Brillia（ブリリア） City 三鷹

この物件の評価はいかがですか？

4.27

(45 票)

物件概要

• 所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
2. 総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
3. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
4. 総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
5. 西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分

• 総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（一般定期借地権（2017年9月29日～2087年12月29日）※建物建設期間含む。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。※借地権の譲渡・転貸:可。転借地権設定者への書面による通知・承諾が必要。※借地権の登記は行いません。、地代 : 未定）
• 完成時期：2019年10月下旬予定
• 売主：東京建物、住友商事
• 施工：長谷工コーポレーション
• 管理会社：東京建物アメニティサポート

掲示板・口コミ

• Brillia(ブリリア) City 三鷹（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 三鷹？関町南とか、北裏(荻窪発着の関東バス利用者にはそこそこ知られている)の名前ではいかんの？
  • メイン利用の駅が三鷹駅ということなんでしょう。
    • 武蔵野市を通り越して三鷹を名乗るとは。
    • ん、三鷹市の上って練馬区だったっけ。。。武蔵野市までスルーしてるのねｗそれより、ちょっと安いと思ったら、ここ定借やん。練馬で定借の需要あるのかと。
    • 住むに割り切ればコスパはよさそう
    • 物件名は最寄り駅をつけてもいいのでルール的にはOK。ただ、バスで１０分もかかる最寄り駅の名前つけられてもピンとこないのは確か。
• ともかく三鷹を前面に出してることから高く売りたい意図は見える。
• そもそも、練馬区内で三鷹の名を冠したマンションってこれが初じゃないですか？
  • 隣の自治体の地名をつけるのはいかがなものかと思いますよ。しかも、三鷹が近いならともかく、近くないし。 普通に練馬関町で売ればと思うのですか。 吉祥寺の名前を入れなかっただけ、いいだろとか言われたりして。
  • しかも定借。。。 残念すぎる。
• こういう定期借マンションって、50年後、いくらで売れるもんなの？
  • 50年後に価値ありますかね。 相当、老朽化してるでしょうし、後20年で解体決まってるマンションに買い手は付かないかと思います。少なくとも私は買わないですね。
• この少子化の時代、定期借地は危険だよなあ。 最後まで住みつづけること前提で、大家族以外おすすめしない。
• こういう物件は売らないで、賃貸として貸し出せばいいのに。 それだったら、需要ありそうな気が。 買うのって、そうとう勇気がいるよね。
• 定借で立地が悪いというのはもちろんあるけど、 この価格だからね 価格だけ見ると23区では最底辺。 武蔵野市三鷹市アドレス、もしくはこの立地でも所有権だったらこの価格では買えないわけで 借地権や立地、アドレスを許容できる方にとっては非常にお買い得な物件だと思う
• 定借で立地が悪いというのはもちろんあるけど、 この価格だからね 価格だけ見ると23区では最底辺。 武蔵野市三鷹市アドレス、もしくはこの立地でも所有権だったらこの価格では買えないわけで 借地権や立地、アドレスを許容できる方にとっては非常にお買い得な物件だと思う
• 定借駅遠バス便物件で5000万前後の住戸を買う人ってどんな人だろう。
  • そうなんですよ。4000万前半なら定借だろうがバスだろうが練馬の西端だろうが価格ありきで買う人いるのでしょうけど、5000万前後になるとここを買う理由が見当たらないのですよね。
  • 環状８号線より外側のここは郊外とまではいわないが、５０００万円あれば所有権の戸建てが買えるエリア。 新築のミニ戸が嫌なら、西東京市の中古なら庭付き一戸建ても狙える。 借地権のバス便物件マンションには目がいきませんよ。
• これも何がウリでバランスいいのかよくわかりません。

1. 立地→駅遠で陸の孤島ですが。
2. 大規模→近隣にも大規模多いですが。
3. 利便性→バス便か西武新宿線徒歩16分ですが。
4. 設備→至って普通。寧ろ長谷工仕様ですが。
5. 価格→定借でこの立地・利便なら特筆すべきことでもないですが。

• 安いのも事実、低所得者向けというのも事実だが、 安いのは物件価格だけ。 借地権による土地代、駅遠によるバス代、ランニングコスト、将来のリセールバリュー等、結果的には高くつく仕組みになっている。 しかも他に手が出ないギリギリの層が多く買っているため苦労しそう。 分かっている人間は買っていない。
• この物件リセールバリューはかなり低いと思う。 この悪立地の定借物件を中古で買う人なんているんだろうか… よっぽど安くないと厳しいと思うけど。
• 定借はスラム化します。老朽化が目立つ30年くらいから脱出ゲームが始まり徐々に人が居なくなります。いずれ管理や修繕もままならない状態になり、当然、借り手も買い手も付かず負の資産として残ることになります。まさに計画的にスラム化すると言えるでしょうね。
• 一般的には、リセールの順位としては、 所有権>普通借地>定期借地 と決まっているわけで、定借のリセールについては、どう思ってますか。
• まとめると

1. メリット：価格が安い、部屋が選べる
2. デメリット：定借、駅から遠いバス便
3. 人によってそれぞれ：大規模、練馬区アドレス

• • 練馬アドレスは三鷹吉祥寺エリアを希望している人にとってはデメリットなんじゃないかな？ 行政的な違いは知らないけど、やっぱり武蔵野市、三鷹市の方が練馬よりはブランド価値はあると思う。
• 所有権だと、固定資産税を払わなくてはいけないので、コスト的には地代とそんなに変わらないですよ。 借地権は、地代、管理費、修理積立金、解体積立金のトータルコストで見たほうがいいです。 あと、一番重要なのはリセールですね。一般的に所有権よりも価格が下落しやすく、さらに、売るときに飼い主がローンを組めないことが多いので、リセールしづらいと言われています。
• 販売戸数　5,279万円(74.18㎡)1戸 抽選日　8月28日17時30分～
• 物件サイトに賃貸条件が記載されていましたので興味から試算してみました。借地権の専門ではないため正確ではないかもしれません、悪しからず。参考にしてください。

1. 実質支払金額の面では35年までに転売すれば所有権よりお得。
2. 所有権と比較してリセール価格の下落ペースが急。
3. 35年までの転売を前提に購入するなら賃貸の方が合理的かも。
4. 35年経過時にリセールがかなり下落しており、新物件の購入時に再度の住宅ローンを要す。それならばこのまま住み続けようとなれば最初から所有権物件を買っておけば良かったとなる。

• Brillia（ブリリア） City 三鷹 シミュレーション.jpg

  Brillia（ブリリア） City 三鷹_シミュレーション

• • これは公式サイトに掲載されていた 第1期10次販売物件の販売価格、借地契約の内容がベースです。 販売価格5,279万、リセール価格は仲介手数料3.24%を控除しています。 所有権の方は、この物件が所有権であればという想定です。 分譲価格は約6700万で、こちらも仲介手数料3.24%を控除です。
• 公式サイトには【合理的な価格設定を実現したスキーム】の説明 「土地を購入せずに建物を所有できるため価格を抑えられます」と購入時の安さのみを訴求しているけど、35年後の定借の棒は小っちゃくなるのは説明しないのかね。

• 

  Brillia（ブリリア） City 三鷹_合理的な価格設定を実現したスキーム

• 実質の数字で比較すれば良いんですよ。その上でお得か、お得じゃないかを各自判断すれば良い

• 

  Brillia（ブリリア） City 三鷹_実質比較

• • 表は、わかりやすい比較だと思うけどな。 所有権、定期借地権、ともに同じ条件だとすると、 購入価格での差額がおよそ1220万円 月々のランニングコストは、定借(93000円)、所有権(65000円) 毎月の差額が、おおよそ33000円。 この開きが埋まるのがだいたい35年後って計算でしょ。 初期投資額は安いが、ランニングコストが割高というのがわかるよね。 それをどうみるかであって、所有権が良いと断言しているわけではない。
• （定期）借地権マンションの分譲価格の決め方

1. 　中間階層、中間住戸に位置する任意の基準戸を決める
2. 　基準戸が所有権であると想定し、周辺の所有権の売買事例から比較して求める
3. 　借地権であることの減価額を求める
4. 　2で求めた基準戸（所有権）の価格から、3で求めた減価額を控除し、基準戸（借地権）の価格を求める
5. 　地主との借地契約から借地権価格を求める
6. 　建物建築に係る全ての原価、事業利益等を合算し一棟の建物価格を求める
7. 　基準戸を元に、各住戸の階層や位置に応じて6で求めた一棟の建物価格を各住戸に配分する
8. 　5の借地権価格と7の建物価格を合算して、基準戸（借地権）の価格を求める
9. 　4で求めた基準戸（借地権）と8で求めた基準戸（借地権）の価格を比較し、最終的な基準戸（借地権）の価格を決定する
10. 　基準戸（借地権）の価格を元に、各住戸の階層や位置に応じて価格を調整する

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交通

• 北裏バス停は荻窪行きバスの始発。座って20分で着く。しかも中央線沿線行きの中では最も本数が多い。荻窪から丸ノ内線の始発を使えば座っての通勤も可能。コストのかかるシャトルバスより優れている。もちろんノンストップというわけにはいかないが。
  • いいえ、つきません。早くて25分、遅いと30分ですね。
• このブリリアシティ三鷹の前の道路を挟んで武蔵野市ですが、吉祥寺北町です。三井のファインコートの一戸建て売り出していましたが、もちろん、吉祥寺で売り出しました。三鷹の方が近いけど。でもムーバス使って吉祥寺に行けます！！ってPRしていました。
  • こんだけ鉄道網発達してる東京で何が悲しくてバス通いしなきゃならないのか…。それでも東京に住みたい！って人がそんなにいるもんかねぇ。
• 関東バスの始発なのはポイント高いね。西武バスの途中停留所よりかは断然いい
• 三鷹なのになんで23区版？って思ったら練馬区なのね 駅からバス10分とかよく住む気になるな
• ここは、バス三鷹行きのみの本数が多いですね。
  • 通勤には三鷹駅の方がいいだろうけど、吉祥寺駅へのアクセス重視の人もいるだろうね。
• 関東バスに既存路線の増便を求める意向のようです。
  • だといいのですがね。北裏始発ではなく、NTT始発を増便してもらいたいですね。
• 北裏のバス停の拡張の為に土地を提供した方がいいんじゃね？ バスの本数増やすように要求すんでしょ？ バスは多くなるしバス待ちの人でいっぱいになるだろうし、バスの待機、転回エリアと待合室の拡充をしないと不便で堪んないと思うよ。 雨の日なんか傘差しながらバスを待つ羽目になるぜ。
• この物件、北裏からバス便で三鷹までのルートを さかんに宣伝してるけど、新宿に出るなら 武蔵関駅から山手線経由で行く方が早いと 思うんだが。
  • 乗り換えがあるから。数分の差なら直通選ぶのでは。
• ここから武蔵関駅まで徒歩15分以上かかるから厳しい。
• 市役所南側に住んでるけど、ここができるとバスが混みそうで困る。今は、雨じゃなきゃだいたい座れるのに。
  • シティハウス吉祥寺北町の影響も少しはあるだろうから、 バスは間違いなく混雑するでしょうね。 ただ、増発するにしても、北裏発着は折返し場が狭いから難しい？ 北裏以遠発着の増発をするのか、 ＮＴＴ武蔵野～三鷹駅の増発あるいは武蔵野市役所～三鷹駅の新設などで 混雑の緩和を図るのか、何らかの動きは期待したいものです。
• 北裏で折り返しする際に、バスが車道を 防いで折り返しするから、うざいんだよね。
  • 最近まで折返し場反対側歩道にはガードレールがなかったから比較的スムーズだったが、 ガードレールが設置されていったんバックしないと折り返せなくなったしね。 隣の古いマンションの敷地まで折返し場を広げられたらいいんだが。
    • だったらここの開発用地をちょこっと使わせればいいのに。 提供公園なんかよりずっと地域のためになる。
    • 北裏でのバス折り返しで、待っている間に 信号が赤になって全く進めないなんて事が 普通にあるので、これ以上のバス便増発は やめて欲しい。 やるならせめて北裏止まりの増発じゃない やつにしてもらいたい。
• ここ、荻窪団地の再開発のように、バスがこのマンションの回りを一周できるように、道を広げてバスが走れるようにすればよかったのに。
• 昔は武蔵関駅行きや田無橋場行きがもっとあったのに、 次第に減らされて北裏止まりが増えていますね。 関東バスには、電通裏を活用した路線の新設や 青信号の時間延長を働きかけるなどの工夫もしてほしいものです。
• ここはやはり電通始発の増発が必須。
• バス便ですが本数はあります。
• バスで三鷹駅10分の好立地だとおもいますよ 練馬区ってことは23区ですしね 中央線エリアでこの価格はありがたいです。
  • 10分歩くよりもバスでゆったり座って三鷹駅いくほうが楽でいいな
• 中央線はやはり便利で魅力的です。 西武新宿線の駅からでもあれだけ多くの人がバスで南下して中央線に行くのも わかりますよ。武蔵関徒歩1分、みたいな物件よりバスでどれだけ便利にいけるかですからね
• バス便ですが、車持ってたらここの駐車場は安めだし休日便利ですよ。車がない人は、バス便を不便だと言うでしょう。 駅近マンションは駐車場代も高いですし。生活スタイルによりますね。
• ここだと、徒歩30分ぐらいかな。 三鷹通りを歩くのも気持ちいいから、冗談抜きに健康のためにはバスよりも徒歩がいいかもね。 自転車でも15分ぐらいかな。自転車も悪くないよ。
• バスだって始発だし三鷹も吉祥寺もアクセスできるから便利だと思う。

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構造・建物

• 威圧感がある。練馬区に入った途端に入った途端に巨大建築物。 更新橋を南から見たときの空の広がりがなくなるのは悲しい。 都市景観の観点で武蔵野市側を完全に無視してるよね、これ。
  • 景観を想定して用途地域策定してるんだから、 そこの文句は建てるやつじゃなくて行政にいえば。
    • デベの品性なんだって、それは。 売れりゃあ何でもいいって姿勢が丸見えだよ。
• 長谷工物件かぁ・・ちょっとないなぁ。
• ガーデンコートが一番条件よさそうだな スーパーにバス停に近いし南の日当たりとガーデンがあるし

買い物・食事

• ここの商業施設って何ができるかご存じの方いますか？ すぐ近所に西友があるからスーパーは難しそうですが。
  • 確か、いなげやと聞いています
    • スーパー出来るんですね！生活利便は良さそうですね！三井の吉祥寺北は不便な場所などで検討をやめたので、その点では◎です。借地権がネックですが、見学はしてみたいと思います。
• いなげやは良い。駐車場の発券機の場所はミスったが、いなげやは良いよ。
  • いなげや、いつも空いててそのほうが買い物しやすいけど、経営は大丈夫かな。
  • やはり隣接地にいなげやを擁する物件力は半端ないです。
  • いなげやは安いしな 特に肉が安い
  • いなげやデリバリーで玄関受け取りもいいね
• いなげやの手作り100円パンとカフェスペースは、ちょっと良さそう。
• 三鷹のアトレはお買い物しやすいですね アトレカードは加入しておいた方が良いと思います 吉祥寺でも使えますからね

育児・教育

• ここに限らず、行政区の端の方って、メリットよりデメリットが上回る。 近くの隣の市区の小中学校には行けず、遠くの同じ区の小中学校しか選べない。保育園幼稚園での仲良しやママ友と小学校に上がって分断等々。 そのことが価格に反映されていると思いたいのですが。
• 公園、スーパー、保育所、併設ってことは子育て世帯にぴったりですね

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周辺環境・治安

• ホームページ見た。 武蔵野セントラルシティ構想とか書いてあって、 なんだかなー、と思った。 練馬区だから三鷹も武蔵野も名乗るのには微妙だが、そのなんちゃら構想って言うんだったら、 そのまま名前は「武蔵野セントラルシティ」にすりゃあ良かったのにね。三鷹を名乗るよりは、距離的にまだ許されるかもしれない。
• 景観どうこう言っている人がいますが、前だって古い都営かなんかのアパートがズラッと建ってたんだから 今更マンションが建ったからと言って、何とも思わないですよ。むしろ新しくて綺麗な建物なら良いんじゃん と思いますが。
  • 都営じゃないっすよ。 電電公社の社宅っすよ。
• 関町というか石神井からこの辺一帯は特色の無い住宅街です。昭和のまま時間が止まったような住宅街です。 石神井公園、善福寺公園の廻りだけは高級住宅地ですが、他は普通に20～30坪くらいの小さい家が建ち並ぶ普通の住宅地。なにも特筆することが無いです。
• このあたりは、スバルのお膝元だからね。 スバル(旧中島飛行機)の工場があったのが、ここの南にあるスポースセンターのあたり。 このマシンョン建設予定地は、もともとNTTの社宅があったんだけど、それの起源を紐解くと、第二次大戦時代にやはり、このあたりの土地を逓信省が所有していたから。 軍需工場と国の通信機関がとなりどうしだったという、戦争の歴史を感じる場所なのです。 そういうわけで、このあたりに住む年配の人たちは、いまだにスバルに乗っている人が多いのです。
• 目の前の川は氾濫の懸念とかないんですかね？小さい川だからそんなに影響ないようにも思われますが。
  • 滅多に冠水はないでしょう
  • 高台だしね
  • 川やなくて用水路やで 氾濫しないんで安心していいよ

周辺施設

• 練馬区アドレスなんで、武蔵野市役所に近いことはそんなにプラスでもないんですよね。 公共施設が共用できる部分はあるにせよ。
• 市民プールや体育館、運動場もありますね。スポーツ好きにはいいかも。
  • でもその施設を維持しているのは武蔵野市民なんですよね。 バス同様に今後武蔵野市エリアには大勢の練馬区民が…
    • 市民は料金半額ですし、利用者が増えるのはいいんじゃないですかね。
• 図書館は、武蔵野市立中央図書館まで○mとなってるのですが、 練馬区の練馬区立関町図書館の利用をお願いしたいです。 一機に利用者が増えて図書館利用が不便になるのは大変困ります。
  • 売主の宣伝の問題もありますね。 グーグルで計ったところ、武蔵野市立中央図書館、練馬区立関町図書館への距離はさほど変わりませんでした。 大規模で大人数でありながら、違う行政区の図書館を利用できると宣伝するのは、ちょっと…。
• 公園は武蔵野中央公園・立野公園・武蔵関公園・東伏見公園があって もうちょっと足を延ばせば善福寺公園もある
• 今日近く行きました。武蔵野市営プール近くて、中央公園も近い、中央図書館も近い、ファミリーにとっては最高の環境ですよね、バス本数も多く三鷹も出やすい。

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掲示板

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