アールブラン高津レジデンス

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物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区北見方1丁目13-1-部、15-5-部、17-1-部他3筆（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「高津」駅 徒歩11分 （西口より）
2. 東急大井町線 「高津」駅 徒歩11分 （西口より）
3. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩18分 （西口より）
4. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩18分 （西口より）

• 総戸数：88戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 3LDKが4400万〜なら相場的には◎ですね。あとは向きとグレードかな。
• 駅からこの距離で販売価格があの値段だと、マンション自体に魅力があると考えいいのでしょうか。間取りの広い邸が多くワイドスパン、キュービックタイプのプランなど採光が取り込めるデザインが多いのは魅力ですね。植栽でマンションが見えなくなるなら確かにプライバシーも配慮されるでしょう。
• この辺も供給過多気味だねぇ
• 価格次第だけど地味に売れそうなマンションですな。プレシスがショボいのとアイネス跡が南側建物の圧迫感があり、プレミストが高すぎだから価格次第で化ける要素はあるね。
• 4400万が西側のRとQタイプの気がして、サクレジと同じで見せ球の価格の怖さがあります。プレシスが売れてないので、プレシスよりも抑えるはずですが、南側の65平米の3LDKの中層階で5000万後半にはならないですよね、モリモトさん。アールブラン高津よりも立地は悪いので、同等かそれ以下の価格をお願いします！！
  • 南は5500万くらいかね
    • アールブラン高津も南向きはほとんど6000〜だったよね。アールブラン高津は東向きメインで今回は南向きメインだからね。見た目的には前回高津と同じか少し高いかじゃない？
      • 65平米南5500万てか？まじか。
• 予定販売価格の値幅がとても大きいです。3900万円台から6500万円台で、一番多い価格帯は4200万円台、5200万円台。L字の反対の形になっていて、AからRまであります。南バルコニーや角住戸がやはり高くなる気がするんですが、人気間取りはどこになるんでしょうか。
• モデルルーム見てきた。内装は相当グレード高い。億ションと同じものとか使ってるらしいから価格が高くならなきゃいいけど。
  • さすがに億ションの内装グレードは言い過ぎと思いました。ディアナコートやピアースではない、アールブランですし、廊下も天然大理石ではなく人工石ですし、88住居でディスポーザーもサイト上では確認できないので。
    • グレードは周りではピカイチみたいですね。価格帯は一体いくらくらいなのでしょうか。プレシス程度なら考えられそうだけど、立地的にないと思いますがプレミストに近かったら終了ですね。
      • 物によってはタイルの方が大理石より価格は高いらしいですよ。他のモデルルームで教えてもらった事があります。ここはどうだかわかりませんが。ただ、水周りまでタイル標準は秀逸だと思います。だいりは水周りには不向きですからね
        • 色々検索しても大理石の10分の1くらいの価格の人工石しか見つからないです。大理石よりも模様が選べて綺麗で水回りと使い勝手がいい人工石は、大変いい仕様と思いますが、品質や格のグレードが良いとは別ですね。
• 価格は一番安い3LDKで4400万でした。南向きだと＋500万だそうです。 南向き高層階になれば、おそらくは6000万越えだと思います。 難しいですね。低層階にすれば5000万だと思います
• 駅から11分と言うことを考えれば、もう少し安くして欲しかったな。70平米以下がほとんどだし、ディスポーザーもないし。
• 全体的に高くなって来てますよね？ サイトで調べた感じモリモトHPに出ている価格帯は同モリモト分譲2017年築のアールブラン高津よりかは安いか同等に読み取れます。 故にここ1?2年で高津付近の相場はプレミストを除き、不変ではないでしょうか。 他のエリアに比べると高津区はあまり価格帯が上下してないように思われます。 沿線全体でもプレシスも値ごろ感は有る様に思われます。
• モデルルームで聞いた感じでは、60平米台の3LDKなら5000万程度で買える。向きと階層を気にしなければ。70平米台の3LDKを狙うなら5000万後半は覚悟する必要あり。南向きの高層となると6000万に乗ってくるかと。
• 近くのアールブラン高津が東向が5,280万で出てますね。坪単価265万程度。この辺の相場かと。
• 南向き中住居は5000〜5500万、南向き角部屋は5800〜6100万くらいでしたよ。昨今の新築価格から考えると、それでも割安に見えましたね
• 飛び抜けて設備面が良い訳でもなく、徒歩11分であることを考えると、もう一声安くして欲しい感じですよね。
• 会員分譲は即販売完了で一期にそろそろ移行するようですね。
  • 30戸売れてしまったのですか？早いですね。近隣の対抗馬が弱すぎるのも好調の要因かと。

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構造・建物

• モリモトらしいお洒落なデザインですね！期待！！
  • 外観デザインも素敵です。
• このマンション、外観の完成予想図みてカッコいいなぁとすごく思ったのですが建設地見た感じ、建ち方がイマイチわかりません。

共用施設

• 駐車場：36台［屋外機械式駐車場35台、屋外平置駐車場1台（内、障害者用駐車場1台）］
• 駐輪場：142台（2段式下段スライドラック）
• バイク置場：4台
• エレベーターは1基でしょうか？2基欲しいところですが。
  • 1機だね。戸数の割には少なめ？一階に部屋がどのくらいあるかによるよね。

設備・仕様

• ディスポーザーはありましたか？
  • 無かったような？
• 設備仕様のホームページ見ました。玄関の段差がそこまで大きくなくて、大理石調の廊下が高級感あります。ドアキャッチャーは床暖房などもあるといいなと思う設備だったので、充実している印象。収納も写真で見ると天井までしっかり作ってあることがわかって使いやすそうに思いますね。ゴルフバッグやベビーカー収納も便利に感じます。24時間使い放題のインターネットサービスもいいですよね。

間取り

• 間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：52.82平米～81.09平米
• プランはワイドスパンが多くて最近では見掛けないプランニングですね。価格が合えば良いかも。
• FからNまでが南バルコニーなので、気になるNの間取りを見てみました。玄関横のSICがあり、クローゼットもあり、比較的基本的なプランになっている気がします。バルコニーも広いです。総戸数88邸で思ったより大規模じゃなかったです。
• ここHPで見る限り間取りは最近では珍しい間口が広いいい間取りだよね。団地造りが多いもんね。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準住居地域、第一種住居地域／第三種高度地区
• モリモトでアールブラン高津が近くにあって隣にクレッセント高津レジデンスがある。あ〜もう訳わかんない。郵便屋さん大変そう。
• 駅距離が気になり歩いて見ましたが平坦なんで許容範囲。価格とグレード次第では検討。
• デザインかっこいいけど街にマッチするの？あの辺は雑多な感じだけど。
• 現地見てきました。となりのコインランドリーを誰が使われているのか、不気味ですね。あと、私は高津駅から14分かかりました。

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その他

• ここは以前川崎市住宅供給公社が管理していた特有賃のファミリー向け賃貸マンションがあったところです。 駅から平坦かつスーパーも近く、立地はいいと思いますが。 賃貸マンションに住んでた方は皆さんファミリーだったにも関わらずひどい追い出され方したそうですよ。皆さん移り住める場所を探されて地元では有名な話ですし、地元不動産屋でもあまりにもひどいと一時期話題でした。 住んでる方の感情を逆撫でしないように、きちんと説明すれば良かったのに、皆さん激怒でしたよ。学校どうすればいいの？こんな短期間にいきなり出ていけだなんてと。 そんな企業から買いますか？ 最近高津周辺を開発してますが、プレシスを建ててるときもこんな施工なんだ。って感じでした。私なら買いません。高過ぎますし、この企業ちゃんと管理するの？売りっぱなしなんじゃないの？って疑ってしまいます。
  • 当然ですが、法律には則った手続きはしたそうですよ。ただ、なぜ出ていかねばいけないのかの説明が不足していたそうです。担当者の説明不足、誠実さに欠けていたというレベルでしょう。だからあれだけ皆さん怒っていたんでしょうね。あれだけの世帯数を追い出したんですから、怒りを買うのも致し方ないですね。それだけしても良い立地ですから、マンションを建てて売りたかったのでしょう！ スーパーも病院も学校も近く、バスていも近くて立地は最高だと思いますよ。 多摩川花火大会も見えるはず。

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