ブロド香櫨園

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市上葭原町28-1
• 交通：阪神本線「香枦園駅」徒歩10分
• 総戸数：70戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上6階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成18年（2006年）8月
• 売主：阪急不動産

価格・コスト・販売時状況

• 2,680～4,150万円（㎡単価37）
• 確かに築8年の部分も感じさせますが、もともと高級仕様であるのは間違いない。新築でもっとロケーションがよければ7～8,000万はくだらないでしょうね。それであの値段はお手ごろだと私も思います。
• 正直なところ、近隣で販売中の新築マンションと比べるとそんなに割安感を感じないんですよねぇ。築７年の中古としか考えられないのが正直なところです。
• 固定資産税は相場並みじゃないでしょうか？　芦屋西宮の北部なら普通20-25万程度だと思うが、この辺りは比較的安いエリアでしょう。

交通

• もう少し駅に近いとね。途中までは、街灯が明るそうですが、香櫨園小学校を曲がって、運動場に沿って、マンションのエントランスまでの歩く道は、暗そうですものね。女性（歩くの大嫌い、でも元気な中年）の足だと、香櫨園の駅を、降りてから、マンションの門扉まで12分かかりました。高齢者になったら、フラットとはいえ、ちょっときつい距離ですね。
• もうちょっと駅に近ければいいなあ、と私も思います。ただ救いは、あのあたりは坂道がないので、いざとなれば自転車で動けるかな、と思ったりしてます。駅に近すぎると環境はイマイチ(なところが多いような気がします)、かといって、あまりに駅から離れると何かと不便ですしねえ…。
• 特急の停まる駅だったら、駅までの距離これぐらいでもがまんしますが、香枦園で普通にのって、西宮で特急で乗り換えるの結構めんどくさそう。

構造・建物

• 阪急不動産が手がける、関西初のリノベーションマンションだそうです。要は三菱商事の高級(?)社宅をリフォームしてマンションとして売り出すようです。
• 入居の頃には築八年。フルでリフォームされているとはいえ、躯体には手はつけられていないわけですからね。社宅として建てられているというのも、マンションとどう違うのかがわかりません。たとえば上下への騒音対策とか。社内での雰囲気を大事にして頑丈に作っているのか、はたまた、社員同士だから無茶なことはしないだろうと賃貸並みの仕上げなのか。それを含めてもやはりお手ごろと言えるのだろうか‥と日々悩んでいます。
• 建物は立派ですね、この辺りのマンションでは質感が際立っていると思います。他の新築のマンションを見ましたが、正直、安っぽくて張りぼてに感じました。築8年経ってますが、タイル張りやガラスブロックなど使ってるモノが違うので重厚感があり、贅沢ですね。同じ予算で新築のマンション買ったとして、8年後を想像すると・・こんな感じにはならないですね。海外から帰国した役員クラスの社宅との事ですので贅沢です。ですのでリフォームして販売なんでしょうけど・・・

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  外観

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  外観

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共用施設

• 地下平面駐車場。

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様

• 社宅にしてはほんと豪華でした。さすが三菱商事です。
• 狭いお風呂を含めて、やっぱり水周り部分はいじれないですからねぇ。
• お風呂狭かったですか？私は洗面所の広さを含めて、一緒に回った営業さんと「社宅とは思えないお風呂ですねぇ」と言っていました。今の住んでいるマンションが築２０年ですから、比べる基準が低すぎるのかもしれませんが‥。
• 大手企業の社宅ですから、採算度外視でよい物を作ってるとは思いますけど、やっぱり築8年だと思いました。エレベーターなんかも狭いし。お風呂は私も狭いと思いました。ビジネスホテルみたいでしたよ。
• 確かにエレベーターは小さかったですね。でも二基ありますし、そう考えるとあの大きさでも十分なのではないかと思います。お風呂、カタログを見たら「１４１８」でした。いまどきの新築と比べたら、やっぱり小さいのかもしれませんね。
• ここの造りは結構納得できる。　造りがいいと言うより、造りが（建物の空間スペースのとり方、使い方）が贅沢。
• 床スラブが160mmしかありませんね。やっぱり7年前の社宅仕様です。この厚さだと、音抜けは覚悟する必要あります。今すんでる社宅も同じくらいですが（フローリングもLL45）ですが11時過ぎに静かにしていると上下階の話し声まで聞こえます。
• 160mmの床スラブ厚なんて新築では今時皆無です。リフォームだろうと新築だろうとこの厚みは変わらないわけで、おそらく遮音性は×でしょう。
• この厚さなら、上だけでなく、横や下の音や声が聞こえる可能性もかなりありますよね。
• スラブ厚もそうかも知れませんが、音に関しては厚さというよりも施工上のスラブの面積なんでしょうね。いくらスラブ厚を厚くしても梁で囲まれた面積が大きいと全く意味ないですし。スラブが厚いと重いので耐震性に不安かと。その点からスラブも厚く且つ軽くつくって数字上の性能のない見かけ倒しの物件が多いみたいです。(ボイドスラブや中空構造など)どこか良くするとどこか犠牲になるので完璧な物件を探そうと思うと理論上無理ですね。コストの兼ね合いでどこをどう妥協しているのかだと思います。
• 要は１６０ｍｍでも梁がとってあれば特に大きく響くことは少ないでしょう。２００ｍｍとってあってもボイドスラブ工法だとコンクリート密度が少ないので響きやすい。音は特に心配ないでしょう。
• 音の確認しました。ふつうに歩く程度であれば音はしませんが、わざとどすどすと歩いたり、堅い物を床にあてたりしてみると、下に響いていました。ごくごくふつうに生活するのであれば、許容範囲だと思いました。子供たちがとっくみあいをしたり、ソファから飛び降りたりするのが日常でずっと続くとなると、ちょっと厳しいかな。。。たまの「どすん！」位はまあ、元気だねって感じに思えますが。。。日常のちょっとした音も許せない！という方にはダメかもしれません。これは、私の主観ですが。

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間取り

• ９０平米超の４ＬＤＫ。
• 廊下の幅80センチは、少し狭いかなと。車椅子での移動は、無理です。

買い物・食事

• スーパーもそこそこのところにあります。

育児・教育

• 広さ、環境、子育て世代にはよいですね。
• 香枦園小学校、浜脇中学校。
• 県立国際高校は確か「兵庫県立国際中・高等学校」という名前です。以前は「県立芦屋南高校」でした。もともとその中に「国際文化科」という、主に帰国子女などが集うクラス(語学の授業などは普通科とは別バージョン、偏差値高)が各学年に１?２クラスありまして、国際中・高は簡単に言えば、全校が「国際文化科」化した、というところでしょうか。外国人の子女も多いみたいですし。このマンションからは多分いちばん近い高校ですが、ほんとの普通科の学校ではないです。
• 香枦園小学校が良いと言われるのは学校区の中に変な地域？が含まれてないからだと思いますよ。というのは昔、香枦園はお金持ちの町で低所得の人は住めなかったから。

周辺環境・治安

• 私がここのマンションでいちばん評価しているのは、周りの環境も含めた場所ですね。建物もパッと見、社宅には思えない感じで、年数が経ってる割にはまだマシかな?と。極端な話、建物の建て替えとか、室内のリフォームとかは住んでからでも変えられるけど、場所は変えることができないですからね…。
• 夙川公園や香枦園浜にも近いうえに、非常に静かなのでいい環境だと思いました。
• 南側に建物が迫っていた。

周辺施設

• 西宮回生病院(489m)、笹生病院(583m)。

その他

• 購入者です。音なんて全然しません。広くて住み心地は最高ですよ！

掲示板

• 「ブロド香櫨園」についての口コミ掲示板
• ブロド香櫨園について