J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

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4.25

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物件概要

• 所在地：京都府京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2（地番）
• 交通：京阪鴨東線 「出町柳」駅 徒歩9分
• 総戸数：99戸（会員分譲住戸30戸含む）
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期地上権（準共有　存続期間 : 2067年まで50年※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　地代 : 未定、敷金 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備一時金 : 未定、借地権の譲渡・転賃可※譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止するものとします。ただし、相続等による場合はこの限りではないものとします。）
• 完成時期：2017年04月下旬予定
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理：JR西日本住宅サービス株式会社
• 公式URL：http://jgran.jp/shimogamo/index.html

掲示板・口コミ

• J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【比較・検討】

• ホームページの道路からの外観想定図
  • 1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
  • 2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
  • 3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい 当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね。
• 京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。
• まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。
  • 同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。 定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、３０％～５０％安く購入し使った事になる。 所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で 売れる可能性は少ないでしょう。先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。

【販売時状況】

• 本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。
  • 61.29㎡から128.46㎡：5840万円から21500万円
  • 維持費を見ると 74.21㎡　おそらく7840万円の部屋で計算すると
    • 管理費　50700円
    • 修繕積立金　13320円
    • 地代　27666円
    • 解体準備金　4000円
    • 計　月95686円　かかるみたいです。
    • その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい 修繕積み立て一時金　約106万円
    • 月の維持費が７４㎡ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので 法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。
  • 試算すると50年の定借として （7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月 13.382+9.5686＝22.9506万円。74㎡の部屋の月払いが約23万円となります。
    • 家賃としてこの額を考えると、この場所で これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると 13.382×1.27＝16.995位になるため

月約26万7千円という数字も出ますね。

• ここのMRは相当敷居が高いみたいです。定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で 個人より法人を優先。当然外国人はシャットアウト。月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、購入者の質は良さそうですね。

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構造・建物

• 敷地面積 9,647.68m²（A敷地：2,431.70m²・B敷地：6,915.98m²・自主管理公園：300m²）
• 建築面積 3,704.84m²（A敷地：961.20m²・B敷地：2,743.64m²）
• 延床面積 9,437.90m²（A敷地：2,376.93m²・B敷地：7,060.97m²）

共用施設

• 駐車施設 24台（平面駐車場、内1台は福祉対応用駐車場）［月額使用料：27,000円、29,000円］
• 自転車置場 99台（内スライド式93台、2段式6台）［月額使用料：100円、200円］

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 65.64m2～92.94m2

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域・準防火地域・10ｍ高度地区・風致地区第3種地域・下鴨神社周辺特別修景地域・眺望空間保全地域・近景デザイン保全区域・遠景デザイン保全区域

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  現地案内図

掲示板

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