アデニウム押上

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アデニウム押上外観

物件概要

• 所在地：東京都墨田区文花3丁目27番他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「押上」駅 徒歩17分
2. 都営浅草線 「押上」駅 徒歩17分
3. 東武亀戸線 「小村井」駅 徒歩4分
4. 京成押上線 「京成曳舟」駅 徒歩13分

• 総戸数：83戸（総戸数には管理事務室1戸を含みます。）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上8階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年9月
• 施工：新日本建設　株式会社
• 売主：株式会社ジョイント・レジデンシャル不動産

掲示板・口コミ

• アデニウム押上（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• このマンション、83戸販売で現在販売個数が6戸って、キャンセル少ないのかな？
  • キャンセルは、一件のみみたいですよ。しかも、そのキャンセルは契約者の事情だとか。
  • ８３戸中、７０戸売れたと聞いていますが。６戸とは、間取りが６種類？ということでしょうか？販売したての頃も、いきなり８３戸！とはうたっていなかったかと。ジョイントのＨＰに、アデニウム、販売再開いたします！みたいなことが載りますが、ここ押上は、まだ販売再開していないのでしょうか？新日本と合意しない限り、販売再開すら出来ないのでしょうか？
• 価格は上がるかもしれないですよ。少し状況違いますが、船堀の競売物件クリオが以前の売主価格よりも高くして販売し、販売２か月で残り１戸になっています。検討している人が多ければ価格は上がるのでは。
  • 価格があがるかもという意見に私も賛成ですね。地価もあがってきてますしね。後、ジョイントは家賃や駐車場の補償もしないといけないんですよね？そういうことを考えるとまだ残ってる物件を値引き販売するとは思えません。これだけ掲示板の書き込みが多いのは気になってる人が多いともいえるのでは？間取りのよい部屋はキャンセル待ちもいるようですね。
• 大幅値引きするらしいですね。
  • そりゃあ大幅値引きすれば売れるでしょ。もともと安いし、一応都内だし、見た目も悪くないし安くても早く売り切った方がいいよね。
• アデニウムの担当者は、利益を減らして販売しているとのことだった。確かに、低層階、中部屋は、他に比べてかなり安い。手が届く！しかし、上層階（…と言っても、もともと８階建てだから、５〜６階以上となるが）や、角部屋、南向き、横に広い間取りなどは、他社マンションと変わりなく高い。ルーフバルコニーが付いてる部屋は、埋まって居たので値段が判らなかったが我が家が提示？した値段では到底ムリのようだった。
• 契約された方に是非伺いたいのですが、
  • ＭＲはにぎわってましたか？
  • 契約状況（売れ行き）については担当者は何と言っていましたか？
  • ずばり、価格についてお勉強してくれそうな雰囲気はありましたか？（これが一番知りたいｗ）お暇な時にご回答いただければ嬉しいっス！
  • 初めて見に行った1回目…満席だった。10万払いに行った2回目…我々の他に2家族。（子連れ家族＆若夫婦）本契約に行った3回目…我々の他に2家族。（子連れ家族＆老夫婦？）ＭＲをもう1度見たくて行った4回目…最初うちだけ、見た後2家族いた。（子連れ家族）…と、寂しくはなかったカンジ。
  • 不人気の、東向き、西向きの棟？なら、かなり勉強してくれるのでは？（不人気とは言っても、安いから？契約されてるところもそこそこ有り）角部屋、上層階、は厳しいカンジ。でも売れ残れば安くするのでは？南向きでも2〜3階で、角じゃなければ交渉してみる価値はあるかも）もともと赤字覚悟の値段らしい。（競合マンションの営業が言ってた。）
• 現況、どのくらい売れてるんでしょうか。総額5億円の値引きキャンペーンの対象外ですし、値段の交渉したら、西葛西や船堀の物件をススメられたって聞いたし、強気ということは、結構売れてるってことですね。早い時期に契約した者としては、バンバン下げられるのは面白くないので、強気でいてほしいですが、入居時にガラ空きでも寂しいです。
  • 押上は年末で半分弱でした。船堀は売れていなくて押上の営業マンが応援に行っているとの話しを聞きました。押上は値引きしないんでは無くて、できないと話していました。ほとんど利益ないとの話でした。
  • 近所に住んでますが、やっと？モデルルーム行ってみました。営業さんいわく売れているのは全体の３分の１との事です。
  • 売れているのは3分の１・・・と聞きましたが南側がほとんど売れているということは

３分の２は売れているということになりますね。東側、西側も、全く売れていないわけではないみたいなので、入居の時は、ほぼ埋まっているかんじだと良いですね。

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交通

• 亀戸線って都電のノリだが朝は本数もあるしバスより正確だから結構便利なんだよ。スカイツリーによる効果は押上、曳舟、錦糸町、亀戸が絶大にあり、小村井、東あずまと波及するだろうね。コスモを諦め、亀戸に買ったけどスカイツリーも隅田川花火、江東花火も見れる。騰がるといいな。
• 小村井という駅はもう、仕方ない。せめて　あと50ｍ曳舟寄りに移動して欲しい。
• 小村井駅の見た目はあれですが、乗ると意外と悪くないですね。かなりローカルな感じは否めませんが・・・のんびりしてていいです。昼間も１０分おきにちゃんと出てますし、本数もありますね。ただ改札を反対側のマンションよりにも作って欲しいです。
• 交通の便からも、小村井駅というマイナー駅にも関わらず混んでいる東武亀戸線。絶対に乗り換え１回以上は必要な駅。
• 小村井という駅名を何とかしてほしい。何とかならないもんか。改札も曳舟側にも作ってくれませんかね。東武さん。アデの南側にあるルネ、南側、北側にあるコスモ、皆で力を合わせて駅名改名？と、改札増設を訴えてくれて、何とかなったら購入も考えるけど。**私も実家が墨田区です。確かに小村井駅は初めて見る人にはビックリさせるでしょう（笑）その前に2両電車にビックリするかもしれませんが。きっと住めば慣れるでしょう。小村井の駅名は、頑張って署名運動でもすれば希望が無いことも無いかも？昔、東向島駅は『玉の井』なんていう駅名でしたから。小村井駅も『文花』に変わるかも？
• 小村井駅では車両が2両とのことですが、朝の通勤時間は人が乗り切れるのですか？亀戸線がどんなものかわからないので迷っています。
  • イメージ的には路面電車と普通の電車の中間みたいな感じかなぁ。本数もけっこうあるし、乗り切れないということはないと思いますよ。
  • アデニウム押上の近く(立花)に実家があります。確かに亀戸線はローカルで田舎電車のイメージはありますが池袋以外の大都心にはだいたい３０分から４０分位で行けますし、慣れてしまえば住みやすいですよ。
• 東武亀戸線は亀戸と曳舟を結ぶローカル線路です。本数は昼間１０分に一本、通勤ラッシュ時は１０分より少し間隔を詰めて運転しているはずです。亀戸駅ではＪＲ総武線に乗り換えられ、曳舟駅では半蔵門線と伊勢崎線に乗り換えられます。あまり人身事故や天候の悪化(台風や雪)で止まったりすることは少ないです。しかし、毎朝と言っていいほど半蔵門線に直結している田園都市線がラッシュの影響で遅れる為に曳舟で朝、伊勢崎線か半蔵門線に乗り換える方は注意が必要です(１０分程度の遅れは当たり前です)亀戸線はアデニウム押上に一番近い小村井の隣駅、東あずまで亀戸方面行きの朝は結構混み合います。東あずまは公団住宅５棟、都営住宅１棟と団地群が多い為だと思われます。押上まで向かう方はバスも有効な交通手段だと思います。
• 10分に1本の電車に乗って一駅移動か、曳舟駅まで15分歩くか、さくっとチャリか…半蔵門線は良く使うから半蔵門線の駅までチャリで行くのが一番ラクかな。さて、駐輪場探すか。

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構造・建物

• 完成未引渡しマンションって・・・　傷みが激しそうですね。
  • 部屋の空気の入れ替えなんてやってないですよね。戸数分やろうとしたら大変ですよね。だとしたら・・・相当ダメになりますよ。空気の入れ替えだけはしないと。マンションは機密性が高いから通常でも２４時間換気をつけっ放しにするのに。畳が傷んだり、クロスが剥がれてくるんですよね。それとカビですね。匂いが充満してクロスに匂いがついてしまうし。排水溝の匂いはキツいですよ。
  • 契約時に「数日間の旅行でも必ず部屋の換気が必要。その点は24時間低風量換気機能があるので安心です。」と説明がありました。聞いてもいないのにその点を売りにしていたので、心配無いと思いますよ。
• 物件概要を久しぶりに見ましたが、竣工済み即入居可から１０月末竣工１１月末入居予定に変わりましたね。やはり１０月中の入居は難しいと判断されたのでしょう。
• 建築確認検査が終了し、建築確認検査済証を取得したそうです。建設住宅性能評価の検査も終了したみたいなので、一応竣工？みたいです。
  • 建築確認検査済証が取得できたんだ。新日本に取ってはこれで責任を果たしたね。建築確認検査済証取得したなら、やっと工事費の支払いをガンガン請求できるね。まもなく動き出しますよ。
  • 今さら動き出しても･･･何とも感動が無いなぁ。でも、管財人なんて、潰れかけの会社を財務的に無理やり上昇方向に持っていくのが仕事だから、顧客満足やお客様サービスなんて頭に無いんだろうね。会社のスポンサーが決まったら、さっさと本業に戻るんだろうし。
• 内覧会時の指摘箇所ですが、小さいものですと、ビスの山潰れ、出っ張り、規格不統一やクロスの隙間、キズ等が目立ったりしているもの、網戸のヨレ、クローゼット棚板の傷、扉のガタつき、大きいものですと、ベランダ部分にある24時間換気用の吸気口位置が庇からの角度45度以上であったのに防雨加工されていなかったり、カウンターシンクの見えない部分の隙間のコーキングがされていなかったり、床鳴りがしたりという具合です。吸気口の部分の指摘は結局マンション全戸に対応がされることとなりました。ちなみに、私が頼んだ内覧業者も一級建築士、内覧のハード面での確認のほかに、ホルムアルデヒド、床面傾斜、水平垂直検査、防音などの確認も一通りやっていただき、最終的には検査概要報告書という証明書をもらっています。
  • 内覧業者は１級建築士もふくまれるのですか？それはともかく支配報酬はその程度なのですか？『後悔先に立たず、提灯持ち後ろに立たず』じゃないですけど、後悔してます。だいたい、気が付きませんでしたよ。知り合いにきてもらおうかとか程度でした。
  • 報酬はどの内覧業者も5万円～8万円程度ですから、似たり寄ったりだと思いますね。ただ、実際に担当する方は、会社によっても当たり外れがあるようです。私の場合は一級建築士だけが担当となっている横浜不動産鑑定という会社を選び、偶然にも担当は、欠陥住宅を専門に担当している方で、住宅に関することをいろいろと勉強させてもらいラッキーでした。もともとフロアコーティングも予定していたのですが、この建築士の専門的意見を参考に直前で取りやめました。
• アデニウム押上は、二重床、二重天井。戸境壁厚はコンクリート180ｍｍ。どっちも優れてますね。ただ、水セメント比については、水の比率を55％以下！とうたっています。

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共用施設

• だいたい駐車所が無料というところで買うのをやめました。平置きならともかく立体なら15年もすると大規模修繕で1軒あたり300万は費用がかかります。やはり計画的に修繕積立をしていないとそのときになって車を使用しないから支払らないという人が1人でもでたら問題になります。そのほか気になることが多い物件ですが購入された方に申し訳ないのでこのくらいにします。
  • 契約者にはちゃんと、管理規約集というのをもらってますよ。そこに『長期修繕計画書(案)』といのも入ってます。駐車場は○○○○万円以上の修繕費がきちんとよていされてますよ。管理費が高いけど、修繕費にまわせるよう、話し合いたいと思ってました。購入を断念した方まで、気になってこの掲示板を見ているなんて、とっても魅力ある物件なんだなあと改めて思いました。
• 駐車場利用料無料をアピールしてきたから、その分管理費高いことを突っ込んだら明らかに営業さん困ってたな。いろんなマンション情報サイトで駐車場無料の種明かしされてるんだから、逆にマイナスポイントになってるってわからんのかね。
  • 駐車場は使わないなら貸せばいい。いくらか収入になる。車のない人にとって貸して駐車場代が入り収入になるなら決してマイナスポイントばかりではないでしょう。
  • 駐車場無料の件だが、貸せるからいい、という問題ではない。駐車場無料をセールストークに電話営業しておいて、こちらから指摘するまで管理費に駐車場料金を含んでいることを隠すやり方が問題。
• ＭＲ見学して来ました。駐車場無料は車所有者にとって魅力的ですね。管理費考えても割安ですね。現地見学もしてみましたが向島警察隣接で治安良さそう。ただ駅が…。
  • うちも決めては駐車場でした、それと値段も条件からして安いと思います、曳舟の駅までは少し歩きますが、環境も面白いと思います、やはり小村井の駅の雰囲気には抵抗がありますが・・将来性を期待して決めました。

• キッズルームは、幼稚園のママさんの溜り場になるって聞いていたので無くて良かった！集会所がないけど、理事会とか、どこでやるんだろう。ロビーか？？？自治会の役員になるつもりはないが（笑）近所の『中小企業センター』の和室でも借りてやるのかな？
  • キッズルームが無いのは大賛成。友人のマンションのキッズルームは物はなくなる、壁紙は剥がれる、最終的に、飲酒禁止などという貼紙まである始末。

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設備・仕様

• コーティングについては、ウチも内覧会の出口にいた業者さんに頼もうか検討したクチです。名刺をいただいたのですが、屋号はありますが、㈱とか(有)もありませんでした。ネットで調べてみても良く判らない会社で不安になりまして、結局自分でワックスかけることにしました。
  • コーティングは、施工後の見栄えや傷の部分にどうしても集中しがちですが、・・・幼いお子さんは、匂いの部分も検討したほうがよいかもしれませんよ。また、せっかく内覧会できれいな状態を確認したとしても、入居前にコーティング業者が立ち入るわけですから、施工中ずーっと立ち会っていないと、汚されたり、傷をつけられたりと、心配事が増えてしまうかもしれませんね。
• カーテンで迷っています。南側はシンプルにいこうかなぁと少し固まってきましたが北側の出窓？腰窓？（名前がよくわかりません）に何をつけるか・・・。 シェードタイプもいいなぁと思っています。
• 確かに設備は充実してませんね。床暖やディスポーザなど欲しいです。それでも、静かな環境や治安、立地、向き、駅距離、階数などは後から変更が利かないので重要じゃないかと思いました。多少設備は落ちますが、他の部分は良かったのでこちらに決めました。納得した物件が買えたので、今はとても嬉しいです。もっと低い予算で買えたかもしれないんですが、条件が変わってしまう気がするので今はそんなに気にならないです。
  • 床暖、必要ですかね（笑）南向きだと、かなり暖かく、床暖が標準装備だったマンションに住んでる友達は、一度も使ったことが無いと言っていたので、我が家はむしろ無くて良かったと思ってました。ディスポーサーは、無いよりはあったほうが良かったかもですね。ＩＨが標準だったら尚良かった！ガスでも掃除は簡単そうだったので我慢しますが。

間取り

• いちばんいいと思って選んだお部屋ですが、今キッチンの収納の幅で悩んでいます。いろいろとみましたが、ちょうどいい幅のものがありません。でもオプションで頼めば高くなるし、引越しの際に持っていけないし、隙間収納を活用するしかないかなぁと思っています。主婦の方、キッチン周りって結構気合い入りませんか？

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買い物・食事

• 買い物も、徒歩でも行ける距離に大きなスーパーも商店街もあるので便利ですよ。下町だから車持ってない人も多いくらいです。
• 近くにかなりローカルな商店街があるみたいですね。まだ一度も行った事ありませんが良さそうです。
  • キラキラは度々テレビにも出てくる素敵な商店街ですよ。ボクシング内藤選手の奥さんの実家となる惣菜屋があります。
  • そうキラキラ橘商店街にある「鮒忠」は内藤さんの奥様の実家ですね。私は幼い頃からここでコロッケなどよく買っていたので、お母さんも赤ちゃんの頃の奥様も知ってます。他にもテレビによく出るコッペパンのお店があったり、ドラマの撮影もよくやってます。昔ほど活気はありませんが、買い物は便利です。契約された方は一度歩いてみたらいかがですか？

周辺環境・治安

• 確かに曳舟は下町って感じで、田舎っぽいかもしれませんね。でも、ずっと墨田区民ですけど、住みやすいと思いますよ。都会とか田舎とか考えたこと無いですが、田舎っぽいって言われるとちょっと嬉しいかも。
  • 墨田区や曳舟って都心に近いけど、とても古い下町ですよね。

• 小村井駅周辺が再開発されるんですか？ここでスカイツリー効果が発揮されたら、普通の墨田区物件はウハウハですね。というか、そもそも、スカイツリー？だから？って感じもするのですが・・・。
  • スカイツリー効果で価値が上がる可能性があるのは、小村井なんて場所ではなく押上駅、業平橋周辺のもっと条件の良い物件ですよ。ここはほぼ関係のないエリアです。押上から20分も歩くエリアですから。
  • 北側コスモ住民です。リヴィングからの眺めは最高です。スカイツリーなんて関係ないと思っていましたが実際部屋から見えると感慨無量です。現在170ｍ前後と聞いていますが、この4倍弱の高さになるんです。低層階でも見えると思います。天気の良い日は富士山も見えます。隅田川花火大会の花火も見えます。
  • 業平橋なんて、スカイツリーが目の前にあるだけで交通の便は最悪だよ。眺めだって、目の前にデカイ建物があるだけだし。それこそ小村井と同等。
  • 地元の方だと分かると思いますが、墨田区は住宅密集地です。押上駅近くは小さなビルや戸建でいっぱいです。なので、中規模マンションでもなかなか建ちません。小村井にマンションが多いのは工場、運送会社の社宅があったからです。押上・業平だと大きな空地はなかなか出ないと思います。業平だとスカイツリーは北向きになります。
  • 業平＝小村井というのは、流石に無理がある。と思います。交通のインフラとしても、隣接する押上まで400m弱なので5分弱です。そもそも、地価が違います。国土交通省hpに記載されてるので参考にしてみてください。
• 確かに小村井というマイナー駅だけど城北(豊島区、練馬区辺り)に向かう以外は利便性が高いと思うんだけどなー。新宿には亀戸乗り換え、渋谷へは曳舟乗り換えで一本で行ける訳だし。値段も安いし、環境が気に入っていればいい物件だと思いますよ。決して田舎ではないでしょー。錦糸町も近いしね。後は個人、個人の好みです。

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その他

• 月曜日にジョイントの営業さんから電話がありました。残念ながらまだ新日本との話し合い交渉中とのことです。がしかし、当初は八月末の引き渡し予定(工事の進行が早く七月末にもなりましたが)だったので九月以降の現在の家賃、駐車場代金はジョイントとして考えねばならないと営業サイドの見解として言ってました。これから管財人と話しを詰めるとのことで確定とは言いきれないとのことですが。詳しくは資料が送付されてくるみたいです。
  • ジョイントはそんなお金ないじゃん。そんなお金があるなら株で損した人達に返さないと。ここの契約者は倒産するのがわかってて契約したんだから。
  • 契約者は倒産するのわかってて契約したって？危ないとは思いつつも、「まさか」と思ってたんじゃないの？それこそ、株を買ってたヒトの方が、倒産覚悟で買ってたんじゃないの？
  • 契約者で、現住が賃貸なら皆が受けられるのでは？私はそう解釈しましたが。詳細記載の文面も今週中に発送するとの事でしたよ。担当者に話してみてはどうでしょうか。まぁ現金で渡すのは無理でしょうけど、物件価格から差し引くのだろうな、と思ってます。日曜日に行って来るので結果報告しますね！我が家は第三者に相談する事も考えて動いていますが、とりあえず話しを伺ってみようといった感じです。
  • 昨日管財人から書面が送られてきましたね。あまりにお粗末な内容で怒りを通り越して呆れてしまいました。6月の契約者説明会は一体なんだったのかと当初、自信満々に「アデニウム押上については建設から引き渡しまでほとんど支障はない。1〜2週間ほど引き渡しが遅れるだけだ」と豪語していた管財人の言葉は嘘だったのかと勘違いしてほしくないのですが、私は別に引き渡しが遅れたことについて怒っているわけではありません。契約者に間違った説明をしたにもかかわらず、それを書面一枚送付してすまそうとするジョイントに対して不信感をいだきました。
  • ジョイントのスポンサー候補にゴールドマンサックスなどが挙がっているようです。
  • 話がそれてしまいますが、ジョイントHPのWhat's New『会社更生法84条1項所定の事項に関する報告のお知らせ』をご覧になりましたか？なんだか「顧客が引っ越すことができずに・・・・円滑に引渡を行う必要性は高い・・・」と書かれているところもありますが、今更・・・と感じてしまいます。何の経過報告もなく、突然来月月初に内覧会と言われても逆に早すぎて困りますね。こちらの都合で少し引き渡しが遅れた場合も、家賃保証されればいいのですが、そこまではさすがに対応してもらえないのでしょうね。

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掲示板

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