プレサンス ロジェ 大阪福島

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5.00

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市福島区海老江八丁目15番16（地番）
• 交通：

1. 阪神本線 「淀川」駅 徒歩5分
2. 東西線 「海老江」駅 徒歩6分
3. 大阪市営千日前線 「野田阪神」駅 徒歩8分
4. 阪神本線 「野田」駅 徒歩12分

• 総戸数：69戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月中旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 公式URL：http://pl-ofs69.com/

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 大阪福島（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【第1期】

• 予定販売戸数：5戸
• 予定販売価格（税込）：2,500万円台～3,500万円台
• 間取り：2LDK・3LDK
• 住居専有面積：62.55㎡～70.48㎡
• 販売開始予定時期：平成28年7月中旬

【検討者】

• 海老江周辺に住んでいます。リバーとプレサンスロジェ、どうしても比べてしまいますね。プレサンスロジェ周辺は確かに工場がありますが、どれも中小規模なのでそこまで気にならないかと。リバーは幹線道路にあるので排気ガスは気になりますね。賑やかなところに住みたいならリバーで、静かなところに住みたいならロジェかな？と思います。
• こちらの物件、リバーより価格的に安ければ魅力的ですね。 ただ、リバーは、850戸のスケールメリットを活かした設備が魅力的です。 どちらが良いか、決めかねています。
• ここ数年で出てくる福島の物件は4000万円超えてますね。 リバーガーデンも二期はもう3980万円からのみになってますし。 南手の住友跡地は550戸くらいのものが建つらしいですが、価格も高め設定でいくらしいです。リバーガーデンより高めになるとのこと。 （他のエリアの物件を見に行ったときにここを売り出す販売会社と同じだったので営業の方から聞きました。） 悩みますね。
• 私はここ購入組ですが、デメリットらしいデメリットは感じていません。 子供がいないので立地も何の問題もありません。 私にとってはメリットの方が大きいですが、 あえてデメリットを言うなら間取りが普通すぎてつまらないという事ぐらい。
• 投資用マンションの存在は私もかなり悩みました。 ただこの辺りは新築マンションもなかなか建設されないし、 建ったとしてもかなり高い。そして中古も高い。 若い方なら2020年以降の価格下落？まで待てるだろうけど 年齢がいってる私たちはローン年数の関係もあってそこまで待てません。 ですので思い切って契約しました。
• この物件に興味がありホームページを見て検討しています。 モデルルームに行って話を聞かれた方または契約された方にお聞きしたいのですが、諸費用サービス（１００万サービス）などはありましたでしょうか？
  • 9月に話を聞きに行きましたが諸費サービス等はありませんでした。 ただ入居が近くなって空室があった時は値引きなどの広告をうつこともありますと言っていました。 でもここはその前に完売しそうですが。
• 週末のモデルルームには結構人が来てました。 このマンションは福島区の割に価格がそこまで高いとは感じなかったので、 今現在そこそこ売れてるんじゃないでしょうか。
• プレサンスはやり方が良くないね。全戸価格一覧表も見せない。何戸売れ残ってるかも解らない。情報公開しないマンション販売方法は信頼できないよ。
• 諸費用サービスやら無料サービスまでしてやっと６５％くらいの売れ行きですか。。。完売までこの先、どれだけサービスするのやら。私は早く購入し過ぎて後悔しています。もう少し待てば、かなり安く買えただろうにと後悔しきりです。ここは野田駅からもだいぶん遠く、価格が唯一の決め手でしたからね。

【コスト】

• 管理会社２社体制
  • 管理会社が2社入ってるのは私も気になったので質問しました。 清掃などのマンション管理は日本住宅管理株式会社で、管理費などのお金に関するチェック機構として 株式会社プレサンスコミュニティを入れているとの事でした。 管理修繕費計画表を見ましたが、2社入っているからといって 他と比べてそこまで高額という感じはしませんでしたよ。 他の方がどう感じるか分かりませんが・・・。
    • 単純にそういうのは管理会社一つにして下請けに出すもんじゃないのかな？ プレサンスの他の物件もみんな2社なんだよね。でも他の企業ではこんなやり方見たことないんだよね

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交通

• マンション玄関から、駅まで意外とかかりそうに思いますが、どうなんでしょう。
• JR福島駅周辺は大阪駅にも徒歩圏内で利便性も高く、その割には住宅街が広がり住み易いです。 でも野田や海老江駅あたりからは大阪駅へは普通の人は歩けませんね。徒歩３０分？でしょうか。
• 淀川駅は確かに古くて使いずらい駅だけど、 それ以外の野田・海老江や野田阪神は梅田・難波・神戸に出るのにすごく便利。 極端に不人気だとは思わない。

【自転車】

• 大阪駅までは自転車で9分
  • 誇大表示ではないですか？
  • 予定地の近所に住んでいます。 確かに自転車で9分は難しいと思います。 夏以外は梅田の勤務先まで（ヨドバシ付近）自転車通勤してますが20分はかかります。 信号が多いですし、朝は車道にも歩行者がはみ出すほど混雑している時があるので…笑 私はママチャリなので、男性で競技用自転車などに乗っている方はもうちょっと早く着くのかもしれませんが… 。でも安全運転しようとおもったらそこそこかかりますよ。
• 実際にマンション近辺から自転車で大阪駅に行ったことがありますが、３０分くらいで行けます。自転車は大阪ステーションシティの有料駐輪場に止めることができます。距離はGoogleMapで調べて３ｋｍくらいですが、実際には信号や人通りが多いこと、駐輪場へ行ってから駅へ戻るのに思ったより時間がかかります。でも、自転車で大阪駅に行けるのは魅力の１つではないでしょうか。
• 梅田は自転車止めれるところも少ないですよね。ヨドバシもよく駐輪待ち渋滞してます。 ウメキタはましになれば良いのですが。

構造・建物

• 敷地面積：1,546.42㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
• 建築面積：586.13㎡

【眺望・採光】

• 南東向き
• 契約の際、営業の方からは隣に投資用のマンションが建つので 端のEタイプはかぶってしまう可能性があるとの話は聞きました。 ですので我が家はその部屋を避けて契約しました。 どれぐらいの圧迫感があるのかは建ってみないと分からないので賭けですね。
• こちらのモデルルームに見学に行った、または購入した方にお聞きしたいのですが、 日影図(日当たり確認のような物)は見せてもらいましたか？ 南東向きを売りにしていますが、斜め隣？にもマンションが建つ為日当たりが心配です。 図面の通りであれば東からの日照は期待できないような気がするのですが。 ご存知の方教えて頂けると助かります。
  • 日影図は見せてもらってはないですが、参考になればと思い投稿させてもらいます。 こちらも隣に出来る賃貸マンションの事が気になり営業の方に聞きました。 どれぐらい干渉するか尋ねた所、Eタイプの東側の窓からは、隣のマンションが見えるそうです。 西側の窓は南の景色が見えるみたいです。 今工事中で足場がありかなり接近してる様に見えますが、実際はそれなりに離れてるそうです。 人それぞれ感覚違うと思いますのでご確認されてみてはと思います。 個人的な予想ですが、東側はあまり光が当たらずその後はずうっと当たってるんではないかと思います。

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共用施設

• 自転車置場：138台［屋外2段ラック式（屋根付）108台（上段54台、下段54台）、屋外3人乗スライド式（屋根付）30台］
• バイク置場：2台［屋外平面式（屋根付）］
• ミニバイク置場：9台［屋外平面式（屋根付）］
• 駐車場：34台（屋外機械式）
• 駐車場の数がすごい少ない。近くにあるのかな？

【駐輪場】

• 周辺に移動するなら自転車移動が多くなるとは思いますが、駐輪場が２段ラック式になっているのは残念。
  • 駐輪できるのは130台以上あることから、 一戸につき、2台は止められるというのはいいんじゃないかなと思います。
• 買い物や銀行に出かけた際に二段式の駐輪場を使う機会がありますが、 ものすごく使いづらいのでマンションの駐輪場にはどうかと思います。 スペースは有効利用できて合理的なのでしょうが、結局面倒になり 駐輪場以外の敷地に駐輪する人が増えるのではないかと心配です。

設備・仕様

• 酸素美泡湯というのは微量な泡が出ていますし肌にやさしそうで女性目線としてはポイント高いなと思いました。
• キッチンのモデルルーム仕様は重厚でいいですね。 うちは広い間取りではないのでなるべく広く見えるよう 明るいカラーを選択予定です。
• キッチンの大理石調天板は、モデルルームで見て一目惚れでした。 後の上下の棚も統一感が出て個人的にもいいなあと思います。 棚だけで約60万って聞いてましてどうしようかと悩んでいます。 ドアとフローリングの色はモデルルームと同じにする予定です。 後悩んでいるのは、駐車場ですかね。

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：62.55m2～70.48m2
• バルコニー面積：10.83㎡～12.05㎡
• どのプランも面積が少し狭い
• 間取りで見ると、使い勝手が良いとは言い難いかなという感じはします。
• 窓が多くて、いえの中の風通しが良さそうです。 収納箇所も多く設定されているので、使い勝手が良いマンションだと思います。
• Ｅタイプがどれくらい被るのか、日照等にどれくらい影響があるのか明確に教えて もらえるのでしょうか･･･ もしここを購入するならＡかＥだと思っているのですが。
  • Ｅタイプの日照については契約前に営業さんに聞いてみました。 かぶるけどそこまで暗くはないと思うと言っていましたよ。 模型なんかが展示されてると分かりやすそうなんですが、 コストカットの為？かないんですよね。残念。

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育児・教育

• 私にはまだ子供がいないので、よくは知りませんが、近所の方がおっしゃるには子供が少なく、小学校は一学年、一クラスだとか。みんなで一緒に登下校していて、年上の子が年下の子達に声をかけて車や自転車にひかれないよう、注意している姿が微笑ましいです。
• 学校も近く子供を育てる環境もそんなに悪くはないと思っております。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域・準防火地域
• 最寄りが淀川駅な上に、場所が工場地帯
• 淀川に近い
• 建設予定地のすぐそばに住んでいます。 海老江は長屋も多く、古い町でとても高齢化が進んでいます。ただ、伝統的なお祭りを大切に守っていて地域のつながりは深いです。ここにマンションが出来て若い住人の方が増えるのは大歓迎です！ ひとつアドバイスするならば、すぐそばにインク工場があり、その匂いが風向きによっては気になることがあります。一生の買い物ですので、必ず下見されてから購入されることをお勧めします！
• 治安は穏やかかと思います。何せ高齢者世帯が多いので通りすがりのおばあちゃん達がニコニコ挨拶してくれるあたたかい下町って感じです。
• 近くの阪神電鉄の音はどうでしょうか？ 阪神電鉄の向こう側の阪神高速道路3号神戸線の排気ガスや騒音はどうでしょうか？
  • 電車の音、排気ガス、騒音は全く感じたことがありません。
• 気になる点は、隣に建設予定の投資型マンションです。1LDK中心で単身者用とのことでしたが、どのレベルの人間が入るのか？ 分譲棟とは隔絶されると聞いていますが、環境や資産価値の低下が心配です。
• 福島区全体やＪＲ福島駅近辺は梅田にも近く人気が高いのはわかりますが、このマンションは海老江や野田阪神駅を超えた湾岸側ですよね。 あの辺りは梅田にもかなり遠く、とても人気のエリアとはいえません。

【治安】

• 犯罪率の面でも、福島区は全国でも上位5%に入りますが、あまり危険な地域に寄らなければ大丈夫じゃないでしょうか。 それでも大阪駅近辺にくらべれば格段に平和でだと思います。 私は福島区の良い面、悪い面含めて好きです。
• 少し前のデータで申し訳ありませんが、ここを見る限り 福島区の治安が悪いなんて思えません。 路上強盗や自転車盗難などの発生件数もほかの区と比べても段違いに少ないです。10年以上福島区に住んでいますが怖い思いをしたことなど1度もありませんし。

　http://heyazine.com/article/osakashi_chian

　https://allabout.co.jp/gm/gc/390936/ 【工場地帯】

• 淀川寄りの方角にボロボロすぎるやろー！！笑 って思う工場が何件かあるんですが、私は慣れました。 私が越してから一年で既に2件の工場が解体されました。少しずつ工場が閉鎖されてマンションが建っていくので、この街の雰囲気も徐々に変わっていくのではないかと思います。
• 初めのほうの書き込みにありましたが、ここは近隣の工場の影響でいつも酢のにおいがしているのですか？
  • 私はこの物件の近くに住んでいますが、酢のにおいなんて感じた事ありませんよ。
  • 確かに常時ではありませんが、あの天幕屋さんの工場の薬品を起源とするであろう酢酸系の匂いは、現場サーベイ時に感じました。朝方とか工場が稼働していないときは、しないみたいです。高層階にまで届くかどうか不明ですが、マンションの近隣では匂いますね。
• あのあたりは昔は公害で問題になった工業地帯ですから、それを理解されて住む分には良いかと思います。

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その他

• この場所は何の跡地ですか？ 周りが工場地帯っぽいのですが…
  • 確か、太陽染工という染料系の会社でした。マンション予定地の真裏にも小さな工場があります。音はそんなに気にはならないのですが、酢酸を作っているらしく酸の匂いは多少するかな？

掲示板

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