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Brillia(ブリリア)タワー大崎
提供: すてき空間
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物件概要
- 所在地：東京都品川区大崎１－７９６－１
- 交通：JR山手線 「大崎」駅 徒歩4分
- 総戸数：238戸
- 構造、建物階数：地上29階建
- 敷地の権利形態：定期借地権
- 完成時期：2007年11月
- 売主：東京建物
- 施工：大林組
価格・コスト・販売時状況
- 70m2で地代月々1.3万、管理費・修繕費込みで3.5万くらいです。駐車場は3万。
- これから、土地があがることが見込めるのに、地代を払ってまで、借地にする必要性がないと思います。しかも、地代も3年ごと見直し。つまり売るときは建物の価値のみで、売るときに不利すぎ。土地があがる＞地代が上がる＞中古として売れなくなる。
- ちなみに大崎エリア、地下公示でも結構あがっています。他のマンションは所有権なので、価値があがりますが、このマンションは、地代が上がるだけです。
- 地価が上がれば上がるほどマンション価値が下がるタイプですね。地価上昇＞地代が上がる＞賃貸の場合、地代がよけいに経費としてかかる。売却しようとしても、地代がネックになって、思うように売れない。逆にいれば、５０年後に立て替えようとしても（その時にはたくさん古いマンションがあって社会問題になって国から立て替え補助制度とかができるかも）、２０年後には取り崩す必要があるので、立て替えもできず。古くて賃貸にも回せず、所有権のマンションはどんどん建て替え＞どんどん価値がさがる。という負のシナリオも考えられます。定期借地７０年というのはきちんと考えて購入を検討すべき。一生の買い物なのだし。
- 私は以前不動産会社にいたことがありますが、借地権付マンションはトータル的には結構お徳だと思っていましたよ。地価が上がれば価値が下がるかと思われがちですが、バブル期には他の所有権マンションにつられて価格が上がりつづけていた印象があります。当然、借地なので、所有権のマンションよりも価格は下でしたが、損か得かは株と同じで値上がりや値下がりの幅の問題だと思うのですが・・・。営業の人に聞いたら価格が周辺の3分の2程度ですよ。
- 定期借地権で価格が安いんですけど、実際には別に保証金を取られるのと、借地料を取られますから、割安感は無いですね。保証金と言ったって実際には７０年後の取り壊し費用となるんでしょうから、事実上マンションの価格に上乗せされているのと同じ。年率２％の金利がつくとすれば、７０年後の金額は、保証金×１．０２＾70で計算できるんですけど、５００万円の保証金は７０年後には約２０００万円ですよ。見かけ上低価格ですけど、実際には地主に有利な条件。マンションブームだからこそなせる業という印象があります。同じ定借でもブリリアシーサイドは借地権の終了後は地主に建物自体を譲渡する契約なので、そのほうがいいですね。７０年先のことなんてわかりませんから、定期借地権自体はまったく抵抗はないんですけど。土地の私有財産制度がなくなっていることだってありえますから。
- 定期借地権だと銀行は融資してくれませんよね。公庫か提携ローンのみの選択となるのでしょうか。
- 基本的には、デベ提携ローンになると思います。但し、営業さんは「借地権期間が７０年と長いので、自分で銀行と交渉しローン審査が通った方もいます」と言っていました。（上記の例もあくまでも「都市銀」の話しであり、新生銀行やソニー銀行はNGのようです）
- 一生の地代負担、修繕計画の不安（どうせ取り壊すんだから云々…）、定借物件の市場価値、契約を中途解約できないｅｔｃ...冷静に考えれば考えるほどここを選択できないんですが。
- 「フラット35S」適応マンションですよ。去年は東京建物から、申込み用紙が届いていたと思います。今年は「フラット」へ変更した、もしくは前回申込みしなかった方へ、だけなのかも。うちはフラットへ変更したので、今回申込みしました。
- 固定資産税の決定通知書が来ましたね。思っていたよりも床面積が広く、危うく不動産取得税がかかるとこだった。内廊下だからある程度想像してたけど、登記床面積の１．５倍以上とは想定外です。
- と思っていたら、今日不動産取得税のお知らせを貰ってしまった。やはり床面積の影響がかなり大きい。自分の計算だと登記面積で64㎡以上の部屋は全て取得税が発生してしまうみたい。
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交通
- 大崎駅までの山手通り沿い。皆さん嫌っているようですが、急ぐ朝などは早くて便利ですよ。エレベーター、エスカレーターないですが。夜も何回か歩きましたが、そんなに物騒ではないです。ナチュラルローソン等の店や、東急バスの停留所の明かりがありますし。ゲートシティ経由と両方利用しようっと。
- 初めて駅までの所要時間を実測してみました。私は男ですが、現地のトラック入口（＝本来のエントランス付近）からゲートシティに直結したＪＲの改札まで、山手通り経由：（ローソン過ぎの信号は無視して）4分10秒ゲートシティ経由：（ＭＳ前の信号待ちMax=1分10秒待って）5分50秒でした。思いのほかゲートシティ経由でも時間はかかりませんでした。
- 大崎の山手線、湘南新宿ラインの混み具合はどうなんでしょう？毎日のことなので・・・知ってる人教えてくださいませんか？
- 山手線についてはよくわかりませんが、湘南新宿ラインはどっち方向にいくかによるかと思いますが・・・。あとは時間帯ですかね。
- 大崎からの山手線 渋谷方面はそうでもないですが、東京方面は 品川までですが、かなり混雑します。その先東京までは京浜東北線他と並走ですので、大丈夫、一駅の我慢です。ただし山手線は、線路に人が入っただの、病人が出た、安全装置が働いて確認中など・・・本数が多い分年中止まり、その際通勤時間の大崎のホームは人であふれます。そういえば湘南新宿ラインも遅れのアナウンス、よく耳にします。
- 大崎から山手線、渋谷方面は通常なら乗れなくなるほどギュウギュウになることはありません。東京方面は実は品川の１つ先、田町まではかなり混雑します。田町でどっと乗客が降りた後、浜松町→新橋→有楽町、と進むにつれどんどん空いていきます。おそらく新橋あたりで座れたりします。東京ではガラガラになります。なお、湘南新宿ラインの新宿方面はかなり混雑しますが、埼京線は比較的空いています。ただし、湘南新宿ラインも、恵比寿→渋谷でどんどん空いていき、確か新宿で座れるほどになったと思います。（湘南新宿ラインは滅多に使わないので推測が含まれています）
- 私も毎朝通勤で、品川や田町の階段近くの車両で山手線を使ってますが品川過ぎると同じ車両の同僚見つけたり、結構余裕でメール打ったり、新聞持ってる方も控えめながら広げて読んるくらいの 余裕がありますよ。確かに田町過ぎるとまた一段と空くようですが・・・大崎のホームは低い位置にあるためごった返すと夏はすんごく暑いです。電車が止まってしまった場合などホーム上のキヨスクは涼む人で満員です（笑）でも、”駅中”もあり、トイレもきれいで使いやすい駅ですよね。あ、・・路線の話題でしたね、失敬。
- 確かにそうですね、品川でどっと降りますから結構余裕ができます。品川以上に田町ですく印象があるのは乗車位置（車両）の関係かもしれません。実は大崎は通り越すだけですのでホームの状況は今ひとつ理解していません。そうですよね、夏は暑そうですね。でもホームまではゲートシティを通ったり、橋上の改札辺りは涼しそうですが気のせいかしら？
- 湘南新宿ライナーは、時間帯によりますね。８時後半〜９時頃の逗子行きは、比較的空いていますよ。休日や連休前等は、逗子行き＆宇都宮や高崎方面行き共に、グリーン車両でも混みあうことがあります。特に、宇都宮や高崎方面へは次の恵比寿・渋谷あたりで満席になることも結構多いです。
- 私は大崎発8時20-40分代の山手線で2台分位遅れが出てしまった以外2箇所の下りエスカレーターに行列した事ないのですが時間帯かな。確かに混雑しますが、何年か前に改造はなされておりそんなに心配はないのでは？（以前の大崎駅は正直ほどかったですよ）もちろん、西口や東口高層ＭＳはや完成までには、改善は望みますが。
- 南改札口側の山手線東京方面ホームへの下りエスカレーターは、幅が一人分しかなくて、他に階段もないので、朝はいつも混んでいる。みんな早足で降りてくれたらいいんだけど、自分が間に合いそうだったり、次の電車でいいやと思った人が急いでくれないので、電車一本分は早く家を出る必要がある。
- 2-3分間隔の山手線は便利な分乱れやすいし、利用者も多い、またどのエスカレーター使うかわからないし（あれ？そこは階段はないのかな？ 私が降りるとこも上下ともエスカレーターで階段ないから ひとすら前が進むの待ちます、はよ降りてくれ〜って）なるべく1-2本の余裕をもって出かけることにしましょう。でもでも、便利だよねーー。目黒-大崎間の山手線利用は私にとりやはり外せない条件でした。20階の黄色が目印・・楽しみですね！！！
- 大崎は電車利用の面で確かに便利だと思います。でも私が一つだけ残念に思っているのは大崎には地下鉄のアクセスがないことです。皆さんご存知だと思いますが、新宿〜品川間で地下鉄アクセスのない駅は大崎だけです。私は山手線内にあるオフィスに勤務しているものですから必ず通勤で地下鉄を利用します。ということもありこれは若干気になっています。ただ、新宿や渋谷あるいは東京に乗り換え無しで行けるのは嬉しいです。また、大崎は山手線の操車場がありますので、環状線でありながら「大崎行き」が存在します。夜帰宅する時、「大崎行き」で届かないことが無くなるのも嬉しいです。そんなことを考えると残念を差し引いても嬉しいかも。
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構造・建物
- 今更なのですが無償セレクトプランで部屋をぶち抜きＬＤを広くするプランを選択したのですが、その結果（壁が無くなった影響と思いますが）天井高がほとんどの部分で2400mmになってしまったのが少し不安＆不満です。
共用施設
- ゲストルームのトイレにウオッシュレットないのと、その階の共用トイレを使用する音がEVホールまで聞こえるのにはがっかりでしたが。
- 私も庭がいいと思いました。 結構癒されそうです。玄関ホールに入り浸ってしまうかも。セキュリティーは慣れるまで時間がかかるかなと思うほどですね。カードとキーの管理をしっかりしなくては。 シンパイ。
- 共有施設の件です。常々思うのですが、シアタールーム・ゲストルーム・ジャグジーに関しての規定は百歩譲るとして、テラスやフィットネスルームに関しての規定がどうも納得いきません。
- 【テラス】10〜16時の利用時間が短いオンシーズン（初夏〜初秋）に16時にBBQを切り上げろと？陽も未だ高い上にようやく肉が焼ける時間ですわ...
- 【フィットネスルーム】時間に余裕が出来たらワークアウトしたいんです。せめて空いてるときはフリーに利用させて。利用する時間帯も日によってまちまちなのに当日の予約はNG？今日は誰も使ってないのに...
- 共有設備
- 24時間有人管理
- コンシェルジュサービス
- シアタールーム （21Ｆ）
- ゲストルーム （21Ｆ）
- ジェットバスルーム （21Ｆ）
- フィットネスルーム（21Ｆ）
- 屋上ガーデン（22Ｆ）
設備・仕様
- ディスポーザーが使いづらい。毎回手を濡らさないと出来ない。ボタン一つで操作出来るタイプだったら良かったのに。。
- ディスポーザーは確かに手が濡れますね。安全性を考慮したためでしょうけど利便性としてはスイッチ型がいいですよね。
- リビングは引掛埋込ローゼットになりますが、重量はどれほどまで可能なのでしょうか？
- 確か１０KgまでOKだったと記憶しています。以前、内覧会の時か何かに貰った資料に記載してあるハズですので、詳しくはそちらでご確認下さい。
- スカパーは光だけだったと思います。
- CSチューナー内蔵のTVだと、加入申し込みガイドのメッセージ表示は出ますが、スカパーe2の番組は視聴できてますよね。うちはスカパー光に加入してレンタルしたCSチューナーもあるんですが、圧倒的にスカパー e2で観たほうが映像がきれいな気がして、e2に契約変更できるならしたいと考えています。
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間取り
- 間取りや洗面所の狭さが気になり、イマイチ踏ん切りがつきません！
- この物件はコンセント(含むテレビ端子)の増設や移動は全く出来ないんですかね？最近、図面を見ながらテレビ等の配置に苦慮しているので・・・（私の購入した間取りだとコンセントとテレビ端子の場所が離れていて、どうにも上手く収まらないので・・）
- コンセントの移動はできないといわれました。図面集を見るとテレビ端子がある場所には一緒にコンセントがあるのではないでしょうか？私の見方が間違っていたら申し訳ありません。
- MC(マルチメディアコンセントでしたっけ？）の部分にはテレビ端子・電源コンセント・LAN等が付いてます
- 富士山はここから西南西の方角となるため、現在はよく見えると思われます。しかし、大崎西地区、特にソニーの地面の開発が完了すると、ちょうどその方角が西南西にあたります。微妙な方角です。確かあの跡地にはここと同等の高さのビルが建つ計画だったと記憶しています。→そうでしたよね？誰となく。。。
買い物・食事
- グルメシティ。。ちょっと遠くなりましたね。しかもここもちよっと寂しいお店ですよね。グルメシティまで無くなったら、、なんて気分になってきました。西口まで、毎日買物に行くのは辛いし。。
- ゲートシティ大崎のスーパーが閉店するのは、先代の元町ユニオンに続き２回目。テナント料が見合わないのだと思います。Foodexpressは24時間営業が得意ですが、ゲートシティ内なので難しかったのでは……。大崎の食品スーパーでいちばん人気があるのは、大崎陸橋の下にあるユータカラヤ大崎店でしょう。庶民的な店ですが安いので、いつも混雑しています。24時間スーパーだとポロロッカ食品館五反田店です。
- ニューシティーのダイエーの方が圧倒的に品揃えが豊富で，かつ同じ品が安く売ってますよ!
- 食料品では、お隣の品川駅に、”駅中”に専門店、他に成城、アトレのクイーンズ伊勢丹、ウイングに2店とスーパーがあります。京急のウイングはミニデパ地下的で専門店も入ってます。お肉などは計り売りしてくれて結構安いですよ。でも、近くに良い店がきてくれるに越したことはありません！
- 食料品においては鮮魚、野菜は品揃え、鮮度とも余り良くないので殆ど買いません。他は普通かな。惣菜も、以前はローゼンハイムなどの専門店が入っていたけど今のサラバーはイマイチ。しかし7階までありますので、碑文谷のダイエーほどの品揃えではないですが電化製品や日曜大工用品、雑貨やＣＤなど急ぎの場合は便利です。身の回りのものは一応揃いますよ。確か配達もしてくれたような。※山手通りの池尻からこのあたりは迄は物価自体が高いです。
- フーデックスの後はカルディ系ですか？！すごく嬉しい！！大好きです、そういう輸入食品満載のお店は。でも、もちろんそれは庶民的なスーパーやお店が近くにあってこそですけど。。。うちも共働きで会社にお弁当持参なので、ちょこっとした買い物以外は、平和島の業務用スーパーや肉のハナマサ利用なので、どんなお店が入っても問題ないかも。でも便利なお店にもってのほかはないですけどね。
- ゲートシティの地下のお店、RELUCK Deli & Cafe って自然食品のお店みたいですね。12月中旬オープンとのこと。
- コンビニ、セブンイレブンもあればいいいのにブリリアタワー挟んで ローソンとナチュラルローソン。確か 以前はセブンがあったと思うんだけど。個人的には食べ物はセブンが好きなのに残念・・はい、一人者です(^^;
- ゲートシティのリラックのとなり、マックでしたね。
- あちゃーー、またマックなんですね。小さくてもお酒も扱ってる輸入系スーパー入ってくれたら良かったのにな。せめてＭＯＳとか・・
- 大崎ニューシティー側に確か、マックはあったと思います。また、マックか、、、。
- アリエッタホテルで思いだしたのですがここのイタリアンはおいしいと思います。 ちょっと普通よりは高いですがたまに贅沢したいと思うときにはお勧めです。 贅沢といえばソニー通りの1本奥の通りには（アリエッタの反対側）大田牛でしたか、1枚200,000円だかのステーキやさんもあります。 ランチのハンバーグも？千円でした。近場情報でした。
- イタリアンだったら超穴場がありますよ。旧品川総合体育館、今はフットサル場の一角にある「イルサーレ・アレーナ」です。シェフが非常に研究熱心で、味は天下一品ですよ。まずはアンティパスティの３品盛り合わせから頼んでみてはいかがでしょう？カツレツイルサーレ風もおいしいですし、トリッパのトマトソース煮も・・・・。他の単品もパスタやリゾットにしてくれますよ。ウチのシメはいつもゴルゴンゾーラのニョッキです。それになんといっても自分で手にとって選べるワインが酒屋価格なのです。二人でおなかいっぱい食べて、ビールとワインを１本飲んで、６０００円ちょっとです。ラストオーダーが21:30とちょっと早いのが残念ですが、ぜひ一度行ってみてください。
- ユータカラヤさんは野菜は新鮮だし、かなり安いですね。贅沢言えば、小分けで買えるものがあればいいなーと。もし、品川を通られるのであれば、京急ウイングは魚系中々良しお肉も切り落としから計り売りもしており鳥は一度失敗しましたが、牛豚は意外と安くて良いですよ。あと、港南口になりますが、クイーンズ伊勢丹もそこそこです。買った牛肉ですき焼きしたら値下げ後と言えど、お値段以上満足のお味でした。
- ナチュラルローソンがあった所、早くよいお店が入って欲しいですね。皆さんは駅向こうのシンクパークは言ってみましたか？１階にイタリアンレストランが入っていたので挑戦してみました。たっ。。。。高い。。。大崎価格じゃない・・・！青山あたりの価格でした。きっと少し落ち着けば大崎価格になるでしょうきっと・・・
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育児・教育
周辺環境・治安
- ６階の部屋で山手線が通る時を見計らい音を聞きましたが、思っていたより、静に思いました。あれだけ、近くを電車が通過する割には、静かな方かな？。６階は、手前の建物が音を反射しているのかなあ、、。かえって、上の階の方がうるさいかも知れないので心配です。
周辺施設
- 先の事なのですが、大崎駅周辺に「ビデオレンタル屋」ってあるんですかね？結構利用するクチなので出来れば駅近辺に欲しいのですが・・・
- 大崎の人は、TSUTAYA西五反田店を利用していると思いますよ。大崎—五反田は駅間が近く、歩いてもすぐです。TSUTAYA西五反田店は広くて24時間営業です。
- なるほどTSUTAYAのHPで場所を確認しました。出来れば通勤がてらレンタルや返却がしたいので、大崎駅前付近がいいんですけどね。まあ、TSUTAYAも商圏が重なるから新規出店は難しいかな？
- 映画館は品川プリンスにあると思います。
- Thinkparkのサイトにテナント情報が少しUPされてました。ヘルスケアモール・旅行代理店・カフェ＆レストラン・コンビニ書店・オフィスサポート・リフレクソロジー・ドラッグストア・金融機関等との事でした。具体的なテナント名はまだのようですが、ちょっと楽しみですね。
- スポーツクラブはＮＡＳのことです。 ６月１日から１７日まで第２次会員を募集しています。 今なら入会金かかりませんという募集です。私が行ったときは結構、年配の方が申し込みをされていてやはり健康志向が強いなと感じました。 マンションにもマシンが備わるようですが仲間がいた方がやはりやる気がでるのでいい機会だと思います。これは女性の意見かな？男性は結構、黙々とナルシスト的に鍛えますものね、でもきちんとした指導を受けないと逆効果ですから。以前は総合体育館にお風呂やサウナもあって使い勝手がよかったのですが今はフットサルに貸して？いて日野学園に移り委託してしまったので区の施設は中途半端な気がします。 プールはいいのかもしれませんが。
- 近辺在住なので、ＮＡＳの折込チラシがポストインされていました。女性専用スタジオやプールの女性専用使用日設定など女性は厚遇されているようですね。あと近辺のスポーツクラブは東五反田にティップネスがあります。ゲートシティ脇抜けていけば結構近いでしょう。しかしその並びにあったインドアテニススクールはボーリング場とともに再開発でなくなってしまい、残念です！！
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その他
- タクシーは確かフロントで呼んでくれるサービスがあったと記憶しています。わざわざ外に拾いに出なくても、ラウンジで待っていれば「お待たせしました」って来てくれるのではないでしょうか？あと、確かにゲートシティに渡ってしまえば、ご高齢者や体のご不自由な方でもエレベータやエスカレータで橋上駅の入口まで行くことができますね。山手通りの信号を渡る時だけは特に気をつけましょう。
