ユニハイム豊中桃山台

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物件概要

ユニハイム豊中桃山台外観CG

• 所在地：大阪府豊中市東泉丘三丁目40-1他（地番）
• 交通： 北大阪急行電鉄「桃山台」駅 徒歩12分 （開発道路開通後［2014年3月予定］）
• 総戸数：140戸 （他、フロントオフィス［管理事務室］1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階・地下2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月上旬予定
• 入居時期：2014年03月下旬予定
• 売主：株式会社ユニチカエステート
• 販売代理：住友不動産販売株式会社
• 施工：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
• 設計・監理：株式会社聖建社建築事務所
• 管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
• 公式URL：http://www.momoyamadai140.jp/

掲示板・口コミ

• ユニハイム豊中桃山台（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,900万円台予定～6,000万円台予定（72m2台・3LDK　2,900万円台～／82m2台・4LDK 3,500万円台～）
• 最多価格帯：3,700万円台（18戸）予定

交通

• 地下鉄御堂筋線「梅田」へ直通16分
• 地下鉄御堂筋線「本町」駅へ直通21分
• 北大阪急行「千里中央」駅へ直通3分

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  交通案内図

構造・建物

• 一部外壁見えてきましたね。今時、”出窓”見てびっくり！！一昔前のマンションかと。新築とは思えません・・・。
• 白いシミは白華現象と言います。コンクリートの割れ目、又は打継からの雨水が流れてきています。大丈夫かな？
  • 大丈夫な訳があるはずがない。誤魔化して地下室を住宅にするとこの様になる。地下室に、なぜベランダがあるんですかね。もうすぐ梅雨です、山を削った斜面は崩れ落ち、ベランダは白華現象、もう、どうにも止まらない。
  • サッシのまわりのヒビ割れ今日見ました。南棟の東壁面、えらいことになってますね。各階すべてに補修がありましたが、上層階なんて、ベランダ側のサッシの角すべてに亀裂が入っているところもありました。びっくりです。
• 一般の知識として、このような亀裂の発生から推定されるのは、この様なベランダ(例えば７階の床として）の下の階(６階）の柱と壁(戸境、隣との間の壁）が同じ日に同じ配合のコンクリートで出来ているので、同じ階に集中して亀裂が出たと考えられます。乾燥収縮亀裂が発生しやすいコンクリートは一般には、よいコンクリートとは言えません。亀裂には、乾燥収縮亀裂や部屋の床が撓んで割れる亀裂もありますが、水を多く含んだコンクリートは特に若齢期(建物が出来てから数年間、コンクリートが乾燥し、強度が出るまで）に亀裂や床の撓み(専門的にはクリープによる撓み）が出やすくなります。梁にまで亀裂が出るようでしたら、構造上、耐震性能に対して重大な瑕疵になると思います。
  • 設計/建設住宅性能評価書では、構造の安定(特に地震に関しての補償）や劣化の軽減(柱とか基礎）などの項目は瑕疵保証の対象になってますが、ベランダとか庇の亀裂は性能評価書の対象にはなってないと思います。ご購入時によく確認された方がいいと思います。

• サッシ周りのひび割れ.jpg

  サッシ周りのひび割れ

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  東棟(東面）０１

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  東棟(東面）０２

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  南棟　０１

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  南棟　０２

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  南棟　０３

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  南棟　０４

• 西棟南面　最上階.jpg

  西棟南面　最上階

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共用施設

• 駐車場 : 98台（機械式［地上1段地下1段］20台、機械式［地上2段地下1段］17台、自走式59台、平面（福祉対応）1台、来客用1台）
• 駐輪場 : 288台［シェアリング自転車12台（電動アシスト自転車）含む］
• バイク置場 : 17台（バイク6台、ミニバイク置場11台）
• 24時間ゴミ出し可能なゴミドラム採用
• 宅配ボックス

設備・仕様

• 対面式キッチン　浄水器or活水器　食器洗い乾燥機　スライド収納　エコジョーズ　浴室乾燥機　保温浴槽　床暖房　ウォークインクローゼット　オートロック　住宅性能評価書取得

間取り

• 2LDK+フリールーム（納戸）・3LDK・3LDK+フリールーム（納戸）・4LDK
• 専有面積：71.08m2～100.48m2（トランクルーム面積含む）
• 平均住居専有面積80m2超
• バルコニー面積 : 9.13m2～25.98m2
• 35タイプ43プランバリエーション
  • プライトコート（Ｃtype・4LDK・94.17m2）
  • クラウンコート（Ｉtype・3LDK・80.30m2）
  • クラウンコート（Ｍtype・3LDK・76.82m2）

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  Ｃtype

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  Ｉtype

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  Ｍtype

周辺施設

周辺案内図

• 服部緑地公園（徒歩17分・約1,320m）
• 内科・小児科の病院まで徒歩10分以内。

買い物・食事

• アザール桃山台（徒歩9分・約710m）

育児・教育

• 豊中市立東泉小学校（徒歩2分・約130m）
• 豊中市立第十七中学校（徒歩11分・約880m）
• 幼稚園・保育園まで徒歩5分以内。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• ユニハイム千里桃山台の土地は以前池が2~3個ありました。だから工事現場にはたえず水が湧き出ています。その水を夜間も排水管に流すため　近くの住民はその音で夜中に目が覚めるのです。今までのコメントにもあったかと思いますが、この土地は東日本大震災で東北のビルが根こそぎ倒れ、遠く離れた浦安や横浜でもマンションや戸建てが被害をうけてニュースになったのと同じ液状化なのです。ユニハイム千里桃山台の土地は活断層・液状化の危険があるのです。
• 久しぶりに建設現場の横の道を自転車で通りました。以前の地滑りの後も通っていましたが、さらに道が豪いことになっていました。近隣の方が、反対するはずですね。普通なら、工事ストップしてもいいくらいでしょう。
  • 私も、シーアイまでの道を歩きました。道路はひび割れ、波打っていましたね。何故建物はどんどん建って行くのですか？何故中止しないのですか？建てるが勝ちと言う感じですね。
• 大雨の後、現場の横を通って、ビックリ！泥が工事現場のゲートから流れ出して、道路全体がどろどろになっていた。木がなくなって、今まで山で吸収されてた水が、山を削って流れ出してるのでは？？？
  • 先日の豪雨の後、濾過するために溜めていた泥水を工事開始と共に下水へ流したらしい。天竺川の横を通って、ビックリ！川が土砂だらけ・・・！
    • この敷地の土は、砂と言ってもシルト混じり砂層で雨に打たれるとシルト分が溶け出します。これが砂ではないので、沈砂層でも沈殿しないで雨水と一緒に流れ出してしまうようです。本来であれば、薬品でシルト分を沈殿させればいいのですが費用の関係でしてないようでした。だからと言って、これでいいとは思いませんが、せめて、フィルターなど工夫すればよかったのではなかったでしょうか。
• ここのマンション計画はさまざまな問題ばかりのようですね。道路問題もしかり。豊中市が一番初めに許可したのは市の土地に十数メートルの山の上から急階段をつける案でしたよね。住民がそんな危険な階段をシーアイの駐車場入り口の真下におろしてくるのは危険だからと豊中市を訴えましたが、住民の原告不適格という理由で敗訴。階段が出来てしまうのかと懸念しているうちに１１％勾配片道歩道案が出てきたのです。１１％の勾配の道路は危険、ましてシーアイの生活道路と化している道路を車道として下からの道路と繋ぐなどありえない驚きの案でした。それを、豊中市は住民に説明することも無く申請許可を降ろしてしまったのです。１１％の勾配は特例でしか認められていません。亀岡の通学路の事故以降、警察も１１％の勾配、片側歩道は危険と認識し認めないと言ってくれています。なのに業者と豊中市は下と上を繋ぐと１１％の勾配になるので仕方がないから特例を使って造ると言います。この道路は、特例に特例を重ねてまで造る道路とはいえません。どうしても車道が必要なのは、道路を豊中市に寄付するという地権者のみではないでしょうか。
  • 以前、業者はシーアイの対し”ツツジの山を削らせてくれたら歩道にします”という提案を出してきましたが歩道に出来る案があるのなら”ツツジの山を削らなくても歩道にしてくれればいい”というのがシーアイ住民の総意でした。業者は歩道でもいいと思っているのに、特例に特例を重ねてまでここに車道を許可する意味がわかりません。業者は歩道案を蹴ったから申請許可の降りている車道案に戻らざるを得ないといいます。申請の変更はできないので車道案に戻ったといいます。が、ここの開発許可、建築許可は申請後たびたび変更申請がされています。ツツジの山を削るなら歩道に変更ができたのなら、歩道に変更は出来るはずでは？
  • そもそも反対運動はシーアイハイツが占用していた道路が、ユニハイムの開発によって占有できなくなることが発端である。当初は階段を造らせないことで建設を阻止させようとした。特に危険でもないのに"危険な階段"と主張し、反対運動を行った。元の計画には道路はなかった。昨年のユニチカの遊歩道案に対しても、反対派は「道路はつかないから遊歩道案に反対票を入れるように」「ユニチカの口車に乗るな」と言って駆けずり回り、結果否決することになった。ユニチカの提案ではシーアイハイツの敷地内も整備され、古い擁壁も安全になるはずであった。ユニチカの譲歩案は歓迎すべき提案であった。
  • １７日の業者の車道説明会（実質は着工決定事項の通達）ひどかったですね。シーアイの道路は、本来シーアイハイツの私有地だったのを、わざわざ豊中市に贈与したものです。それを利用して、近隣住民、中でも通学の児童、高齢者にとって極めて危険な道路を接続して、自分たちの利益を増そうということです。当該道路には、住民を迎えにきた福祉などの車両、タクシー、宅配便の車、家電等の納品の車がやむを得ず駐車する場所です。　新しい車道が接続され、地域と無関係の車が通りぬけの為に走り回ると、住民の生活に最低限必要な車両の駐車も不自由になります。また、シーアイハイツの駐車場は新危険道路に面する形となるので、２重３重に危険です。さらに、信号で桃山台から走ってきて、新危険道路に右折しようとする車により、バスも走る本道が大渋滞することが容易に予想されます。こんな無茶なことは、いくら法律をクリアしていると言い張っても、決して許されないと思います。
  • ここに今造ろうとしている道路って、豊中市で最も危険になると言われてる道路ですよね。片道歩道で狭い所は１．３ｍほどしかないし、勾配は１１％だとか坂の一番上には近隣マンションのごみステーションがあり、道路を渡るのに危険だから信号を付けてほしいと住民が嘆願したら大阪府警がこんな急こう配の危険な道路に信号はつけれない、横断歩道も無理と言っているとか。おまけにその先には東泉丘小学校があり通学路ですよ。

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活断層問題

• 佛念寺山断層の真上にマンションは建てられています。重要事項説明書に記載されるべき事項だと思います。
• 活断層の真上に建設されるということで、地震時に倒壊した際の周囲への被害は明らかで、周辺住民による建設反対運動が行われています。
  • 大地震で傾いたら、持ち主の自己責任だけでなく、倒壊等で近所に被害が出れば、危険だと知っていて購入した責任は免れず、賠償責任も発生するのでは？
• 縦筋の断層が見られないように削り取るなんて悪質すぎるでしょう。
  • ３棟すべての地下に縦縞の断層があるみたいです。危ないですよ。それに活断層に対しての対策も無しですよ。びっくりします。
• これみたら一連の問題がよくわかりました。東泉丘地区マンション対策協議会のブログ⇒http://spn.blogs.yahoo.co.jp/mansion_taisaku
• 断層マンションについては朝日新聞の記事がすべてを語ってます。

1. 断層が目前で目視で確認できたこと。業者の地盤調査では未確認。
2. 確認は大阪での断層を研究されてる大阪市立大の名誉教授であること。調査会社や構造設計者の技術者ではない。
3. 豊中市は防災マップを公表していること。（ 元資料の上町断層帯の長期評価について（H16.03.10、地質調査研究推進本部地震調査研究会）では今後30年の間に地震が発生する可能性が、我が国の活断層の中では高いグループに属することになる。なお、段差は３ｍ程度が発生すると予測されている。）

⇒これらのことから、建築確認の主体者（代行、関西住宅品質保証（株））の豊中市自体が危険ですよと周知しながらなぜ、これだけ明白になった断層に対して、設計者に注意する義務がありながらなぜ断層が存在しないということで建築確認をおろしたのか、というところに問題があります。豊中市の注意義務違反が問われるべきもので、結果、認可し、発行交付した建築確認の確認済証自体が法的に問題があることになります。近隣の方々にとっても、工事進行上での騒音、振動の問題、断層が動いた時の高層ビルの倒壊の問題などがあります。大きく見れば、施工業者や豊中市の本件に対する姿勢、対応などにも大きな問題があるようです。少なくとも、断層が確認された時には、直上に建築物を建てるのは避けるなどが建設技術者の常識ではないでしょうか。

• 断層の上に建てられてることと、マンションの杭が粘土層の上に乗っかっており、設計支持力が足らない事。即ち、ダブルの欠陥マンションであると言ってます。
• 建設現場の上町断層帯の露頭の写真はブログ　東泉丘露頭をまもる会（で検索）に掲載されています。学術的にも価値のある自然遺産にも匹敵すると言われている１００m以上にわたって地層が急傾斜し、中央部はほとんど９０度になっている典型的な断層露頭です。
• 地下に断層があると、その境で微妙に重力が変わる特性を使って、地下の活断層を一定の精度で見つけ出すことが可能になってきました。携帯式の重力計で活断層周辺を測定、数十万分の１の重力変化がある地点をつなぎ合わせ、地形を加味することで地下に隠れている活断層の延長部分を見つけ出します。このような学術的な方法によって、上町断層帯の評価がなされてます。⇒http://www.jishin.go.jp/main/chousa/katsudansou_pdf/80_uemachi.pdf
• ２３年８月２３日建築工事差止め請求の訴状を裁判所に提出しました。活断層が存在しているにもかかわらず、活断層はないという誤った事実認識を前提にマンションを建設するなんてもってのほかです。
• 記事の内容は、ケンプラ建築・住宅に掲載されていた本裁判の件です。以下に主なところを載せておきます。
  • 原告の住民らは、地震の揺れに加えて地表面に段差が生じると、建物が倒壊する危険があると主張。活断層の上に建つマンションは構造耐力上、安全なものとはいえず、建築基準法の規定を満たしていないほか、周辺住民が平穏に生活を営む権利を侵害していると訴えた。一方、被告のユニチカエステートなどは、事前の地盤調査の結果、マンションの敷地内に活断層はないと主張している。裁判では、敷地内に活断層が存在するのかどうか、建物の安全性を確保できるのかどうかなどを巡って争われることになりそうだ。”（ケンプラより）
    • このページには多くの建築関係者の方々のこの記事に対してのコメントも寄せられています。いろんな意見があることを知ることも大切なことではないでしょうか。⇒http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110825/552089/#post
• 「活断層の真上にマンションは危険」、大阪で周辺住民が提訴（日経の記事より）⇒http://www.nikkei.com/tech/ecology/article/g=96958A9C93819499E0E4E2E1958DE0E4E2EAE0E2E3E3E2E2E2E2E2E2;p=9694E2E4E2E7E0E2E3E2E3E7EAEA
• 断層の有無は建築基準法では触れていない。建築学会の規準には、断層の上は避ける方が良い。と記述されているが法令ではないという事で、裁判では建設側が勝訴です。断層の有無は判断されていません、誤解がないようにした方が良い。
• 推定活断層はシーアイハイツとユニハイムとの敷地の間を通ってるのではないのですか？
  • 私の見立てでは、国土地理院の断層地図ではシーアイハイツＣ，Ｄ棟の駐車場の中央付近（外壁から約10ｍ位）を真北方向へ走ってます。この場合は、新築マンションの東棟を縦断する位置になります。シーアイハイツ、日商岩井マンションは避けてるようです。私の手持ちの現場の地盤調査結果（杭施工時のもの）から推定しますと、南棟の中央付近に段差（断層）があるようです。具体的に言いますと、西棟の杭の先端位置と東棟の先端位置には明らかに異なってます。10本のデータからですが分析すれば明らかに杭の支持層（硬い土層）は南側（南棟の南側）と北側（西棟の北側）とでは約６ｍ位南側が下がってます。左右で言いますと、西棟の東側と東棟の西側とでは硬い支持層は明らかに13～18ｍ位の差があります。南棟では棟の中央付近と考えられます。もしこの段差が目視確認できれば仏念寺山断層を確認できるかもしれません。万一、目視確認できれば断層は南棟の中心から真北へ伸びてることと、地震で段差が生じるとすればこの位置になる可能性が強くなります。
• 業者の説明会で活断層の質問が出た時に、業者の人が「活断層が近くにあるらしいから調べたが、現場の地層は緩やかに傾斜して連続しているので、現場には活断層はない」と説明していました。実際には現場の地層は「緩やかに傾斜して連続して」いないことは誰が見てもわかることで、「その調査では不十分なことは明らかだから、再調査をして安全を確認してから建てるべきだ」という意見が住民側から出ていました。でも再調査は行われないままで建築工事が始まり建物が建っています。ユニチカはどうして再調査をしないのでしょうね。
• 西棟、南棟を串刺しにしている、土質断面想定図を下記に添付しておきます。NO1,3,5,7はボーリング柱状図からです
• 高さ１４階の建築で東と西で打ち込んだ杭の長さが２０メートルも差がある場合、地震の横ゆれには地下で杭が破断したりしませんか？
  • 専門的には破断の可能性があります。この現場では写真の断面にみるように西棟の杭を南棟の杭が押す形になってます。この場合には、一千トン以上を支えている事や土層が不安定な縦じま（断層のど真ん中、想定ですが）の位置ですので、杭の支持力が足らないため沈下することが考えられます。その影響で西棟の杭が横方向へ押し出され、破談という事が考えられます。詳細に計算すれば、破談の可能性は高いという結果が出ると思います。平常時はもちろん、地震時でもそうです。また一般論としては土層の変わり目（粘土と砂層などで硬さが変化する位置）では地震時に土層の動き方が変わるため、杭がその位置で破損（横に切れたり、曲げられたり）することがあります。神戸の地震でも見られました。
• 2012年9月に、産総研と京大の報告書で私が注目するのは、「佛念寺山断層は１２万年以上動いていない」と推定されたことです。当マンションの周辺住人としては、直下の佛念寺山断層を心配していました。それが活断層ではないのであれば、「過度な心配」は不要になります。（活断層の活動区間を正確に把握するための詳細位置・形状等の調査⇒http://www.jishin.go.jp/main/chousakenkyuu/uemachi_juten/h24/24Report_Chap3_1.pdf）
• 従来、上町断層帯の北端を構成すると考えられてきた佛念寺山断層は、千里山丘陵高度の不連続および急斜する大阪層群を根拠として確実度 I の活断層とされてきた (活断層研究会編, 1991)。地震調査研究推進本部地震調査委員会(2004)はこれを踏襲 し、上町断層帯の北端を構成するとみなしている。しかし、鮮新―更新統の大阪層群を切る佛念寺山断層を記載した市原ほか(1955)は、信太山層群には佛念寺山断層の影響がみられず、同断層の形成期は大阪層群堆積後、信太山層群堆積前としている。信太山層群は、 その後の調査研究によって、高位段丘構成層および中部更新統であると考えられた(藤 田・笠間, 1982;市原, 1993)。また、岡田・東郷編(2000)は、佛念寺山断層に沿うリニアメントは、断層に沿う差別浸食によって生じた断層組織地形として図示している。さらに、サブテーマ1の詳細活断層位置の検討において、佛念寺山断層に沿っては第四紀後期以降の地形面および地層に累積的な変位と変形が確認できなかった。そのため、本業務 においては、神崎川付近の上町断層以南を上町断層帯に含めることとし、詳細な活断層・ 活構造分布図を作成した。

1. 同断層の形成期は大阪層群堆積後、信太山層群堆積前としている。＝つまり３００万年前以降１２万年前以前に形成されている。
2. 信太山層群は、 その後の調査研究によって、高位段丘構成層および中部更新統であると考えられた(藤 田・笠間, 1982;市原, 1993)。＝つまり３００万年前から１２万年前
3. 岡田・東郷編(2000)は、佛念寺山断層に沿うリニアメントは、断層に沿う差別浸食によって生じた断層組織地形として図示している。＝つまり、古い時代に作られた断層が、その後浸食された地形が、地表に直線上に観測されている。
4. サブテーマ1の詳細活断層位置の検討において、佛念寺山断層に沿っては第四紀後期以降の地形面および地層に累積的な変位と変形が確認できなかった。＝つまり、佛念寺山断層は過去１２万年くらい動いていない。

• 断層地図（２０１３年３月１８日撮影）.jpg

  断層地図（２０１３年３月１８日撮影）

• 土層断面図（２０１３年３月８日撮影）.jpg

  土層断面図（２０１３年３月８日撮影）

• ユニハイムの現場に掲示されてる図（２０１３年３月１６日撮影）.jpg

  ユニハイムの現場に掲示されてる図（２０１３年３月１６日撮影）

• ユニハイムの現場に掲示されてる図２（２０１３年３月１６日撮影）.jpg

  ユニハイムの現場に掲示されてる図２（２０１３年３月１６日撮影）

• 東泉丘地区マンション対策協議会掲示板.jpg

  東泉丘地区マンション対策協議会掲示板

• 土質断面想定図.jpg

  土質断面想定図

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営業・施工業者

• 業社説明会で何度か販売業者と施工業者、設計者、の方の発言を聞いて来ましたが高飛車な物言い慇懃無礼な丁寧語と誠意はまったく感じられません。ユニハイムの部長の発言を聞く機会もありましたが、ユニハイムさんからは企業倫理や企業理念のかけらも聞き取れませんでした。ブログや不動産の雑誌にはりっぱな理念を掲げておられますが、おっしゃるのはいつも”法的に違反していませんから”でした。法律すれすれのやり方で危険な建物は建てる、危険な道路は作る、近隣マンションには損害を与えてお詫びもなく、念書を交わしてるので法的に賠償が発生すれば保険会社が払うでしょうのスタンスです。態度も言い分も、社会人としてのモラルも問題です。ここを購入する住民の安全や近隣住民の安全なんて問題ではなく、地権者の利益と市役所の許可だけがすべてのようです。
• 先日の地盤事故の調査してたみたいだよ。山に人が大勢上がって土掘ったり写真とったりしていた。その時一般住民らしき女の人が写真とっていたのを業者らしき人が止めてその女の人を後ろの金網に押し付けて食ってかかって退場させてた。今時乱暴な業者で驚いた。他にも回りに作業員大勢いたのに皆知らん顔だし。

掲示板

• 「ユニハイム豊中桃山台」についての口コミ掲示板
• ユニハイム豊中桃山台［旧称：桃山台・蒼穹の丘プロジェクト］その２
• ユニハイム豊中桃山台（仮称）桃山台・蒼穹の丘プロジェクトってどうですか？
• 桃山台・蒼穹の丘プロジェクト（旧称　ユニハイム千里桃山台(仮名)）

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