ジオ千里中央 ザ・レジデンス

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物件概要

• 所在地：大阪府豊中市新千里南町2丁目9-2（地番）
• 交通：北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩10分
• 総戸数：194戸（84戸（非分譲16戸）（A（西）棟）、110戸（非分譲40戸）（B（南）棟））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造14階建(南棟)・13階建(西棟)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月予定
• 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社/エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• モデルルーム見に行きました。価格は未公表といいながらもほぼ決まっているようで全部屋教えてもらえますよ。
• ３LDK3,100万円～とホームページにありましたが、これは70m2でしょうか。もしそうなら、火葬場や駅まで坂道を差し引いても、千里NTでこの価格ならお値打ち感ありますね。JCOMのテレビ広告も見ましたが、積極的に引き戸採用している間取りも印象がよいです。
• おそらく、5,000〜6,000万の価格帯でしょうね。又、地権者いますが…

交通

• 駅徒歩10分は絶対無理です。 信号もあるし、坂がかなり急です。男性でも15分くらいかかりそう。
  • エントランス前をスタート地点としてシンフォニア→桃山台が9分30秒、桃山台→シンフォニアが9分37秒といずれも10分を切りました。ニノ切公園前を通るバス道でなく、駅までの遊歩道を抜けるため信号待ちのロスがありません。坂道はラクではありませんが、バス道のような延々と続く坂道感はなく、スマホで音楽やラジコを聴いている間に着いちゃったという感じ。
• 梅田まで15分ちょっとのアクセスの良さ。
• 北急は梅田・なんば方面への通勤は桃山台からでは座れません。まぁ1時間も乗るわけではないので座らなくても平気な人は多いと思います。ただ、座りたいからと行って千里中央行きにのって、降りず整列乗車せずに座り続けるルール違反をしている人が沢山います。
  • いることはいます。気持ちは分かりますが。ただ、その技も箕面の新駅が出来たら終わりですね。千里中央から乗車の方も朝は座れなくなるでしょうね。
    • ソースは忘れましたが(確か延伸の計画書みたいなの)、延伸しても全便箕面まで行かないとあるようです。千里中央止まり、千里中央始発も残るみたいですよ。全便箕面まで延びても需要ありませんからねぇ。北大阪急行延伸についてというスレで詳しく議論されてます。確実なのは桃山台から乗るなら、今よりも混んでいる状態ということでしょう。⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406728/
• 新大阪や、伊丹空港が近いのも良い。
• 東京へ行くなら、桃山台から高速バスもあります。
  • 愛媛県等の四国エリアも桃山台から高速バスがでてますよ。
• 東京と行き来するには恵まれた場所ですね。新幹線、飛行機、夜行バスと選び放題で…坂道さえクリアできれば。。。

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構造・建物

• 敷地面積：8,715.45m2
• 建築面積：3,875.44m2
• 建築延床面積：19,615.72m2

【建物】

• 南向きベランダに拘りたい方はB棟、気持ち抑えめの価格で部屋の幅と面積がやや広めにとられているのがA棟。遮るものが回りにないのでどちらも眺望、日当たりはよさそう。
• 外観のオフホワイトにベージュを混ぜたような明るい外観は存在感があるも、地域の雰囲気に馴染んでいていいなと思います。

【施工】

• 旭化成建材に施工依頼してないか、誰が確認した人いますか？
  • 聞きました。すべて長谷工がやっているので大丈夫とのことでした。旭化成建材とは全く関係ないと。

【住人層】

• 非分譲住戸って地権者とかの人が住んでるってことですよね？マンションは管理組合があるので大変そうですね、借地権のマンションはそもそも資産価値無いので、検討対象外ですが、都心部のマンションでもないのに非分譲住戸があるのは入居後を考えるとネックになりそうですが、みなさんどう思われますか？
  • 地権者のいるマンションって、必ずのちに厄介ごとが出てきそうな・・・
    • 物件探しをしているのですが、割と非分譲住宅が含まれているマンション物件は多いです。関係者が入ることを前提に建てられるだけのこと。そんなに気にしなくても大丈夫だと聞いていますので気にしなくても良いかと思います。
• 地権者さんたちの住戸は適度にバラけているので、それほど問題ないかと思いました。間取の分布表見てみると、条件のいい部屋を独占しているという訳でもありませんし。

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  外観(1)(2015-10-02撮影)

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  外観(2)(2015-10-02撮影)

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  外観(1)(2015-10-15撮影)

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  外観(1)(2015-10-24撮影)

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  外観(2)(2015-10-24撮影)

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  外観(3)(2015-10-24撮影)

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  外観(1)(2015-10-25撮影)

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  外観(1)(2015-10-27撮影)

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  外観(1)(2016-02-04撮影)

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  眺望（南西側）

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  眺望

共用施設

• 駐車場：194台(自走式)
  • 駅まで徒歩圏内ではあるけど、自走式の駐車場100%完備されているのがいいね。平面駐車場で使いやすさ、メンテナンスコストの両面において有利ですね。
  • 自走式駐車場は有り難いですよね。電動シャッターが付いているのも好印象です。機械式は無駄な時間がかかるので本当にストレスです。
  • 入り口右の方に階段やスロープもあります。
• 自転車置場：388台
  • 自転車置き場が屋内というのも防犯性を考慮されてあり嬉しい配慮だと感じます。屋外ですと劣化も早いですしね。
• バイク置場：18台
• ミニバイク置場：24台
• 共同施設の充実しているのがとても良いと感じます。菜園もベランダではなく、きちんと場所があるのも嬉しいです。のびのびと子育てしていける環境が整っているマンションだと感じました。

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  エントランス

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  エントランスアプローチ

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  外廊下

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  中庭

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  駐輪場（平置き）

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  駐輪場（屋内スライドラック）

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  駐輪場（屋外スライドラック）

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  自走式駐車場外観

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  自走式駐車場

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  自走式駐車場

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  ット足洗い場

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  ペット用トイレ

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設備・仕様

• 室内設備が凄く魅力的です。
  • オプション全く無しでもイイ感じですね。
• バルコニーが2m幅で広い。
• 高級感のある床と引戸が採用されてる点は良かったと思います。
  • トイレも引き戸ですね。トイレのドアって外側に向かって開くタイプのものがほとんどだと思うのですが、たまたま外側に人がいたりした時にぶつかってしまったりというのがあると思いますし。引き戸だとそういう心配がありません。
  • 引戸は見た目がスッキリするからいいなと感じています。住戸内全て引戸にしてほしいぐらいです。
• なぜ、このマンションのリビングの窓は大きくないのでしょうか？他のマンションはセンターオープンサッシ（4枚つながっている大きな窓）が多いのに、窓の間に壁が入っているので、とても閉塞感を感じそうで不安です。間に壁を入れるメリットってあるのでしょうか？
  • ベランダに干している洗濯物や置物の目隠しにはなりますよ。センターオープンサッシは開放的な分、洗濯物が丸見えになる場合があるので来客時は少し気を遣います。
    • センターオープンサッシが主流だと思いますよ。やはり開放感が違います。来客がある日は洗濯物は干しません。しかし、この夏、我が家は複層ガラスですが、窓際がクーラーをかけてても暑いと感じたのは事実。
  • 最近、友達が低層3階建の新築マンションを買ってましたが、下の階は壁がある方が、外からの目隠しになってちょうど良いと言ってました。高層階であればセンターオープンの方が気持ち良さそうですね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.30m2～90.80m2
• 収納が充実しているプランがいいなって思います。
  • 収納大きめのＱタイプが良いですね。同じような面積でも収納が少しずつ違いますよ。
• 西側を購入された方に質問です。カーテンは遮光にされましたか？西日は結構きついでしょうか。
  • 西側の８階を購入しました。内覧会の時に確認しましたが、時間帯によると思いますが、キッチンまで日差しが届いていました。遮光カーテンが、良いと思います。

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買い物・食事

• スーパー1分、コンビニ2分とは便利ですね。
• 徒歩1分のマックスバリュですが、普段使いに十分な品揃えや品質でしょうか？？お買い物にはマルヤスを勧められたのですが、乳児がおり、また車の運転が苦手なので、平日は徒歩圏内で行けるスーパーが必須と考えています。こちらのマックスバリュは、青果・精肉・また日用品などもそろっているのでしょうか？
  • 必要最低限は揃うかと思います。うちは普段使いにはしません。徒歩圏内にはもう一つ、小さいですがフードネットマートが二ノ切の向かいにあります品揃えは、駅前のオアシスが良いと思いますよ、坂がきつくて歩いては行きませんが。
  • 食料品はだいたい揃います。日用品の品揃えはあまり良くないので、駅前のオアシスか２号線沿いのスギ薬局まで行きます。駅前まで行くとだいたい揃います。フードネットマートも安いです。もう少し足を伸ばして、上新田のイズミヤまで行くとドラッグストアーやTSUTAYAなんかもあります。
• スーパーマルヤスも近い。
• オアシスが近いのはいいですが、品揃えはイマイチで高いです。
• 付近のお店もなかなかオシャレです。
• TSUTAYAも新御堂を跨げば近くにあります。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 東豊中幼稚園
  • 東豊中幼稚園はこの界隈の幼稚園の基準になるべくというか、親指的な立ち位置だと、関係者から知人伝いにきいています。
  • 東豊中幼稚園は、親の負担（行事とか弁当とか）が少ないということでも人気ですね。
• 教育重視なら近くの大手門もいいと思いますが、一般サラリーマンの我が家には敷居が高いです。
• 千中のひじり、桃山台の千里敬愛、熊野田と、他にも色々人気幼稚園が多い地域ですが、最近マンションが増えて子育て世帯が多くなってるので入りにくくなってきてる感じです。
• 近くの消防署跡に保育園？幼稚園？どちらが出来るのかご存知の方いらっしゃいますか？
  • 民間保育所みたいですね。定員150人以上で2017年4月開園予定とか。まだ事業者が決まってないので確証は無いですが。
    • どこも保育園は大変だと思いますが、この辺りは特に、という印象。新しくできるのならありがたい話ですが、まだもう少し先のお話ですか。でも全く動きがないよりは、こうやって大きな保育園ができるというのはいいお話だと思います。

【小学校・中学校】

• 南丘小学校
  • 南丘小学校は１クラスなんですね。
  • 今は南町一丁目と二丁目が南丘小校区で、子供が少ないですね。二年後には三丁目も校区に含まれるので一気に300人位増えるそうです。ソースはこの夏に豊中が開いた校区変更の説明会です。
• 中学校区の評判もいいです。
• 子育てにはいい場所だと思います。 幼稚園や保育園は近所、子供クリニックは目の前、小学校までは安全な通学路、学区、公園にプールもあるようですし。

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周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 環境は良いと思います。 スーパー、病院、学校あるし、治安も良い。
• 目の前に火葬場があります。
  • 周囲の火葬場、葬儀場は間に敷地内緑地や一般の住宅がありますし、自分はあまり気になりません。
  • 火葬場との距離は直線で１２０mくらい？ 見た目はともかく、臭いが気になります。 風向きによってはやはり臭いがして来るのでしょうかね？
    • 全く匂いも煙も気になりません。豊中市から改修工事実施したこと聞いてます。
  • 私も先日、モデルルームを見に行きました。周辺を歩いてみましたが、気にしていた火葬場は、見た目は気になりませんでした。
  • 敷地の周囲を木々が囲っていること、更にその周囲を住宅が囲んでいること、煙や臭いが出る類のものではないこと、煙突があるなど見た目にも火葬場だと分かるようなものではないこと。 以上の点から私はあまり気にならなかったです。 ただ、無い方がいいものであることは間違いないので、 許容量は個人差あると思います。 私は実際に見て、聞いていたよりも安心できるものでした。
  • 火葬場が気になりましたが、現地周辺を歩いてみると建物は街並みに自然に溶け込んでいる印象で個人的には問題ないと判断しました。物件は千里NTの綺麗に区画されたエリアであるため、大きな戸建と道路に囲まれており歩いていて非常に気持ちが良いです。
• 坂道が多くキツい。
  • 住環境は悪くないけど、立地がいいとは言い難いですね。駅徒歩10分とはいえ坂がキツい、信号待ちを考えたら実際15分はかかるでしょう。
  • 駅まで徒歩10分は無理。しかも駅らの坂が尋常ではない程、すごい。衝撃レベルの坂ですよ。本当に購入検討されてる方は現地見てください。
    • 駅までも行きは上り坂ですが、歩ける距離でしたよ。
    • 私は昔から近所の団地に住んでいますが、坂でも普通にみんな自転車乗っていますけどね。女性でも電動の付いていないチャリで上っていますよ。
• この辺りは道や歩道が狭く、商業施設も道沿いにあり、ニュータウンの中ではだいぶゴチャゴチャしてるイメージがあります。 そういった住環境を重視しなければ安く買えて良いかもですね。
  • 南側に下っていて、見通し良くていいですね。 道幅は確かに広いわけじゃないですが、交通量はそれほど多くないですし、ゴチャゴチャした感じは無いです。 閑かな感じです。
  • 道幅はゆったりしてますが、車があまり通らないのでとても静かでしたよ。
• この場所は以前はなにがあったのでしょうか。物件概要に非分譲戸が60弱ありますが、これは地権者とかがいるってことでしょうか。
  • 府公社の分譲マンションですね。老朽化とエレベーター無しってことで建て替えになったのかと。元は120戸位で、出て行く方はデベから一戸1700万円位出たそうです（某不動産屋情報で正確か不明）。

【眺望】

• 周りが戸建の為、眺望を損なう可能性が低いです。
• 眺望が良く、日当たりも良さそうだし、開放感もありそうですね。
• 丘の上なのでそびえ建ってる感、があります。

【騒音】

• 消防署が近くでうるさくないか気になります。近ければ非常時にはありがたいですけれどね。
  • 消防署はもう西町に移転してますよ。南町の消防署跡地は市で用途検討中だそうです。
    • 消防署の跡地の活用に保育所が挙がっているようです。 購入者には大きな追い風ですね

【地盤】

• この辺の物件って地盤がヤバい所時々見かけるけど、ここは地盤が硬そうなトコが気に入りました。
• あとここは地盤がしっかりした場所なんで、そんなに深く杭を打つ必要がないのではと。地盤の緩い埋立地とかはかなり深く杭を打たないといけないらしいので、どちらかというと市内の方が心配かもですね。

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周辺施設

【公園・スポーツ施設】

• ニノ切公園
  • 里中央までの遊歩道をあるけば、道沿いに球技で遊べるくらいの広場のある公園もある。
  • 二ノ切池に行ったらたくさんの野生の亀と潜水しまくってる鵜のような鳥がいました。水をもうちょっとキレイにしてあげたいと思いましたが。ジョギングやウォーキングにはよさそうそうです。
• 近くには温水プールもあるようで、公園や緑もあって良いですね。

【病院】

• 病院もスーパーも目の前だし、生活しやすそうだなって思っています。
• 近くにすごく人気の産婦人科があります。小児科も近くにあります。

【その他】

• 幼稚園、小学校、公園、スーパー、コンビニ、郵便局、小児科と全てが徒歩３分圏内にあるのは便利です。
• 火葬場が目の前にあります。

その他

• モデルルームを見に行った総合的な感想です。

【良い点】

• 最寄駅が北急行線「桃山台駅」で徒歩10分。
• スーパー徒歩1分、コンビニ徒歩3分。
• 駅前に阪急オアシスや郵便局、本屋が入った複合施設あり。
• 自走式駐車場100％（駅徒歩10分圏内で100％は稀）。
• 坂の上、周りは一戸建てに囲まれているため眺望◎。
• 大きな公園、病院、小学校も近いうえ、閑静な住宅街。子育て◎。
• 旭化成（ﾍｰﾍﾞﾙﾊｳｽ）の一戸建てのノウハウが詰まった内装。（引き戸採用の間取り、床暖標準装備、中部屋へのエアコン設置可など。）
• 学区が豊中第九中学校で評判良し。

【悪い点】

• 駅まで坂道。
• 火葬場まで120ｍ。（個人的には気にならなかった。看板がなければ見た目分からないし、2005年？に最新式に立て替えているらしく煙や臭いはなし。周りも後から来た住宅が囲んでいる。）
• 周りの建物の築年数が進んでいて、高齢化のイメージを感じた。そのためか小学校の生徒数が少ない。ただ街に子どもや若い人が少ないわけでもない。
• 府営住宅の建て替えにつき、建て直し前からの居住者で40戸程あり。

あとは価格発表後にどうなるかといったところでしょうか。要望など付いてる部屋がそこそこありましたが、第１期販売でどこまで売れるのやら。

• このマンション自体、1974年に建てられた3棟の府営住宅団地の 老朽化、居住者の高齢化問題（エレベータが無いなど）に伴って、 建替事業として建築が決まったマンションです。 府営住宅は経済困窮者のための住宅で、審査により一定収入以下の 人しか住むことができません。元々住んでいた120戸の住民は建替時の 総会にて高額な立退補償料をもらって移住するか、代わりにシンフォニアに 住む権利を得ているようです。 全体で194戸のうち56戸が非分譲とＨＰに記載があるとおり、 全体の4分の1以上がそうした地権者が占めることに不安を覚えます。 区分所有者となれば地権者も新しく買った人も平等なはずですが、 実際は、地権者とローン購入者とではお金の価値観も世代も全く 異なるため、マンションの管理方針や修繕方針に対立が生まれる、 地権者たちが手を組んで管理組合を占拠するなどのトラブルが 起こるようです。 モデルルーム見学では、南向きのバルコニー付高階層は全て、 部屋を自由に選べた地権者たちで独占されていました。 議決権などの割合も多く持つことになります。 皆さんはこのマンションが府営住宅の建替事業であることを どうお考えでしょうか。
  • この建替は府公社第2次住宅(分譲)の物件であり、府営ではありません。しっかり確認してから発言して下さい。

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