ヴェレーナ原木中山リグレ

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4.25

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物件概要

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　外観1

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　外観2

• 所在地：千葉県市川市田尻4-1002-1（地番）、 千葉県市川市田尻4-4-20（住所表示）
• 交通：東京メトロ東西線「原木中山」駅　徒歩5分
• 総戸数：34戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：1996年
  • 本物件は、1996年新築時より使用されていた集合住宅を改修（リノベーション）し、分譲マンションとして販売するものです。
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：【改修工事：株式会社アイシンコーポレーション】（既存建物：新日本建設株式会社）
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

• 【リノベーション内容】
  • 共有部分リノベーション
    • 集会室を専有部分に改修、管理員室改装、メールボックス交換、宅配ボックス新設、風除室壁タイル貼替・フロアタイル貼替（一部）・天井意匠回復、エントランスホール壁タイル貼替・フロアタイル貼替（一部）・天井意匠回復、インターホン子機・集合玄関機交換、室名板交換、掲示板交換、館銘板交換、エアコン取付用アンカー新設（該当住戸）、防犯カメラ新設（リース）、玄関ドア・鍵・レバーハンドル他金物交換［オートロック新設・侵入防止柵］、エレベーター内部シート交換、共用部鉄扉塗装、ダストボックス新設、共用部照明交換、物干金物交換、エスコートポーチ・門扉新設（該当住戸）、網戸交換（一部）、ペット足洗い場新設、バイク・ミニバイク置場新設、自転車置場他各仕上げ工事一式等

• • 専有部分リノベーション（クラッシープラン）
    • フローリング貼替、パウダールームフロアタイル貼替、上り框新設、玄関フロアタイル貼替、下足入れ交換、壁・天井ビニールクロス貼替、巾木・ソフト巾木貼替、木製建具（枠・扉・金物）新品へ交換、物入・クロゼット新設、システムキッチン新品へ交換、キッチンパネル新設、レンジフード新品へ交換、洗面化粧台・タオル掛け他金物新品へ交換、ユニットバス・給湯器・給湯リモコン・浴室換気乾燥機新品へ交換、洗濯機置場水栓交換、天井換気口・洗濯機用防水パン・防水パン上部吊戸棚新品へ交換、便器・暖房シャワートイレ新品へ交換、トイレ吊戸棚新設、トイレタオル掛け・ペーパーホルダ新品へ交換、分電盤・インターホン親機・LEDダウンライト・引き掛けシーリングプレート・コンセント・スイッチプレート新品へ交換、吸気口スリーブフェイス（室内側）・エアコンスリーブフェイス（室内側）新品へ交換、窓額縁・カーテンボックスシート貼付（該当住戸）、給水管・給湯管新品へ交換、他各仕上げ工事一式等

• 『掲載の内容は、リノベーションプランのもので、現状有姿プランでご購入された場合には、掲載の改修工事は行われず、現状有姿でのお引渡しとなります。』

価格・コスト・販売時状況

• 原木中山に住んでいる者です。でも、そこは公社の千葉県特定優良賃貸住宅ですよね？今、賃貸用のマンションなのに、どうやって分譲になるのでしょうか？
  • 不動産に詳しい者です。そもそも、賃貸用と分譲用のマンションの造りはまったく異なります。なので、そのようなことはあり得るのでしょうか？フローラル市川のような特優賃は、家賃補助の制度がある賃貸住宅です。築２０年を経過すると、家賃補助が無くなり、民間賃貸住宅として、家賃補助を受けていた同等の金額で、そのまま継続して住めるようになっています。築２０年も経っているのに、家賃補助が無くなったから２０年前と同じ家賃設定にするとか、考えられないですしね。話がそれましたが、このような賃貸用の、しかも２０年も経っている物件を分譲用にするとか考えられないんですけど。
• 分譲ででるとしても、この原木中山だとしたら、価格次第でしょうね。調べてみるとわかりますが、原木中山駅は船橋市と市川市が複雑に入りくんでいて、いくら外環道ができるとはいえ、今後の発展は期待薄です。中古マンションの相場も安い背景があるのに、儲けをねらった不動産分譲業者の見かけ倒しのリノベーション、リフォームと巧みな話法に惑わされて、痛い目にあった方を知っています。
• 謄本見たらここは、所有者から大和地所が約６億円で買い取っています。このフローラル市川は全３３戸ですから、単純に１戸、１，８００万円程度で買い取ったようです。もし、購入を検討されているようでしたら、築２０年の賃貸用物件でありながら分譲価格で売りに出すのは道理に合わない点、また原木中山の中古マンションの市場価格を踏まえたうえで検討されることを願います。ここは、賃貸用のマンションなので、まだ賃貸で住まれている方もいるんですよね。どうやって分譲にするのか、強引な気がします、、、。そういった意味でも、修繕積立金や管理費も今後のことを考えたら、ゾンビマンションになる可能性、高いですね。
• 大和地所レジデンスって、どんな会社ですか。
  • 倒産して、社名変えてます。たしか、日本綜合地所だったと思います。
    • 私は先日、この物件から退去しました。リノベーションして、4000万円で売り出すらしいです。この会社、地上げ屋でした。私は追い出されるような形で、出ました。この辺に住んでいる人や業者なら、みんな知ってると思います。詳細はここでは言えませんが、、、。
• ホームページみました。急に、小分けにたくさんでてますね。原木中山駅まで徒歩5分以内で、すごくおしゃれで、よさそうですね。大和地所がまとめてリノベ工事するので、個人で行うよりお得な値段で新築並みに仕上がっているのではないでしょうか。
• 賃貸用物件を分譲用としていくらリノベしても、基礎は賃貸用の造りです。また、分譲用と仮に見なしたとしても、原木中山の築２０年の中古マンションのm2単価は３０万ですよ。原価は、１戸１８００万円なんですよ。しかし、このいわくつき物件を、普通に販売するのではなく、２戸ずつ細切れにして、抽選という言葉で消費者の購買意欲を掻き立てるやり方は、わけあり物件であるという今回、販売業者の自信のなさの裏返しですね。将来修繕積立金、管理費が払えずパンクするのを見越して、早く売り渡して、逃げ切りたい、（なにせ、今、６億の借金をしていますからね。）そういった魂胆が見え隠れします。こういったものは、あせることなく、きちんといろいろと情報を得て、考えることも大切ですね。
  • みせかけのリフォームで、ごまかされないように原木中山の相場をふまえて、焦って、とびつかないようにいたします。

• 【302号室】

1. 販売戸数：1戸
2. 所在階：3階
3. 間取り：3LDK
4. 専有面積：65.52m2
5. バルコニー面積：7.83m2
   1. リノベーションプラン（クラッシープラン）：販売価格 3,498万円
   2. 現状有姿プラン：販売価格 2,868万円
6. 管理費(月額)：16,510円
7. 修繕積立金(月額)：13,040円
8. 管理準備金（引渡時）：10,480円
9. 修繕積立基金（引渡時）：443,360円

• 【204号室】 リノベーションプラン (クラッシープラン)

1. 販売戸数：1戸
2. 販売価格：3,598万円
3. 所在階：2階
4. 専有面積：65.52m2
5. バルコニー面積：7.83m2
6. エスコートポーチ面積：8.05m2
7. 管理費(月額)：16,510円
8. 修繕積立金(月額)：13,040円
9. 管理準備金（引渡時）：10,480円
10. 修繕積立基金（引渡時）：443,360円

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構造・建物

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　エントランスアプローチ

• 敷地面積：1,967.58m2（登記簿）、1,968.32m2（実測）、1,968.31m2（建築確認対象敷地面積）
• 建築面積：664.89m2
• 建築延床面積：3,013.70m2（自動車車庫等の部分342.36m²の容積対象外面積を含む）

共用施設

• 駐車場：敷地内34台［平置式］
  • 月額使用料：無料
• 自転車置場：敷地内70台［2段式32台、前輪式36台、平置式2台］
  • 月額使用料：1台目：無料、2台目以降：100円~300円
• バイク置場：敷地内2台
• ミニバイク置場：敷地内3台

間取り

• 間取り：2LDK、3LDK
• 専有面積：65.52m2

その他

• 用途地域：第一種住居地域

掲示板

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