リバーフェイス

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リバーフェイス外観

リバーフェイス外観_2

物件概要

• 所在地：東京都荒川区南千住3丁目40番10（住居表示）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩14分
2. JR常磐線「南千住」駅徒歩14分
3. つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分

• 総戸数：303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
• 完成時期：2009年2月末
• 施工：長谷工コーポレーション　日本国土開発
• 売主：東武鉄道

価格・コスト・販売時状況

• 2007-07-22現在、HPじゃ価格未定のようですけども、チラシでは坪単価いくらだと書いてあるのでしょうか？
  • だから低層で坪190万くらい。それより上は坪200万を軽くオーバーする。70平米だと低層で4000万くらいからスタート。
  • 今週のマンションズ見てください。７３平米：４０００万円台-、８５平米：４９００万円台-、９８平米：６２００万円台。
• 南東角部屋で８６㎡が５０００万きるというところをアピールポイントに、ＭＲに来てもらうという作戦かと思われます。見込み客を増やして成約の数を上げたいというところでしょう。この地区(再開発で数年前とは様変わりしていること)を知らずにＭＲに来る人の成約率が高いのは販売側もよく承知してますので、そこで成約を上げて周辺(特に汐入地区の賃貸)に住む様子見を決め込んでいる見込み客を刺激する目的かと思われます。５１３８万が４８３８万ですので、実質３００万の値下げです。ただし、ＭＲ利用後の引渡しが条件ですので、しばらく入居は出来ないかもしれませんね。
• 2008-11-21現在、まだ７０戸も残ってるんですか！２割以上じゃないですか！大丈夫ですか！大丈夫じゃないので、再登録販売・・・っていまＨＰみたら、先着順販売価格になってる！！73ｍ2で3800万台か・・値引きはじまりました。
  • 残念ながら全体値引きではないのでは？元々73平米で3848万のプランはありましたし。オフィシャルな値引きは消費者ならみんな大歓迎ですよ。
  • しつこく何度も書き続けているようだけど、ここは荒れないよ。
• 2008-12-20現在、値引き始めたんですかね。モデルルームにつき価格変更のチラシが入ってました。
  • しばらく前からモデルルームになる予定の住戸は特別価格での販売をしてますよ。73平米代のプランの４階だったかな。先週末の段階で残り住戸は２割だったのでもう全体での値引きは無いでしょうから、値引きを期待されているのでしたらモデルルームに行って直接交渉してみてはいかがでしょう。
  • 先週末時点で2割ってことは結構進みましたね。夏ぐらいに3割ぐらい残ってましたから。モデルルーム住戸は4500が3950とかでしたね。DMが来ていました。このモデルルーム住戸云々というワードが出てくると言うことは、売れなければ更にモデルルーム予定です、という部屋が増える可能性はありますね。駅から徒歩圏というには微妙な（というか遠い）物件なので値引きチャンスはあると思います。
  • あれ、モデルルルーム住戸は4050が3850じゃなかったでしたっけ？

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交通

• 現在、都心部に勤務しており通勤に日比谷線を使う予定です。友人に聞いたところ、朝の「南千住−三ノ輪」間は都内有数の混雑区間と聞きました。実際のところどうなのでしょうか？積み残しが発生するくらいの混雑度でしょうか？
  • わたしは毎朝 8 時頃の電車に乗っています。来た電車に乗れないことはほとんどありません。わたしの乗っている車両では、「入谷」まではほぼ乗る人だけ、「上野」「秋葉原」でけっこう降りて（ただ降りた人数分くらい乗ってくる）、「茅場町」でやや空くという感じです。ただ遅れることがしばしばで、そのため途中駅で時間調整をしたり、ときには乗るまでに何本か見送ったりしなければならないこともあるので、慣れるまでは余裕をみた方がよいかもしれません。それから、逆のドア（進行方向右のドア）が開く駅（仲御徒町や八丁堀など）も最初は要注意！です。
  • 現在も南千住から日比谷線を利用してます。私は7時半くらいに乗っているので参考にはならないかもしれませんが日比谷線は他の線に比べたらましだと思っています。秋葉の次の小伝馬町までは混んではいますがギューギューではありません。ただ8時前後だともっと混んでいるでしょう。それも10数分の短時間です。その先はあっと思うぐらい空きます。通勤は他の線に比べ楽だと思ってます。
  • 都営線よりは混んでるものの、東西線や千代田線に比べればずっとましって感じですね。東西線（新聞読むどころか鞄から手を離しても鞄が落ちない）や、総武線の錦糸町（確実に積み残しが発生）くらいを想像していたのでそれよりはましってことのようで安心しました。上野からの山手線東京方面乗り換えがあるとすごいことになるってことですね。（これは常磐線が東京まで伸びれば解決かな？）
• 南千住からのバス便が、夜の8時台には極端に少なくなりますよね（確か2本）。もう少し本数が増えると天気の悪い日が助かるなと思っているところですが、バス便はどんなものなのでしょうか。
  • バスは飲みに行くなどの時間帯向きではないですね。ちなみに南千住駅入り口などで乗り換えれば東京駅にもバスで行けます。都バスは定期があれば比較的自由度は高いと思います。日曜日は浅草のWindsに向かうおじちゃんたちが清川あたりから乗ってきますけど。
  • バスですが、南千住駅とは逆（上野方面）に行くと南千住駅入口って名前だったと思いますが、泪橋（あしたのジョーで有名な）方面にでます。そこで、東京駅八重洲行きのバスに乗り換えます。そこが始発なので、座れます。が、そこから東京駅までは結構かかります。渋滞もしますので早い時間に行かれる場合は良いですが、9時にあわせていこうとするとかなり厳しいかもです。バスは渋滞がありますので。東京駅は、そうやって行くことが可能であるという感じでしょうか。就業時間の早い方にはお勧めです。

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構造・建物

• 私も地盤は気になりましたが、深さ52ｍの杭を打っていると聞きました。川向かいのイニシアでも50ｍでしたし、それなら大丈夫なのかな？と思っています。専門家でも何でもないので根拠はありませんが・・その辺はマンション建設Ｎｏ１の長谷工さんを信じて、その他、主に周辺環境（公園、学校環境、綺麗な街並み、再開発への期待等）で決めました。色々と検討をしてきましたが、100％満足いく物件は無かったです。その中でも家族及び自分の理想に一番に近かったここに決めた次第です。
  • 地盤の件、Ｎ値60の支持層に杭施工とあるので、数値上は安全上問題無いレベルではと考えられます。それから「設計＆建設住宅性能評価」を取得するとあるので、これも万全ではないでしょうが、設計・施工工事に対して第三者機関の目が入る事は安心のひとつと考えています。今後、構造説明会なども開催されるでしょうから、ここに住まう者として是非参加したいものです。
  • 図面を見れば結構ヒントがありそうです。皆様も今後MRに行かれた際には、意匠図と構造図を閲覧するのも良いかもしれませんよ。詳しい事は解らなくても、ご自身の部屋以外の部分で結構な発見があると思います。
• ちょいど真中あたりの階 南側の10階だてのマンションの影にはいらない位置で、 78.56㎡ 4768万とかでした。これちょいど坪200万。最下層をかなり値下げしていて、この間取り 2階だと、4118。19階だと 4948と、坪173-208万とかなり変わります。東南角のHPにでている間取りは、低層6268 最上階 6888 で坪211-232。南側にたっている10階だてのマンションに対して今回売り出される棟の西半分は距離17m で影に入るのですが、そのような住戸もあまり安くなっていません。　個人的には、東によった、MNOPタイプの中層10階少し超えあたりが、コストパフォーマンスには優れるかなと思いました。240cmとかある、ハイサッシは悪くないと思いましたし、アンボイドスラブのせいでしょうか、角にかかった部屋でも梁がひどく下がっているとかいうこともありません。ドアストッパーとかは、かがまなくても止まるタイプだったり、質感はいま一つですが幅広フローリングの採用、鍵穴の存在しないICチップ搭載の非接触式のドアロック、オール電化の採用など、一連の南千住での大規模マンション中では、ベストに近い仕様であると思います。値段も高くなった分、マンションもちょっとよくなったということでしょうか。

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共用施設

• 駐車場希望８割ですか！厳しいですね。うちも当面希望なのではずれたらどうしよう。

くじ運強くないですから（笑）機械式駐車場は維持費が大変ですよね。いずれ管理組合のお荷物にならなければとその面で少し心配があります。もっとも屋内なので劣化はちょっとましかもしれませんが。

設備・仕様

• うちも「プレミアムアフターサービス規準」導入のお知らせが届きましたよ。専用のコールセンターもできましたね。アフターサービス関係は、何かあった際に売主やら管理会社やら、と結構たらいまわしにされるも聞くので、専用窓口があるのはありがたい限りです。エコキュ−トも新型品に変更されるみたいで、契約者にとっては嬉しいですね。
• ペアガラスといってもいろいろあるんですね。普通は空気層で、ヴィークステージではヘリウム層と言ってました。スペーシアは真空で普通のペアガラスより薄く普通のサッシにそのまま収まるということでした。紫外線対策にも多少は良いようです。ただちょっと１枚ガラスよりコーテイングのような色が入りちっちゃな黒の点が定間隔で入りますと言われました。人によるかもしれませんが私は気にならない程度かなと思っています。デモセットで冷却スプレーをかけて見せてくれましたが、１枚ガラスが、5，6度下がったのに対し1度くらいしか変わりませんでした。ハイサッシでガラス面が大きいので、値段は少し張りますが効果ありそうかなと。営業の人に聞いたら南面は結構入れられる方がおられるようです。
• うちは浴槽、たまご型にしようと思っています。今の住居がストレートタイプで、お湯を張ると子供が座ることができなくていつも中腰になっているのが不憫だったもので、たまご型なら子供も座れるかなと思っています。
• エコキュートは、ヒートポンプを使えない　深夜電力以外での追いだきは極端に熱効率が落ちるのと、電気代単価も上がるので、これがダブルできいて、深夜電力になる前に湯を切らすとほとんど桁違いに電気代を食いますから、”若干”のアップといういい方は語弊があるのではないかと思います。300Lのものを370Lあるいは460L級にするためのコストはわずかに数十万にすぎませんが、たとえば460Lにすれば、エコキュートを用いた床暖房を実用的な時間連続運転可能になりますが、このランニングコストは、電気式で直接温める床暖房の1/10で収まるわけです。
• 私は正直エコキュートに関しては肯定派です。理由はオール電化プランが現在経済的にとてもオトクな料金システムになっていること。また、環境、省エネ、省コストを考えたときも、ヒートポンプを用いたこのシステムは現在実用化されている中で、これからの住戸設備が進むべき道だと（個人的には）考えているからです。
• 私は、エコキュートに関しては、それが床暖房にまで利用できない場合、総コスト低減とはなっていない点からそれに否定的です。　風呂の追いだきスピードや、浴室乾燥の効率、湯の出る勢い（水圧）など、多くの点でガス式に劣っている点がある以上、初期設置コスト＋更新費用も含めたコストの差を、電気代の差で楽に取り返せない現状での導入には疑問をもっています。
• 発電のかなりの割合は、ガスを燃やすことによって行われていることをご存じでしょうか？　潜熱回収型のガス給湯器の効率90%に、ガスを用いた発電部分が勝つには、発電効率＋送電ロスを38% として、実際的な利用条件でのヒートポンプCOP として 90/38=2.4以上を確保しないといけないわけですが、これは実際には至難な条件です。沖縄電力など、原発を持たない電力会社のCO2換算率を見ていれば、電気の環境負荷の小さいとしているのの大半は原発起因でもたらされていることがわかります。オール電化を支持することは、原発支持と等価になります。これがクリーンといえるかどうかには私は疑問です。

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間取り

• 今は真空窓ってどうなのか悩んでいます。結露と夏の日差しによる室温上昇を防いでくれるんでしょうか？冬の日差しを防いで寒いのではなどど迷想しています。Nタイプ購入なのでNなのですが、和室６畳を4.5畳にしてリビングを広くするか、そのままか、ただでできるOPも悩みの種です。生活スタイルによるのでしょうが、難しい。
• Ｈタイプ（ウエスト棟角部屋）ですね。間取り図を見る限りでは確かに南側の窓サイズ（ガラス1枚の大きさ）は大きいようですので、残念ながらスペーシアの最大寸法（2400×1350mm）を超えてるのでしょう。ゆえに横桟が入ると…しかし申し込み後に訂正とは。*私はここの間取りは好きではありません。なぜなら、８０ｍ２以上になると、４LDKになっているため、部屋やLDが狭くなっている。８０ｍ２台は３LDKが妥当ですよ。４LDKは１００ｍ２以上。
• ここは８０㎡以上は全部４LDKになっていますね。その分、LDや居室の面積が少しずつ狭くなっている。それが人気の無い原因ではないでしょうか。
  • 時期と売れ行きを考えて人気がないとは思わないけど、広くなって価格に跳ね返るのも困るから多少狭くても4LDKを求める人っているんだろうね。ただ、個人的にはそもそも4LDKを永続的に必要としている人がそんなに居るのか疑問。たいてい汐入に住む人だと子供が独立するまでの一時的なものじゃない？確かに80㎡台の3LDKプランがあっても良かったなあ。その点、ここの70㎡台の2LDKプラン（可動間仕切で3LDK）は価値があると思う。間仕切りの出来もなかなか良かったし。可変間仕切で4LDKが3LDKなるプランもあったりするのかな？
  • 4LDKでウォールドアのプランは残念ながら無いみたいですね。（きっと望んでいた人は他にもいたと思うんだけど）確かに78平米で2LDKに使っているモデルルームのプランは広いリビングが良かったです。天井も高かった。23区内にあの価格であの広さのリビングは、他にはあまりないですからね。
  • その７８㎡で２LDKの部屋って、もう売り切れているんですね。私も７０㎡台は２LDK、８０㎡台は３LDKが好きです。

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買い物・食事

• ララテラスに新しく焼き肉やさんがオープンしたようですね。先日モデルルームに行ったら、1階にあった共用施設のお風呂がなくなっていました。きっと今は現場に取り付けられているのでしょう。

周辺環境・治安

• 水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて１階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな？
• 南千住の再開発は終わったし、不動産相場も終わったので最後の売出しであるこの物件が天井でしょう、普通に考えて。資産性云々でいうとどれも五十歩百歩。実需の層が売ろうとしても似たようなタマがこれだけあって、再開発も中途半端で地ぐらいの低いこの土地の物件が高く売れるはずも無い。三年後には分かると思うけどね。
  • 江戸っ子と資金のある人はこんなマンション買いませんよ。それでも売れるんです。固定観念やメディアに踊らされないで。マンション選び頑張って！
  • 購入検討したり契約済だったりで、批判に必死ですね。参考までにそこまで必死な理由を教えてもらえませんか？
• 南東側の駐車場だけではなく南側の土地は所有区分が小割りですからね。駅距離も結構ありますから、民間では事実上高い建物は建てにくい（小さな土地では建てる意味が薄い）環境にあります。行政主導による再開発があった場合どのようなものになるかはわかりませんが、南千住地域全体での優先順位を考えるとその可能性は残念ながら（？）近年ではあまり高くはなく、その場合どのような用途地域に指定されるかはわかりませんが現状の準工業地域以上の（より日照環境悪化が懸念される）環境にはならないでしょうね。

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周辺施設

• JR南千住駅を降りて左に回り込むと、大きな敷地が空いています。JRの土地なのですが、ここに来年４月に平屋建ての商業施設が完成します。４２５平米でマクドナルドとスーパーの三徳（汐入地域で２店舗目。汐入の既存店は存続）が入ります。連絡通路が出来た事で、この予定地前の道路は使わなくなるかなと思いきやの計画発表せっかくの駅前から汐入地区への入口にしては、更地じゃ侘しく空虚だったので大歓迎ですね。
• 今日は汐入公園で開園２周年記念祭が開かれていました。

公園では梅とともに早咲きの桜もわずかですが花を開いていました。来年の今頃は引越しの準備に追われているかもしれませんね。そして引越しの時は、公園と遊歩道の桜が一斉に花を咲かせてくれていると思います。まだ植えられて若い桜がほとんどですがこれからどんどん成長して毎年この季節が楽しみになります。

• ララテラスに近いところに北口があればいいな、と思い、JR東日本に聞いてみました。

回答は以下の通りです。南千住駅につきましては、首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス開業に合わせて、現在の高架下駅舎に改良したと同時に階段を増設し、エスカレーター２基やエレベーター１基を設置することにより、各車両への利便を図りました。なお当社では、現段階におきましてはお客さまのご利用状況等から新たに北口を開設することは困難であると考えておりますが、頂戴しましたご意見は今後の参考とさせていただきますので、何卒ご理解を賜りますよう、よろしくお願いいたします。

• セメントサイロ跡地に商業施設が来るって話は微妙だと思います。ララテラスとウェルシップだけでも潰れる店が出ているのに。その程度の市場規模なんですよ。少なくとも一部はまたマンションができるような気がしてならないです。
• 近隣に総合病院（内科・外科・小児科・整形外科・産婦人科）が出来るのは何とも心強いですよね。開業予定は入居後まもなくの平成21年4月中旬。

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