに同じように売れるわけはありませんわ。投げ売りの中古がどれくらい出てくるでしょうかね
• 今月末から販売開始するのに、まだ間取りが2つしか公表されてないってどういうことよこれ
  • 送られてきた資料にはたくさん間取りのっていましたよ☆
• 説明会に行くと4月末の時点でもう6割ほどは売約済になっていました。値段高くてもやはり人気ですね。ここは駅近なので、買う時より売る時の方が高くなっているでしょう。それを見越して買う人も多いのだとか、、、
  • そんな甘い話はもうないと思うけどなあｗ
    • にわかには信じがたい。買った人、、、本当にいいんですか？大丈夫ですか？まあそれだけ魅力的な物件てことか。凄いですね。
      • マンション購買ほど自分や周りのモノサシが当てはまらないものはないしこの時節でも躊躇なくフツーに買える人はいくらでもいるって証拠。で、そういったヒトはすぐにアクションを起こして自分の希望通りの物件をいち早くかっさらっていく。ここでWebガーとか言ってる時点で周回遅れって事。
        • え！？ホームページに殆ど情報載ってないのにもうそんなに売れてるの？駅前とはいえ西山天王山で戸建てじゃなくてマンションなんか買うなんて物好きなひと多いんですね。以上、外出自粛のためマンションギャラリーにも行けない者からの僻みでした。
• パデシオンは安くないとという感覚をお持ちの方がチラホラ。なんでですか？壁が薄いからですか？地方民なので分からずすいません。教えてください。
  • 睦備建設さんの企業理念に「1m2でも広く、1円でも安く、を理念に快適な空間をご提供します」とありますので、高かったらそのコンセプトに反するからではないでしょうか。
• 完売間近ですか？
• ここの営業ホームページもカタログもやる気ないのに売れるから凄いな。なんか京都のマンション販売は大阪と文化違うね
  • もう販売開始しているのですか？
    • 事前案内会＝販売開始。とっくに始まってますよ。
      • 購入申込みが出来るとかですか？108戸あるけど、何戸ぐらい申込みが入ってるんだろ？

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交通

• 阪急の駅が徒歩2分は便利過ぎるでしょう。
• 駅チカでかつ歩道で家まで行けるのは良いです
• 西山天王山駅がすぐそばなのは便利でいいですね!阪急が利用できるのはもちろんですが高速バスのバス停もあるので、他府県に行く際とても楽です。

構造・建物

パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：70%
• 容積率：200％
• 敷地面積：4,597.13m2（1,390.63坪）
• 建築面積：1,861.22m2（563.01坪）
• 建築延床面積：10,343.62m2（3,128.94坪）

• 縦貫道側がベランダになるのでしょうか？東向日駅のグランマークシティを中古で購入するか、長岡京を待つか悩んでいます。騒音と排ガスが気になっていて、縦貫道がどれくらいデメリットになるのか気になってます。東向日駅の方は意外に電車の音がしなくて、駅近でも騒音気にならないケースもあるのだと驚きました。

共用施設

パデシオン長岡京 -西山天王山駅前-　エントランスホール完成予想図

• 駐車場台数：110台［平面駐車場10台、機械式駐車場98台、来客用福祉対応平面駐車場1台、来客用駐車場1台］
• バイク置場：12台
• ミニバイク置場：18台
• 自転車置場：292台[平面式32台、平面ラック式260台]
• 買い物などはどうかなとは思いますが駐車場も全戸分確保されているので、外出は楽でいいですよね。

間取り

• 間取り：2LDK+F～4LDK
• 専有面積：70.47m2（7戸）～91.54m2（7戸）
• バルコニー面積：11.78m2（7戸）～40.09m2（7戸）
• ルーフバルコニー面積：10.22m2（1戸）～42.08m2（1戸）
• ポーチ面積：3.36m2（5戸）～7.45m2（1戸）
• 室外機置場面積：0.87m2（5戸）～2.45m2（14戸）
• 今オープンになっている代表間取りを見るといずれも広そうですし収納スペースもかなり考えられている感じです。１部屋和室があるところも注目しています。不要だと思う方もいらっしゃるかもしれませんが和室は来客時やほっこり過ごせる部屋としてあると嬉しいなと思いました。
  • 批判するつもりは一切ありませんが、これは分譲マンションによくある、ごくごく一般的な間取りの一つじゃないですか？多くの人が使い易いから一般的に取り入れられてるのだと思いますが。
• プランの種類が多く、どのプランにも和室が１部屋あるようです。他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいです。洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。
• バルコニー側って人通りが少なそうですが、防犯的に死角になるのでしょうか？特に低層階は危険？

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買い物・食事

• 万代 長岡京店　　徒歩1分（約60m）
  • 関西のスーパー代表格「万代」。長岡京店は品揃えと価格に定評がありベーカリーも人気、近隣エリアから車で来られる方も多い大型店です。
• ダックス 長岡京花山店　　徒歩4分（約320m）
• スーパー万代は近いけど、駅からはマンションの方が近いので仕事帰りに家を通り越して寄るのが少し億劫かな、と思いました。週末買いだめしとけばいいだけですけどね。

育児・教育

• 市立長岡第四小学校　　徒歩10分（約780m）
• 市立長岡第四中学校　　徒歩11分（約870m）

周辺環境・治安

• 地域・地区：第2種住居地域・準防火地域・第3種高度地区・西山天王山駅地区地区計画・市街地景観区域・埋蔵文化財包蔵地
• ここですよね。https://www.google.com/maps/@34.914121,135.6883839,3a,75y,354.91h,78.05t/data=!3m6!1e1!3m4!1sqe1WfaB5fAFZq_QH8-VMIg!2e0!7i13312!8i6656　駅近で便利そうだけど周辺の道路や歩道の立体交差がすごいな。　道を挟んだ反対側の縦貫道はうるさくないのかな？
  • 縦貫道は交通量少なめなので、そこまでうるさくない気はします。歩道橋渡って直で駅につながるので、逆に便利かと思います。地元の者です。
    • 歩道橋だけで駅まで行けるのですね　これは良いなあ　河原町まで正味何分だろ　
      • 河原町までは色々含めて30分ぐらいかと。
        • 30分くらいですか　ありがとうございました
• 駅近ですが、周囲にはスーパー以外は何もない感じですか？長岡天神には魅力的なお店が多いように感じますが、それと比べると寂しい感じでしょうか？
  • 長岡天神と比べるとお店は少ないですね。ていうか無いです。これからに期待しましょう！
  • そうですね。駅周辺は特になにもないですね。。そういえばこのマンション１階は店舗ですが何が入るんでしょうね。
    • どんな店舗が入るのでしょう？
• スーパーが近くにあり、提供公園もありで、子供を育てるのにもいい場所だと思います。
• 周辺はお店は少なくても、逆に静かで住みやすいのかなと思いました。
• 病院が近いのはメリットのようで、そうでないかも。夜中でも救急車とかうるさくないですかね？
  • 救急車は近くにできる総合病院にですよね？音は聞こえるかもですね
    • 済生会には来るでしょうね。でも自分も使うから仕方ないよね。総合病院歩いて行けるのは年取ったらありがたい

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周辺施設

• 済生会京都府病院【2022年秋、移設予定］　徒歩2分（約110m）
  • 25の診療科、高度な専門医療や、人間ドックなども備え、災害拠点病院としての機能なども充実される予定です。
• 長岡天満宮　　徒歩10分（約800m）
• 道を挟んで隣の長岡病院は精神科の病院ですよね。

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