ガーラ・レジデンス綱島リバープレイス

この物件の評価はいかがですか？

4.50

(4 票)

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物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区駒岡5丁目1845、1848（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「綱島」駅 徒歩19分
2. 東急東横線 「綱島」駅 バス6分 「一の瀬」バス停から 徒歩2分
3. 京浜東北線 「鶴見」駅 バス21分 「一の瀬」バス停から 徒歩3分
4. 横浜線 「新横浜」駅 バス19分 「一の瀬」バス停から 徒歩2分
5. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「新横浜」駅 バス19分 「一の瀬」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：47戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月中旬予定
• 売主：株式会社エフ・ジェー・ネクスト
• 施工：南海辰村建設株式会社

掲示板・口コミ

• ガーラ・レジデンス綱島リバープレイス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ずばり合理的だとおもいました。 価格、施設、土地　相応の無駄のない作り(管理費安)、周囲の新築マンションと比べるとお得。 周りに買い物施設が多いので、家庭に優しい場所だと思います。
• 決めてはやはり立地です。 駅までは19分かかりますがバス停も近く平坦な道なので自転車も使えます。 買い物にも不便は無いですし、そしてやはりここら辺の物件は間違いなく需要がありますので手狭になった時、賃貸に出しても売りに出しても困ることは無さそうです。 私は立地と安さとカスタマイズ出来る間取りで充分満足出来ました。

【モデルルーム訪問時】

• 価格 3450万円～3900万円
• 南向き3LDK／3300万円台よりと東横線にしてはすごく安いです。たぶん名前の通り川の横？だからですか？最近は茨城県の水害などちょっと怖いですよね。
• 62平米の部屋を見ました。
• 廊下に面した部屋の窓は、格子柵がついているだけでシャッターはありません。
• 玄関は、廊下とたたきの境目の材質が違うだけで完全フラットです。
• 下駄箱に飾り棚はありますが、全体的に小さめ。ただ、縦長下駄箱の上段に電話やネット回線の配電盤があるため、そこはデッドスペースです。
• 各部屋のクローゼットは全体的に小さめ。ただ、メインの洋室のクローゼットはウォークインクローゼットに変更できるらしく、オプションで有料にならないように交渉している最中だとか。
• 上記、メインの洋室をウォークインにした場合、リビングに隣接している洋室のクローゼットはなくなるそうです。その代わり、廊下の収納が１つ増えます。(だったと記憶しています)
• バスルームのシャワーは上下スライド式。扉のタオル掛けは上段と下段、２つついています。
• 洗面台の蛇口はヘッドが取り外せてシャワーになるタイプです。
• キッチンのガス台は、カラーが無料で選べます。
• 食洗機はついていません。
• ディスポーザーもついていません。
• ガス台の上の吊り戸棚は小さいですが、ラップやアルミホイル、キッチンペーパー用のラックが標準装備でついています。
  • 全体の感想としては、収納が小さいかな、です。いまや綱島の相場は4000万台が当たり前のようなので、値段相応な気はします。 エレベーターにもセキュリティがついているのは他にはなかなかないかと思います。
• モデルルーム見学の際、水害対策について一切触れられてなかったのですが、綱島の別の物件や鶴見の物件では、必ずハザードマップが大きく掲示されていて、どういう対策が講じられているかきちんと説明をいただけました。 その点を訊いてみたところ、「鶴見川は危険河川だとは判断していないので、だから特にそこには触れていない」そうです。 そうだとしてもやはり距離が近いので、危険じゃないなら逆に「安全です」とセールスポイントになるはずだと思うのですが…それをしないのは、触れたくないことなのか？と不信に感じました。
• 川の近くなので、土地大丈夫かなーと思っていました。そのときに説明を受けたのが以下です。

ガーラ・レジデンス綱島リバープレイスではN値50以上となる地下約30.7m～39mの泥岩層を、建物を支える支持層とし、HiFB（ハイエフビー）工法による杭を21本構築。震度6強から震度7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しない事を基準として、「新耐震基準」で構造計算を実施しています。※N値とは地盤の堅さを示す数値。重量63.5kgのハンマーを自由に落下させ、サンプラーと呼ばれる鋼管パイプを地中に30cm打ち込むのに何回叩いたか、その回数を示すもので、ここまでやっているそうです。なので強固な地盤と耐震基礎なので安心してくださいと言われました。また、防犯にかんしてはエントランスにはカメラ付きオートロックシステムを装備しており、エントランスの来訪者を音声と画像で確認後、オートロックを解除。非接触キーをかざしてエレベーターを呼出し、住戸階までアクセスと数度の警備に加え、再度、住戸玄関前のインターホンで音声確認するトリプルセキュリティを採用。共用から専有部まで、3重の厳重なチェックで来訪者を確認し、不審者の侵入を未然に抑止することで安全が守られているそうです。ここまですれば安心か？と思いました。

• 

  マンションギャラリー（2015-09-21撮影）

【コスト】

• 管理費 9800円～1万500円／月
• 修繕積立金 4900円～5250円／月
• 修繕積立基金 34万3000円～36万7500円（一括払い）
• その他諸経費 町会費：200円／月、
• 電力スマートサービス利用料：972円／月、
• オンライン防犯警備料：864円／月(一部住戸のみ)

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交通

• 駅から歩きますが、バスが利用できますね。
• イオン前のバス停が駅まで行くってことですかね。所要時間何分位なんでしょうか。
• バス停はイオン前にあるから徒歩1分くらい？
• 徒歩だとちょっと辛い距離ですけど自転車やバスを使えば通勤通学は楽になりそうです。
• この辺りはバス網が非常に発達しているので、川崎、鶴見、新横浜にも出れる
• 駅から19分ですが、やはり徒歩はかなり厳しい感じがします。必然的にバス便ですね。
• 現地はイオンの近くですか。 あるくとどれくらいかかるんでしょう。 周辺環境の三菱東京UFJ銀行綱島支店が駅の近くなので、約20分くらいかかりますか？
  • 不動産表記で19分なので、信号待ち等考慮すると20分以上かかるでしょうね。 ていうか駒岡の方から歩いて綱島駅まで行ってる人ってほぼ居ないと思います。普通はバスor自転車かと。
  • 徒歩19分とのことでしたが、駅までは平坦な道で川沿いを行けばほぼ信号は無く、自転車があるとなお便利かと思いました。一応、イオンまでのバスも10分おきに出てるので問題ないかと。

構造・建物

• 建ぺい率：６０％
• 容積率：２００％
• 敷地面積：１,５２４.７７m²（実測）、１,５０６.００m²（登記簿）
• 建築面積：６０９.２５m²
• 建築延床面積：３,３７５.７８m²（容積対象外面積３２７.５０m²を含む）

共用施設

• 駐車場 敷地内19台（料金7000円～1万5000円／月
• 平置9台（内身障者用1台）、機械式10台）
• 駐輪場 94台収容（料金200円～300円／月）
• バイク置場 5台収容（料金3000円／月）
• 駅から遠いのに、駐車場は100%ではないのがちょっと考えてしまうかも。
  • 私は駐車場は100％でなくてもよいかなぁ。 無理に機械式とかで駐車場台数を増やして、埋まらなかったら負担になりますから。
  • バス便なので車があったほうがよさそうですよね。通勤するパパにとっては多少不便かもしれませんね

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設備・仕様

• ホーローキッチンパネルはマグネット対応なので、キッチン道具がぶら下げられていいですね
• トイレの電気スイッチが二つ上下にありますが、下の方はどこに連動しているのでしょうか。パチパチしても反応ありません
  • 換気扇だと思います。販売の担当さんに聞いてみてはいかがでしょうか。

【オプション】

• エコカラット沢山貼りたいけど、希望の場所で見積もりして貰ったら…顎が外れかけました;^_^A

自力でDIYとかする人いるかな？

• オプションのコーティングの見積出してもらったときは、あまりの金額にパートナーと二人して沈黙してしまいました。オプション会で長いこと説明受けていいものとは分かるのですが本当に必要なのかな？、と悩んでいます。どなたかコーティング及び防カビ等など、やられる方はいるのでしょうか？
• エコカラットもそうですが、オーダーの食器棚が尋常じゃなかったです。コーティングは検討中ですが、安い所を探す予定です

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：61.73m2～67.01m2
• ファミリーには、ちょっとせまい間取りですね。
• それぞれの間取りに固有の特徴があったり、無償のセレクトプランがあるのはいいかもしれないけど、リビングの広さはちょっと物足りないかもしれない。
• 角部屋のＣタイプは東側に窓があって南向き、日当たりに関しては好条件かと思いました。朝日で目覚めて、日中は明るいリビングで過ごせるだろうと思うので。ただ、南側の対面には建物があるのですか？ＣＧではある程度空間が開いているように見えるのですが、建物があるとしたら日当たりは期待できないのかなとも思うのです。
  • Cタイプは自分も検討しているところでした。モデルルームへ行って営業さんから日当たりについてイラスト付きの説明もあったのですが、１階とか低いトコじゃない限り日当たりは大丈夫なようでした（どこからどこまでが日陰になるかとか詳細までは覚えてないのですが） Cタイプ対面の建物はそんなに高くなく4階建てですしある程度離れているみたいですしね。冬至で午前８時とかだったかな、の日当たりのシミュレーションイラストで説明ありましたが自分が検討していたトコやだいたいの部屋は大丈夫たったな、という印象でした。
• E1がセレクトプランと書いてありますが、これは間取りを自由に決められるタイプですか？他もセレクトプランが選べるのでしょうか。 主寝室のウォークインクローゼットが広くていいです。子ども部屋になりそうな部屋が2つあり、リビング側をあけて1部屋みたいにして使うのもいいのかななんて思ったりしました。
  • 私がモデルルームに問い合わせた部屋タイプはセレクトプランは選べないようでした。もうある程度工事も終わって出来上がっているのかもしれませんね。ですが、この価格と買い物に便利な立地は魅力的なので現時点で有力候補です。

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買い物・食事

• 商業施設がすぐ近くにあるのはいいですね
• イオンやビッグヨーサンがすぐ近くにあって買い物には不自由ない環境ですね。
• 駅から距離はありますが、近くに日帰り温泉施設が出来たり、大きいスーパーがあるので生活の基盤はここら辺になるのでいいなと思いました
• イオンまで徒歩1分、トレッサ横浜までも徒歩10分。家族のおでかけ、日常の買い物にいいので人気は納得です。 ユニクロ、ブックオフも通り沿いにあり、散歩ついでに買い物できます。

育児・教育

• 小学校まで子供の足で30分強かかる

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、第５種高度地区
• 川をはさんだ向こう側に東電の変電所があるのが、気になりました。
• マンション脇の国道？を挟んでラブホが堂々とあり、子育て環境としてはどうかと思いました
  • ホテルはここより先に建ってるものなので しょうがないかな…。 3LDKでも小さめの部屋が多いのはそういう事情もあるんだろうなと納得しました
  • 真正面にあるわけではないので大丈夫かな

【鶴見川】

• 鶴見川の臭いが気になりますが、どうなんでしょう？
• 水害実績は昭和33年にあります。 ハザードマップでも浸水区域ではありますが、日産スタジアムなどの遊水地が整備されたため、近年稀に見る大雨でも被害は最小限に抑えられるとのこと。すぐそばのイオンでも地下に貯水槽が設けられています。 マンション周辺を見に行きましたが、川側はやはり寂しく夜は暗いのではと感じました。目の前の賃貸マンションまでの距離がベランダサッシから10M取ってあるとありましたが、思っていたよりは近い印象。ただ、日当たりに関しては問題なさそうです。
• イオンの貯水槽 最近そういった対策する大手スーパー増えてるようですね。 近くにもそういうのがあるとやっぱり安心感あります。 ただ更に対策したい場合は低い階を避けるとかになっちゃいますけどね…。
• 川の横の便利な面としては散歩やランニングが楽しめる遊歩道のある鶴見川や、二つの地区から成る熊野神社市民の森など、自然豊かなスポットを享受できること。さらに、さくら名所100選に選ばれた三ツ池公園も徒歩圏に揃うなどなんとも便利で住みよいですね。ただ川沿いと防犯、水害のバランスによるなーと思います。

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周辺施設

• 医療施設が充実しているのはいいですね。 メディカルビルには眼科や小児科も入っているので、安心できそうです
• 施設がない分、裏に川があるのもいいですね。近所の人がバーベキューしてました。 あとレンタカー屋さんも近いですね。

その他

• ここにあった工場を取り壊した時に物凄い鉄の臭いが充満していました。 近くを通ると気分が悪くなるくらいの臭いです。 土壌汚染の調査結果はMRで公表してくれるのでしょうか？
  • けっこう行政も土壌汚染についてはうるさいみたいで、 かなりきっちりしないと許可が下りないという話は聞いたことがあります。 前に工場だったとしても、対応はされているかと。 結果についてはＭＲで聴けば、次に行った時には資料は用意しておいてもらえるんじゃないでしょうか。

掲示板

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