プレサンスロジェ千代田東神田

この物件の評価はいかがですか？

3.00

(2 票)

物件概要

• 所在地：東京都千代田区東神田3-28（地番）
• 交通：

1. JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅（昭和通り口）より徒歩8分
2. JR総武線「浅草橋」駅より徒歩3分
3. 都営浅草線「浅草橋」駅（A2出口）より徒歩6分
4. 東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅（4番出口）より徒歩8分
5. つくばエクスプレス「秋葉原」駅（A2出口）より徒歩8分
6. JR総武線快速「馬喰町」駅（6番出口）より徒歩5分
7. 都営新宿線「馬喰横山」駅（A1出口）より徒歩9分
8. 都営新宿線「岩本町」駅（A4出口）より徒歩9分

• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：RC（鉄筋コンクリート）、11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成26年12月
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：日本住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• プレサンスってあまり聞いたことがないのですが、レベル的にはどうですか
  • 広告入ってて知りましたが、プレサンスって東急不動産よりも供給戸数多いんですね！全国七位だってさ。もっと小規模な無名デペだと思ってました。失礼しました。
    • 私は以前、プレサンスシリーズを見に行ったことがあります。心配されている方が多いようですが、会社は全国規模で上位にいる会社でした。見たマンションもホテルのような都市型？マンションで室内は普通でしたが良かったですよ。購入意思を見せれば関西の勢いでしょうか大幅な値引きをしてきます。心が揺れますね。気になるとすれば営業の方の対応が他社さんと比べるとかなりよくないですね。まぁ安くしてもらえるならきにしなければ
• すべてにおいて、大丈夫かどうか心配な物件です。 坪単価300万円以下、200万円台後半でないと検討に値しないでしょう。 ブリリアが購入できなかった方が流れてくることでしょう。 一応、千代田区なので、価格によっては考える価値があるかもです。 資産価値はまずないので、投資物件というよりは長く住み、千代田区 行政サービスの恩恵を受けるのが良いでしょう。 ブリリアの動向に注視しつつ、販売活動も始まることでしょう。 正直言って、最初から期待薄な物件です。
• 30平米、40平米、70平米が10戸ずつ。永住向けというよりは賃貸向け。
• 価格次第カナ。70m2は永住向けだと思うけれど、30m2くらいだと賃貸向けにする人もいるのかもしれない。単身のうちは自分で住んで、結婚して投資に回してとかもありうる？？交通の便は少なくとも悪くないので需要はきっとあるでしょう。あまりファミリーという雰囲気の場所ではないかな。小学校は近いみたいだからそんなコトはないのでしょうか。
• 電車の音が聞こえないなら十分買えるよ
• 微妙・・・ここを買うのは、キャッシュ（中国人）とかの人だろうな。高額なローン組んでまで買う価値を見い出せない。。。
• いつからモデルルーム公開かね？
  • もうやってましたけど。だいぶうまってましたけど！
    • ここ売れてるね
      • ここ売れてんの？なんか売れてる気配が感じられない笑
• ここ安くて良いね
• Aタイプの最上階って、おいくら？
• 先日、マンションギャラリーに行きましたが、もう予約がかなり入っているようでした。千代田区でこの値段は、検討の余地がありかなと。私に対応してくださった営業さんは、印象も良かったです。大幅値引きの話は知らなかったので、可能ならやって貰わないと（笑）
  • 先日モデルルームに行きましたが、営業の方の対応が本当にひどかったです。安いんだから、買主が下手で来いよという物言い。底辺の場所にある物件の売主としては見事に適応。
• ここはないですね。価格も決して安いとは感じない。住まいに詳しい方、購入経験ある方等は絶対避けてる物件ですね。完全な中国系の投資物件・・・仕様は最新版の賃貸ですよ（笑）
• モデルルーム見学しました。結論として、機を逃した感があり物件は見送るのですが、私の感想を述べます。 営業さんは、知識は非常に豊富ですが、ハイブリッド営業なので、こちらから疑問を投げかけない限り詳しくは教えてくれません。でも投げかけると、過去に会ったどの営業さんより的確で鮮明な回答を得られます。営業さんへの評価は質問する側にもポイントがあるようです。 こちらは千代田区物件。すぐそこは台東区で同じ値段なら最上階が買えます。でも、一定条件で住宅への助成に一世帯あたり200～300万貰えたり、保育園が入りやすかったり、区が軽井沢などに保養所を持ってたり、区役所や出張所で人間的扱いをしてくれたりと、千代田区の行政サービスの手厚さは尋常ではありません。 かつ、関西企業で小ぶりマンションということもあり、財閥系分譲マンションでは当たり前の、モデルルームはLDKのみ、商談中の保育サービスは無し、ドリンクも粗茶、諸々の調査は並びの新築マンションのブ○リアの調査結果の噂情報のみで調査はしない、集客のための広告はほぼかけないという、経費削減が徹底されています。 それもあってか、低層階は平米単価は千代田区イチ安いかもしれません。 投資としてはJR徒歩3分が後押しして、割とオススメかもしれません。
• 築9ヶ月経つのにまだ空室あるんだね
  • 未入居として11階と8階の北向き3部屋が残っているようです。特別企画で入居決定のお祝い金を抽選で50,000円分プレゼントだそうで、投資向けと予想されていた割には不人気なのかな、と感じました。
    • 11階より2階が高いままだし賃貸管理会社のやる気の問題もあるかも？周辺の家賃相場と対抗できる家賃なのかとか各部屋オーナーの意識の問題もあるかも？そもそも広い部屋は埋まってて小さい部屋しか相手ないからこの地域に住む層の需要とあってないとかもあるのかも？神田は千代田区ではイマイチだろうけどそれでも千代田区に住むなら50m2は欲しいんじゃない？
• 一瞬安いかなと思ったけど利回り低いな…。大阪、名古屋、神戸、京都のプレサンスの投資マンションと違って東京のマンションは売却が容易なのと売却時の資産価値が下がり難いのは評価できるけど利回りが低いんじゃさすがにキツイな。家賃が管理費別でせめて16万くらい取れれば良いんだが
• 3階の35.02m2は幾らで成約したんだろうか？あと修繕積立金が平米単価60円って将来的に急上昇する計画なんでしょうかね？表面利回りは今は物件価格が高いから5％弱でもしょうがないにしてもこの修繕費が築12年以降に値上がりした瞬間に激落ちするんじゃない？それとも借主が出ていった段階で実需で住むつもりで買うのかな？

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構造・建物

• 関西では壁が薄く生活音等でトラブルが多いと聞きますが、実際のところどうなんでしょう。

間取り

• 間取りはワイドスパンでよさげですけど、仕様、価格帯はブリリアと比較してどうなんでしょうか。
• ＢＣタイプって素直にワンルームで良かったんじゃないの？無理にわけた（ようにしか見えない）結果変な間取になってるし。そして唯一まともな間取がＡタイプのみ…
• Aタイプは、全部予約入ったって話。ここ売れてるね。良いの？

周辺環境・治安

• ここはブリリア千代田左衛門橋の至近ですか？
  • 千代田左衛門橋の隣の隣ぐらいです。
• 東神田ってのがなぁ。なんとなく、ここらへん夜怖いんだよなぁ。しかもここ５～６年、東神田のマンションは中古でよく売りに出されてるのを見るとあまり住むのに最適な場所でないとも感じてしまうよ。

掲示板

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