オーベル住吉マスターテラス

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オーベル住吉マスターテラス 外観

物件概要

• 所在地：東京都江東区住吉一丁目3番1、5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩3分
2. 都営新宿線「住吉」駅徒歩3分
3. JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩11分

• 総戸数：70戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月上旬予定
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

価格・コスト・販売時状況

• まだまだ情報なさすぎ。でも徒歩3分はいいですね。大規模なメイツか、駅近のオーベルか…
• 坪３５０万くらいかな？二路線の住吉が３分だしね。
• さすがに高すぎません？300ってところでしょう。
  • 川を挟んだメイツが300らしいです。
• 竣工してから入居するまでの期間が通常よりも長く感じました。何か目的があるのでしょうか。
• 徒歩三分で、錦糸町も生活圏内。錦糸町はオリナス大幅リニューアルやパルコが控えてるし、楽しみ。入居時には8号線の動向も分かってきそうですね。
• うー。。メイツよりも高くなること必至だなー。そのくせ間取りはインフレームだからな。
  • メイツがいまいちな割に高かったのでこちらに期待しています！
    • 価格帯ですが坪300前後が最多、280〜290の部屋も有り。メイツと坪単価が変わらない感じで売り出してくるため、メイツは要望書提出の期間を一ヶ月以上伸ばして初期で捌けるだけ売り出す方針です。
      • メイツと同じ価格帯ならこちらの方が駅に近くて良いなと思っていますが、近くにある病院が気になるところです。救急車のサイレンとか…
        • 同じ坪単価なら駅近で錦糸町にも近いオーベルの圧勝だな。
          • 坪300はどこ情報？？それならメイツよりオーベル一択なんだが、確実にもっと高値でしょ。
            • 私もそう思う。坪単価がメイツと一緒？？あり得ないでしょう。メイツでさえ坪300超えてる部屋なんて沢山あるわけで。320くらいは出してきそうな気がするけど。メイツの客を取るならもっと販売時期早めたり、うまい戦略だしてくるよ。ターゲットもファミリー層で同じだし。
• 良心的？デベの価格設定を良心で想定することに違和感。慈善事業じゃないんだから売れる最大限の価格設定、販売戦略立てるでしょ。競合するメイツより駅近立地を確保できている以上、当然、価格にも反映されるだろうな。
  • メイツより菊川、錦糸町の同規模物件を競合とした価格設定を行うから坪300前後、条件の良い部屋で坪310〜320といったところ。坪300以下も出てくる予定とのこと。
    • 条件良くて、坪310か。後発待ってても良いことないことがわかったから、複雑だな。
      • 角部屋が310ってとこか。他が300前後ならメイツより良いな。周辺待ってもメイツまだ販売しているだろうから検討かな〜。
        • まぁメイツは坪280前後の部屋も沢山あるからね。坪300となると70平米じゃかなりの金額差だけど…まぁそんなもんだろうな。
• 事前案内会行かれた方いますか？
  • 角部屋の75平方メートルの3階で7000万超えです。
• リビングインなのにすげー値段
• ルーフバルコニー付きの高層階はいくらくらいでしょうか？ご存知の方いますか。
  • ルーフバルコニー付きの高層階は8500万くらいだったとおもいます
• もう10部屋ほどは値段がついているので、説明会に行けばわかります。高い部屋は9000万、1階でも6000万はします
• モデルルーム行かれた方々、お部屋は価格に見合うものでしたか？個人的なご感想でいいので聞きたいです。
  • 全戸西向き、最安値は67平米の坪310万円、手洗いシンクなし、スロップシンクなし、not浴室ダウンライト、キッチン水洗二本という謎仕様、階高2450、二重床二重天井、スラブ厚200、申し訳程度のアルコーブ、エントランス吹き抜けなし、廊下側インフレーム、バルコニー戸境壁ぺラボー(天井まで)、ディスポーザーなし、ランニングコスト未定。個人的な意見ですが、モデルルームに花がなく寂しかったです。徒歩3分、錦糸町11分という立地は素晴らしく投資目的の検討者もいるそうですが小規模の150戸以下になるとエントランスも素朴で分譲マンションの良さが発揮できないと思いました。
• え、そんな高いんですか。。。駅徒歩3分のバリューはやはり大きいのですね。。
• ６６平米で6000くらいですか？西向きなのに坪単価300からかー。まー今の時代こんなもんですかね。メイツとの差別化はなんでしょう？徒歩距離は当然として。設備はどうでしょうか。
• 本日見学してきました。収納や家事楽の工夫が光る、魅力的な物件だったと思います。バルコニーの奥行きも広くて開放的でした。それでも価格はやはり高いと感じました。今後の調整に期待してみます。現段階での予定価格では、最上階ルーバル付き74.54平米が8100万とのことでした。3階の中部屋66.6平米が6300万。
  • ルーフバルコニーの部屋は何向きになりますか？
• オーベルだから高望みはしちゃいかんよ。
• 住吉駅前の毛利すみとしタワマンとか駅近なのに中古相場安い地域だね。なんでだろ？新築との差がリセール時に心配
  • 確かに住吉周辺の中古相場は坪200前半、でも、オーベルは坪320。10年でオーベルの価値が坪250と高めに予想しても1500万は価値が下がる。これはリセールバリュー低いな
    • これがプラウドとかパークハウスなどの大手ブランドだったら中古での値下がりは500万は低くなるかもしれないけど。治安に心配もあるエリアが近いのも影響？
      • ブランド弱いところは売るより賃貸できるかどうかだよ
        • 住むための家が賃貸って、、、メイツは坪270から選べて木場公園も近いし、そこなら清澄白河まで歩けるからね。リセール考えたら元値が安いメイツに若干の軍配？
          • リセールより借りてがつきやすいところで買うべきだよってこと。カツカツローンでは絶対買っちゃいけない。
• 地元民としては、立地としてはメイツよりこっち。錦糸町に近いっていうのは想像以上にメリットでかい。ただ、ちょっと高すぎる気がするよなぁ。感覚的にあと500万くらい安くないと割高感がいなめない。これじゃリセール時に持ち出し必須でしょ。
  • 私も近所だけど、確かにちょっと高過ぎるよね。そろそろ価格決まるんだっけ？強気過ぎて買い手つくのかな。駅徒歩3分が売りみたいだけど、錦糸町7分、住吉7分みたいな場所の方が実は住みやすいからね。希少性より実用性でしょ。
• 物件概要みると第１期40ですか。あまり盛り上がってないように見えるけど、好調ですね。
  • 好調に見えそうですが、果たして40戸完売できたんでしょうか？
    • 40中33契約済みだそうです。結構売れ行きはいいみたいです。
      • 投函チラシで「第一期好評販売中」という表現でしたので完売じゃないのかと思っていましたが、順調なんですね。
        • 立地は今売られているマンションの中では一番良いからねえ。あまり盛り上がっているようにも見えなかったけど、コンスタントに売れてはいるのかな。
• 大成有楽だから目に優しい金額と思ったらスゲェー単価だな。トイレカウンターが無かったり、大した仕様でないのに。明らかにコストカットマンションなのに住吉、錦糸町が近いだけでこの単価か。
  • ここは、プラウドと違って立地抜群。近くに大規模なオーケーもできるしね。ゆえにこの価格とブランドでも売れているんだと
• ルーフバルコニーの部屋は完売したのですか？
• あとどれぐらい残ってますか？
  • 残り20戸です。
• 結局ここは売れてるの？
  • あと5戸ですかね。
    • 竣工前に完売しますね。駅三分はいいなぁ。
• 公式HPでモデルルーム見学予約を募っていますが、まだ残っているのでしょうか？
  • あと一邸です。

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構造・建物

• 階高2450とかにするなら二重床二重天上やめて階高高くすりゃいいのにって思う
• 西向きってどうなのでしょう？こちらは西に道路がありますし、セットバックもしっかりつくるようなのでいいのかな。まぁ南向きだったらもっと高くなりますね。
  • 西向き作るならLow-E使うくらいの配慮は欲しいかな。西日きついよ。

共用施設

• 駐車場：7台（平置駐車場6台、身障者用平置駐車場1台）、使用料：32,000円／月
• 自転車置場：137台（2段ラック下部スライド式105台、2段ラック式28台、平置4台）、使用料：200円～500円／月
• バイク置場：4台、使用料：2,000円／月
• ミニバイク置場：3台、使用料：1,500円／月
• 70戸のファミリー向けマンションで駐車場7台はちょっと厳しいです。駐車場難民がいっぱい出そうです。近隣に空いてる駐車場あるのかしら。駅前なので月額料金も高めなのでしょうね。駐車場問題さえクリアできれば徒歩3分の立地はなかなか魅力的です。
  • 駐車場も自転車置き場もバイク置き場もしっかり用意されていて、不便はなさそうですね。
  • メトロから近いので車がなくても困らない立地ですね。駐車場を平置きにして将来的にかかるマンションの維持費を削減したのでしょうか。機械式駐車は維持費がかかると聞いていますので。
• 70戸でエレベーター1基のみってのが引っかかります。
  • 70なら一基で十分では？

設備・仕様

• ソフトクローズは付いているみたいです。
  • 可もなく不可もなく。万人ウケするオーソドックスな設備、仕様でしょう。高望みはしちゃいけない。だってオーベルだから。
• 設備仕様見ると、収納のところに具体的な寸法まであって気が利いてそうではあるね。風呂の照明がブラケットなのは微妙だけど。
• 設備仕様はカタログだででは実感がわかないですからね。実物よりもたいていはよくみえるものなんですが。実際に足を運ぶと印象が違うものですよ。

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間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：66.60m2～75.46m2
• うーん、ここでも長谷工出してきたなー。アウトフレーム工法という頭はまるでないのかな？
  • 廊下側のこと？半分はされているけど。どの間取りも廊下側完全にアウトフレームの案件なんて今日日殆どないでしょ。
• ここはアルコーブなしですか。入居始まると生協とか頼む住戸が出てきて、禁止されていても玄関の横に保冷バックが登場したりするですよね。アルコーブないだけで、圧迫感あるし、その上玄関の横にごちゃごちゃしているとかなり混沌してきます。強制執行でポイポイ捨ててればいいでしょうけど、現実はそうもいきませんし。
  • 共用廊下側をアウトフレームにして窪みができただけでアルコーブといえるほどのゆとりはないかな。そもそも完全にアウトフレームであるマンションなんて城東ではほぼ皆無なんだからアルコーブをつくりようがないよね。ジオはその点は頑張ってたね。天井高やスラブなどわかりにくいところを微妙にコストカットしてたけど。それより、南側に公園を所有する永久日照のマンションは深川で二度と出ないだろうな。

買い物・食事

• 日常の買い物をするところって近くにありますか？地図を見たらDSとコンビニくらいしか確認できませんでしたが。
  • 四つ目沿いにライフと島忠ありますよ。
• エリア的には商店街もあるし少々騒がしいかもしれないけど、駅近なんで相殺かな。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域、商業地域
• 恩賜公園も近いしいいですね。商店街も近いけど、どんな感じなんだろうか？
• 住吉駅から徒歩3分で通勤や通学に適している立地条件はに魅力的に思います。
• ここの周辺知らないなら行ってみたらいいよ。かなり落ち着いた商店街でむしろライフの前やメイツ東側の通りの方が騒がしい。程よい寂れ具合だけど。ドラッグストアや八百屋もあって便利。
  • 八百屋は便利だが、真ん前の公園は缶チューハイのゴミが散乱してるような状態だし、寂れた商店、アパートに囲まれてるしお世辞にもいい環境とはいえないな。
    • 公園な。大学生が夜中に飲んでるね。夜はオッサンがいるし。ツインタワーはボロボロだし。
      • 住吉の辺りは公園とか広場があると、大学生やおっさんが飲み始めるよな。ジオの公園前ベンチでも飲んでるのには笑うしかなかった。
• 江東区民だと、あまり錦糸町に近くない方が良いと思う方が多い気がしますが。錦糸町のイメージってパチンコとか風俗が多くガラが悪い感じなので。ただ東陽町から出てるバス便が多いし、自転車でも行けるから、近くに住みたいというより、たまに買い物に行けると便利って感覚ですけど。
  • 住吉は錦糸町との距離が絶妙だからあんまり気にならないよ。錦糸町の南側でも高速道路挟むとかなり静かだからね。最近あそか病院近辺てマンション建築凄く多いね。駅前も徒歩1分のとこに建ててるし、佐川の向かいの工場も取り壊してマンションになるんでしょ？急いでこのマンション選択する理由がわからなくなってきた、、

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