若葉台 ザ・レジデントパークス

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概観（2008年2月24日撮影）

概観_2（2008年2月24日撮影）

物件概要

• 所在地：東京都稲城市若葉台1丁目23
• 交通：京王電鉄相模原線 若葉台駅 徒歩11分
• 総戸数：177戸
• 構造、建物階数：RC 10階建て
• 完成時期：2008年02月25日
• 売主：伊藤忠都市開発、パナホーム

価格・コスト・販売時状況

• いよいよ若葉台の分譲が再開されたか、という感じです。(市の方針で居住年代を分散させるために、意図的に年月をずらして一定数の分譲を許可していくことらしいです。)
• 2007年2月現在で、1階からほとんど5000万円台のみです。大きな部屋は6000万と7000万。1つだけ4900万円台というのがあったと思います。
• 価格は160万～175万超／坪でした。これは高いです。
• 2007年3月現在、90㎡台もあるみたいですよ　それなら5,000万円以下らしいですよ。ただし、公園前ではないようです。
• 公園向きの98㎡タイプで低層階の部屋ならば、5,000万円を切ってましたよ。98㎡が「90㎡台」のイメージに合うかどうか解かりませんがご参考まで。エレベーターの真横の部屋でしたので、我家は検討から外しましたが。
• 2007年4月現在、第一期は完売しましたね。
• 2007年5月現在の坪単価です。MRで見てきました。
  • 2階の3LDKが4550万で坪単価168万
  • 5階の3LDKが4770万で坪単価176万
  • 8階の3LDKが4830万で坪単価178万
  • 2階の98平米の4LDKが4890万で坪単価166万
• 物件ですが、最初は高い印象でしたが、はるひ野・多摩地区の物件を何件か見た結果、広さを考えるとお手ごろなほうかと思います。
• 2007年7月現在、南側と南西側は残っていましたよ。一番公園前の東南側はほぼ埋まっていました。平米は90～120で90平米はほぼ完売。残っている戸数の平米は95、100、115、120だったと思います。価格は4,000後半～5,000前半というところでしょうか。
• 2007年8月に、オプション会のカタログが届きましたね。想像通り高いです。キッチンキャビネットは予想以上でした。オプション会でベランダのタイルとプラスチック材の見積もりを頼んだところ、100万以上したのには驚きました。
• 都心から西南方向の全体的な相場観からいって、立地・距離から坪150～160万円は安値に見えます。
• 2007年11月11日にMRに行ってきましたが、40戸くらいが売れ残りでした。Ｂ棟や広い部屋を中心に残っています。のびのびにされていた第3期がきちんと始まったらどれくらい売れるのかですね。
• 2008年1月24日現在の未販売住戸です。（部屋番号を記載しています。）
• A棟（南西向き）

1. 115㎡：201,301,401
2. 120㎡：801,1001
3. 125㎡：901

• B棟（南向き）

1. 100㎡：208,408,508,608,708,807,309,610,809,907,1006,311,1007
2. 120㎡：207,307,407,607,707,806
3. 125㎡：905,909

• C棟（南東・公園向き）

1. 115㎡：218（先着順販売中）
2. 125㎡：913

• 2008年4月18日、今日の新聞折込チラシよりキャンセル住戸発生だそうです。
  • A1type　98.07㎡　208号室　4790万円
  • Dtype　100.64㎡　610号室　5390万円
• 2008年12月完売。

• 

  内覧会の成約状況（2007年11月15日撮影）

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交通

• 駅から多少遠いという点においては、11分程ですので、自分自身の健康のためと思って歩く。と前向きに考えれば、あまり苦にならないかもしれませんね。
• 駅までは、車道を通らずに、行くことは出来ます。途中の道路は、歩行者用の陸橋でまたいでいます。
• 駅の改札口付近から該当物件までの道のりを考えると、まず、駅の改札口からバスのロータリーまで上がる階段（エスカレーター、エレベーター、自転車用スロープ併設）。次に、バスロータリーからスーパー三和前広場へ上がる階段（エスカレーター、エレベーター併設）。そして、三和前から若葉台公園へ続く緩やかな上り坂（多分、400m位）と続き、後は、ほぼ平坦な公園内を行くという感じだと思います。
• 私の目的地（霞ヶ関）へは、調布・明大前・下北沢・代々木上原（千代田線）と4箇所の乗換えが時間的には一番短いようです。でも4箇所乗り換えは不便です。
• 調布・明大前・下北沢・代々木上原経由の場合、若葉台で各駅に乗って調布で急行などの乗り換えるという事をしない限りそのまま直通です。また下北沢から千代田線直通に乗れば代々木上原でも乗り換えの必要はありません。したがって、２回乗り換えで済みます。
• 開始されたパスモは3社を経由する定期券パスモは購入することが出来ないのでちょっと残念だ、ということもあります。

構造・建物

• 残念だった箇所が、間仕切りのPBが9.5mmです。あと、ALCが使われてる箇所があったことも少しだけ残念でした。
• あの変な形（扇）の部屋は、すごくいい向きだと思うんです。公園もむいてて、南もむいてて。でも高いです。
• 設計の詳細図面の確認をし、（設計上は）断熱については今時の物件では十分な断熱をとっているとのことでした。
• 2008年2月現在、ベランダ、廊下や階段も、コンクリートの状態だったのが、補整されていて、見た目良くなっていました。
• 階段とベランダのスケルトンの割合が多すぎですね。
• バルコニーの手摺や共用廊下の手摺が“コンクリートの壁”か“スリガラスのパネル”かの違いで団地みたくみえると言ってるのでしょうか？？以前、団地に住んでいましたが、全然感じが違いますよ。リビングからコンクリートの壁しかみえないのと比べて、採光も良いし圧迫感もなく生活しやすいと思うけどな。公園環境の立地を十分に生かしているつくりだと思う。マンションの見た目、外観もなかなかのものだと思います。
• フローリングの小さなキズなどは、補修用の充填材やクレヨンのようなもので埋めるだけかと思っていましたが、プローリングのパーツを外して張りなおしてありました。
• エレベータにガラスの破片があったので訊いた見たところ、三面鏡を搬入する際によく割れたそうです。でも、新品を渡さないと納得してもらえないので、そういうものを含めて直す物の多くは取り替えされたそうです。
• エレベーター手摺のがたつき、インターホンの壊れ、雨がふれば水溜りがあちこちに出来、出口の門は壊れっぱなし。その他共用部分の雑さは天下一品です。
• 遮音については隣戸と上階でテストしました。隣戸の戸境壁に直接軽衝撃音を与える行為は、普通に「コツコツ」と聞こえます。隣戸で自分の部屋でも聞かないだろうという大きな音量でJ-POPを流しても、かすかに聞こえるか、という程度でした。

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共用施設

• 駐輪場が1戸当たり2台は少ないような気がします。
• このマンションはどこに行くにも坂を上り下りすることになるので、自転車を持たれない家庭も多いのではないかと推測します。むしろバイク置き場17台が足りないのではないでしょうか。
• 駐車場は5000円～9000円くらいだったと思います。
• ゴミ出しの件ですが、図面を見たところゴミ出しの場所は店舗用と分かれていましたよ。
• 何度か駐車場のシャッターゲート（チェーンゲートではない）が勝手に作動しているときがあり驚きました。
• 共通廊下のビニールシートの接着が悪く浮き上がってきていること、オートロックのカードキー部分がはずれてしまっていること、外壁のタイルがガタガタであることが気になっています。他のマンションを間近でみてももう少しマシに見えます。

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  若葉台ザ・レジデントパークスエンブレム

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  若葉台ザ・レジデントパークスエントランス

設備・仕様

• 仕様は豪華ですよ。平置き駐車場に奥行き2.5ｍのバルコニー、非接触タイプの玄関キー。まぁ高価なのもうなずける仕様と広さではありました。
• オール電化でない点や、ディスポーザーがない点、PBが9.5mm等を含めて総合的に考えると、5000万円超えは少々高いように感じます。
• 部屋のプランと色選択はもう「7階まで変更不可能」とのことでした。内装に高級感はなく、キッチン・洗面所・浴室が、安っぽい素材だったので、変更できないのにはがっかりでした。作業上、仕方ないとは思うけど、まだ発売は先なのに変更不可なら、1期で販売してほしかったです。
• うちは1期で購入しました。今はプラン変更やカラーセレクト、Aオプションに悩んでいます。うちはファミリーリビングかファミリーライブラリーにするつもりですが、そこの部分の床暖房増設をすべきか否か…。タンクレストイレにしようか、とか。
• 電話の移転、私の場合はNTTへ申し込みしてから、もう20日以上経ちます。やはり、「建物の登録は済んでいるが、各戸の登録がまだなので、電話番号の割り当てができない」とのこと。

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間取り

• 90㎡台の部屋はたしか3タイプあっとと思います。90～、95A ～、95B～だったかな。
• 90m2台の部屋は90m2が2タイプで20戸、95m2が1タイプで10戸ですよ。まだ価格は出てませんでした。
• 100平米超ですから広さには問題はなく、梁とかも気になるようなところは特段なし。2.5メートルのワイドバルコニーは相当魅力的ですね。こぶりな4人がけテーブルが置いてありました。
• 「8階・9階の角部屋」の広さですが、120・125㎡の広いお部屋になるかと思います。

買い物・食事

• 店舗部分の１つは、コンビニ（24H）でもう１つは、ファミレスのようです。
• バーミヤンが入る物件で高級感云々はちょっと言い難いですね。
• スーパーですが、車なら向陽台の三和がいいですよ。ここからだと多分車で5分位です。駅前の三和より食料品、日用品は多いはずです。あと少し離れますが、新百合ヶ丘ですかね。デパートやワーナーマイカルのシネコンやら、若葉台よりかは賑やかです。
• 若葉台駅の改札前にDVDレンタルショップ『ファミリーブック』が出来ましたね
• この物件のモデルルームがあるところに、ツタヤと、馬車道というファミレスができる予定です。

育児・教育

• 若葉台は小学校パンク問題もあり、市が住宅建設を制限してるので、この後供給の見込みがないでしょう。
• HPにあった、若葉台小学校区優先なんとかっていうのですが、若葉台小学校に通学している児童のいる家族を優先的に購入させる稲城市の指導があるのだと思います。
• 小児科はもりこどもクリニックが近くにあります。保育園はもみの木若葉台保育園が若葉台公園横にあります。
• 小学校がマンモスですよ。仮設校舎まで使っています。聞く所では都内で一番生徒数が多いとか。
• バオバブに子供を預けている者です。あくまで個人的意見ですが、私が子供を預ける保育園を決める為に両保育園を見学してみて、以下の様な印象を受けました。
  • バオバブ・・・子供を元気にのびのびとワンパクに育てるという方針。
  • もみの木・・・教育熱心。小さい頃から、礼儀正しくきっちりという方針。

どちらの保育園も、子供の面倒は良く見てくれて、安心して預けられると思いますので、後は、好みや相性かなと思います。両保育園とも、園庭開放等、見学の機会は多く設けられていますので、一度、ご見学されてみては如何でしょうか？

• 幼稚園を転入する予定ですが、どの幼稚園にしようか情報がなく悩んでいます。近くを調べたところ、駒場幼稚園、文化女子大付属すみれ幼稚園、諏訪幼稚園などありました。駒沢幼稚園はまず難しいそうです。未就学児のクラスにいれていないと。諏訪幼稚園も、音大付属でピアノ、水泳、バレエなどなど課外クラブに力をいれているので大変人気があります。付近に幼稚園が少ないので、多摩センターのほうまで通っている人も多いみたいですね。
• 若葉台小学校についてですが、「オープン教室になっている（教室の壁が無い）」「英語に力を入れていてモデル校になっている」ということを担当者の方から聞きました。
• 周辺の幼稚園ですと、錦秋幼稚園・多摩みゆき幼稚園・平尾わかば幼稚園も間に合うと思いますよ。
• 2歳以上になると医療費がかかります。（23区なら小学生まで一切無料、中学生も将来無料になるようです。）
• 稲城市の乳幼児医療費助成制度について本日稲城市役所子育て支援課得制限無しで3歳まで無料で、今年の9月までは3歳以降～小学校就学前までは無料との事です。

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周辺環境・治安

• 廃プラスチック工場が近くにできるようですが家族の健康のことを考えると、かなり気がかりな問題です。
• エコプラザ多摩の中にできる廃プラ中間処理施設のことですね。気になって少し調べてみましたが、この春着工なんですね。
• 鎌倉街道の自動車公害の方が影響あるのでは？気にしていたらきりがないですね。
• 東南側の開けた場所は永遠に公園のままだと思います。午後2～3時過ぎ、この方角は陽が陰りはじめますが朝日は完璧です。
• 現地を確認することをお勧めします。少し傾斜はありますが、整備された歩道で非常に歩きやすいです。
• エコプラザの廃プラの設備ができると、尾根幹線道路の交通量が増えそうですね。
• 南西側のマンションとの距離はおよそ90メートル。低層階であっても、日当たりには特段影響はなさそうですが、眺望は抜けていないので、「公園の丘！」というキャッチフレーズに魅力を感じた方は、絶対に南東側が買いでしょうね。
• 平日、休日といろんな時間帯に現地に行ってみました。尾根幹線はコンビニとファミレスができるところしか面していないし、騒音には感じませんでした。北側（駐車場になる方）に面している道も交通量は比較的少ないです。
• 音に関しては昼、夜ともにパトカーや救急車、消防車のサイレンの音がかなり響きます。永山の日医大に行く救急車はよく通ります。
• 公園に面しているメリットよりもデメリット（バーベキュー族、違法駐車など）の方が気になるんですよね。
• 冬場は寒いですよ。　電車で調布方面から帰ってくると気温が違うことに気が付きます。都心方面や横浜方面の友人が冬に遊びに来ると、「若葉台は寒いねぇ」というのが挨拶の決まり文句になってました。
• 若葉台は稲城市です。人口は約8万人。これといった産業はありませんが、梨とぶどうの名産地です。
• 公園隣接の眺望を売りにしているようですが、西南方向については、実際には下のほうの部屋は目の前の歩道の圧迫感が結構あって、上の階からも駐車場と目の前のマンションしか見えないのに値段が高過ぎます。
• この周りは園庭が広かったり、農園があったり、日当たりも良いな？と感じました。

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  バルコニーからの景観（2008年2月27日撮影）

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  概観（2008年2月27日撮影）

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  概観_3（2008年2月24日撮影）

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周辺施設

• 若葉台駅前に結構立派な文化センターが2009年に完成します。図書館、コンサートホール、プレイスペース、生涯学習等など、盛りだくさんな施設が、徒歩８分位の所に出来るので、全く問題無いでしょうね。市役所の出張所とコンビニも入るみたいです。
• 上谷戸親水公園では2008年6月15日まで「上谷戸ホタルの夕べ」が開催されています。条件に恵まれれば沢山のホタルが乱舞する様が見られるようです。

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  上谷戸ホタルの夕べ

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  上谷戸ホタルの夕べ_2

その他

• 稲城市のゴミ袋の値段ですが、各10枚入りで以下の値段のようです。
  • 大袋(40L）600円
  • 中袋(20L）300円
  • 小袋(10L) 150円
  • 特小袋(5L) 80円

燃えるゴミ用（黄色）と、燃えないゴミ用（ピンク色）の2種類が必要です。

• このマンション、「住まいサーフィンの人気物件ランキング東京市部エリア」で第一位になってますね。（2007年12月1日現在）

掲示板

• 「若葉台 ザ・レジデントパークス」についての口コミ掲示板
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