OWL TOWER

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OWL　TOWER 外観1

OWL　TOWER 外観2

物件概要

• 所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
2. JR山手線 「池袋」駅 徒歩9分
3. JR埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
5. 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
6. 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
7. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
8. 西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分

• 総戸数：608戸（うち非分譲住戸135戸、友の会及び豊島区民分譲住戸100戸、ほか防災センター1室、管理室1室、パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室）
• 構造、建物階数：地上52階・地下2階・塔屋2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年01月下旬
• 売主：株式会社ゴールドクレスト
• 施工：大成建設株式会社東京支店

価格・コスト・販売時状況

• 4,198万円予定～1億2,400万円予定
• ちなみに社員は坪350でいくって言ってた。
  • 坪３５０ですかー。それは中階層ってことですか？ ７階からが居住スペースでしたよね？ 何階までが、そのくらいなんだろう？ 坪３００くらいと思っていたので高さによるんですけどね。 要町駅前の中層階のマンションが坪３００くらいっていってたので、ちょっと差がありますよね。 坪３００切ることは絶対ないだろうと思ってはいたのですが・・・ サンシャインとメトロ直結なこちらは、便利だから本当に価格次第ですよね。 また、価格情報が入ったら教えてください！
• アウルタワー優先分譲
  • おそらく高グレードか角部屋か？

1. 29階　北西　坪330万円
2. 　　　南東　坪360万円
3. 13階　北西　坪300万円
4. 　　　南東　坪330万円

• • 標準グレード中住戸？

1. 30階　北西66㎡　　　　5,800万円　坪290万円
2. 　　　南東＋500万円 6,300万円 　坪315万円

• アウルタワーの２ＬＤＫって５５００万円台〜でしょ？ シティタワーは狭いけど３８００万円台からあったからね。絶対的な価格が違うね。 その点が、後から坪単価も絶対的な価格も安いプラウドシティ池袋本町が出てきて、実際にキャンセル発生しちゃってるリビオタワー板橋と違うのかもね。
  • アウルは５６㎡の２LDKなら５１００万位からなかったけか？
  • アウルの２LDKは57，00㎡からですね。12Ｆ～17Ｆ
  • シティタワーのＨタイプのような窓がない部屋（ＤＥＮ）付き１ＬＤＫなら47，40㎡があります。 12Ｆ～19Ｆ
• 再開発事業だから豊島区民・優先分譲分は安く抑えたってだけだろう？ 抽選に当たらなければ買えないし。 ゴクレだから一般分譲から値段を吊り上げてくると思う。
• 住んでるだけで最低月に１３万円必要です。 ☆車を手放せば９万円。ざっくり計算して毎月４０万円の出費はみておいた方が良さそうです。

1. 管理費・積立金月３万
2. 駐車場月４万
3. 固定資産税・都市計画税、月あたり約３万弱（減免切れた場合、年間３０万程度）
4. 公共料金月３万
5. ６０００万円のローンを組んだ場合の月々の返済額　約１７万
6. 生活費切りつめて月２０万

• 管理費・修繕費積立金や駐車場等はマンションを購入するうえでは、とても大事なことですよ。 一戸建てとは違って、ローンも払いつつ管理費修繕費も払わなくてはという二重払いみたいな感じですから大変は大変です。 ただ都心で駅近だと車所有の場合は管理費修繕費の合計で6～７マン位は当たり前かなーと思っています。 それがきつかったら、都心で駅近だし車なんてそんなに必要ないので車はあきらめたほうがゆとりもできてよさそうですよね。
• 値段書き換わってるかもですが、３０階で２９０万円を下回る部屋が確かにありました。 北西向きか北東向きの部屋で、間取りが気に入らなかったので やめましたが。
  • 安いね しかもタワマンは南を買うもんではなく、北東や北西がベターだ（南は暑くて死ぬ） 個人的にはありだと思う
    • 港区や品川区のタワマンは北側の眺望がよいが北側の区は眺望イマイチ
    • 正確には北西ではなく西北なので夏は結構暑いと思うよ。
• 低層南角住戸となりの38,31㎡が気になってますが、4,000万円くらいするんですね。
• 60㎡台の池袋駅向きがお買い得でしょうか？
  • そんな感じですね。 同じ方角でも50平方メートルは高いです。
  • 低層の30平米台、40平米台より中層の50平米台、60平米台の方が坪単価が安い？ どういう基準で値付けしているのだろう？ 中層角部屋では、眺望が南東方向しか抜けない南角が南西角より400万高いし。
  • 値付けは不明ですね。 アップしてくれた価格表だと一番安い坪単価は２７３？？
• MSで見せてもらった価格表より、下から2つ目の価格で左から計算してみると

1. 黄緑のC70B/66,36㎡が5400万で坪269万 ←　一番安い
2. 隣の黄緑C70F/66,75が5500万で坪272万
3. 南西角L70C/72,63が6300万で坪286万
4. 右の黄色C60E/57,89が5200万で坪296万
5. 右の黄色C50K/51,03が4400で坪285万
6. その右の黄色C60F/57,89が5200万で坪296万
7. 水色の南角L70D/72,63が6700万で坪304万
8. 黄緑C70G/66,75が6000万で坪297万 黄緑C70C/66,36が5900万で坪293万

• • 低層のオレンジは坪330万くらい。 中層の50～60平米に割安感を出して豊島区民に優先分譲で売りたい？？ 50平米台より30平米台の方が仕様が上ってことはないだろうし、、 区民優先で低層の狭い部屋が売れ残るのは想定済みで、一般分譲からは低層狭い部屋の坪単価330万を基準に全体的に価格を上げていくのかな？ 計算すると余計に混乱する値付けです
  • 予想価格よりはだいぶ安いですね。 50～60平米に割安感を出しているのは、やはり豊島区民優先を意識したからでしょうね。 もともと買いたいと思っていた近隣の人であれば、ほぼ即決の価格ではないでしょうか。 あとは、一般分譲でどの程度アップするかですが、1割アップで300～330万円程度からスタートですかね。 そんなには強気にこれないでしょう。
  • 南東向きが一番高いという設定ですね。 南西が意外に抑えられているのはやはりエアライズのおかげでしょうか。 南東の金額が今後の標準価格ぐらいのイメージでしょう。 営業さんは全体で坪300を意識していると言っていましたが、 最終的には310～330ぐらいですかね。
• 駅直結と値段も坪340ぐらいなら手が出しやすい物件なので間違いなく完売は早いだろうね 低層階で300切ればすぐうまる。下記辺りが良い根付けで一年ぐらいで完売するパターンではないか？ ゴクレ史上最も成功する物件になるでしょう

1. 10階付近中低層で320
2. 20階付近中層で340
3. 30階付近中高層で360
4. 40階付近高層で390

• ちなみに全ての部屋（43階以下）が対象となっていたので、希望すればどこでも選べました。 同じ間取りの多いタイプ2LDK（66平方メートル）は他のタイプに比べて500万円ぐらい安かったですよ。 29階で単価280万円だったので、ウエストゲートよりもお買い得ってあり得ない状況でした。 （但し、間取りは使いづらい。寝室の幅が2.2ｍしかなく超長方形になっている） いずれにしても売りづらいタイプは捌けていそうなので、これからは適正価格で出してくるでしょうね。
  • 70を超える部屋は、66㎡ほどの割安感はなかったですけどね。 値段に負けました。
  • 昨年の２段階の価格表（写し）を持っていますが、特に66平米が安いというより、角部屋が高いというだけだけどなー。
  • 同じ方角で50平方メートルの部屋は単価300万円ぐらいでしたので20万円ぐらい安いです
  • 50平方メートルの部屋より60平方メートルの部屋の方が単価が安いって変な値付けだよな。
  • 確かに。 ２１Fまでの内廊下とそれ以上の外廊下で違うとかあるのかもしれないですね。
• 前後に高速やエアライズ、サンシャイン60に囲まれたマンション… 坪300万がいいとこだけど、高いときに仕入れているから当然割高になる。
• 山手線内側で１割増し 駅直結で１割増し アウルの標準グレードの仕様今ひとつ＆デベのブランド力で１割減 坪２７５万円くらいが妥当では？ 北西向きの２０坪の中住戸を昨年末までの優先分譲で買えた人は良かったんじゃない？

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交通

• ここ、利便性が抜群ですね。 メトロ直結、サンシャインにも繋がっている、 来月末には西口にEsola（エソラ）も完成予定。 平成26年に区役所も移転し、地下道で繋がる(予定)。 ここまでの好立地だと、坪単価が気になりますね～。 共用施設も豪華なので管理費の方もどうなるか？？
• 利用できる路線がやたらと多いのは良いと思うしシティタワーと比べてJRも徒歩圏内
• 「池袋」駅まで徒歩９分ならそれほど遠くもないし、ショッピングセンターなら 地下通路から行ける「サンシャインシティ」とかもあって条件とかいいと思います。
• ところで、アウルの売りに「サンシャイン直結」というのがあります。これを具体的に見てみるとメゾン･カイザーやダイソー、さらには水族館やプラネタリウムまで直結なんですよ。あのユニクロなんて徒歩１分だし。 パスポートの更新まで雨に濡れずに行ける！という「直結」の常識を越えた笑える便利さも気に入っています。

構造・建物

• 低層は地権者住戸です。 6階までが店舗で7階から52階が住戸です。 ＵＲの賃貸住戸はありません。
  • UR賃貸はないんですか！知りませんでした。 現地の看板には事業主体はURと買いてあるのでてっきり UR賃貸と分譲の同居だと思っていました。 いったいどういうスキームなんですかね。
• この物件は特定業務代行なので建物外観、共用部デザインなどは 事業主であるURが決めています。ゴクレがやるのは専有部の内装 だけなのであんまりゴクレ色がでていないかも。 外観は三井ぽいしね。
• ７階から20階くらいまでは地権者住戸ってはなしですね。 分譲はそこから上かと。
  • そんなに地権者住戸が？！と思ってしまったけれど総戸数608戸に対して地権者住戸135戸ということは4〜5戸に1戸が地権者住戸ってことで、それがほとんど賃貸に出されると仮定すると、管理がうまく回って行くのかどうかちょっとした不安が。 20階くらいまでは地権者住戸というのが事実なら、一般分譲はそれより上階ってことになるんだけどその平均単価が坪350ってこと？坪300切りはやっぱ無理かな。モデルルームも早々に予約締め切るほど盛況みたいだし。
  • 地権者って元々この場所に土地を持ってた方たちですよね。 以前の記憶だと小さい工場とか雑居ビルとか、あと、その他いろいろ・・・。
• 眺望的にはどの方角が良いんだろう。 造幣局も開発されるような話があるし、四面楚歌な気もするけど。
  • 南東が良いんじゃない。 造幣局は左の方だから問題ないと思う。 サンシャインシティ側はエレベーターだから角部屋しか住戸はなかったような。
• 間取りを見るとここは内廊下？
  • 22階から46階くらいまで外廊下のようです。 その下とその上は、内廊下ですね、図面見ると。
  • そうですか、外廊下と内廊下が混ざってるんですか。
• 北向きは価格抑え目ですが、高層北向きは、冬は北風が吹き付けて寒くなる。悪いとこ取り、に成りかねない。500万＝坪単価換算で20～25万ってとこ？ 北で500万安いのは妥当かと。
  • 真北はサンシャインシティ 北風はサンシャインに遮られて・・なんてことないかなぁ～ 南は暑い、北は寒い う～ん　５００万違いなら寒いほうを選ぶかな
    • 北風がサンシャインにさえぎられるなんてこと絶対ない！ 西北の角部屋の隣なら死ぬほど寒いってことはないかも？ 安いだろうし。 Ｃ－40、Ｃ－70Ｆｈ、Ｆｏとか。
  • 1号室（角）、2号室は寒いだろうね。
  • 北の中部屋は年中日が入らなくてきついだろうね。
• 図面を見ると２１階までタワーパーキングがあって内廊下ですよね。 音とか大丈夫なんでしょうか。
• 共働きなら南東が良いんじゃないですか？ 眺望が良いですし。 奥さんが家に居る世帯なら南西が良いと思います。 明るさと暖かさが全然違います。 タワーの東、北向きは寒いですからね。 洗濯物は夜中から干しておかないと南東向きでは乾きません。 物干しが付いてますが干すかは？ですが。 西日は角住戸以外は心配いらないと思います。
  • 南西って、エアライズビューでしょ？なんでいいの？
• 今日、現地見てきました。マンションの色がなんとも安っぽいですね・・ どうにかならんのかい？？
• このタワーは世帯数が多すぎで落ち着かないと思う。 こんな狭い敷地に６００戸超えってあまりに詰め込みすぎ！

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共用施設

• パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室
• しかし、この辺だと駐車場料金も高くなりそうですね。 いくらくらいなんでしょうねー。 地下は共有施設になるのかな？こちらも期待したいですね。
• フィットネスルームやシアタールームなど、多彩な共用施設があるみたいだけど、 これって管理費高くなるんだろうなぁ～。
• 駐車場（タワー式）の使用料は4万円くらいらしい。
  • 東池袋の駐車場はこんなもんです 少し歩きますが、南池袋２丁目～雑司が谷あたりなら屋根なしで３５千円くらいです。 最近結構空きが目立ちますので、今後値下がりする可能性はあるかもしれません。 タワーパーキングで月２５千円なんて広告が入っていることもありましたので。 また、物件近くのタイムズスクエア２Ｆにマツダレンタカーがあり、カーシェアやってます。 歩ける範囲で、ニッポン、トヨタレンタもありますので、ローンの支払いが厳しければ、車を持たないのも選択肢でしょう。 それにしても、駐車場234台は多すぎではありませんかね。 この場所で、３室に１台以上。最近は車を持たない人が増えたと聞きますが、、、 空きが出たら、居住者以外にも貸すのでしょうか。
  • マンションの駐車場に空きが出たら、将来的に管理費の値上げも 考えられるのかしら。それはそうと、周囲にはレンタカー会社が結構多いんですね！ マツダのカーシェアリングサービスはいいですよね。 貸し出しが15分200円からと時間単位なので、これまでと比較すると かなりの無駄を抑えられそう。 これまでは、某レンタル会社で1日借りて5000円(+使用したガソリン代) だったので…。 我が家にとって駐車場代金4万円前後は痛すぎるので、 これからはカーシェアリングかなー。
• 私の生活は車必須なんで駐車場代が高いのはマイナスです。
• 私は、分譲住戸の半分の駐車場しかないのかと思ってしまいましたが、抽選で当たるのかなと思ってます。 高額住戸には優先使用権が付くでしょうけど、一般住戸は抽選になるでしょうから。 抽選で外れた場合は車を処分することも検討してます。 駅に近いから電車で移動。みなさんのお話ではカーシェアが近所にあるようですので車持たない方が生活が楽かなとも考えちゃいます。
• どなたか修繕計画をご覧になった方はいませんか？ 管理費と積立金で当初3万くらいとのことですが、 ここも数年ごとに値上がりすることになると思いますので。 駐車場ですが、お隣のエアライズは558戸に対し284台だそうです。 戸数の半分ほどで、お値段は3.5万くらいのようですね。 賃貸募集をたまに見ますが、だいたい空きがある模様。 アウルはそれより少なめですが、埋まらない方が後々響くので、 個人的にはもっと減らしてほしいところですが．．．
• フィットネスルームについて、利用時間内ならいつでも自由に マシンを使ってもらってもいいですよっていう部屋になるんでしょうね。 残念ながら貸し切りという状態にはならないでしょうけど。 また、知らない人と二人きりなんて状況は、普通にあることだと思いますし、 そこに常駐の方がいてもいなくてもそれもあまり変わらないような気もするけど（笑） なので私なら、隣にある有料施設のコナミスポーツを利用するのであれば マンションについている無料を選んでしまいます。 好きな時間に自由に利用できてタダなんて言うことないじゃないですか！ 大いに活用します
• キッズルームは今日のように寒い日やお天気の悪い日なんかはとても便利そうですね。家でじっとしてると、親も子供もストレスがたまってしまうので、ちょっと広い空間で思い切り遊ぶことができたらいい気分転換になりそう。 でも、公園デビューって言葉があるように、キッズルームデビューって感じでお母さんたちのコミュニティに入っていくのは勇気がいるかもしれないなぁとも思います。どうしてもグループができちゃうだろうし。
• 小さい子どもがいると、キッズルームのような施設は、とてもありがたいですね。 たしかに、寒い日や雨の日などの子どもと親のストレス発散の場所には、うってつけ。 まあ、子どもや親同士のいい交流ができればの話ですが。 公園だと不特定多数の親子が集まるけれど、ここは、住民の方々の施設。 もめごとが起こると、やだな～なんて思ってしまいます。 よけいなストレスがたまりそうで。 って、よけいな取り越し苦労ですね。
• シアタールーム、フィットネスルーム要らないなあ。 近くに映画館やジムあるし、都度、金払って使った方が効用も高いし、負担も軽い。 キッズルームやラウンジも地権者や地元民の溜まり場となりそうで微妙。 結局、一般サラリーマンにとっては、せっかくの共用施設も利用しにくくて、割高な管理費を地権者、自営業、主婦軍団に貢ぐ構図になってしまいそうな気がする。
• 修繕費・管理費について３万円や４万円って数字だけ聞くと高い感じもしますけど スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく ２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を 楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。４万円は少々キツイかなと 思いますけど。
• 共用施設使わないから、１万円管理費を安くして欲しい。 毎月１万円でも、３５年ローンなら５百万円になる。
  • 管理費は気をつけないとね。 現役の間は、３万・４万でも払えるかもしれないけど、 １０年後・１５年後には管理費アップするかもしれないし、 退職後、年金生活になったらきついかもしれない。 一生住むところでは、ないのかな。
  • 管理費が4万円くらいとのことですが、ドアマン、ポーター、ベルボーイ、バレットパーキングのサービスなどがあるのでしょうか？ コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら25000円も出せばじゅうぶんだと思いますが。
• ゲストルーム、シアタールーム、フィットネスルームには使用料が必要なんですね。 ゲストルームやシアタールームは時間単位で部屋を個人(世帯)が占有するので 理解できますが、フィットネスルームは無料で利用できると思っていました…。 管理費の値上がりについては、ないと言う意見もあるけど、 マンション(管理会社)によってはあり得るケースもあります。 現状キープあるいは値下げするには 管理組合のがんばりと管理会社の対応次第じゃないかな？
  • もしかしてタワーマンションで日本一管理費高い？
• 管理組合の管理費削減の議題はこんな感じですかね。

1. エントランスの滝 　→水道代の無駄。いらね。
2. フィットネスルーム。 　→利用料かかるなら、サンシャインのコナミつかったほうがいい。いらね。
3. 周りの緑がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。 　→緑はいらね。切り倒して売り払う。 　（こんな大規模再開発マンションの周りの大量の緑を住民が維持するのはおかしい、区がやれば？）
4. ゲストルームが2戸しかない。 　→600戸超に対して、2戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
5. シアタールームが1戸しかない。 　→600戸超に対して、1戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。 　　映画館にいって。
6. 立体駐車場の維持費メンテ費が高い。 　→エアライズの駐車場があいているから、そっちで借りて。いらね。
7. 地下プロムナードの維持管理費がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。 　→住んでない人々に使わせる義理はないので、関係者以外立入禁止。 　　（集客率Upを目論むサンシャインが管理費だせば？）
8. なんかの共有施設を潰して、住民専用のコンビニにする。 　→便利でマンションの価値があがるし、地代は管理費の足しになる。

• 来客用の駐車場って無いんですね。 ちょっと不便に思います。 入居後、議題にあがればできる可能性はあるのでしょうかね・・
• みなさまに、駐輪場のことでご相談したいのです。 私は毎日子供の送迎で自転車を使っている のですが、現在の我がマンションでは自転車利用者が かなり多く、当初の予定していた駐輪スペースでは 足りず、あちこちに所狭しと駐車しています。 昨今、エコや健康問題も手伝い、自転車通勤してる 方もいる時代です。　 アウルタワーでは、１家族１台しか割り当ててないようです。 我が家は５人家族で５台自転車があります。 （子供用、補助付自転車や補助なし自転車など） こういった場合はどうしたらいいのか先行き心配です。 すべて自分の敷地内に持っていかなければならないのかと 思うと心配でなりません。 また、平置き自転車の数が非常に少なく感じました。 子供を３人自転車に乗せて運転するので、電動自転車です。 これを、２段式の上段なんぞに割り当てられたら 毎日が非常に困難です。。。重いです。 自転車のショボイ質問ですみませんが、毎日の生活 に関わることなので、今からなんとかならないかと 思っています。 担当営業の方に聞いても、ざっと部屋番号で自転車場所を 割り当てるでしょうとしか返答がありませんでした。 ショボイ心配ですみませんが、本当に心配なのです。 何か情報がある方はお教え頂けないでしょうか。
  • 東池袋登録制置場、グリーン大通り登録制自転車置場を借りるか処分するかしかないんじゃないですか？。 http://www.city.toshima.lg.jp/kotsu/jitensha/churinjo/017588.html
  • みなさん自転車置き場一台でも困らないんですね。 私も実は駐輪場少し気になってはいたのですよ。 管理組合が出来てしっかり協議しようとは 思いますけど。 駅に近いマンションだからこそ車よりも 自転車が必要になってくるのに。 エアライズそばの駐輪スペースを利用する ようになるのかな。
  • 以前、検討版でおとなりさんが書き込みをして下さいましたがおとなりでは駐輪場の空きがあるそうです。 ここがどうなるのかは蓋を開けてみるまでわかりませんが。 自分は駐輪場申し込みませんので、必要な人にいきわたるといいですね。

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設備・仕様

• トイレもタンクレスとタンクがあるのと混ざってるみたいですね。
  • MRは2タイプ共タンクレストイレでしたがタンクがあるのもあるんですか？
• MR行きましたけど上り框が木でしたね。 あーゆう所で目の肥えた検討者には仕様が安っぽいなーって見えますよね。
• 上り框ってなんですか？
  • あの玄関入って靴脱ぐ所と廊下の間にある段差の部分ですね。 例え玄関が石張りでも上り框が石なのか木なのかで仕様が高いか低いかって分かるんですよね。 なるべく仕様コストを削ろうとするとあーゆう部分って木になって来るんですよね。http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8A%E3%82%8A%E6%A1%86
    • なるほど。 ああいうところでコストダウンしてるんですね。 白っぽい石張りの玄関、白っぽいフローリングだったので気にも止めませんでした。（安っぽかったんで）
    • それにしても、いくら材料費を削るためとは言っても框を木にするのは 確かにいただけませんね。というか珍しいですね。 トイレも部屋のグレードによって違うようですし、上がり框も高グレード住戸は ちゃんと御影とかになってるんじゃないですか？
• 仕様についてですが、アウルタワー、リビオタワー、シティタワー要町、アトラス茗荷谷を見に行きましたが、 アトラスと同程度と感じました。 一長一短ですが標準仕様はリビオタワーが良かったです。 自分としてはリビオタワー＞シティタワー要町＞アウルタワー＝アトラス茗荷谷
  • アトラスの上がり框は大理石だから、ここよりは上なんじゃない。
• 優先分譲価格をみると、仕様、床等のカラーリング変更ができないというマイナス面はあるが、 立地を勘案するとアウルタワーがかなりお買い得だと思う。 まあ一般分譲から値上げするんだろうけどね？
• アウルは、セキュリティが甘いし、しかも大規模で、治安の悪い池袋物件となると不安を感じます。
• 私もパークタワー池袋イーストプレイスを検討しました。で、いまアウルも検討しています。 三井のは、賃貸仕様と言われてましたが、財閥系だけあって、全体的な質感は高かったです。 一方で、アウルの標準グレードは、正直、玄関や部屋の造りとかがＵＲ賃貸とかシティタワー品川みたいで、これに３０年ローンかあという印象でした。 設備は、アウルだと思います。各階ゴミステーションは便利ですよね。 でも共用施設は三井みたいにゲストルームだけでいいかなと思ってます。 他の施設は普段使わないし、そのためか？高管理費になっているのがかなりマイナスポイントです。将来、売却の際に管理費・修繕積立金で４万円という物件が売れるのかも心配です。 その他北西の向きとか地権者とか考えてしまい、申込書提出を躊躇してしまっています。 立地は希少なんですけどね＾＾

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間取り

• 1LDK～3LDK　47.40平米～94.80平米
• 検討版でエアコンや間取りを変更できた、という書き込みがありましたが、今日確認したところ、やっぱりだめだと言われました。変更した人もいない、と言われましたが、結局真相はどうなんでしょう？ 私が契約したのは高層階で、まだできていないはずです。変更できない、と言われて契約して、それで納得してはいたんですが、こっそり変えた、という話を聞くともやもやしますね。

買い物・食事

• 西友やピーコックも近くにあるし日常生活的には便利な場所です。
• 繁華街、駅近、買い物便利(スーパーまで徒歩3分)と立地が良いので 価格は高めになりそうですね。

育児・教育

• 繁華街だけに学区とかどうなのか気になるところ。
• ここの近くに認可保育園はなさそうなので、電車にのってどこかに子供を預けにいくのでしょうか？年収制限付きのところはありそうですが、基準が厳しそうなので。
  • 認可保育園はこの近くにもありそうですよ。 よかったら確認してみて下さいね。 http://www.fukunavi.or.jp/fukunavi/controller?cmd=ml1&actionID=jgytik&SVCSBR_CD=031&NAME=&AREA1=13116&AREA2=&AREA3=&SAREA1=&SAREA2=&SAREA3=&LINE=&STATION=&JGY_CD1=&JGY_CD2=&JGY_CD3=&JGY_CD4=&JGY_CD5=&HYK_FLG=&HYK_FL=1&KIGSVC_FLG=&KIGSVC_FL=1=1
  • ありがとうございます。多少歩けばありそうですね。再開発で保育園も計画してくれていればいいのですが。

周辺環境・治安

• 池袋の治安が悪いというのは北口や西口のほうだと思います。東口は全然いいです。いつも夜中の時間にこの辺を歩いているので、治安の心配は全くありません。
  • 西口：池袋西口公園、丸井周辺、要町通り北側の池袋2丁目（タワーグランディアの向かいから赤札堂、劇場通りの一帯） 池袋駅北口（東上線線路沿いから川越街道、劇場通りに囲まれた一帯）
  • 東口：Ｐパルコ、ビック本館裏の山手線線路沿いと明治通りに囲まれた一帯。

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周辺施設

• 造幣局の1/3が公園になるという話もあるよね。
  • 公園は良いね。 東京でお金刷る必要はないだろうから開発した方が良いよ。
  • お札は印刷局ですよ。 造幣局は硬貨。 が、東池袋にある造幣局東京支局はいわゆる普段使いの硬貨は造っていなくて 記念硬貨だけをつくっている。
• 京王プレッソインの駐車場が月35,750円で空きがありますよ。
• 東池袋４丁目の駐車場相場は3万～3.5万円です。2万円台もあった気がします。アウルの駐車場が高かったら、ほかのを探してもいいと思います。 それにアウルは大規模な駐車場なので、朝の時間は行列が出来ちゃうかもしれないし、ぐるぐる回るのも時間かかります。むしろ近くの駐車場を使ったほうが安くて便利なこともあるでしょうね。
• 護国寺にはまだ行ったことが無いのですが桜が見えるのですね！
• 法明寺参道の桜も是非見てみたいです！ 今度、氏神様を参拝しようと思うのですが、あの辺りでしたら どの神社になるのでしょうか？ ご存知の方いらっしゃいますでしょうか。
  • 法明寺の桜はこんな感じです。数日前から桜吹雪が舞っているとのこと。 http://sakura.yahoo.co.jp/spot/detail/54625.html

その他

• ここは、ペット不可なのでしょうか？
  • ペット可ですよ！
• 勝手に今まで自分が検討した結果をまとめてみました。皆さんはどう思われます？

1. 立地　○　再開発エリアなので、一般の池袋のイメージとは違って周辺も綺麗です。
2. 交通利便性　◎　東池袋2分、地下直結、高速インターやエアポートリムジンも近い
3. 生活利便性　◎　スーパー2分以内　2件、Tsutaya、サンシャイン、図書館、病院、池袋徒歩圏
4. 部屋の仕様　×　フローリングや壁紙、キッチン天板等、ちょっと安っぽい
5. 共用施設　○　必要な人とそうでない人で評価は分かれますが、一応一通りある。
6. 物件価格　△　決して安くはありませんが、他の物件に比べるとこのご時世を多少は反映している？
7. ランニングコスト　×　ご指摘通り管理費
8. 資産価値　○　値上がりは期待しないがこれだけ条件がそろっていれば転売する時などは買い手は見つけやすい。事業仕分で指摘されてますが、造幣局が今後どうなるかや区役所が南池袋に移転して周辺がどう変わるか等によって＋－の可能性は未知。
9. 事業主　△ UR（監理）、ゴクレ（販売）、三井（サービス）☆何かあった時の責任はどうなるのか？大手一社の方がシンプルで良い。（個人的な考えですが）　
10. その他　場所のイメージ×（池袋、巣鴨プリズン）、販売手法×（準備不足）・・・

• • 分かりやすいですね。価格的には南東＞南西＞北西のようです。南東を基準とすると、南西-20万円、北西-40万円と いったところでしょうか。 なお、ランニングコストは平米400円オーバーは異常に高いです。プロムナードなりの管理費が かかるなどは言い訳に過ぎない。エントランスの滝が高い？共用施設の管理が高い？としても 他の物件でもいくらでも価格をおさえている管理はあります。ここはそこが大×でしょう。眺望を加えると、

1. 南東：眺望良好、雑司ヶ谷、護国寺方面
2. 南西：エアライズビュー、高層階はエアライズより上ですが、空しか見えない。富士山は見える？
3. 北西：眺望それなりに良好、サンシャインシティビュー　ただし、低層左方向は 再開発ビルが邪魔する。富士山は見える？

• • • 南東は護国寺は見えますが雑司が谷はほとんど見えないと思います。 富士山が見えるのはどちらかといえば北西です。
    • 北西の方が見えますか？地図上で見ても、池袋の北西方向に富士山があるようには思えないんですが・・。
    • すいません。方向を言ってるのではないので。 富士山は北西のバルコニーから左を見れば見えます。 南西の部屋だとエアライズより高くないと見えないでしょうね？
• いままでのコメントをまとめると、

1. 本体価格： 少し高め（ウエストゲート：2路線の要町直結より高い、平均だと坪40万程度？） orかなり高め（エアライズの分譲価格からすると坪60万程度高い？）
2. 間取り：強引な２室採光部屋もなく、間口も広い間取り。全般的に良い。
3. 管理費：高すぎ（M不動産の力不足？）←今後売主に期待
4. 場所： 高速南北にあり（北側は高速の出入口なので普通の道路より静か？）、 南西は眺望が抜けない、南東は完全に抜ける、北西はサンシャイン以外は 抜ける。

• ここのネガとしては、

1. 管理費高い：（←認める。管理は安すぎてもだめだが高すぎてもだめは良く聞く。 ここがとは言わないが、人件費などがっぽりとってたり、見積もりを 効率的に算出せずに高く見せるように見積もり算出をするなどして 儲けている？などの可能性がある場合もあるのかも。推測ですが。 よくあるのは、他の管理事務所にかえれば、すごく安くなる可能性が あり。ここは１年目から隣のタワーのように会社変更があるのかな？？）
2. 歴史（これは気にする人は買わなければ良い。）
3. デベ
4. 高速道路
5. 外観、名前（これも嫌なら買わなければ良い。）

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