オープンレジデンス高輪台

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4.43

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オープンレジデンス高輪台

物件概要

• 所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
• 交通：

1. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
2. 山手線 「品川」駅 徒歩11分
3. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
4. 横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
5. 東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
6. 京急本線 「品川」駅 徒歩11分
7. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩12分
8. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩12分

• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：地上3階・地下1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2011年09月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：日本国土開発株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンス高輪台（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 共有部分が少なくエレベーターもなく管理も巡回式でちゃんとした管理人室もないために管理費が安いと営業さんから聞かされていましたが他で検討中の物件と比べてもちっとも安くはなかったです。（私がみた物件はタワーはないのでコンシェルジュとかジムとかはないマンション比ですが）
• お隣のヒルトップや周りのマンションより2000万円安いんですよね･･･。先日桜新町に連れていってもらいましたが、特に私は上の方が言われているようなニオイも感じませんでしたし、まぁ新築のニオイってこんなもんかなっていう程度。私たち夫婦は地下はそんなに気になりませんでした。エレベーターとか駐車場も特にいらないので、港区のこの場所でこの価格でなら妥協できるレベルかなって思いました。
• 仕様は問題なさそう（営業の人に他の物件の標準仕様の竣工写真や説明資料をたくさん見せてもらいました）、設計変更の費用は思ったよりも高くない（追加で色々つけるとお金がかさんでくるみたいですが、希望の間取りへの変更は「部材の量が変わらない」とかでほとんどお金がかかりませんでした）、といった点でした。営業さんが親切で助かりました。
• もう一番安い部屋は5600万円代になってしまったのですかね？
• これは長屋、マンションでは無いです。はっきり言ってここの建物の質はそれなりでしょう。これでも十分業者は利益は出しています。土地仕入は相場並ですから、建物で利益を取るしかない。数年後に修繕費はそれなりに掛ってきますよ。管理会社は販売会社グループと違いますから、売ってしまえばそれで終わり。港区高輪ブランドで食い付いてくる人がここのターゲットです。
• 本当にここは建物価値が低いと思います。内装や設備が雑な作り程度であればまだしも、受注単価が相当安い分、躯体自体が不安。見栄えも安っぽいのも誰が見ても分かります（既存の見ても相当安っぽい）。
• 2000～3000万も安いですかね。そもそもメゾネットっていうのは階段部分で10～15㎡はとられるから実質坪単価でみたら部屋にもよるけどそこまで激安ではないと思う。それで長屋だからなあ。
• ここの２階・３階のメゾネットの場合階段が２回あるから20～30㎡は階段分ということか。であれば70㎡の部屋は実質有効面積は40～50㎡…実はとんでもなく割高なのでは。固定資産税は70㎡分かかるわけだしね。
• そんな、20～30㎡も階段があるわけない。1階ごとにだいたい15段くらいだろうから、2箇所あっても30段。30㎡だったら1段1㎡ですよ？幅が1m、踏み板が1mの階段なんか見たことないです（笑）せいぜい階段1ユニットあたり5㎡くらいでは？
• 時代が求めているコンセプトなんだろうね。他物件との差別化が明快だから第一印象は悪くないし、バースシティと共に業界の異端児として頑張ってほしい。

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構造・建物

• 案内開始になったばかりのここ目当てでモデルルームにいき、今売り出し中の２物件（白金台、島津山）もあわせて案内され見てきました。桜新町の１部屋を完成済モデルルームみたいにしていて、連れて行ってもらったのですがとにかくＢ１階のかび臭さにびっくりしました。。。結構たくさんの人を案内しているようで直前まで閉め切ってたわけではないのにこのカビ臭さ。それに想像以上に暗い。背が高くて大きい温水器と室外機がスレ通りドライエリアを占領しているので激狭く洗濯物干すのも大変。２＆３階と比べてもＢ１＆１階の部屋は軽く１千万円以上の値段の開きがあるので気になってはいましたがやっぱりそういうことだったのかと。それにこの物件は敷地内ど真ん中まで誰でも通れる私道があり（行き止まりが本物件の裏口にあたる）私道と敷地の境に壁はなく背の低いフェンスだけ、正直簡単に乗り越えられてセキュリティ面はゼロです。完成予想を見ても、案内された桜新町と比べて明らかに安っぽい。立地がいい分外観を極限まで抑えて、高輪ブランドの家をお手ごろ価格で提供するというスタンスなんでしょうね。
• 梅ヶ丘は知らないけど、高輪台は病院とタワマンに囲まれてるんだね。一種低層って言ったって、そりゃないわって立地だ。これじゃいくら安くてもムリだ。
• 構造は重層長屋に準じてます。
• 皆さんおっしゃっているように、これはマンション（建築基準法上の共同住宅）ではなく長屋です。長屋にすることにより東京都の条例で求められる空地の確保が不要になったり、そもそも接道長の短い旗竿敷地には建築不可能な共同住宅とは違って、長屋は２ｍ接道していれば建てられます。なので、旗竿敷地などは通常の土地に比べて土地価格が安い、ということと、共同住宅では基準容積を消化できない土地に対しても地下などを作りながら、容積目一杯積める＝用地の種あたり単価が安くなるという仕組みです。ですから通常のマンションに比べてずいぶん密集しているなー、という感じがすると思います。全て1階に入口があるので通路は玄関扉だらけですし（笑）ここらへんの評価は価格の安さとの折り合いなので、人によって評価は分かれるのは仕方ないと思います。
• 個人的にすごく良かったのは、設計変更が自由に出来たことでした。元々設計関係の仕事をしているせいもあり、一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず…。お金をかけることなく、自分の思うようなプラン、内装に出来たことはとてもよかったですね。トータルでは大変満足しています。この物件でも自由に変えられるのかは分かりませんが。
• どなたかも書かれていましたが、施工はとても雑です。設計者もとてもいい加減。そのあたりはしっかりとした対処が必要だと思います。
• ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！
• 長屋しか建てられない訳あり土地かぁ。だから安いんかぁ。いや、実質坪単価で換算すれば大して安くないよね。というか悪条件差っ引けば逆に割高なんじゃないかと思えるほどだ。うまいこと考えたもんだなぁ。でも金儲けは別に悪じゃないからね。

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共用施設

• 共用設備が少ないから管理費安いのはいい

設備・仕様

• オール電化で光熱費が安い→重層長屋で2階以上に個別ガス管を配すのが実質不可のためオール電化一択→室内貯湯タンクによるロストスペースが大きい
• オール電化は狭小住宅でただでさえ狭い室内面積を貯湯タンクが奪い、巨大な室外機も狭いバルコニーの多くを占有するため、本来は余裕のない超高密度設計住宅には全く向かないのに、ガス管施工の制限で採用せざるを得ないのが悲しいところ。
• 全ての居室に、天井埋め込み式カセットエアコンを標準装備。
• 手洗いカウンター付きのトイレにはすっきりと美しいタンクレストイレを採用。
• 2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。

間取り

• ここはメゾネットタイプやドライエリアなど、面白い作りですね。地下に洋室がある間取りが一番安くなってるのかな？床材や壁・タイルが選べるし、オートクチュールではトイレが増設できたりお風呂のサイズが変更できたりと、自分好みにカスタマイズできそう。
• 間取りがいびつだな
• ここはMB面積も住戸（専有部）面積に含めているのか。あえて良心的に解釈すればオープンレジデンスには共有部という概念がないから仕方ない側面もあると思うけど、普通は専有部には算入しないで共有部扱いだからなー。たった1平米弱ではあるけど、60平米の住戸なら無視できない数値でもある。メゾネットで広さがイメージしにくくなっているけど、マンションとして買うつもりなら、ちゃんと実効床面積で考え、他物件では絶対に含まれない面積も専有部に算入されていることは把握すべきだな。
• 例えば７５平米でも実質６０平米位しかないんでしょ、ここ。７５平米で近隣を探したらそりゃ高くて手がでないかもしれないけど、それは探し方が違うよね。６０平米でみれば同じような価格帯なとこなんて全然あるような気がするけど。デベを気にしないならなおさら。

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周辺環境・治安

• ニュースで見たのですが、羽田国際空港オープンで品川が注目されているようですね。海外のお客様が最初に宿泊される可能性が高い場所とか。ホテルがいろいろ記念イベントや特別料理のメニューを用意しているみたいです。今以上に国際色豊かな街になりそうですね。
• ＵＲ賃貸仕様の高層マンションができたりしてますし、街の高級イメージも変わっていくんでしょうか？高級感ある街にリーズナブルに住めるのは良いかなと思っているんですが、高輪近辺の将来性について悩んでいます。
• 高輪という街に高級感はちっとも無いよ。ただアドレスが高輪というだけ。高級な街並みが好きなら、代官山や松濤とかの方がいいんじゃないかな。。。
• 南青山の通りの裏で、霞町のレストラン・バーで、根津美術館下の隠れ家で、東麻布の下町カフェで、なんだか小洒落たこと言ってますが、そんな場所で時間を過ごすことが日常になります。もちろん、ミッドタウンや新国立美術館のまわりも生活圏になるわけです。港区は坂がありますが、区内を歩いて移動することが、他の地域と比べると不思議に苦になりません。
• 高輪台駅周辺は古い家屋も多く、見るからに高級エリアという感じではないですよ。もちろん土地の値段は高いですが、見た目だけでいえばこのシリーズがあっても特に違和感はありません。

その他

• よかった点は

1. とにかく安い
2. 駅すぐ
3. 職場も近い
4. 同世代の入居者が多そう

• 却下した理由は

1. B1＆1Fは地下部屋が陰気だった
2. 2F＆3Fは階段多過ぎて使い勝手悪し。1F＆2Fなら考えたのに…
3. 電気式床暖房→ガス式と違って効きが悪く電磁波も気になる
4. スーパーが遠い
5. 外観極めて安っぽく近所にある同シリーズがまさか分譲と思わず地主の賃貸物件だと思ってた
6. 設備が少ない
7. 同じく家探ししている友人も「あの安いとこね」という印象しかないようでここにするとは言えないと思った

• その他

1. 設計や構造が安普請
2. 下り天井2100や2300が大半を占めていたりするので窮屈な空間は覚悟
3. バルコニーのエコキュートタンクと室外機が眺望さえ遮る
4. 洗面台が狭くて窮屈
5. 収納は標準では僅かで基本的にLDにはない
6. WICがあっても洋服が重なる名ばかりWIC（これは本当に酷い）
7. 下足入れの小ささはDINKSでもきつい
8. トイレがLDに接する間取りが多い
9. エコキュート室外機が寝室に接する間取り
10. 雨では住戸前まで傘
11. 雨では傘がいる雨ざらしのポストや宅配ボックス
12. 雨では濡れ放題のバルコニー（洗濯物は？）
13. 駐車場は外部に借りる
14. 1戸1台だけで最小限過ぎる駐輪場設置率
15. 最小限過ぎる敷地内植裁率（安い管理費も当然）
16. バギーやベビーカー利用が面倒なメゾネット
17. 妊娠や子育て中はきつい3層メゾネット
18. 日照が期待できない住戸間数メートルの狭小住戸の密集
19. 角部屋でも外壁は採光部にならず壁
20. 最小限過ぎる収納（あっても階段に接し容積半分とか）
21. 生活視点の欠けた間取り
22. バルコニーは幅1メートルでエコキュート室外機とタンクで一杯
23. ドライエリアも大きいタンクと室外機で占有され洗濯物干すのも一苦労
24. 食器棚はどこに置くの？
25. 古いマルチエアコンしかつけられない
26. ディスポーザーなし
27. 網入りガラスは豊富（サッシも目立つんだよねー）
28. 高価な外出しオプションは豊富（売却は物件価格が基準なのできつい）
29. 同シリーズは中古で買い叩かれているか買い手がいない（実績）
30. 重層長屋の中古は担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多い
31. 柱と梁と下り天井も豊富ででこぼこした室内空間
32. マンション扱いなので固定資産税がいつまでも高い
33. 外部MB、PS面積を含む独自の専有部面積表記
34. 3階層もあるので階段のロストスペースが大きい
35. 掃除が大変
36. マクラーレンを置く場所がない
37. 冷暖房効率が悪い
38. 私道と敷地の境は低いフェンスのみでセキュリティゼロ
39. 地下メゾネットは湿気が抜けずかび臭い？

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掲示板

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