ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス

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ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
• 交通：

1. 山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
3. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分

• 総戸数：861戸
• 構造、建物階数：地上49階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年04月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、鹿島建設株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 北向きの高層階は意外と高いですね。1LDK、2LDK中心で部屋のサイズを小さめにしていることもあり、坪単価が高くても物件価格が抑えめという感じで。
• 物件概要が更新されていますね。第2期の申込受付が10月11日からで抽選が18日。販売戸数は100戸ですか。
• 新価格が発表されましたね。値上げかな？値下げかな？
  • 値下げだ！ しかも、上のレンジを随分下げたね。 全く同じ平米で売り出し。43.33～102.12m2 予定では、3,600万円台～11,200万円台で、最多6,000万円台だったのが、 価格改定で、3,600万円台～8,338万円　最多5,300万円台。 最多価格帯戸で、700万の値引き。 102平米の戸で、2,800万以上の大幅値引き。ついに億ションじゃなくなった！ やはり売れてなかったのか・・・
    • 新価格発表とありますが、販売住戸100戸分の価格表が確認できるのでしょうか？最高価格住戸で2800万円、最多価格帯住戸で700万円の値引きとありますが、 同じタイプで契約済み住戸がある中で天下の三菱が堂々と値引き販売をするとは 思えませんが本当でしょうか？ もし事実であれば既契約者に対し差額を返金する覚悟が必要だと思われ、現実的 ではないと思います。
      • 売り出す階を変えただけじゃないの？
• 値下げかどうかはさておき、1億円を超えていたのはプレミアムフロアですが、全く同じ部屋が8,338万円というのは絶対に無いですよ。102.12m2というのは北向き低層の3LDKで、私が契約した時点では「次期以降分譲」となっていたものですね。 5Fのみ売りだされていてその時は7,998万円。 このタイプの一番上のフロアは10Fなので、5Fとの価格差は100万円くらいでしょうから、この部屋の価格は8,100万円くらいではないですかね。 ちなみに、5,300万円台というのは東向きと南向きの低層階の2LDKですね。
• 予告とは違う間取り・フロアの構成にしてきたんじゃないの？ 同じ広さの間取りだったとしても、フロアが違えば値段なんて変わってくるんだから。 最低価格が変わってないのに、最高価格は3,000万も下げるなんてあり得ないでしょ。 結果的により低価格ゾーンの販売戸数が増えただけと思われ。 最多価格帯なんて1戸変わるだけで入れ替わる可能性あるわけで。
  • 値下げではないのですね？
    • 一切値下げしてない。

【2014/10/7現在の物件概要】 

1. 販売価格 3,678万円～8,338万円
2. 専有面積 43.33平米～102.12平米

ここに記載されている部屋は、下記のふたつ。

1. 最低：t40Aタイプ（北向き1LDK）1317号室
2. 最高：t100Bタイプ（北向き3LDK）1016号室

そしてこれを俺の手元にある2014/3/14現在の1期価格表（消費税率8%）と比較してみると…

1. t40A 1217号室：3,658万円、1417号室：3,698万円 ⇒ 1317号室の3,678万円が間にピタリと収まる
2. t100B 516号室：7,998万円 ⇒ 1016号室の8,338万円

値下げも値上げも無かったようです。

• ２期１次、１００戸中９８戸だったみたいだね。１期とあわせたら５３０戸くらいになるのかな？
  • ホントだ。物件概要の販売戸数が2戸になってる。 98/100かぁ? 完売表記できないのがちょっと痛い気がするけど、 他に競合がひしめく中で地所としては健闘したと 捉えるべきか。。 びみょ??
    • 三菱地所レジデンスの公表情報が正しければ、1期までで413戸が契約済み。 ※うち、4月～7月までの約4ヶ月間で契約したのは91戸（月あたり22～23戸）。 8月から10月中旬までの販売のなかった2か月半の成約が98戸であれば月あたり40戸なので復調しました。「ザ・パークハウス晴海タワーズ」のモデルルームで中国語の通訳の方が活躍されているという記事もありましたが、海外の方のおメガネにかなったのでしょうかね。
      • １期合計 413戸 ２期１次 98戸 計511戸 総戸数861戸のうち残るは350戸、入居まであと22ヶ月 ≒1ヶ月当たり16戸ペース 意外とこのままのトーンで行けるかも？ ある意味では、早期に完売する物件よりも絶妙な値付けが実現できてるとも言える？？
• 南東角部屋と北西角部屋と南向の部屋が売れてたと思います。あとは南東に一番近い東向きの部屋。

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交通

• 大江戸線止まったら、月島から有楽町線使えるのは良い。

構造・建物

• バルコニーに隣の住戸との仕切りは、すでに取り付けられていますか？
  • バルコニーの仕切りは、まだ取付してありません。
• ティアロレジデンスはもう外壁が白く塗られてきましたね。
  • 吹き付けですか？
    • コロコロで塗っているのを見ましたが、窓をマスキングしているので吹き付けなんですかね。
• モデルルーム見てきましたが、リビング天井高2.7mの部分って本当にごく一部でした。キッチン部分などはだいぶ下がった高さに天井があって今住んでいるマンションと比べてものすごく圧迫感を感じました。比較検討中の他のマンションと比べても下がり天井がこんなに低いのは驚いたのですが、営業さんは2.7mばかりを強調していて他の箇所の低さの理由を聞いても話にならなかったです。ホームページの写真�もよく見たらそうですね。それくらい事前に確認しておけと怒られちゃいそうですが...
  • キッチン部分は大抵下がってますけどね…図面で下りの天井高みても、他とあまり変わらないですよ。リビング天井高があるからこそより感じるのかもしれませんが。
    • 折り上げ天井、結構インパクトありますよね。 天井の周囲が下がっているのは、24時間全熱交換システムとオール電化によるエコキュートのパイプスペースの影響だと認識しています。 まぁでも、気になるものは気になっちゃうんですけれどね。
      • MRの70Uタイプ(？)はキッチンの下がり天井部分の面積がリビングよりも大きいので余計に気になるというか、2.7mの部分が小さく見えますね。80AのMRの寝室は部屋の半分くらいが2.1mなわけですが、あえて注目してみると気になるものの、ベッド置いて寝るということを考えると別に気にならないのかもと思うところもありますね。 実際、MRのベッドで寝てみるとなんとも思いませんでした。 リビングは気にしてみたほうが良さそうですが。
• サッシュ枚数が少ないせいでリビングがすごく狭く感じるね。天井高も詐欺みたいね

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設備・仕様

• ロスない換気いいですね。
  • 全熱交換器は天井が下がるからね。コスト面もあるが折り上げとは名ばかりの凸凹天井になっちゃうからというのもあるかと。

間取り

• 北向きは悪くないと思います。 都有地と野球場を抜けると運河で、その先にはスカイツリー。 ただ、北向きなだけに3LDKの間取りが少ないんですよね。 1LDK、2LDKが多いので、日中家にいない単身者またはDINKS向け想定なのですかね。 北西角は高層階はほとんど売れていたように記憶していますが、直近の状況はどうなのですかね
• 2.7メートルの天井高は高いと思います。窓も大きい分、景色も素敵に感じられそう。ここはだから、1LDKや2LDKの間取りでも他より広く見えますよね。1人暮らしや夫婦2人の人も住まわれるのでしょうか？

買い物・食事

• 投資でどうかより実需で住むには、晴海は買物が不便すぎる。 マルエツプチや成城石井は小さすぎ。 東雲イオンにトリトン前からイオンバスで行ったら４０分近く掛かってバス酔いになった。 どうすりゃいいの？チャリで月島や豊洲に買い出し？
  • 本当に買い物不便です。 トリトンマルエツは全く役に立たません。 もともと品数少ないうえ、夜になると食材ありません。嘘だと思うなら御自身で確認ください。 土日に豊洲のアオキで買いだめします。 北側空き地にスーパー出来なければ、永遠に買い物難民です。
• クリーニング屋さんは既にトリトン横のマンションの商業スペースにありますよ。 現在の人口に対してすらマルエツプチと成城石井が成立しているというのが事実です。 ドゥトゥールの前にもクリーニング屋さんが新規にできましたね。 新たにできた商業ビルの一階。 需要のあるところにビジネスは発生するものですから。
• 徒歩３分でこの規模の商業施設があるのに、週末は全然混んでないってそれはそれで悪くないですよね。一応喫茶店とかレストランとかありますし。隣の都有地に大きな商業施設が出来て週末目の前の道が渋滞しちゃうようになるぐらいなら、今のまま静かなままの方がベターな気がします。そもそも豊洲に自転車乗って行けば数分で着く訳ですし。
• 日常使いの商業施設は、規模と交通利便性で商圏が決まると思いますが、現在の晴海1丁目、2丁目住人は月島のスーパー使っている人が多いと思います。 豊洲はレアケースな気がしますが、東雲なんて更にレアケースではないですかね。 イオンは商圏広げるためにバス出してますが、バス使ってまでとなるのはよっぽど周辺に何もないとか、魅力的な何かがある場合に限られるわけで、なかなか考えにくいですね。 東雲のイオンは一度だけ行ってみましたが、それほどの何かを感じませんでした。。。
  • 保育園通わせているご家庭では、仕事帰りにに月島の文化堂使っていますけどね。 あとフジマート。 月島ではなく豊洲という家庭があるとなるとあえてアオキを選んで使いたい家庭が多いということですかね。考えにくいですが。 トリトンのマルエツプチと成城石井を使うという話は全く別の話であって、月島、豊洲、東雲に買い物に行くという話を受けて相対的な比較の話です。
• トリトンは中が迷路みたいになってて分かり難い。100円ショップが奥にあったり、マルエツプチが庭園の奥にあったり。
  • トリトンの特徴は、大手のカフェが集結していることかしら。 スタバ、エクセルシオール、セガフレード、サンマルク、サブウェイ、ドトールなどです。 休日は空いているので、サンマルクあたりで近所の高校大学生がよく勉強しています。

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育児・教育

• 中央区は保育園については比較的恵まれていますね。 認証保育でも補助金が出るので認可保育園と同額で通えますからね。 それでも希望の保育園に入れず遠くまで預けに行く親御さんもいますけど。 入れないよりはずっとマシですけどね。 千代田区は待機児童ゼロでしたかね。 江東区は激戦区ですよね。 豊洲はどうなのでしょうかね。
  • 中央区も人口は急増するわけだけど、保育園は足りるの？
    • 現在待機児童がいるという時点で、既に足りていませんね。 保育園のキャパシティだけではなく、手当ての良さも維持できなくなるのではないですかね。 保育園料も上がってますし。
• 晴海勝どき月島あたりに新しく保育園が出来る予定はありますか？そこがネックです。
  • 2014/10開設予定だった2園のうち、勝どきの1園は開設延期（開設時期未定）となったようです。
    • マンションに併設される保育園施設は、容積率の緩和措置を受けるためのものなのであまり規模の期待は出来ないですよね。 ティアロレジデンス内に出来るものも大きくは無いですね。 入園希望に際しては順位をつけますが、希望しているところだけではなく、若干遠くても出せる限り希望を出すというのがおすすめですね。 預けられないよりは、小規模でも若干遠くても預けられる方がはるかにありがたいということで。 朝電車で保育園通っている家庭もみかけますからね。 ちなみに、新規の申込よりも転園希望が優先されるそうなので、最初はとにかく区内の保育園に入れることが重要みたいですね。 最初は場所とか保育園の評判とかで選り好みしがちですが、入園できないとそれどころではなくなりますからね。
      • このあたり保育園いっぱいありますよ、 晴海にもまだ空きあるの保育園は少なくない、 厳しい江東区より、中央区にはそんなに心配はいらないと思いますよ。 うちもいま3歳の子がいるし、引っ越ししたら、兄弟作ろうと考え中 晴海こども園も近いし、マンション内にも保育あるし、 トリトンもあるし、月島小学校にもあるし、 保育園は全然心配不要ですよね 許可保育園入らなくでも、 私立にしても中央区からの援助があるから、全然大丈夫だよ 小学校生としても、パパママ帰るまでは晴海こども園に預けようと考え中

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周辺環境・治安

• 物件の現地まで立ち寄るのが良いと思います。 更に、晴海大橋を新豊洲の方に歩いて、橋の上からクロノレジデンス、ティアロレジデンスを眺めるとなかなか良い景色です。 物件敷地内の植栽だけではなく、運河に面しているウォーターフロントプロムナードと称する部分が綺麗にみられます。 また、橋の上からはティアロレジデンスの横を抜けてスカイツリーが見えます。 橋をそのまま渡りきって新豊洲まで行くと、がすてなーにという東京ガスの施設がありますが、こちら立ち入り無料ですのでその屋上とか適当な階からクロノレジデンス、ティアロレジデンスを眺めるとまた一興。 目の前が運河の雰囲気もよくわかります。 晴海二丁目→新豊洲→豊洲ららぽーと、といった感じでぐるりとまわると適度な散歩で良い感じです。 お時間に余裕があれば。
• 東側の住戸もう運河向き、ららぽーと方面の眺望がすばらしいと思います。現地よく調べた結果、隣の三井は東側の邪魔はあまりしない。うちは南側中層を契約しましたが、東向きのも悪くないと思うわ
• ららぽーと方面の眺望は夕方以降はライトアップされてまた違った趣がありますね。ティアロレジデンスの物件サイトでも眺望シミュレーションがありますが。このシミュレーションだとお隣の三井の影響がわかりませんが、モデルルームに行ったらさすがにそのシミュレーションはあるのですかね。 GoogleEarthでシミュレーションしてみた感じだと、パークシティの大きい方は隠れるものの、ららぽーとは全体が見えるような気がします。 東であれば運河向きなので高いと思いますけど、晴海三井を待つというのも1つの手ですかね。 三井の他のタワー物件の値付けを見ていると、眺望による価格差を結構つけている印象がありますので、東、南はティアロレジデンスよりも高めで出てくるのではないかと予想しています。 http://www.mecsumai.com/tph-harumi/view/index2.html
• 我が家は南向き低層を契約しましたが、ギリギリまで北向き高層と悩みました。 北東方向は、野球場と、豊洲・月島・越中島に囲まれた広い運河があるので、凄く眺望が開けてるんですよね。 事前に想像していたにも関わらず、クロノの棟内モデルルームを訪問したときに圧倒されました。 実際には視界の右側一部が少し晴海三井に隠れてしまうと思いますが、仮に都有地にビルができてもそれを超える高さなら、 将来にわたって解放感のある眺望が得られると思います。 共働き世帯など、特に日中の眺望よりも夜景を好まれる方にはオススメだと思います。
• ティアロの南側が解放感？少し右向いたら至近でお見合いなのに？
  • そこは自分も慎重になったけど、図面を調べて、南中から南東の住戸なら、室内からはクロノの東側と見合いにならないと判断しました。クロノの東とここの南が、お互いにバルコニーに出れば、見えるかもしれないけれど、そこまで気にすると、住めるタワマンはこのエリアには思いつきません。それ以上に、中層階でも室内からの運河ビューの開放感は、良いと判断しました。
• ＭＲで、建設中のティアロ南側の13階から撮影した写真を見せてもらいましたが、右端にちょこっとクロノが見えるものの、空とお台場方面と運河が見えて眺望は抜群でした。バルコニーガラスは下が見えるから良いですね。 南にして良かったと思います。 東側もディズニー方面が眺められて、よさそうですね。
• 南側もディズニーランドの花火見えるのか、やった！期待してます！
• ティアロ南向きの部屋から、レインボーブリッジ見える、お台場の観覧車は？
  • 観覧車は見えますよ。レインボーは、クロノ寄りだと厳しいかな。南東角部屋の隣や、その隣なら見えるはずです。
• この周辺環境に魅力を感じなければ不便なだけという気がする物件というか。 お隣の三井とも合わせると5万m2の敷地、さらに運河の側の公園に緑があるというのが私は気に入りましたが(同公園には今月20日から30日にかけて桜を30本植える予定)、そのあたりは人それぞれ。
• 桜は護岸に上がる通りのすぐ横に植えられてましたね。 桜の下で花見という感じではなく、桜並木を通る感じ。 全体的に植えられるのかと思ってましたが、クロノレジデンスとティアロレジデンスの前だけに15本ずつのようでしたね。
  • 運河側の芝生のところには植えないようです。 護岸に登る小道の脇に植えられています。 芝生のところに桜が植えられると花見スポットになるのだろうと思っていましたが、花見シーズンに人でわんさか、ゴミもわんさかというのは困りものだと懸念していましたが、そういう感じにはならなそうです。
• 先日、遊歩道から眺めた時には、低層階のバルコニーガラスに運河のさざ波が映り込んで綺麗でしたよ。
• ここは、ららぽーと側からの眺めがすごく良いですよ。その一方で、晴海運河が広いから、通行人の視線は気にならないと思われます。
• ここは南と東が開けてるのがウリだな。 駅は遠いから駅近が良い人には向かない。 でも、マンション出てすき家の横断歩道からトリトン突っ切って、トリトンの動く歩道で橋を渡れば体感で駅までそんなにかからない感じだったわ。

• 

  晴海タワーズ（2014年10月18日撮影）

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  護岸の下の通りの桜並木（2014年10月31日撮影）

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その他

• 不動産投資の視点なら、待つか、別物件を探せばいい。 ここの環境と建物が気に入ったなら、待たずに好条件の部屋を決めればいい。 自分は、リチャード・マイヤー監修のデザイン気に入ったし、先日あった構造説明会を聞いて安心したので決めたけど、急がない人は隣の三井を待つのも一つの手だと思うよ。
• ここの売りは天井高じゃないよ ましてやオール電化でも天カセエアコンでもない ここの売りは東南方向に広がる幅470mの運河だよ 日本で人気の東南方向が将来に渡って永久的に開けてる都心のマンションは、ティアロを除くと他にはクロノか晴海三井しかないよ

掲示板

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