ヴィークステージ南馬込 桜並木通り

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4.67

(21 票)

物件概要

• 所在地：東京都大田区南馬込4丁目1308-1他（地番）
• 交通：都営浅草線 「西馬込」駅 徒歩8分
• 総戸数：96戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月上旬予定
• 入居可能時期：2018年05月中旬予定
• 売主：清水総合開発株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理：清水総合開発株式会社
• 公式URL：http://vs-minamimagome.jp/ 

掲示板・口コミ

• ヴィークステージ南馬込 桜並木通り（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 始発駅というのを全面に出してきていますね。そうなるとあまり安くはならないかなぁ。。。。 
  • 始発駅ってそんなに価値あるんですかね？ただ、泉岳寺付近の山手線新駅へ直結ってことになれば、西馬込駅の価値は上がりそうですね。
• ヴィークですけど、練馬のモデルルームを見学したことがあります。なかなかカッコ良かった。ここもカッコ良さそうですね。
• 坪350万円って、西馬込駅最寄りの物件の価格水準から大きく乖離してるから、リセールを考えるとかなり辛いものが有るよね。都営浅草線は新橋を通っており、それなりに利便性は高いのだけど、中延を境にして中古の価格はガクッと落ちちゃうんだよね。
• ここは元々JTの大きな建物があったけど、かなりの高値でマンション向けの土地になったとのこと。西馬込、馬込と新築マンションがどんどん建ってるけど、ここはどれだけ高値になるかね。
• 坪単価350万は高いですね。最近の西馬込物件で言うと、グランスイートが一番で、次はインプレストだと思います。桜並木通りはいいですが、駅までの距離を考えると、その二物件より高くなると厳しいのでは。斜向かいのアールブランと時期が違うとはいえ4割もアップは割高という気はします。
• 価格帯が高いということなので設備仕様も良いものになるんでしょうかね。70平米で坪単価340だと7200万、350だと7400万、360だと7600万、370だと7800万。
• モデルルーム見学してきました。予定価格ですが、櫻邸・煌邸・蒼邸ともに坪約340ですね。どの邸も坪単価にはあまり差がありません。1階から6000万台～8000万台です。上層階のほうが価格は出ていませんが、おそらく億近くなるでしょうね（5階で9000万円台がありますので） 
• 価格はまぁ、予想されていた通りの強気でしたね。1階で6000万円半ば～でしたので、中階あたりで3部屋タイプだと7000万円前後でしょうか。場所は悪くないし、価格もまぁこんな時代かなと思いますが、いつか売る時に、いくらくらいで売れる感じでしょうか。都心ではないので、そこが気になります。
  • 駅からそこまで近くない＆地縁の無い方はあまり選ばない地域ですので、中古価格はあまり期待しない方が良いかと思います。 

　https://www.how-ma.com/places/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A4%A7%E7%... 

• 南向き希望で1階NGだと普通に高いですね。品川区と変わらなくない？
• 確かに高いですね。桜並木は良いですが、駅からの距離を考えるとこの地域では相当厳しいのでは。南馬込は住むにはすごく良いと思いますが、高級志向の人が住む感じではないと思います。予定価格から相当下げないと長期戦になりそうですね。
• 南向きは残念ながら私には手が出ないですが、東向きと西向きは十分に届く価格になったと思います。最初から500万くらい下がったと思う。
  • 価格が下がるのは嬉しいですが、資産価値的にどうなんでしょう。完売までの時間が気になりますね。 下がったと言っても東側の中層階で7000万くらいで、日当たりは午前だけですよねー。。南向きは結局8000万くらいするから、やっぱりまだまだ高いです。 
• ここの長期修繕計画見せてもらいましたが、ほかの同規模のマンションより将来的な増額が低く抑えられてる計画で心配になるぐらいでしたが、やはりスケールメリットと規模の割には余計な共用施設をまったく作ってないため、低く抑えられてるのだとか。
• 東向きは結構売れたみたいです。立地的に眺望には恵まれてますしね。
• マンション価格の動向は分かりませんが、少なくとも西馬込というか、浅草線泉岳寺駅から西馬込方面の人気・需要はこれから上がると思います。3年後の2020年泉岳寺駅から300mのところに山手線新駅が暫定開業して、泉岳寺駅と接続（連絡通路？）される予定。その新駅周辺は旧車両基地で今は更地、六本木ヒルズやミッドタウンを超える大規模開発が行われ新しい街ができる。泉岳寺駅経由でますますアクセスしやすくなる品川駅（泉岳寺から徒歩も可？）には、10年後の2027年リニア新幹線の始発駅が開業予定。 
  • 西馬込から座って12分で新駅周辺の六本木ヒルズ、ミッドタウンのような街に行けるなら、西馬込に何も店がなくても許せます。加えてリニア始発駅or品川駅に、15分ちょっとでアクセスできるなら、住みたいというサラリーマン需要も増えると思います。 

　http://tabiris.com/archives/shinagawa-3/ 

　http://tamati.jp/about/index14.html 

　http://sumaity.com/mansion_new/article/redevelopment_201309/yamanote-n...

• • 新駅周辺にはオフィスビルもかなり建つようです。新駅に職場がある→新駅タワーマンションには高くて住めない→アクセスが便利で割安な西馬込方面に流れてくる→このエリアの価格高止まりor高騰。ってこともありえるかも。将来的に空港やリニア、新幹線へのアクセス考えたら世田谷や杉並より高くても買うって人は出てくると思います。このエリアで買うなら新駅開業前が買い時かもしれません。

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交通

• 最寄りの駅が始発というのも良いですね。朝のラッシュも厳しくならなさそうですし、通勤も便利そうと思います。
• 西馬込発の電車は基本的に泉岳寺止まりが多い。
• 交通面充実してる？ 浅草線と五反田川崎間のバスぐらい？ 循環バスは少し歩くし今度蒲田行きのバスが立正大の為に出来たんだっけ？
• 最寄りの駅はそれほど朝が混まないと書いてあったので、会社勤めの人にとって嬉しい環境かもしれませんね。徒歩8分というのが近いかどうか分かりませんが、10分以内だとそれほど遠く感じなさそうです。
• 西馬込住人です。朝のラッシュ時でも少し早めに行って1本見逃せば確実に座れます。一生のことなので通勤が楽なのはプライスレスですよ。妻がツワリの時も、大分助かったと言ってました。ちなみに帰宅時19-21時くらいも新橋あたりから座れることもあります。
• 完全始発駅は魅力ですよね。ただ、ホームのバリアフリーが東口しか対応していないので、南口とホーム間の移動にも対応してくれると赤ちゃんがいる世帯にとってはなお良いのですが。都営だとそこらへんの整備も私鉄に比べると遅いんですかね…
• 西馬込駅は地下深いのが面倒。
  • そうですね。西馬込駅はとても使いにくい駅です。それに比べて馬込駅はすごく使いやすい駅です。

構造・建物

• 敷地面積 3,503.19m2
• 建築面積 1,818.79m2
• 建築延床面積 7,764.08m2
• 南向きなのは良いけど、ここは谷底なのよね。北側も南側も決行強烈な坂がある。風水とか一切気にしないが、それでもやはり空気が淀んでる感じはあるね。 

共用施設

• 駐車場台数／使用料 21台（機械式：20台、平置き：1台）、23,000円～31,000円（月額）
• 駐輪場台数／使用料 167台（2段ラック式：156台、平置き：11台）、100円～300円（月額）
• バイク置場台数／使用料 14台、2,000円（月額）

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設備・仕様

• ディスポーザーないんですよね。今の分譲でとても便利なので、惜しいなあと。
  • ディスポーザーについては私もモデルルームで聞いたんですが、浄化槽を維持したりで将来的に結構費用が発生する、それと24時間ゴミ出しができるのでそれで代替できるのではとのこと。客寄せのために維持費を無視して施設をつけるより、将来の修繕費用を考慮するのはある意味良心的かなとも思いました。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 60.34m2～85.18m2
• バルコニー面積 5.23m2～13.36m2
• 田の字間取り

買い物・食事

• 徒歩圏のスーパーはいまいち。西松屋がOZEKIだったらなと思っている人は多いはず。コンビニはセブンイレブンが徒歩圏に複数あり便利。自転車があればOKやライフ、ドンキとか選択肢がメチャクチャ広がる。大森、池上、蒲田が生活圏に。
• スーパー、薬局が近距離なので生活環境は悪くないと思います。
• 西馬込はスーパーが少なくて日常の買い物は大変かも。東急ストアーもなくなったんだよね？駅前のスーパーは俺はあんまり好きじゃないな。スーパーキタムラは俺は割りと好き。パン屋のくるみパンが豪快で旨いよ。 
• スーパーとかドラッグはあるけど飲食が絶望的 
• 駅近にスーパーない
  • 馬込は駅前に利便性を感じるような駅ではないですからね。基本便利なのは夫婦坂近くでしょうか？馬込徒歩１０分以内、歩きで荏原、旗の台、長原の三路線使えて便利ですよ。スーパーもたくさんあって公園もあり大きな病院も徒歩圏ではないですがありますね。西馬込は始発で座れますが待たないと必ず座れるわけではないので注意が必要ですね。
• 荏原町のオオゼキが最高ですね。その他、荏原町に行けば、すべて事足ります。
• 南馬込からは自転車で大森方面へいけばすぐにドンキがある。このドンキはもともとミニ百貨店だったこともあり食料品売場がが秀逸。電動必須だが荏原もまぁまぁ近いね。
  • 大森に自転車で行くのは近いですけど駐輪場が絶望的に不足してます。オオゼキもなかなか買い物時間に当たると止められません。
  • ドンキは自転車置き場がカオスだが、繁忙時も置けないことはない。 
• スーパーやドラッグストアはいくつもあるので、日常生活は問題ないはずです。また、バスで川崎方面に出ればラゾーナ川崎にも行けますし、五反田のレミーやTOCも大型ユニクロ、赤ちゃん本舗、無印あたりが揃っていて便利です。車があれば横浜もほど近い距離。自然に触れたければ葉山や逗子も行きやすく、なかなかいい場所ではないかと思っています。 
• 馬込エリアは住みやすそうですね。馬込駅は荏原町商店街が近いと思いますが、西馬込駅は商店街はありますか？お買い物はどうしていますでしょうか？
  • 西馬込にも商店街はありますが、規模は小さいです。洋菓子屋さん、和菓子屋さん、焼き鳥屋さん、お寿司屋さん、トンカツ屋さん、うなぎ屋さんなどがちょこちょこという感じです。生活必需品は駅前のスーパー文化堂や、ヴィークから徒歩すぐのスーパーキムラ、ドラッグストアで十分だと思います。ただ、衣類や雑貨となると、自転車で大森近辺までいくか、川崎や五反田にでるかしないと思います。ラゾーナ川崎はバスで20分程度、五反田は電車で10分かかりません。戸越に行けば、それこそかの有名な商店街の戸越銀座がありますが、正直なところ惣菜などがメインですね。泉岳寺、新駅付近に大型ショッピングモールや商業施設が入ればかなり便利になりそうですが、どうなりますかね。 
• 地元の人はお買い物はやはり文化堂でしょうか。価格的にあまり安くはないなと思い（庶民ですみません）オーケーストアなどに行くのでしょうか 
  • 文化堂は高くはないですが、最安ではないですよね。我が家は車があるので、休日は池上のオーケーや、たまに荏原町の商店街とオオゼキに行きます。あとはライフ、オリンピックとか。買うものによって使い分けてます。車がないと少し大変かもですけど。 
• 休日に車でまとめ買いするなら、どこに住んでてもそんなに変わらないですよ。うちなんてオーケーに行くなら仲池上じゃなくて、駐車場が大きくて品数も多い南六郷店まで行ってます。ただ、仕事帰りにちょこっと足りないものの買い物をするなら、文化堂とかぱぱすは重宝しますよ。
• スーパーならこのマンションのすぐそばにキタムラもあるよ。大きくはないけどある程度は揃う。全体的にやや高いけど特売品は安い。手作り惣菜がそこそこ美味しい。
• 車あるなら大森のヨーカドーでもどこでもいける。自転車なら西馬込付近以外は難しいと思う。大森まで近いがいかんせん駐輪所混み過ぎ。 

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育児・教育

• 近くの梅田小学校、すごいいいですよ。転校生にもすごく慣れていて、受け入れ態勢バッチリです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域

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  現地案内図

• 立地は良いです。駅から8分ですが、桜並木もあり快適に駅まで行けます。コンビニ、スーパー、薬局なども周辺にあり過ごしやすいです。
• 駅から結構歩くね。住宅街のど真ん中で、物件に面する道路は道幅狭くて車の往来が少ないから、お子さんのいる家庭は良いかも。
• 馬込は三島由紀夫の邸宅も現存しますし、大田区でも旧大森区は上質な住宅地が点在します。
• 馬込は何もないですけど、のんびりしていて暮らしやすい良い街ですよ。治安もいいし。
• ここは道幅が狭く、交通量が多い感じを受けました。
  • 西馬込住んでるけど、たしかにこの道路はやや車通りは多い。小さな子どもを持つ親御さんなら気になるとは思う。DINKSや子どもが大きいファミリーはたいして気にならないでしょう。歩道も整備されてるし土日の公園は子連れのファミリーで賑わってるし、個人的にはこの辺りはいい雰囲気の場所だと思ってるけどね。桜の時期は活気もあって良いよ。

【地盤】

• 地盤はだいぶ良いのでは。昔々は畑だったはず。武蔵野台地の外れになる？坂の下なので集中豪雨で水害になる可能性はゼロではないが、呑川からも遠いし東京湾で津波が起きてもここまでは届かないでしょう。 
  • 元々ここはずっと前は畑だったんですか。畑ならば水はけも良いですし、基本的に住宅を建てるのは悪くないという話だったと思います。 
• 現地の水捌けは問題ないでしょうか。
  • 水捌けは、前の社宅の時はあまり良くなかったみたいですね。ただ新築マンションではさすがに大丈夫かと。 

【治安】

• スーパーキタムラの辺りには深夜にはガキがたむろすることも。 
• 治安は全く問題ないですよ。住んでるからわかります。
• 夜中0時過ぎの帰宅になった場合、マンションまでの道のりで暗がりなど危ない場所はありますか？街灯などで明るいでしょうか。 
  • 夜道は危険を感じる場所はないと思いますよ。駅付近はそれなりに人通りはありますし、街灯もしっかりしていて明るい印象です。

【桜並木】

• マンション前の桜並木通りは歩道も広く歩きやすいです。
• 桜並木が綺麗ですね。ここは馬込だけど坂が少ないのが利点だと思います。蒲田や梅屋敷、大森東側へも自転車で楽に移動できますよ。
• 近隣から集団でやってきて深夜、早朝までござ敷いて宴会ですもんね。あれを毎年見てると、怒鳴り込んでこない近隣住民は大人だな、と思います。
  • ここ数年はそうでもないですよ。深夜早朝に騒いだら警察へ通報すれば対応してくれますよ。
• 桜の時期は出店も出るし賑やか過ぎな感もあるけど、それ以外の新緑とかの時期の方が良さそうですね。まぁ歩道が整備されてるのは高ポイントですかね。 

【地元民】

• 西馬込在住、購入検討中です。近所に住んでるので地元民としてのコメントです（私は結構評価してます）。この辺りは、特に子育て中で（自分は駅から多少歩いても）子供の環境第一で考えたいご家族には良い場所だと思います。
  • 駅からほぼフラットで約8分。駅から帰り道にスーパー（文化堂）、ドラッグストア、西松屋、コンビニ2軒、マンション少し過ぎたとこにドラッグストア、スーパー（キタムラ）あります。桜並木通りに面してるのも高ポイントです。地元民的には（年に2週間弱しか咲かない）桜があるからではなく、交通量が比較的少ない割りに歩道が広く（車道と完全分離）子供の通学路として安全だからです。夜も明るく人通りがあるので女性、塾帰りの子供も安心して歩けます。学区の梅田小学校（評判よい）まで子供の足で約10分、通学路は人の目が多く交通量も少ないので、事件・事故に巻き込まれるリスクは低いと思います。最寄りの小児科（齋藤医院）まで徒歩4分、小児科のある総合病院（大森赤十字病院）まで車で5分です。隣の公園は開放的で人の目も多く不審者がたむろするようなとこではないので、安心して遊ばせられると思います。ママパパ友もできるかも。ただそんなに広くないです。 
  • 一方、駅近重視の方にとっては、少し歩くわりには高いと感じる物件かもしれません。あとスーパー、コンビニ、ドラッグストア以外の店はほとんどありません。ただこれは西馬込駅前でも同じですので、食べ物屋とか商業施設とか色んなお店が欲しい方はそもそも西馬込より、中延、戸越、池上あたりを選んだ方がいいかもしれません。
• 確かに駅前は何もない…ファーストフードも本屋すら。でも飲み屋やパチンコ屋もないので、変なのがうろつくこともない。住民しかいないから治安はいいよ。

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周辺施設

【公園】

• 今日は子どもを連れてヴィークに隣接する桜並木公園に行ってきました。公園の少し先に安くて美味しいパン屋さんがあるので、そこでお昼を買って、並木道のベンチで食べて、公園で遊んで、子どもも大満足。桜並木公園で遊ぶのは初めてでしたが、遊具やお砂場、小さい子用のブランコ、広場もあり、とても遊ばせやすかったです。 

その他

• 桜並木はシーズンになると屋台が出て１週間くらいはどんちゃん騒ぎ。 

掲示板

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