リビンコートプライム奉還町

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物件概要

• 所在地：岡山県岡山市北区奉還町3丁目72-1、72-77
• 交通：

1. JR山陽新幹線 岡山駅から徒歩9分
2. JR山陽本線 岡山駅から徒歩9分
3. JR宇野線（瀬戸大橋線） 岡山駅から徒歩9分
4. JR津山線 岡山駅から徒歩9分
5. JR吉備線 岡山駅から徒歩9分

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：RC（鉄筋コンクリート）15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成25年4月
• 売主：株式会社カイタック不動産
• 施工：株式会社荒木組

価格・コスト・販売時状況

• この前モデルルームに行ったらお客さんでいっぱいでした。
  • そんなに人気あるんですね。たしかに駅近だし（西口だけど）、あのエリアはなかなか新築物件が出てきませんからね。競合相手が少ない分すぐに完売しそうです。
• Fタイプはすべて予約すみ。中住戸は所々、A,C,Dも所々予約すみでした。
• うちは親戚が投資用に買う予定だそうです。
  • 投資用だったらやめた方がいいと思います。駅近？かもしれませんが立地はそれほどよくありませんよ。賃貸物件にするにしても学区が悪いからねぇ。似たような物件のファミールの価格を参考に…
    • 投資用に買う親戚はここでプラスの利益を得るつもりではなく、ホテル代わりに出張などで使えればいいそうです。駅や病院に近いという事で満足だそうです。

交通

• 価格も良いし、駅近で商店街を通れば雨の日でもほぼ濡れずに駅まで行けるルートがある

構造・建物

• 二棟のマンションになりますがせめて廊下だけでもつなげれば良いのにと思ってしまいます。エレベーターもこの規模の割には小さいし、引っ越しの時は大変そうですね。以前からマンション探しはしていて、構造についていろいろ見て来ました。二棟をつなげておくと震災の時に丈夫になるため繋げなければならなくなったと聞いていたのでここはそのことが疑問に残ってしまっています。
  • 二棟の建物を繋ぐのは地震の時には不利（特にL字型）ですよ。個々に揺れの周期が違うため、連結部分に大きな力がかかります。またインフララインもフレキシブル管等で繋ぐためコストもかさみますよ。
• 思ったより北側に建てているのでエントランス周りが窮屈なイメージになるのかな？南側は隣の汚い建物から離れる感じで良いですが、やはり１階部分は日照が望めなさそうで残念です。
• 東棟と西棟ってどのぐらい間隔が開いてるんでしょうか？東棟のほうは、西棟が南に少し出ているので午後からはかなり日陰になるような気がするのですが。
• 西棟と東棟の間は出っ張り同士で1.5mくらいかな？意外と近いのよね。
  • 1.5メートルですか。結構近いんですね。角部屋の片一方の窓はおまけと考えたほうが良さそうですね。

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共用施設

• あの立地ですべて平面駐車場というのも大きいですね。
• 駐車場は８４戸に対して５８台分ですよ。抽選なのかな。
  • 駐車場はマンション所有のは58台だけど、カイタックが隣接した土地に駐車場を作るので100%になるそうです。しかし、管理者が異なるので将来の保証は微妙。
• 駐車場ですが、私が伺った時は７０台前後はあるみたいな話でした。
• 駐輪場が200％だとすぐに自転車でいっぱいになって管理組合の議題が”駐輪場問題”になってしまうことに・・・駅近でノートルダム・病院の人、電車で通う人が多くなればなおさら自転車に対する需要が多いはず。駅近物件ならなおさら駐輪場は大幅に増やすべきです。また、子供を乗せる自転車や後ろに籠を付けた自転車は2段置きの駐輪場の場合上の段におけないので、有効に駐輪出来ないほか、他の利用者がテキトーに

自転車を置くひとも出てくるでしょうね。

• • 駐輪場の件は私たち家族は200%あれば問題ないと思っていますが、足りないと思われる方はどの位あれば問題ないのでしょう？
  • 自転車は１人１台計算が理想かな…
• 大体　子供乗せなどの重い自転車を上の段においてくれる様な方はとても少ないですよ。全部徒歩圏内でも自転車ぐらい持つでしょうふつう。200％といいますが、１世帯２台所有したらいっぱいです。自転車を持たない世帯もあれとは思いますが、中には子供の多い家庭など３台以上必要な世帯もあります。住みだして６か月もすれば足りないことを実感できるとおもいます。できることならすべて自転車を平面で200％以上駐輪できるのが理想だと思います。でもたぶんそのような構想ではないでしょうから、植栽の予定などを見直して平面駐輪場を20～30台前後つくるとともに子供乗せ自転車やかご付自転車専用置場としてルール化するのがいいかと思います。よさそうなマンションだからこのようなことにも配慮してほしいです。
  • 駐輪場について。図面によると170台が平面駐輪で２段式が30台です。植裁は全て合わせても駐車場2、3台分位しかありません。自転車が溢れるようなら2段式の割合を増やし、下段と平面を優先的に使える人を管理組合で決めるのが現実的だと思います。

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設備・仕様

• 東すぐ隣に商店街があって、結構乱雑なイメージを受けていますが、マンションの防火措置はちゃんとほどこしていますか。雑居ビルの火災は怖いですね。
  • 多分、周辺で火事が起きたらこのマンションを基点に消化活動が行われると思います。まともな消火栓がないのでマンションから一次受けして狭い場所へ繋いでいく方式が一般的かな
• オプション、皆さん何か選択されました？
  • オプション色々付けましたよ。姿見とかガスコンロとか。

間取り

• AよりCが高いのは何故でしょうか？C,Dの間はあまりあいていないそうで角住戸のメリットを感じないのに価格は大きく違いますよね？

買い物・食事

• 奉還町商店街が活気あるといいのですがイマイチですね。
• 奉還町はスーパーはどこに買い物に行くのかな？
  • ふじうらが近いですよ　歩いて２、３分
• 奉還町商店街は活気がなさすぎて、買い物は頼りになりませんね。でもアーケードのお陰で雨の日はとってもありがたい。林原の跡地の開発が進んで大型スーパーが出来れば歩いて行けます。早く工事始めて欲しいな。
• 「奉還町商店街は活気がない・・・」とは悲しい声です。電気はついてない店舗もありますが、主婦には嬉しい「野菜の産直店」や薬局、本屋・惣菜屋、パン屋などなど、普通使いのお店が多いです。また車は通りませんので（自転車は多いけど）子供たちには「おつかい」が出来るエリアです。コンビニもいいけど駄菓子屋でお菓子を選ばせてあげられます。高級食材がほしい方は駅か高島屋でどうぞ。野菜や食パンを毎日車に乗って買いに行くことはないのでは？
  • 奉還町商店街は確かにややさびれた感はありますが、昔ながらの食器屋さんや金物屋さんがあり、懐かしく感じました。
• 7月の土曜日の夜は、奉還町商店街で夜市があります。（18:00-20:00）大人にはどこか懐かしく、子供には結構楽しい夜市です。毎年、かなり人出があります。来年の予行演習？にもなりますので、是非お出かけしてみてください。奉還町商店街の方々の手作り夜市です。夜店も出ています。特に最終の28日は「奉還町商店街」にこんなに人が・・・・！の状況になります。ヨーヨーすくいもあれば、生ビールもあります！詳しくは奉還町商店街のホームページで！

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育児・教育

• 石井学区ですが、そのあたりはどうでしょうか？
  • 営業さんから聞いた話では、学区を気にしない世代や、ノートルダム関係、済生会関係が多いそうです。

石井学区ではなくて伊島だったら価格に反映したのかな？

• 学区について。ホームページによると伊島小学校の生徒数767人に対し石井小学校は311人。１学年５０人程度の規模の小さい学校ですから、良いも悪いも無いように思います。変わった子がいると目立つでしょうね。同様に京山中学829人、石井中学は416人です。こうなると出来る子の割合と絶対数が違いますから、進学の差が歴然なのも納得です。
• 石井小学校はかなり評判が良く、学区外枠の席は抽選です。授業風景を見たことがありますが、先生の質や学校の耐震設備などハードもソフトも素晴らしいですよ。イマージョン教育をやっているので、隣の学区からの越境どころか、JRやバスに乗って市内各地から子供たちが通学しています。学年によっては約半数の子供たちが学区外枠の子供たちです。保護者も熱心な方が多いように見受けられました。
  • 石井小学校良いんですね！！安心しました。石井小学校をさらに盛り立てて良い学区と言わせれば住まいの価値も上がりそうですね。
    • 石井小学校は評判イイですって書き込みましたが、中学校の情報はまだ持っていません。ごめんなさい。HPでみるからには、ほどほどワルサも発生している様子です。
• 石井小学校の授業は英語です。転校される方はよ～く考えた方がよろしいかと思います。
• 中学校について。石井中学と京山中学の進学実績が知りたいのですが見当たりませんので、朝日高校への進学実績を元に両校を比較してみました。朝日高校の生徒数1034人中、石井中学出身者は10人（1.0%）、京山中学は131人（13％）です。これを19に引用した各校の全生徒数で割ると過去3年間の平均進学率が出ます。

1. 石井中学から朝日高校へ進学する割合は10/416＝2.4%
2. 京山中学から朝日高校へ進学する割合は131/829＝16%

• 朝日高校だけが進学校ではありませんし、石井中学から他の私立進学校に進んでいる可能性もあります。

ただ、これを見る限り子育て世代が学区にこだわるのも納得です。石井小学校は評判がいいとのこと。かれらはどの中学に進むのでしょうか。

• • 今年の朝日高校の東大前期合格者数は8名です。岡山県内トップです。そういう高校にみんな行きたいですよね。石井小学校は別に悪くは泣いですよ。だから石井中も良いという人がいたら、不動産の方です。石井中が良いか悪いかはその授業を見なくても、3時ぐらいに石井中学校を見れば分かると思います。ちなみによくないのは三門小学校で、石井小学校が桑田中学校に学区変更されることがあれば、やはり西口の地価は上がると思います。桑田中学校もアレでしょって言われる方もいらっしゃいますが、三門→石井のアレは次元が違うんですよ、本当に。個人的には岡輝よりも石井のほうがアレだと思います。これは見学して感じた個人的な感想であることをご了解下さい。もちろん、石井中の先生は県内でもトップクラスの優秀な先生です。

そうしないといけない理由があるからですよね。ちなみに石井中に行きたくないその学区の子供は必死に勉強して、中高一貫を目指すらしいです。ある意味、良い影響ですね。私の友達にも三門、石井、朝日、岡大医の人がいます。

• 公立の中学校だと落ち着いているのは京山中１本になってしまうよね。西小・大元小あたりは人気だけど、上の中学校がダメなので、勉強する子は中高一貫や私立に流れていくらしいです。進学させるなら、京山中か県立操山、岡大付属あたりに搾られるんでしょうね。
• ここ（http://www.asahi.okayama-c.ed.jp/gaiyou/gaiyou_01.htm）に朝日高の出身中学別人数一覧が載っています。歴然とした差ですね。

1. 付属中　346人
2. 京山中　131人
3. 石井中　 10人

• 岡山に来て学区重視の家選びにはびっくりです。
• ちなみに石井中は数年前までかなり荒れていましたよ。今はテコ入れして落ち着いてるみたいですが。
• ここのマンション買うファミリー層はほとんどが清心か岡大付属か朝日塾ですからね。普通は石井には行かせないですよ。

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周辺環境・治安

• 他に気になる以下の点でご意見をお聞かせ下さい。

1. 近くに公園が少ない
2. 西口再開発が進み周りに次々マンションが建つ可能性
3. 売却時の資産価値
4. フラット35の適応はあるが住宅性能評価を受けていない

• • 意見です。

1. 公園はあった方が良いが生活自体に影響は無し。それより立地周辺の雰囲気が「都心」というよりは「下町」なのが好みに合うかどうか。
2. 駅近なので続々と建つ可能性を秘めてはいるが、それでもこれで良かったと思える物件かどうか。旦那を決める時に後から会う可能性ある人が気になるなら結婚は普通しない。
3. 駅近なので一定の需要はありそう。後はブランド・プラン・仕様・デザイン・管理等の総合評価だが、これが今一だと築浅時は高値で売り抜けられても築古時は価格が暴落。どういう判断をするかあなたの判断。
4. 住宅性能評価もそうだがフラット35Sの認定が無いのも少し痛い。ディフェンシブな性格の人や家賃感覚でローンを払いたい人は変動金利や短期固定を選びたがらない人も。

• • ②について調べてみました。敷地の真南には公民館と小さな公園があります。ここが潰されてビルになる可能性は低いと思います。南西に築40年超で3階建ての奉還町第一ビルがあります。現在、テナントも居住者もおられますが10年以内に建替えられるでしょう。その時、現在と同じ建蔽率80%、容積率360%だと仮定するとせいぜい4階以下だと思います。その他、マンションの周囲にはまとまった用地はありません。この地区は道路が6m以下のため容積率が低く抑えられています。区画整理を進めない限り、地主さんがまとまっただけでは高い建物は建てられません。私は下町の風情が好きです。しかし人口が増えない限り商店街の繁栄も持続し難いと思います。住民の方にとっては低層マンションが増えて人口が増えることがいいのでしょうか。
  • このマンションの周辺は土地が細かく分かれているので、大規模なマンションが建つ可能性は極めて低いです。
• 周辺を歩くと毎回必ず数匹のｱｼﾅｶﾞﾊﾞﾁ?に出くわします(>_<)!!巣があるんでしょうかね…

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周辺施設

• 銀行や郵便局も近く、徒歩圏内にある国際交流センターの地下にはパスポートセンターだけでなく岡山市の支所もあるので市役所の業務も交流センターでほぼできます。

掲示板

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