パークナード経堂 フォレスト＆スカイ

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パークナード経堂 フォレスト＆スカイ 完成予想図

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区桜上水一丁目86番1（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩10分
2. 東急世田谷線 「松原」駅 徒歩12分

• 総戸数：90戸
• 構造、建物階数：地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年9月竣工済み
• 売主：パナホーム株式会社 都市開発支社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/599845/

• 狭くてもこの辺りだと坪単価はソコソコしてくるので 物件価格としては高くなってきてしまうのではないかとは思いますが。 あとはプロジェクト発表会とかでお披露目して その時の反応を見つつ…という風になってくるのかな。
• 低層でも坪340くらいで高層だと400弱です。
  • 平均だと坪／370万って高いですね。
    • 思ったより高価格で驚いていますが、事前案内会の追加開催を考えれば皆さん興味があるのだろうと感じます。
• 2LDKで5700万円台なのがちょっと高い気がしますが、このあたりにすると妥当の金額なのかな。
• 大規模マンションとしてのランニングコストの安さ。駐車場も平置きですし、一括受電ですこしだけ電気代も抑えます。室内の換気システムも押していました。あまりここら辺のことを重要ポイントにするマンションはないので珍しかったです。確認するとほかのマンションも採用しているところもありましたが、軽くパンフレットに載る程度でした。

交通

• 経堂から所要時間は１5分弱
• ここから駅１０分？で到着できるのかな
  • 自分の足で計算をすると、ゆっくりペースで１５分かかるか、かからないか。
• 物件概要には書いてないが、京王線の桜上水（急行停車駅）も利用できる。この場所からだと徒歩17,8分、自転車6～7分で行けると思う。下高井戸駅前の商店街にもほぼ同じくらいの時間で出られるはず。京王線はたまに吉祥寺や高尾山行くのに便利。
• 物件概要の表示は経堂駅徒歩10分だけど、赤堤通り越えないといけないし、敷地は広いしで、さらに高層階だとドアtoホームでは20分くらいかかるはず。 でも、中途半端な位置にあるので、リセール時には3線3駅利用可(経堂、桜上水、松原)とアピールできなくもない。

【車】

• マイカーを頻繁に使う人にとっては好立地。赤堤通りから、環七、環八、甲州に簡単にアクセスできる。
• リセール考えてなくて、さらにクルマを普段使いする人にとっては、平置き駐車場から赤堤通り直結で環八、環七、甲州にすぐ出られるから、絶好のポジション。

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構造・建物

• 敷地面積：5,252.80m2
• 建築面積：1,801.37m2
• 建築延床面積：6,850.96m2
• 経堂駅から不動産表記10分となる場所にたたずむ３棟構成で、総戸数９０戸の大規模マンションです。広い敷地の使い方が特徴的な建物だと感じました。低層の２棟と１１階建ての高層が並びます。
• 敷地は大きな台形のような形になっていました。通りを挟んで向かい合う公団の団地群側にエントランスがあります。 エントランスは北西向きです。ここは大きな植栽や提供公園などマンションの顔ともいうべきものが並びます。 住戸は駐車場を挟んで奥まったところに三棟があります。それぞれ、東向き、南西向きの低層マンションと南向きの高層マンションになります。 東向き低層は公団側の４階建て。シーズン棟と名付けられています。 南西向きには駐車場を背にして奥まった低層３階建てでガーデン棟といいます。 道路沿いに屹立する１１階建てがマーク棟といいます。ここはバスも通る赤堤通りに面しています。 工事中の幕越しに高さが分かるものがこの棟です。こちらは道路の反対はずっと駅まで戸建て街ですので、高層階になるとなにも遮る物もなく抜群の眺望でしょう。
• ここは2重床ですか？
  • 住戸内は二重床天井
• ランドプランは良い。空地率が高い上に植栽も豊富、かつ既存樹を残すことで新築マンションとは思えない周囲と調和の取れた雰囲気を醸し出すことが容易にイメージできる。デザイン面ではファサードのチープ感が目立つ。長谷工物件の特色だから仕方ないと言えばそれまでだが。
• 目隠しのように木々が生えているので、ベランダに出ても外から（下から）見られにくいのがいいですよね。

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  現地状況（2016-05-11撮影）

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  マーク棟の隣は戸建て（2016-05-11撮影）

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  マーク棟のもう一方の隣はマンション（2016-05-11撮影）

【入居者】

• 南西向きのGARDEN棟を購入しました。隣地までの距離がたっぷりあるので、１０時過ぎから午後いっぱい暖かな日差しが入ってきます。また赤堤通りから離れているので騒音が一切なく、奥行き１．８メートルの広いバルコニーでのんびり日向ぼっこができます。内廊下ではないので玄関側の部屋も死に部屋にならず、出勤時に玄関を開けると朝日が眩しいです。平行して検討していたマンションは１世帯１台しか自転車置き場がなかったのですが、１台平置き、１台２段式の下側とゆとりある使用をさせてもらっています。内部設備はパナホーム仕様で、特にオープンキッチンの天然石と洗面所の一体型ボールの材質が気に入っています。駅からはすずらん通りまっすぐ、右折してからは大きな邸宅が多い静かな住宅地をまっすぐ。経堂や松原のスーパーや商業施設が徒歩圏内、セブンイレブンとファミリーマートが至近距離にあり、なかなかないロケーションだと思います。

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共用施設

• 駐車場：敷地内33台（平置式）
• 自転車置場：135台（平置式23台、二段ラック式112台）
• バイク置場：6台（平置式）
• 東向きの棟は半地下住戸ありの4階で、そして南西の3階建て(高さは東向き棟と同じ)の棟にはエレベーターがないのです。 ただ平置き駐車場は良いのですが。
• 平均倍率３倍くらいかな！経堂は住みやすさ断トツだから、価格が高くても納得できるよ！
• 土地柄価格が高いのは分かりますが、それならば高いなりの設計・仕様にしてほしかったなと思います。

設備・仕様

• 坪単価の割には、いたってスタンダードな仕様で専有部に全く高級感はないのと、カタログ関係がチープで(まだ出来てないだけかもですが)、桜上水ガーデンズと較べると、坪単価はたかいのに高級めの長谷工マンションな印象程度でこれで大丈夫かと思ってしまいます。
• 私もモデルルーム見ましたが、設備仕様の悪さが気になりました。やたら空気清浄押しにも引きましたわ。特にコンロは賃貸レベルでしたよ。
• トイレの仕様がおしゃれですね。スマートリモコンやタンクレストイレは見た目がいいです。手洗いカウンターもあるので掃除は大変ですが、来客が多い方には魅力的です。セキュリティーもしっかりしているので安心できそうです
• トイレはタンクレス、手洗いカウンター付です。
• 設備に型落ちの機種を使うのはよくある事なのでしょうか。 ウォシュレットはスマートリモコンの画像で判断できるかも？ 木目調の重さは確かに私も感じてしまいました。 せめてバスルームは明るい色調、清潔感のあるデザインが良かったです。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.21m2～72.12m2
• この立地で3LDK中心にも関わらず70平米ちょいは狭いね。4LDKや80平米以上の需要もあると思うんだけど。
• モデルルーム拝見しましたが、やはりかなり狭いですね。 夫婦だけか、ひとりっ子家族じゃないとキビシイのではと感じました。 あと収納が少なすぎなのと、クローゼットが小さすぎるので、タンスや家具を設置すると、もっともっと狭くなりますね。 この狭さであの価格ですかー、と思いました。
• 間取りを見ていると、どのプランも和室がないように思いました。 まだ販売開始されていないので何とも言えないですが １部屋は和室ほしいかなと思います。 これって、オプションとかになってしまうのかしら？
• 間取りのページには3LDKしかないですが、2LDKの間取りは資料請求で教えてもらえるでしょうか
  • モデルルームで見せてもらいましたが、ここは間取りのバリエーションが少なく、 ３LDKがメインで、２LDKの部屋はあまり多くなかったように思います。 記憶違いでなければ、赤堤通りに面した棟の縦一列とエントランスのある棟に あったような気が。角部屋はなかったかと。
• モデルルームは３ＬＤＫ、Iタイプを変更した約7０㎡です。 玄関入ってすぐ両脇に洋室５．０畳、６．５畳の洋室。水回りは中央に集めています。バルコニー側にリビング12.1畳と洋室５．０畳となるオーソドックスな造りです。バルコニーは１．８㍍。住戸の装備はディスポーザーを含めてだいたいのものは付いています。静音シンク、複層ガラス、床暖房などなど。ただし、このクラスのマンションで食洗機がオプションと言うのはいかがなものですかね。

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買い物・食事

• スーパーは経堂コルティ内の小田急ＯＸを利用する人が多そうだけど、ＯＸより比較的安いヨークマートも普段使いできる距離にある。
• 駅近スーパーがいまいち。OXは基本的に高い。特に野菜。ピーコックも、野菜があまりないし、生鮮食品全般いまいち。
• 駅近にファミレスがない。
• オオゼキは野菜、肉、魚は安価で新鮮だよ。
• パクチーハウスが有名ですよね！経堂で他に美味しい店知ってますか？
  • 経堂駅周辺だけでほとんどの国の料理がリーズナブルに食べられます。和食も「washokuの水」「八寸」「あきの」といった質の高い店が揃ってます。リーズナブルな分、カードが使えない店も多いので事前に確認されることをお薦めします。 このマンション周辺では「重助（てんぷら）」「寿屋ヴェルデ（和+伊の創作）」「ラ・ヴィ・エクスキーズ（持ち帰りパン屋）」がレベル高いです。近くに、焼き肉屋2件とすき家もあります。
• コンビニが近くにあるのは便利そうですが、利便性に関してはあまりくはないのかな。スーパーまで10分、駅までは10分かかってくるので自転車は必須になってきそうですね。周辺にもう少しお店があるとよかったな。

【近隣スーパーの情報】

1. ＜経堂駅周辺＞

• • OX
  • ピーコック
  • ピアゴ（小型）
  • 世田谷デポー（生協）

1. ＜すずらん通り＞

• • まいばすけっと（小型）

1. ＜赤堤通り＞

• • ヨークマート
  • サンドラッグ（生鮮食品は限定的）

1. ＜下高井戸駅周辺＞

• • 西友

1. ＜松原駅周辺＞

• • オオゼキ

このマンションに住むんだったら、個人的にはヨークマートが値段、品揃え、距離の点で使い勝手がいいかなと思ってます。また、セブンイレブンとファミリーマート、サンドラッグがかなり近くにあるので、日用品のちょっとした買い足しは全く困らないでしょう。

• 下高井戸駅はフェンテ（東武ストア）もありますね。
• 本当に買い物に関してはかなり便利だなぁとつくづく感じています。大きなところから、ミニスーパーまで本当に網羅されています。 ドラッグストアが近いのは特にすごく便利ですよ、本当に。 トイレットペーパーとかかさばりますから。

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育児・教育

• 通学区の小学校は経堂小学校とのこと。 学校の方は、ブログをされているので見ているとどういう様子か分かります。 真面目な方が多い印象。
• ここは学区は経堂小、緑丘中ですね。 緑中は70年代には鬼面党がいてめちゃくちゃ有名でしたが、80年代には全く荒れていませんでしたね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
• 閑静な住宅街
• 駅に近すぎると人の多く、夜も賑やかな感じがするので 自宅から駅までの距離は、この程度あるくらいが良いかも。
• 赤堤通りは普通に暮らしていくうえでは、車も気になる音ではありません。振動は確認しませんでしたが、気にはならないと言っていいでしょう。
• 経堂って住みやすいですか？
  • 住みやすいからほかに行けなくなるよ。 駅前に大きいスーパーがあるし、大学があるからか商店街の飲食店も充実している。 経堂に住んでいてほかの町の物件見に行って帰ってくると、やっぱりこの辺でで探そうかなという気になる
    • 経堂は独身の頃に住んでいたことがあるのですが、かなり良い街だと思います。 買物便利だし、スポーツクラブもあったし、外食は気楽にできるし。 ちょっと離れたところに東京農大があるのですが、 学祭がすごくたのしいですよ。美味しいものがたくさん。 落ち着いているし、暮らすには十分な環境だと思います。
      • 経堂は電車で渋谷や新宿にも近いし、車を利用する際も首都高の永福や東名等にも近いので便利ですよ。
• 物件最寄の経堂駅からちょっと遠い感じもするけど、この立地ならではの利便性も。
• やっぱり駅徒歩10分は遠いからね。経堂からの帰りは微妙な上り坂だから、心理的な負担もあるかな。
• 夜はちょっと怖いですね
• ここは昔、日新製鋼か何かの社宅があったところですね。 入り口はなぜか上るような感じだったけどここもそうなんでしょうか？ ここから経堂はちょっと歩きますね。ただ夜でもすずらん通りを通れば そんなに不安はないと思いますよ。確かセブンとか近くにあったと思いますが、 多少の悪ガキはいるとは思いますが、そんなに深刻なのはいないとは思いますけどね。

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掲示板

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