（仮称）ワコーレ トアロード プロジェクト

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物件概要

（仮称）ワコーレ トアロード プロジェクト完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3丁目7番3（地番）　
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩8分
2. 阪急神戸本線 「神戸三宮」駅 徒歩7分

• 総戸数：193戸（住戸192戸、ゲストルーム1戸）
• 構造、建物階数：RC造、地上14階建て、地下一階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：和田興産株式会社
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：三菱地所
• 公式URL：http://www.tor192.jp/?adpcnt=84X_PZ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 坪単価はスイーツより高いそうです。和田興産の販社からの情報です。
• 坪300万～400万弱
• １５６㎡の最上階のお部屋はいくらなんでしょうね。
  • 2億円です。14Fは全て億超え。

【販売時状況】

• 坪３００で売れていってるね。驚きです。
  • 最上階は坪400弱ぐらいですよ。それが売れてる。

交通

【徒歩】

• ここは三宮から徒歩7～8分くらいかな?上り坂だとちょっとキツく感じる距離だろうか・・

【道路】

• 少し先の話になりますが、三宮の再開発で三宮交差点への車乗り入れができなくなり、その対策として東西の交通を南北の幹線道路に振り分け、北側は山手幹線に振り分けられると聞きました。そうなると、ここの前面の山手幹線は今でも交通量が多いのに、更に交通量が激増し、将来的には現在の環境が様変わりしてしまう心配があるのですが、大丈夫なのでしょうか？

構造・建物

【外観】

• 通路やバルコニーはすべて吹きつけ壁、外廊下は鉄格子柵、デザインはほぼヒゲのおっさんの茶色一色、ギロチン梁が部屋の真ん中にズガーン、通路側は柱めり込みまくり。
  • バルコニーの柱や梁にも全面タイル貼ってるよ。
• 外観デザインもさることながら、北向きの部屋ばかりに見えるのが気になる。南側がふさがってるからやむをえないのは分かるが…
  • ほとんど北向きでしょう。トア山手の内廊下から見える共用廊下はどちらにとっても美しくないですね。

【構造】

• 東西向きの二棟構成？20階建と思いきや意外と小規模ですね
  • トアロード面して小さい一棟と北（六甲山）面して大きい一棟です。トアロード面している側はエントランス見たいです。地下一階は駐車場みたいです。多分エントランスには豪華に造るじゃないですか。中身は安っぽいと思います。
• 4棟をEXP.Jで連結したかんじ？

【日当たり・眺望】

• 前の建物が気になりますが・・・。陽当りなどは大丈夫なのでしょうか？場所はいいのでほしいです。
  • 南側が完全に塞がれた立地なので、低層マンションにすると日当たり悪すぎになりそう。
• 南の眺望はゼロなので、市章山をはじめとする六甲山系の景観を売りにするんでしょうね、実際は１０階以上ぐらいからしか見えないのに。
• ベランター北向きしか造れないので、山手幹線の騒音、外廊下です、ペントハウス1億以上するでしょう。
• 山側も道路沿いは同じぐらいの高さの建物が建っているので、高層階じゃないと眺望は開けなさそうですね。

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  現地写真

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共用施設

• 駐車場 : 50台〈屋内平面:19台、屋内機械式・ピット式・3段:30台、来客用1台（屋内平面1台）〉
  • 分譲駐車場は土地分譲と違って管理費必要なところが意味不明ですね。さすがに評判悪く世界的にも和田さんくらいらしいですね。
  • 分譲駐車場が最上階他の高額部屋に19戸が優先と考えていいのですか？19戸で全て契約となると、残りの173戸に対し、用意されている駐車場はわずかに30台ということですね。しかも機械式3段で30台ということは、ミニバンは10台しかスペースが無いのかもしれませんね。
  • 平面駐車場の賃量は少なく見積もっても月32,000円はするだろうから、1回目大規模修繕までの12年間で、3.2万円×12ヶ月×19台×12年=8,755万円も管理組合の収入が減る。1戸あたり45.5万円！！一方で和田興産は1億近い純利益（二重売りだから）。
• 駐輪場 : 192台（スライドラック式:182台、2段式:10台）
• バイク置場 : 20台
• 賃貸管理しか経験のない管理会社、安すぎる初期の修繕積立金、人数分ない駐輪場、しかも二段式、、、
• エレベータ4台とエスカレーターなんてコストがかかるだけじゃないか。しかも、エレベータは4台とも最上階まで上がるなんて、効率的な運用を全く考えていない。
• ３棟建てで階段が４つあるということは、棟間の水平移動は出来ないのかな？そうなると、各棟にエレベーターが必要で、総戸数から１棟１エレベーターしか設置できないだろうから、14階各階停止の不便なエレベーターが１基づつになるだろうね。
  • タワーでもないのに各階に止まらないエレベーターがあるのですか？低層マンションなのに最上階のみ止まるプレミアムエレベーターとか。そのような仕様だと中下層階と管理費でもめそうですね。
• ワコーレシティの掲示板によると部外者がロビーで仮眠できるくらいセキュリティが甘いそうですね。ワコーレはどこでもそのレベルですか？特にここは繁華街に近いので泥酔した不審者が簡単に進入しないでしょうか？
• 1Fにテナント入るの？
  • テナント入らない、緑化もしない。法的義務のない景観形成市民協定なんてどこ吹く風。
  • エントランスが2階にしなければならない理由はありますか？1階がテナントだと納得がいくんですが完成図から見てもそれはなさそうで。あえて無駄金と無駄スペースを使ってエスカレーターを作る理由が知りたいです。
    • 傾斜した立地のため、東側エントランスが地下一階になるので、エスカレーターで正式な一階へ連れて行こうってことかな。階段でいいけどね。

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設備・仕様

• 保温浴槽や床暖房すらオプション。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
  • ［40m2台～150m2台超］全38タイプの豊富なプランバリエーション
• 専有面積：41.20m2～150.93m2
• バルコニー面積 : 11.44m2～38.07m2
• ルーフバルコニー面積 : 14.56m2～16.76m2
• サービスバルコニー面積 : 1.35m2～6.15m2
• アルコーブ面積 : 1.71m2～7.25m2
• ポーチ面積 : 4.37m2～10.60m2
• 室外機置場面積 : 0.63m2～2.05m2
• MB・PS面積 : 0.47m2～1.68m2
• 設計変更に対応（有償）

買い物・食事

• 店舗はイカリの可能性ありとこべるんに出ていました。
• 向かいのマンションの1Fのイタリアンは、週末には結婚式の2次会とかで繁盛しているみたいです。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域

【周辺環境】

• 前の道路は結構な交通量ですね。今日は日曜日だったので乗用車ばかりでしたが、平日はトラックも多く走るんですかね？
• 交通量がきわめて多く、うるさいね。いいサッシ等級使ってるのか。改造バイクのマフラーとか結構いてるし。これじゃあ中住戸の方が静かで快適ですね。

【地盤・水害】

• 鯉川の暗渠がトアロードを下って、この土地を避けるように前の交差点で西に直角に曲がってるので、ここの土地は洪水による浸水想定区域。地下駐車場はリスクが高いね。受電設備などのファシリティをどこに置くかも見ものだね。
• ここって、やがて鯉川となる渓流で土石流が発生すると最悪ここまで土石流が到達するのですね。さすがにこれは最悪を想定した場合なのでここまで大規模な土石流は起こらないでしょうが、鯉川で洪水が起きた場合はこの土地の前面道路が洪水の起点なので被害は免れないでしょうね。最近のゲリラ豪雨や記録的大雨の頻発を考えると現実の物となるかもしれないですね。

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掲示板

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