グローリオ文京東大前ヒルズ

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都文京区白山一丁目2番1,2番2,3番5,3番6（地番）
• 交通：

1. 都営地下鉄三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
2. 東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分

• 総戸数：44戸（住宅）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上10階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年1月末日予定
• 売主：セコムホームライフ株式会社/株式会社サンウッド
• 施工：株式会社フジタ 東京支店
• 管理：ホームライフ管理株式会社
• 公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/hakusan/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 施工フジタだから普通のマンションって感じでしょ 。間取りやデザインを考え尽くしたって感じの高級マンションでは無いんだと思う
• 誠之小学区、坪400は固いでしょうね
  • 上層階はそんなもんじゃないですかね。 平均ではインプレストの坪380とそんなに差をつけられないでしょう。市況も悪いし。

【販売時状況】

• 正式名称が決まったみたいですね。最寄りは白山ですが、インプレストと同じ「文京東大前」ですか。
• まだざっくりした価格帯ということでしたが、確かに80平米のタイプは坪450オーバーでした。他も高かったですけど。
• 説明会いきましたが、南西向きは低層階でも坪400万オーバーでしたよ。 北東向きなら坪380万ぐらいから買えます。
• まだざっくりとした価格のみ提示されましたが、80㎡の部屋は7階以上で、11000万とのことでした。平均なので、1億から1億2000位でしょうかね。。強気の価格設定でびっくりです。。

【比較・検討】

• ようやくパンフ来ましたが…間取りが… 他にも色んなパターンがあると信じたいですが、資料に同封されていた3タイプの感じからすると期待薄ですね。 立地はいいんですが、立地しか良くなかったかもしれません。
  • ブリリア東大前もこんな感じの間取りだったので、まあ想定内でした。 フジタさんは西新宿も柱入りまくりだったので、もう驚きません。
• パンフに載ってる完成予想CG、公式サイトと違う
• 坪単価400万オーバーなのに、バルコニーの戸境はペラボー・・・。
• 高層階の広い部屋は坪450万、低層階でも400万超って驚愕ですね。 インプレストの12階南向き3LDK、天井高2.75mのプレミアム住戸でやっと坪400万だったのに。
• パークハウス文京白山と悩んでます。今の情報だと価格は同等かグローリオが若干低め？ あちらは大手デペ、奥まった崖下？の立地、指ヶ谷小学区。 グローリオは中小デペ、高度は高い、誠之小学区。 誠之小学区というブランドはどれくらいの資産価値なんでしょうか。300万～1000万円くらい? 子供がいるので、小学校は重要なんですが、資産価値としても気になる。
  • 学区の資産価値は、その他の立地条件からすると誤差でしょう。 ここは三徳、あっちはクィーンズ 。ここはうるさい、あっちは静か。

【コスト】

• 管理費（月額）15,790円～23,390円
• 修繕積立金（月額） 6,010円～8,900円
• 管理基金（引渡時一括払）15,790円～23,390円
• 修繕積立基金（引渡時一括払）360,600円～534,000円
• 光CATV利用料 月額：648円
• 町会費 月額：400円

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構造・建物

• 敷地面積 898.07㎡
• 建築面積 502.43㎡
• 建築延床面積 3,759.01㎡

【眺望・採光】

• 南側の開口部が少なすぎませんか？ せっかく東西に長い敷地形状なのに、もったいない…。
  • 全く同じことを思いました。このCGから大きく外れることはないでしょうから、実際の間取りも微妙かも。 せっかく南側は都市計画道路予定地で高層は立たないのに。。
• 西向き中心なのはマイナスですね。 真夏はとんでもなく暑くなりそう。
• 現地をみてきました。 囲いにマンションの配置が記載されていたのですが、敷地の約半分が平置き駐車場と自転車置き場になり、部屋は南向き解放とうたっていました。 採光は良さそう。
• 南西向きっていうより、ほとんど西向きですね。 一番広い部屋タイプは完成図と照らし合わせると1部屋だけなのでしょうか・・。 もう少し南側に窓をつけてほしかった！
  • 将来的に南側にマンションが建つことを考慮しての南窓の小ささ少なさでしょうね
  • マンションの南側は計画道路予定地なので3階建までしか今後も建てられないはずです。それにもかかわらず南側の開放部をここまで減らしたのは全く理解できません。。。

共用施設

• 駐車場 8台（平置式）、内1台身障者駐車場兼来客用駐車場
• 駐輪場 52台（2段ラック式）、平置4台
• バイク置場 5台（平面式800mm×2200mm3台、1100mm×2200mm2台）
• 駐車場がスペースが広すぎて無駄だとは思う。 億超えるのに、共有ロビーがしょぼいのも気になる。

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 54.64㎡～80.94㎡
• バルコニー面積 4.01㎡～26.84㎡
• 柱が完全にインフレームされてる？
  • 南西の角部屋なんて専有部に柱4本くらい混入してました。
• 3次元(梁・下がり天井)のクオリティが低いです。
• どの間取りも、ほぼ1面採光（南北側は、小窓のみ）。 窓のない部屋がある間取りもありますね。 柱も入りまくりですし。でもファミリータイプの部屋は誠之ブランドで余裕で売れると思います。
• すごいですよ。トイレが家の中心にある部屋とか、リビングが10畳ない部屋とか。
• 間取り図がありましたが、コンパクトな作りみたいです。
• 私は80の間取りは悪くないと思いましたよ。
  • 80㎡の間取りはなかなか良さそう。でも採光が一面のみなのが…。
• 全体的に柱がアレですね。 収納もちょっと足りないかな。
• バルコニーの広さが、部屋によって全然違いますね。3LDKでも、バルコニーが狭すぎる。。
• 間取りはそこまで問題ないような気がする。 柱で狭くなっている部屋が1部屋？くらいあったけど、他は普通の間取りなのでは？

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育児・教育

【小学校】

• 誠之小学区ってだけで売れるよ
• 名門公立小学校の校区ということでしょう。ある意味経済力の要素が強すぎる私立小学校よりむしろ確かな安心感あるかもしれません。
• 誠之は来年から4年間、工事で校庭が使えないんだよね
  • 誠之の改築は子育て世代にはネックですよね。窪町に流れているという噂も聞きますし。 逆に、改築が終われば人気が磐石なものになるという意味では資産価値は見込めるのでしょうが。
  • これから5年かけて改築し、その間子供達は騒音に耐え、仮校舎住まいで校庭で遊べない厳しい状況。
  • 誠之は建て替えで2022年までグラウンド使えない
• こちらの物件は誠之小ではなく、指ヶ谷小ですよ
  • 公式HPトップに大きく誠之小学区と書いてありますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第1種住居地域

掲示板

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