ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵

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4.20

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ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵外観

物件概要

• 所在地：東京都千代田区三番町2番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩7分
2. 都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩12分
3. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩12分

• 総戸数：73戸（事業協力者住戸51戸含む、他に管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上13階 地下3階建（実質、地上14階 地下2階建相当）（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：（株）竹中工務店

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 価格：1億6,000万円台予定～5億4,000万円台予定
• 最低で900前後

【販売時状況】

• モデルルームに行かれた方は、既にご存知かと思いますが、今回の広い部屋のモデルルームの内装(オプション)は、メックデザインのホテルチームが15000万円かけて造ったとのことでしたので、それだけ費用をかければ良いものが出来るのも当たり前ですよね。
• 平均抽選倍率２３倍とか。本当ですか?
• 千鳥ヶ淵の「億ション」全２２戸が即日完売　競争率も５倍超の人気　 「全７３戸のうち、今回販売された２２戸（住居面積約７２〜１７９平方メートル）の価格帯は１億６０００万円〜５億４２００万円。２２戸すべてに買い手がつき、競争倍率は平均で５．０９倍。物件別の競争倍率は、１億６９００万円の１ＬＤＫが１３倍、最高値（５億４２００万円）の３ＬＤＫが１０倍だった。」
  • 以外な結果でしたね。70平米が高倍率とは。100平米が高倍率かと思ってました。179平米は予想通りでした。
• この地は飛島建設の跡地です。地主は三番町ホテルの不動産会社「三創」です。事業協力者住戸は51戸、うち賃貸住戸24戸です。残りの27戸は縁故販売でした。
  • 縁故販売とは地主の三創が一般販売の前に知り合いに優先的に販売しました。転売の可能性は高くはないですがゼロではありません。中国人や不動産屋が多数購入していましたから。

【事業協力者住戸】

• 地権者は１~５階を所有するのはもう決まっています。分譲は６階から上１５階です。
• 1階から５階までは、三創と言う会社が賃貸として出すそうです。６階以上の部屋もいくつかは、三創が所有するそうです。
  • 最上階も賃貸です。混在は間違いないです。分譲戸数は20数個です。当初の予定より賃貸が増えでます。
• 分譲20は悲惨、分譲比率30%以下。
• 巨大地権者 三創設備＞極小購入者。あり得ない構図
• １階から５階の賃貸用の部屋と、６階以上の分譲される部屋では、仕様がかなり違うようですね。
• 販売対象以外の部屋の契約は概ね完了していると思われます。
  • 噂通りの販売方法で白けました。不信感大なり。グランはもう懲り懲り。
• 事業協力者住戸は、確かにほぼ完売のようですね。三創のコネ販売で三菱も何とも出来なかったのでしょう。一般販売の22戸は、フェアな抽選だと思います。
• 最上階が事業協力者住戸だったのが残念です。間取は狭い部屋ばかりなので、2戸買いする方もいるようです。
• 買わなくて良かった。いや、正確には、買えなくて良かった・・
  • 同感。こういう特殊な販売方法のマンションはお金があっても避けた方が懸命。ここは地主(三創、三番町ホテルの社長がオーナー)内覧会で見かけた。ここは等価交換マンションで三菱地所レジデンスは手数料代わりに22戸の売主になった。三創の不動産屋名では売れないからね。

【投資・リセール】

• 朝日新聞によるとここは居住用より投資目的の購入者が目立つとの事。半数以上がローンを組まず現金購入。落選した方、再販に期待が持てますね。不動産市場に活気が戻って来ました。
• 賃貸住戸の家賃は坪3万〜のようです。高いですね。転売もさぞかし高いでしょう。
• ここの賃貸物凄い数でビックリ！高過ぎて評判悪過ぎ。特に２Ｆから５Ｆの地権者住戸は高過ぎ！縁故販売の住戸も賃貸に出ている。
  • こんなに出ている

　http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/chiyoda/700323/

• 借りる人はオーナーを良く選ぼう
  • 確かに 解約時室内クリーニング、エアコン洗浄費用、浄水カートリッジ交換費 エアコン洗浄とか浄水器とか請求するのはセコイ

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交通

• 最寄り駅が どこも遠い
• エントランスから内堀通りには出られず不便。

構造・建物

【構造・設計】

• 天井高2.5って価格帯のわりには低い。
• 設計は竹中じゃないんですね。でも全住戸で皇居側のバルコニーがあるようにしてエレベーターを２つに分け、中住戸を２面バルコニーにしたのはうまく設計しているなと思います。
  • 竹中は躯体と共用部分の設計のみです。この立地では皇居向きにバルコニーがあるのは当然の設計でしょう。内堀通り側には作らないでしょう。
• 車寄せもないし内堀通りから丸見えの部屋もありますね。道路に囲まれ感があり、静寂感はないです。
• 共用スペースがまとまりがなく 玄関前のフロアも暗いイメージ。
• ホームページより

　http://www.mec.co.jp/j/groupnews/archives/mec130805_TPHG%20chidorigafu... 【眺望・採光】

• バルコニーからの眺望写真は皇居の森と緑が一面に広がり風景画のようでした。全て東南向きですから。四季折々の景色も楽しめます。
  • 全てが皇居側を向いているのが素晴らしいですね。
• 上層階は桜だけではなく皇居を見渡せる物件です。
• ５Fより上でないと高速前の樹木とお堀しか見えません。
• 低層階は外から中が丸見えなんだが…。あれは部屋なのか廊下なのか。
  • 部屋です。２Ｆから５Ｆ迄は賃貸です。仕様も分譲とは違うようです。
• ３Fと５Fを内覧して来ました。「皇居を見渡せる唯一無二の物件」との歌い文句でしたが 木とどよんだお濠が見えるだけでした。３Ｆの部屋は戦没者墓苑の駐車場が見える眺望。部屋の位置にもよりますが緑道の高速と内堀通りが見えるマンションです。
  • ここを買うなら10F以上でないと皇居は見渡せないでしょうね。良い部屋は非分譲ですから。
  • ５階以下の賃貸と６階以上の分譲は内装違います。あたりまえですね。眺望は４階ならわたしは満足ですが、５階以下が賃貸になるのもわかるような気がしました。
• グランから観る景色はまるで大きな額縁に収まる東京の一番素敵な景観で、ニューヨークのセントラルパーク越しに観る摩天楼のビル群のような景観でした。目の前に何も遮る物や余分な物が無く、目線に入る物は皇居の緑と遠くに林立するビルとその上に広がっている空だけです。遮音性も抜群で、サッシの割り付けやバルコニーの透明ガラスの仕様も本当に計算し尽くされた絵画を見ているような錯覚に落ち入るくらい素敵な景観でした。一長一短はあるものの、生活の価値をそこに見いだせる方なら、本当に素敵なマンションだと思います。
  • 上層階でしょうね。多分10F以上かと思います。

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共用施設

• 駐車場台数：５４台
• トランクルームが少ない事と駐車場が全戸分ないのがネック
• エレベーターは業務用を含めて４基もあります。管理費が高そうですね。。。

設備・仕様

• 5億の部屋もフローリングてビニールクロス。大理石は水回りのみ。免震と設備の機能が進歩しているが最近のマンションでは当たり前の事。

間取り

• 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
• 専有面積：72.26m2～179.17m2
• 100平米のバルコニー二つあるお部屋が使い易そうです。
• ベランダが全て高速に向いていますね。

買い物・食事

• 私も千鳥ヶ淵の雰囲気は大好きです。都会でありながらすごい落ち着く感じがするんですよね。緑が多いからでしょうかね。よく散歩へ行くのですが、お買いものできるスーパーはみた事がないのですがあるのでしょうか。調べた限り、半蔵門駅のそばにマルエツプチがある位かなと。やはりお買いものする場所がないと不便ですよね。
• やはり車で紀ノ国屋かデリバリーですね。私は間に合わせは靖国通りのデリドに行ってました。薬屋が多いので安いですよ。

周辺環境・治安

• 内堀通り、墓苑入口の信号の角地で飛島建設の跡地です。
• 住所は三番町でちなみにパークマンション千鳥ヶ淵は九段南です。紛らわしいですが。
  • 緑道の入口です。内堀通り、山種美術館の先です。隣は千鳥ヶ淵ハウスと言う賃貸マンションです。
• 千鳥ヶ淵は日本人なら誰もが認める桜の名所です。
• この辺は蝉の鳴き声が半端ない
• 日本で、住めるなら一番住みたいエリアだと思います。イギリス大使館の場所もいいですね

【高速道路と大通りに囲まれた立地】

• 問題は、大勢の人が指摘する高速と内堀の交通にかかわるところ。心配な方は、千鳥ヶ淵の墓苑に足を運んでみることだ。実際に墓苑にお参りに行って、ついでに騒音の問題を確認してみることをお勧めする。
• 高速は現地にいけば分かるけどね。この立地は正直微妙。
• 唯一の欠点は高速でしょうね。
• 内堀通りの反対側に住んでる者です。目の前の高速は都心環状線でかつ急勾配＋トンネル出口で、一日中大型トラックなどがエンジン音の唸りをあげてるし、さらに深夜や土日は爆音のルーレット族とそれを取り締まるパトカーのサイレンが・・・またこれらの音はトンネル出口によって増幅されてもいるのは言うまでもない。あと窓やベランダも圧倒的な排ガスで、掃除・クリーニングしてもすぐまた真っ黒になるので。地図で見れば一目瞭然だが、この物件はこの一帯の中でも特に首都高とは目と鼻の先ほどの至近距離。騒音・排ガス問題は推して知るべし。

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その他

• 購入者は、賃借人を馬鹿にする傾向にあるが、所詮数億円の買い物だ。ロンドンや香港の５０億円超えの物件とは訳が違う。賃貸だの購入だのとくだらない議論をする者は、世界を知らないのだ。隣の賃貸物件は、その良い例だ。内外装はWebに掲載のある通り。しかし、非常に好評で住民から支持されている。空きが出ると直ぐに埋まってしまう。周辺の緑や眺望の魅力は、内外装や高速・内堀の交通の問題をも補って余りあるのだろうか。３０年程前に飛島の観桜会に招待されて見た北の丸と皇居の緑が忘れられない。皇居はセントラルパークやハイドパークよりも美しいと思う。
• MRを見た感想--内装はパーマンより遥かに貧弱であり素材が違います。天井高といい、120平米のMRの玄関扉は突き板ではあるが扉前に柱があり(実際もそう)圧迫感あり、アルコープもなし。専有部分の設計に関してはメックデザインかが関わり竹中の設計は共用部分のみ。竹中の優秀な設計者が関わっている竹中施工のマンションには程遠い印象です。特にクロスが安っぽいビニールクロスでありパーマンの塗り壁とは大違い。我が家も竹中施工ですが、うちのクロスの方が余程いいと思いました。価格に比例しない内装でありました。

[スムログ 関連記事] 【千鳥ヶ淵界隈①】

• モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.1】

　http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/599

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