ザ・パークハウス 浦和レジデンス

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物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤１丁目46番1（地番）他17筆
• 交通：

1. ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
2. JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

• 総戸数：108戸（事業協力者1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年1月下旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 南側にスミフマンションが建つのは確定しているので、どんな間取りになるのでしょうか。そろそろ詳細を見てみたいです。
• １５階建てで総住戸数は１０８戸。 このエリアはマンションがたくさん建設されているみたいですけど。 駅が近いからでしょうか？ ファミリー向けマンションですかね。 この規模ですと共用スペースが設置されそうですが、どうなのでしょう。 価格によっては人気がでそう。
• 間取りも出てますし、ドミノも少しだけ被るくらいみたいだし、あとは価格！楽しみです！
• なかなか素敵ですね。入居可能日が2020年3月中旬だから、私としてはちょうどいいタイミングです。2020年以降で入居可能な新築マンションで検討を進めていきたいのですが、ここ以外にありますか？
  • 2020年以降でしたら、ブリリア浦和仲町ですかね。あちらは6000万円台以上がメインなので、こちらは5000万円台の部屋からになれば購入検討者としては嬉しいところです。
    • 浦和駅エリアだとここかブリリアの2択ですね。聞かれていないかもですが…北浦和駅なら、2021年7月下旬入居予定日の「シティテラス浦和常盤」、まだ告知もされていない「常盤九丁目計画(三井)」「北浦和五丁目計画(三井)」「ブランズ北浦和計画(東急)」がありますね。
• 人気物件の予感
• 何にしても楽しみです。エンテランススペースが広くてカッコ良いですよね。地所の営業は紳士的なイメージがあるので、モデルルームに行くのもわだかまりが無く、楽しみです。
• あとは価格が気になります。 東の上層階が1番人気ですよね、どう考えても。
  • 西側と東側で結構な価格差がつきそうですが、狙うなら東上層でしょう！
• 外観は素敵ですけど、ドミノ地域っていうところが難点ですね。このマンションを買って10年後とかに売却できるのかな、と思ってしまいます。
• こことブリリア10年後、15年後どちらが資産価値が高いでしょうか？
  • トータルバランス的に考えるとブリリアかなと思います。なんだかんだで徒歩4分であることと、高砂小岸中学区は希少価値があるかと。
    • 確かにその学区は希少価値がありますね。納得です。
• ここは間違いなくサクッと売れますね！
  • もちろん価格次第ではありますが。
    • 5000万円台で買えたら、とても嬉しいです！
      • 逆にこのドミノ地域で6000万だったら売れないと思う。パークハウス は岸町でもかなり苦戦してたよね。
        • 上層階は6000位かと思うなー
• この物件はドミノでもあるから、パークスクエアばりに安くしてもらわないと完売は難しいかもね。坪240-280で抑えないと厳しいかな。
  • それでも5000万円台から。となりそうですかねえ。ちょっと高いです。
    • ドミノで電車の音が聞こえるけど5000万からになると思いますが、それだと買わないかな〜。それなら違うところで高くても買った方がいいですよね。
• ３Ｌの部屋だと、５０００万円が最低ラインでしょう。三菱だし、設備も整っていそうだから。
• デメリットが多くとも、それに見合う仕様と価格であれば別ですよ。三菱さん、手が出しやすい価格でお願いします。
  • そうですよね。デメリットが多くてもそれに見合う仕様と価格なら別ですよね。そこに浦和価格がプラスアルファされたら、ここは売れないと思う。岸町はなんとか売れたけど。
• ここのマンション人気あるんですか？どの点が人気なんだろう？
• 最近、浦和も価格が高くなってきていますよね。個人的にこのあたりの物件は興味あるのですが。なかなか値段が下がらないので、買い時が難しいと感じています。
  • 少なくともオリンピックが終わるまで地価は下がらない
    • =2020年まで地価は下がらない
    • =2020年までに土地を仕込んだ新築マンション価格は下がらない
    • =2023年頃までは新築も中古も価格は下がらない

あと5年以上待てるならどうぞ。その頃にはローン金利も上がってると思うから、金利負担含めれば今買っても総額は大差ないと思うよ

• 駅距離で１０分以内、設備面での充実度等の良い面と、騒音の心配やドミノ等の悪い面とを考慮し、あとは我が家的に価格でどのくらいバランスが取れるか。 ２０２０年までの地価の予想も分かりますが、そもそも売り時を過ぎればメーカーも新しい物件を建てることが少なくなると思う。 浦和は売り時の最高潮を少し過ぎた感じもするし、実際にめぼしい物件も限られてきている。 浦和で新築物件を手に入れるのには、結構ギリギリなタイミングかもしれない。
  • 仰る通り現時点でめぼしい場所は、あまり見受けられませんね〜駅前再開発もはっきりしないですし、旧県立図書館跡地も微妙ですし、古い戸建が集中してるのは、結局、旧中山道沿いに多いですから、結局、線路近しです。後は浦和駅の東口の可能性に期待するですかね。
• 今日からモデルルームオープンですね。お値段どんな感じなんでしょう。
  • 絶賛されてますね！人気物件になりそうです
    • Fタイプは人気でそうですね。あと記事で触れられていない点としては、浴室がリビングインになっている部屋がほとんどなのでそのデメリットををどう捉えるかでしょうか…
• 敷地面積が広いのなら、80平米台の間取りがあっても良かったのではと思った。
• すぐ完売しそうですね。
• 人気の部屋と不人気の部屋がはっきりしそうです。 価格が安いと言ってもbタイプの部屋が足を引っ張って完売自体は遅いと思います。 東側は完売が早いでしょうね。
• 浦和も物件が増えてきましたね。 相場はどれくらいなのでしょうか。 これから建築予定の注目物件があれば教えて下さい！
  • 浦和駅最寄りであれば、ここが最後ですかね。
• この物件バランスがいいんでしょうか？ドミノと前建てリスクと電車の音が気になるのですが、、三菱もこの物件は安くしないと売れないと判断したからお値段もお安いのではないでしょうか。
  • その値段も含めて「バランス」なのではないでしょうか
• 実用価値のパンダ部屋ではF2の2階4800万円代かな。 AはDINKS向きだし、Bは安いけど被るからリセール価値はもっと下がりそうだけにファミリーや投資目的ならそこが1番かな。 金あるならＧの上層階かルーバルが魅力的なCの14階とか。 どの部屋が抽選倍率で1番高いのか？ 投資目的が多いなら賃貸で儲けやすい低層階が高くなる可能性有り。

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構造・建物

• 外観素敵ですね！
• 旧中山道側に駐車場を設けるとは、なかなかのアイデアです！エントランスホールが大きいようなので、少しホテルライクな気分になれそうです。
  • エントランスとか高級そうなので価格も強気な予感です…！早くモデルルームオープンするといいですね。楽しみです。
• 2020年完成はまだ先ですが外観もエントランスも落ち着いたデザインで楽しみになります。
• 24時間しっかりとしたセキュリティで守られているので 安心して住んでいけるマンションという印象を受けました。 どんなに素敵なマンションでもセキュリティがイマイチでは 長く住んでいけないなと思います。 重床二重天井構造であり、しっかりとした建物であることも安心材料です。
  • 24時間セキュリティとは何を媒体で管理しているのでしょうか？
• メインエントランスが広いのは魅力的だけど、細い道側に車寄せがあれば良かったのではと感じた。タクシーを呼ぶ場合は、旧中仙道側で乗り降りする感じですかね？

共用施設

• 駐車場／40台(機械式39台、身障者用平置1台)
• 自転車置場／216台(平置40台、2段ラック下部スライド式176台)他にレンタサイクル用2台(平置)
• バイク置場／3台
• ミニバイク置場／1台

設備・仕様

• 最初からwifi飛んでるのが、地味に良い。
  • むしろ、無線lanが主流なのに、他のマンションがそうなってないことが不思議ですね。

間取り

• 間取りもいろいろあり、風通しよさそうなレイアウトだなという印象です。角住戸に窓もあり、ルーフバルコニーやお風呂に窓があったり。角住戸が人気集中しそうです。10月から販売開始ですが事前案内会で情報収集される方も多いのでは。
  • 角住戸いいですけど、電車の音がかなり聞こえそうですね。
• Eタイプの部屋の間取りをみると、真ん中に柱がありました。真ん中に柱があるとメリットがあるのでしょうか？
  • 住人にとっては有効面積が減るというデメリットしかないよ。構造上、そこに杭を打たなきゃいけない理由があったんだと思います。
    • Eタイプは西向きだけど、田の字型ではないので個人的に気になっています。ウォークインクローゼットが3つ付いているので、便利かと。

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買い物・食事

• 浦和スタイルのサイトを見てみましたが、ローストビーフがおいしそうでおいしそうで……。ブッフェレストランのミケーラのものでした。ディナータイムで平日は3600円、土日祝日は3981円。子供が小さいうちはホテルバイキングはやめておいた方がいいのかなと思いましたが、おいしそう。持ち帰りもあればよかったのに。
  • ホテルのバイキングこそ、小さい子連れでも安心して対応してもらえると思っている私は、常識外れ？ミケーラは結構子連れも多いような気がします。

育児・教育

• ここ、小学校も中学校も遠いのが難点だよね。検討者の皆さんは、そこはもう常盤アドレスのマンションなら仕方ないと諦めてるの？
  • 中学校は自転車通学ですし、仲町小は徒歩10～15分程度ですよね。特に問題ないかと。
    • 仲町小学校まで約1290mとありますので、大人が早足で歩けばともかく、子供の足では15分はとても無理だと思いますよ
      • 不動産界隈でよく使用される1分80mで計算しても16分となりました。大人が早足で歩いても15分では無理でしょう。大人20分、子供30分程度となるのでは。
        • 安全を確保するという点では、小学校からの距離が近かろうが遠かろうが関係ないし、 ２０～３０分歩くのは低学年の時期はしんどいかもしれないが、友達とタラタラ歩いて登下校するのもちびっ子にとっては意外と楽しかったりするかもと前向きに考えています。 少なくとも私自信は小学校の頃、友達と一緒に２０分程歩いて帰宅するのは、結構楽しかったように思います。 距離的には高砂小の方が近そうだけど、学区問題については、常盤アドレスならある程度しょうがないかなと思っています。
• 既に書かれているように駅距離７分のほど良さ・仕様・価格のバランスが良いとのことですが、一番気になるのは小中学生の子供を持っている家庭から見た場合に学校区である常盤小学校が徒歩で通うには遠い点です通学経路の道の安全など、地元の方で知っている方がいれば教えて下さい。
  • 常盤小ではなく仲町小です。それでも遠いことに変わりはありませんが。本当にバランスの良い物件ですが、小学校の遠さだけはマイナスですね。

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域・駐車場整備地区・景観誘導区域
• 後ろのマンションかわいそう、、、、
• 東側の部屋はドミノの影響もなく、車もあまり通らなそうだから人気でそうだね。
  • 3Fの第２谷口ビルは築34年、6Fのエクセレント常盤は築25年だから、ドミノリスクは少しある？たぶん大丈夫だよね？
    • このエリアはドミノの流れがありますからね。マンション建てるのに十分な土地があれば、油断はしないほうが良いですよ。
      • 私はそれきくと全く大丈夫だと思えないですが…5年はこのままもつかもしれないですが、10年後は築44年と35年の建物になってるってことですよね、怖いなぁ
• 何年かして、ポレスター浦和常盤みたいになったら悲惨だね。セットバックしている意味なくなるし、下がっている分、囲まれ感が凄くなりそう。
  • あそこまで近いドミノにはならないでしょ。南側の隣接してる土地は大荒れのパークスクエアの土地です。たしか駐車場とかだから安全なはず。さらにその南の土地に建てられたら眺望はダメになるけれど…
• 久々の神マンション
  • 無条件に賛美してる方もいますが、常盤の商業地域ですから近い将来にドミノ化する可能性はありますよ。目の前の戸建てとその南の第2谷口ビルを合わせるだけで7～8階は充分建てられますから。
    • 西側はドミノだし、神ではないでしょ。東側は抜けてるから、早めに決めないとなくなるとは思う。
      • 西側も住戸とは被ってないですよ。パークスクエアほどのドミノにはならないでしょ。
        • 西の端の部屋は被るから西向きバルコニーなんじゃないの？
          • いや。パークスクエアとは10m程度しか離れてないから完全にドミノだよ。 西向き住居の日照は夕方までないから絶望的だね。 南向き住居の一部も午後から影に隠れてしまいそうです。 眺望は”現時点で”問題ないので、それほど日照を気にされない方なら、お勧めできる物件ですよ。
            • 現時点の日照や眺望と、将来的なドミノリスク。 まぁでも、確実にパークスクエアよりは買いなんだけどね。
              • パークスクエアよりだいぶ良いけど、このエリアはドミノだらけだから、必ずしも購入時の眺望や日照が永久に保たれるわけではないのがネックかと。 最上階になると遠くまで抜けているものなのでしょうか？ それとも囲まれ感がやはりあるのか、気になるところではあります。 エントランスやロビーは豪華で素敵です！
              • パークスクエアが酷すぎるから、ここがかなり良さげに見えてしまう自分がいる。 旧中山道側に駐車スペースを置くことによって、パークスクエアからのドミノを避けつつ、旧中山道への車の出し入れもスムーズになる。 建築予定地の周囲の情報をキッチリ収集して、的確な解答を出した感じですよね。 デベロッパーとして優秀だから、姑息な嘘をつく必要性もなく、分譲でもスマートに完売まで持って行けるでしょう。
• なんでここの目の前は建て替わらないって思ってるの？目の前には今にもまとめて地上げされそうな建物があるのに。その理屈だとここもマンション用地に向かないってことになりませんか？数年眺望が良ければいい、すぐ転売するからって考え？
  • 南側のマンション2棟を含めた一帯がまとめて買収されたらありえるでしょうが。 考えられにくいですよね。 少なくとも15年くらいは。 ドミノが余程心配なら、例えば大規模改修の前後に住み替えたらいいのでは。
    • 15年って何か根拠ありますか？ マンションの平均建て替え寿命は33.4年だそうなので、片方は既に寿命を迎えていて、もう片方はあと８年くらいです。 片方の土地が売りに出たら、もう片方も買収されて、時期が早まるかもしれないです。 要監視ですね。
• ドミノが気になるなら浦和タワー待った方がいいんじゃないの
  • 浦和駅前タワーも、エイペックスやコスタのドミノだよ。
• このマンション気になってるけど、道歩いてると電車の音がすごく聞こえる。そこが微妙だなぁ。
  • え！？そうなんですか！？東側の角部屋の上層階買おうと思ってるんですが…。電車の音なんて考えてなかったです。
    • 線路沿いにマンションが建っていても、電車の音が聞こえるんですか？
      • 大きな道路に面してない方の道、パークハウス の入り口側になる方の道を歩いてるとすごく電車の音が聞こえますよ。一度歩いてみたらいいと思います。
• 浦和の街自体も便利ですがアクセスもいいので休日は都内に行ったりもできます。都内の勤務されている方も都内のマンションが高騰するならこちらもありと検討されるのでは。
• ドミノと電車の音が気になるのですが、みなさんそこはどうですか？あまり気になりませんか？
  • やはりドミノは気になりますね。囲まれると圧迫感ありますし...。
    • マンションに囲まれ眺望もマンション、さらに電車の音も数分おきに聞こえるって想像すると知らず知らずのうちにストレス溜まりそうですね。
      • 二重サッシの有無によって、だいぶ評価が変わりそうですよね。さすがにドミノ＆電車の音のダブルパンチは辛いものがあるので。。
        • 電車の音もですが、大きい道路に面していると車の音も気になる。しょうがないけど、救急車両とかけっこう響く
          • 車の音のこと盲点でした！確かに車の音も聞こえますね、、電車の音に車の音にドミノに、、、
            • 旧中山道側は駐車場なので、大通りからは距離あると思いますが
• このあたりもずいぶんと環境が改善されたように感じます。 非常に住みやすく、個人的にも好きな場所です。 あとは、のどかにゆっくり住みたいです。 乗換などが困らなければ最高なんですけどね。
  • このあたりは随分と環境が改善されたと書かれてますが、以前はどのようだったのでしょうか？
    • 東口側なら本当に改善されたと思いますが、西口側は昔から人が住む地域なので環境としてはあんまり変わってないイメージ
• 全体的に囲まれ感のある立地が気になります。将来的に、日照と眺望が今より無くなる可能性はありそうですかね？仕様が良いのは嬉しいことですが、不動産は立地が第一なので気になります。
  • 日当たりが悪い物件は避けられそう。 三菱の知名度があるから分からないですが。 私は高層階を希望しているので、あまり心配はいらないかもしれませんが。 でも、将来的にさらに高い建物ができる可能性は常にありますよね。
    • 南にある第ニ谷口ビルは築34年、その南のエクセレント常盤は築25年なので、そのあたりをどう考えるかでしょうかね。マンションの完成時は、それぞれプラス築2年ですので。悩ましいですね。
      • ほんとにドミノは嫌ですよね。将来的に日照と眺望がさらに悪くなる可能性はかなりありますよね。前のマンションが建て直してさらに高いマンションがたつ可能性ありますよね。
• 高層階であれば何階以上であれば大丈夫そうですか？
• 中山道の整備はまだかいね
  • 浦和在住ですが、旧中山道の整備はまだまだ時間かかりそうな気がします。歩道が広くなるとのことなので、常盤一丁目の住民にとっては嬉しいことかと。自転車との追い越し・すれ違いなど何度か危ない思いをしたことがあるので...。
    • 旧中山道の整備は役所のホームページに載ってますよ
      • 旧中山道が整備されたら大きな恩恵を受けますね
• 羽田新飛行ルートによる上空の騒音が浦和駅周辺を直撃する。 上空900mで70dbでバス車内の音と同レベルらしい。 戸田公園や和光も通る。 これが本当なら資産価値が下がる可能性もある。
  • 品川のタワマンに住む人だったら空に近いだけに尚更凄い音で昼間は窓を閉じるしかないかも。幹線道路で交通量が多く、音を避けて選んだマンションが上空から轟音、、なんてケースも？
    • 羽田新ルートっていつからでしたっけ？浦和の専業主婦マダムからは非難轟々でしょうが、共働き世帯の私たちにとってはどうでもよいです。むしろそれで浦和の評価が下がるなら、買いやすくなってよいですね(*^^*)
      • いつもの音に少し音が加わる程度なので、影響はほとんどないかなと感じました。浦和の資産価値も現状維持されるんじゃないですかね。
        • 埼玉県内でのステータスは変わらず維持されるかもしれませんが、都内から浦和に移住する層は間違いなく減るんじゃないですかね。選択肢が多数ある中でわざわざ浦和を選ぶ理由が減るわけなので。
          • 確かに。 敢えて都内の人が浦和に都落ちする理由が１つ減るね。 線路沿いの電車音に匹敵する飛行機の騒音だから。 普通のマンションならそれだけで検討を見送る人がいるくらいだから。 今がバブルな浦和においてリスクたかいな。

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