パデシオン伏見藤森グランドプレミアム

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3.00

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物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区深草池ノ内町3-61（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「藤森」駅 徒歩9分
2. 近鉄京都線 「竹田」駅 徒歩9分
3. 京都市営地下鉄烏丸線 「竹田」駅 徒歩9分

• 総戸数：119戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月予定
• 売主：睦備建設株式会社
• 設計・監理：株式会社東洋設計事務所
• 施工：睦備建設株式会社
• 管理：睦備建設株式会社
• 公式URL：http://www.padescyon.com/fushimi119/

掲示板・口コミ

• パデシオン伏見藤森グランドプレミアム（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 少なくとも坪150は言うてきそう。

【価格】

• 価格について問い合わせたところ、 3LDK：3,000～3,500万円 、4LDK：4,000～4,500万円 あたりで社内検討中らしいです。
• 1期先着順とスーモにありました。一番高くても4464万円でそこまで高くないです。
• 価格見ましたが、3099万1000円から4199万4000円。この金額なら買えるっていう手軽さがいいですね。27戸の少数なのもいいです。

【比較・検討】

• パデシオンは買いやすい物件が多いので、治安次第では検討したいなと思います。
• パデシオンってなんで修繕積立金の毎月の費用が安いんですかね。
• 4LDKの部屋で検討中ですが、4千万円切らないようなら無しかなあ。。という印象でした。
• 色々ありますね。ですが、価格が手頃なので完売すると思います。
  • 「安かろう悪かろう」でなければよいが、、、
    • いろんな物件見ていますが、3,4千万円の物件って、完璧な所はありませんでしたよ。何かしら難あります。この価格で部屋から空が見えて、駅から徒歩圏内では、市内では、パデしかありませんでした。と言う事で最有力になってます。
• 売れ行きどんな感じですかね
  • 半分既に売れてますよ。
    • 少し前に営業さんには30戸ほど売れたと聞きましたが、もう半分も売れたのですか？
      • 先週末時点で40戸以上売れてましたよ。
• 購入を決められた方は何が決め手でしたか？私は3線3駅10分以内です。過去5年以上色々なマンションで購入まで至らなかったのですが、やっと夢のマンション購入が出来ました。先日の日曜日でバラが50近く貼ってましたので売行きは他マンションに比べたら好調と感じました。
• 修繕費が気になります。機械式駐車場って修繕費が足りなくなることが多いという記事を見かけたのですが、その辺りも含めた長期修繕計画なのでしょうか。
  • わからないですねー。 そこに関しては保証はないので。 どこでもそうですが。
• このマンションはファミリーには広めの部屋も多いし月々のランニングコストも節約できていいかもなぁ。ただリセールは駅やスーパーが近くに無い分悪くなるだろうね。
• この辺りは何するにも不便な場所だよ。売れ行きは好調みたいだけど何が魅力なのか、さっぱり解らないなあ？
  • まだどの棟もある状態なのかな。かなり掲載されている間取りが多いなあという風に思っています。立地的には不便みたいなところもあるみたいですが人気があるのは値段とあとマンション自体のこともあるんじゃないでしょうか。柱はあまり部屋にせり出しているわけじゃないですのでそこまで圧迫感無いですよ
    • パデシオンのマンション物件なので、 やはり価格帯は間取りの割は安いのではないかなぁと思います。 子育てでこれから教育資金が必要な家庭には嬉しい物件です。 ただ、買い物などちょっと不便であることは確かなので、 自家用車は必需品となるだろうと思いました。

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交通

• 3路線3駅利用可能
• 京阪・近鉄・地下鉄、いずれも利用できるのは良いですが 少し距離はあります。
  • 広告のとおりの時間で行くのは、かなり足の早い人でないと、難しい気がします。意外とgoogleマップで計測がオススメです。結構正確な時間でます。
• 駅までの道のりは坂道あるのでしょうか？フラットだと案外行きやすいのかな
  • 坂は無しです。ただ国道は渡らないといけません。
• 竹田駅まで歩くと(24号線の横断も考えて)１５分、自転車なら５分、３路線使えるし、地下鉄は始発で座れるからラク。車も使いやすく、２４号線にもすぐ出られます。藤森駅も12分位は徒歩でかかると思います。ただ、準急とまります。
• 京都駅からタクシーに乗ってメーター料金をみると、実は京都駅ってこんなに近いんだ･･･と思いました。２４号線は市バスも走っています
• 現地から竹田駅の改札まで、男性の足かつ信号停止無しで12分でした。
• 3路線、3駅が利用可能で、京都駅まで近いので、竹田駅まで遠くてもという感じなのかなとも思います。あとは晴れた日は自転車かな。関西出身の人は自転車が楽ってイメージが多くて、京都もレンタサイクルとか多いですし、碁盤の目になっているので走りやすいかな。

【車】

• 東側の道は狭くて、夕方などは特に車の往来が多いので注意。七瀬川公園は、年中子供達が遊んでいます。坂もないので、自転車や徒歩など移動がしやすいです。
• 東側の道は、薄暗くなった夕方は気をつけた方がいいと思います。恐らく、通勤の抜け道になっているんだと思います。それ以外の三方の道路(私道？)は住民しか使わない感じです。

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  電車 交通案内図

構造・建物

• 敷地面積 4,906.93m2（1,484.34坪）
• 建築面積 1,994.31m2（603.27坪）
• 建築延床面積 9,896.15m2（2,993.58坪）
• 南向き住戸中心（82％ 98戸）

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共用施設

• 駐車場台数 123台（内平面式駐車場24台、平面専用駐車場17台、機械式駐車場78台、来客用福祉対応平面駐車場1台、来客用平面駐車場2台、他サービス用駐車場スペース1台）
• バイク置場 12台
• ミニバイク置場 25台
• 自転車置場 238台
• 敷地内駐車場 100％確保
• 駐車場が100パーセント確保されてるのがいいですね
  • 駐車場が１００％完備なのは良いなと思いましたが 駅から遠いので、まぁそれじゃないと困るかなという感じです。買い物なども特別便利というわけではないですから。
• 駐車場2千円～って安くないですか？
  • 車高制限ありの機械式の中段に入れる場合は安いです。 ただ、平置き部分になるとそれなりの料金になるみたいです。 それでも駐車場を別に借りるよりは安いみたいですが。

設備・仕様

• バルコニーに水栓が装備されているので、バルコニー掃除やガーデニングも楽しめそうですね。キッチンカウンターに下部に収納がついているのは、良いと思います。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 64.33m2～87.90m2
• バルコニー面積 12.16m2～29.46m2
• 1室和室があるプランというのが良いなと思います。洋室ばかりでは、ほっこりとできない気がします。ソファもよいですが、やっぱり座布団でゆっくりと家族団らんで過ごせてよいかなと思います。

買い物・食事

【コンビニ】

• ファミリーマート（約210m・徒歩3分）

【スーパー】

• マックスバリュ藤森店（約710m・徒歩9分）
• イズミヤ（約930m・徒歩12分）
• イズミヤ、フレッツ、よく行っていました。藤森駅までいけば、マックスバリュー(元はダイエー)、古い商店街、疎水のサクラなどあります。
• 24号線長次郎横にフレスコが出来る様です
  • みたいですね。まあまあ便利になりそうです。

【その他】

• ドラッグユタカ（約560m・徒歩7分）

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  ファミリーマート

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  マックスバリュ藤森店

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  イズミヤ

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  ドラッグユタカ

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育児・教育

• 京都市立深草小学校（約860m・徒歩11分）
• 藤森中学はややヤンチャな子も見かけました。
• 治安が悪いようだけど学区はいかが？
  • ここって藤森中学校に近いのに深草学区なの？
    • 藤森中学校がすぐ近くなのに深草学区なんですか？藤森学区より深草学区の方が良いのですか？
      • 藤中も深中も学区での甲乙、今ではつけ難いと思います。昔は藤森学区の方が悪いと言われてましたが、今の藤中は良い子ばかりです。
• マンションすぐ横の中学校卒業生ですが学区悪く無いですよ。昔のようなヤンキーは今では皆無です。
• 藤森は子育てしやすいんですか？
• このあたりは保育園見当たりませんが、保育施設が少ないとしたら共働き世帯にとっては大変住みづらくなってしまいます。小中学校までも子供にとっては距離がありそうかなと感じましたが、子育て環境に関してはあまりいい方ではないのかしら

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  京都市立深草小学校

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域・準防火地域・20Ｍ第2種高度地区　町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域
• この向かいの賃貸マンションに３年ほど住んでたけど、路地裏の下町な感じもありつつ便利で、住環境は意外と良かったよ。品がいいとかお洒落ではないですが、庶民的ファミリーが便利に住むにはいいと思います。
• 土地は坪７０万位(戸建用土地を探していたので確実)、丹波橋や桃山には及びませんが、伏見区にしては高めです。大通りからは入っているので静かだし(夜は特に静かでした)、深草にしては比較的閑静。この付近、鳩が多くて、ベランダに巣作られそうになったことがあった。
• 便利なのに静か、道が平坦なところは本当に良かったです。子育て世代も結構いると思います。
• 周りは戸建が圧倒的に多く、あっても低層の官舎やマンション、学校、小さな賃貸アパートしかないので、意外とのんびりしていて落ち着いてます。ここにパデシオンが建つっていうのがなんだか驚きです。
• 名神高速からの走行音は聞こえなかったけど、東側の道路が幅の割に交通量が多いのが気になる所。南側はイメージイラストみたいな木々はまったく生えていないものの、住宅地なので、将来的にも日当りが確保できそうな点は〇。
• 駅から10分近く掛かるなんて便が悪過ぎる立地だよ。雨降りなんか最悪だよなあ…。
  • 駅から離れているのは、否めないです。その分静かに過ごせるかなと思いました。近くに公園もありますし眺め良さそうかなと。
• 大阪にもアクセスもいいので、魅力的に感じてるんですけどねー。
• 駅までの道が暗いので街灯ほしい。徒歩9分と聞いていましたが13分かかりました。近道ないのでしょうか。
  • 藤森駅までなら、明るいですよ。時間はそれぐらいかかりますよね。
• 京阪沿線に住みたいと考えてる人にはとても良い物件かもしれません。 ただ、伏見ということもあり、治安が良いところに住みたいと考えて類人は しっかりと周辺を見てから考えたほうが良いとは思います。 フレスコか夏にはオープンするということで買い物は便利そうです。
  • 特段に便利と思えない立地のマンションなのに売れ行きが好調なのは何故？駅やスーパーへ徒歩10分くらいはかかる不便さなのになあ…
    • 新築マンションで、乗り換え無しに京都市都心部に出れるアクセスの良さ、部屋の広さ、平均年収で住宅ローンが組める予算内だからだと思いますよ。 都心部の高騰は中古も含めて行き過ぎだとら考えていて、お手頃感が現状の価格相場からみてあるからなのでは。リーマンショック時期から比べたら高いかもしれないのは承知の上で。 ギャラリーで担当してくれた方に聞いたら、下京区、中京区から住み替えするひともいるようですよ。

【治安】

• 治安がどうかが少し気になります。昔、伏見はちょっと・・と聞いたことがありますので 子供がいると治安はとても心配です。
• 名神超えた北側～くいな橋付近は中国人が多いし、あまりガラは良くないかも？
  • 名神～くいな橋～龍谷大学は本当に中国人が多いです。(中国人がやっている美味しいお店もありますが)業務スーパーにいくなら、くいな橋より、イズミヤ横の方が断然綺麗で客層も良いです。 名神の高架下は夜は暗くて人も少ないので、深夜の一人歩きは気をつけた方がいいと思います。以南の地域(墨染通～伏見駅)は気になる点はなかったです。(墨染通が道が狭い割に車多いなと思うぐらい) しかし、３年ほど住んでいろいろ出歩いたりもしましたが、危ない怖い思いはしたことはありません。
• 伏見区竹田や深草なんかは昔からガラの悪い地域ですからね。
• モデルルーム見学後、現地を確認しに行った時に前の団地の子供達、またその親が…安くて良かったですが、検討から外そうかと悩んでます。
  • 難しいですね・・・。裏は公務員宿舎なので、高学歴な方が多そうです。最終的には、住んでみないとわかりませんね。ただ、一つ言えるのは、夜、藤森駅～マンションまで道中はなぜかメチャメチャ明るいですよ。一回夜歩いてみてください。
• 伏見って、昔はあまり良いイメージがなかったのですが、 最近は新しいマンションなども増えてきて治安も悪くなくなってきた感じです。 このあたりは戸建ても多いのですが、駅も徒歩圏内なのと買い物もマックスバリューなどあり便利。 価格の割には良い条件がそろっていると感じました。

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  現地案内図

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周辺施設

【医療施設】

• 国立病院機構「京都医療センター」（約850m・徒歩11分）

【公園】

• 七瀬川公園（約70m・徒歩1分）

【金融機関】

• 京都中央信用金庫　竹田南支店（約620m・徒歩8分）

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  国立病院機構「京都医療センター」

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  七瀬川公園

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  京都中央信用金庫　竹田南支店

掲示板

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