ザ・ガーデンズ多摩川

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物件概要

• 所在地：東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
• 交通：

1. 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分
2. 東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

• 総戸数：378戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社　野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格：4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
• 予定最多価格帯：5,500万円台※100万円単位
  • 決め手は価格でしょう。予定最多価格帯 5,500万円台、これはつっぱり過ぎなのでは
• この立地でこの価格帯か?凄い強気だね
  • 高いですが、隣の東急ドエルが築30年超で3800万前後ですし、武蔵新田徒歩5分のアールブランは60m2台がここより2000万前後高いそう（見学記情報）なので、今のご時世仕方がないのかもしれません。ただ、仕様はもう少しレベルを上げて欲しかったです。
• この立地でこの値段なのはこのご時世わかるけど、あの廊下側の柱の食い込み！間取り図見たら初心者でもわかるくらいの長谷工物件だね。アクアブリーズのフライデーの件もあるし先行き不安だね。。。
• マンションは三菱、三井と野村不動産が共同で設計するんでしょうか。各会社のいいところどりになっているといいなと思っています。川沿い、リバービューが楽しめることで眺望はよさそうだけれど、駅から遠いのがデメリット。リセールをするにも駅からの距離は重要だと聞きます。2駅が利用できるものの、どちらの駅からも12分、14分と遠いんですよね・・・。そして、バスもなさそうなので急いでいるなら自転車で駅まで行くのがベター？迷います。
  • ここは長谷工コーポレーションの設計施工ですよ。販売に関して大手が共同しているに過ぎません。本当の事情は知る由もありませんが、１社の営業力では売り切る自信が無いからＪＶ組んだのかなと想像しちゃいます。ですから、各社の良いとこどりなんて期待するだけ無駄です。14階建て378戸規模とくれば、長谷工の得意分野です。画一的でコストカット重視の団地マンションが建ちあがりますよ。
    • 長谷工は他の施工会社と違って自社で土地を仕入れてプランニングしたうえでデベに提案、設計と施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは長谷工で、デベにかかわらず長谷工仕様となる。あと、リスクヘッジでJVってパターンが多い。
• ここは近隣で販売に苦戦してたプラウド大田六郷やブランズ久が原に匹敵する規模だけど、それらと比較してどうなの？ 良さそうに見える要素がほとんどないけど、売れる見込みあるのかね？ 長谷工団地だし、価格が目に優しければまだ希望はあるけど、地価と建築費がなおも高騰し続けてる現状において、身の丈に合ったプライスダウンも期待でき無さそうだよね。
  • プラウド大田六郷 苦戦したけど、結局売り切った訳だし もう一段上の条件も行けると踏んだんですかね。 立地条件は更に厳しく、価格は同程度と思ったんですがあってますか？ HARUMI FLAG も予想より相当高く出たし、庶民に買える新築マンション減って来ましたね。
    • 大田六郷もいろいろ難があったけど、とりあえず都心と横浜に一直線で行ける沿線だった。飛行機や新幹線も使いやすい立地。それに比べてこちらは・・・
• 4,500万円台予定～8,500万円台予定 55.36m2～84.87m2　 2LDK～4LDK ファミリーは２LDKでは暮らせず、その上は高すぎて手が届かない人大勢なのでは
• 総住戸数が多いわりに値段は高いのですね。駅からそこまで近くないですし、もう少し価格を下げてもいいと思いますが。売れゆきを見ながら価格操作していくつもりなのでしょうか。間取りの広さがコンパクトサイズでも3WICあるのはいい点ですね。

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交通

• 蒲田乗り換えで品川/東京に一本と言うのは便利だと思う。その京浜東北線の混雑率が年々悪化しているのは気にはなるが。

構造・建物

ザ・ガーデンズ多摩川　アプローチゲート完成予想CG

ザ・ガーデンズ多摩川　アプローチガーデン完成予想CG

• 天井高に余裕があること、ハイサッシになっているので、空間が沢山ある方が圧迫感もなく広く感じることができそう

共用施設

• 駐車場：131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
• バイク置場：35台
• ミニバイク置場：23台
• 自転車置場：524台(平置18台、2段ラック式506台)、サイクルポート116区画　他に来客用5台、レンタサイクル用16台

間取り

• 間取り： 2LDK～4LDK
• 専有面積： 55.36m2～84.87m2
• バルコニー面積： 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2
• 公表された間取り図を見ると、廊下側の柱が思いっきりインフレームになっているので、廊下側の部屋はおそらく下がり天井の占める割合が大きくなっていますよね。また、それによってアルコープが皆無になってますし、トイレは手洗いカウンターなしであることも読み取れます。こういう長谷工仕様のコストカットマンションは、三菱地所の場合「パークハウスオイコス」という微妙なネーミングのブランドで郊外のあちこちで売り出してますが、どこも販売が振るいませんよね。
• 外観デザインはそれなりですが、間取りが残念です。 リバーテラスのほうは洗面所がノンリビングインだったり玄関にアルコープがあったりと少しマシですが、ブライトテラスの部屋は典型的な長谷工廉価版の間取りです。 方位によって値段的に差が大きそうですね。
• 間取りは良くあるパターンの普通のタイプなのでリセールする時や貸し出す時は借り手や買い手がすぐ見つかりそうですね。リビングはワイド型なら広々っとしているし、光がたくさん入ってくるので部屋が明るくなっていいです。夏場はちょっと部屋が暑くなってしまうかもですが
  • ハイサッシは確かに魅力だが、それ以外は低仕様感がかなり凄いので、リセールなんて期待出来ない。唯一、リバーテラスの部屋は眺め重視の人には良いかも。
• 目の前川で、眺望を塞ぐようなものが目の前にできるリスクはここの場合は低いです。家の中は明るく、このマンションそのものとしてはいい方何じゃないかなと感じました。 小学校と公園が近くにあるので、こどもがいる人向けということになってくるのでしょう・・・。 後は収納とかそういうのの充実具合がポイントになりそうです。

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買い物・食事

• ここの周りには、あまりにも店舗がないのよ。自転車で少しいけばOKとかコンビニはあるけど、バーベキューとかするスペースは必要ないから、もっと住民が住みやすくなるような商業施設があると良かったのにと思いますね。周辺はお祭りや地域の繋がりも大切にしているいいところですが。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 多摩川ビューで「下町ロケット」のモデル工場の跡地というイメージは良い。ただ、東急多摩川線しか使えない（それも駅舎までが遠い）
• こ、この立地は・・・。 六郷のプラウドより苦しいですね。 12分歩いてたどり着くのが矢口渡だと。 現実には多摩川大橋のバス停から西馬込や五反田へバスでしょうか。
• 多摩川沿いですので環境は大変よいと思いますよ。
  • 立地(交通利便性)は最悪だけどリバーサイドで気持ちいいって感じですかね
    • ダイレクトリバービューの南向きなんてごく一部。大部分は建て込んだ戸建や工場越しの眺め。それすらない部屋も多数。サーハウスやシエルスガーデンのようなリバーサイド物件じゃないです。
• 最寄り駅まで徒歩12分でそれで直通で行けるのが蒲田と多摩川だけってのは悲しい。ただ、川の眺めは凄く良さそう！
• 多摩川線はのどかでいいですよ。
• チャリなら、蒲田までも15分くらいでいけますよ。ちな、下町ロケットのドラマで佃製作所があったところです。＜今は土地が半分以下になって新社屋になってます
  • 自転車で15分・・・高校生の通学なら許容範囲でしょうな
• 良い点を挙げるなら多摩川への絶対的近さでしょうね。毎朝広々した場所を散歩したいとか、ジョギングが日常になっている方などは好むかも知れません。ただ、このお値段はちょっと･･･ですが。
• こういう眺めの良い物件は本当に憧れますね。 人によっては景色を重視しないという人は多いのかもしれませんが、 これからずっと住んでいく事を考えると、ここのような素晴らしい景色が欲しいです。
• ここって都心へのアクセスは便利な方ですか？利便性というよりも自然が多く、子育てに良い環境のように思いました。しょっちゅう行くわけではありませんが、多摩川とか近いのはふらっと散歩できて良いですね。
• ブランズシティ久が原悩み続けた私にとって、価格が大変魅力です。治安はどうなのかご存知ある方いらっしゃらないでしょうか？大田六郷は近くに住んでいる知り合いに、ヤンキーが多いからやめた方がいいと言われやめました

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