ネバーランド葛野大路三条メロディア

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外観

外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区山ノ内苗町8番1（地番）
• 交通：京福電気鉄道嵐山本線「山ノ内」駅から徒歩5分
• 総戸数：158戸（住戸156戸、管理室1戸、集会室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上7階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）11月
• 売主：

1. 株式会社日本エスコン
2. 近藤産業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,560～4,640万円
• ここは駐車場０円～となっていますが、実際はどうなんでしょうか。この立地で０円というのはありえないんですが。今後大幅に値上げされるんでしょうか。
  • 本当に０円～ですよ。屋上（屋根無し）は\０でした。あとは、２０００円とかが主ですね。
    • 管理費が値上がりしそうですな。
• 良いところは他の京都のマンションに比べて価格設定が低いことでしょう。ガレージが0円～2000円というのもいいです。
• 2台目を買った時などはどうなるのでしょうかねぇ
  • 二台目からは駐車場台＋８０００円ではなかったでしょうか？

交通

• ここの売りはなんと言っても新駅ができることですね。
  • 新駅は出来ても東西線なので京都駅や四条に出るには乗り換えなければなりません。地下鉄は料金も高いですしね?。四条に出るのであれば「庚申前」からバスというのも有りかと思います。大阪に行く為には更に乗り換えが必要になるので、通勤には不便ですよ。
• このマンション、車の出入口は三条通り方向だけですか？
  • 確か一カ所の１Ｆ住居の専用車庫を除いては、三条通方向だけです。嵐電と交差しているので今より交通量が増えると右折し難くなりますね。
• 大阪への通勤はどう考えても不便です。お金は会社で出して貰えるとしても大阪駅（梅田駅）までで2回乗り換えしなければなりません。特に残業なんかした日には東西線の本数も少ないし乗り継ぎも悪いし・・・。
• 私は仕事先が大阪の弁天町なのですが、このマンションだと通勤が往復3時間以上かかってしまいます。同じ京都市内でもJR京都線沿線だと往復2時間半以内です。
• マンションから四条へでるならどんなルートになるのでしょうか？バスがあればうれしいのですが・・・
  • 山ノ内から11系統の市バスかな？西大路通や四条通に出れば、他の系統もありますよ。嵐電がすぐそばを通っていますが、四条大宮で乗り換えですね。地下鉄が開業すれば烏丸御池経由も利用できます。
  • 11系統なら庚申前のほうが近いかな。でも本数はそれほど多くないので注意。四条葛野大路まで出て3系統に乗るほうが本数は多いですね。http://www.city.kyoto.jp/kotsu/busdia/hyperdia/206011.htm
    • 四条葛野大路にでるのも手ですね！でもバス停はどの辺りにあるのでしょうか？
      • 四条葛野大路のバス停は「京都ファミリーの前」にありましたよ！以前、マンションギャラリーにバスで行った時に利用しました。太秦天神川駅ができたら、バスターミナルも整備されるようです。バスのダイヤは今は結構不便みたいですが、路線・ダイヤ等、大幅な見直しが行なわれて便利になるみたいですよ！！個人的には、たまに大津にも用事があるので、京阪の京津線とつながるのも嬉しい話です。

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構造・建物

• 床スラブ厚、約200～260mm、特殊クッション材付フローリング。
• 梁、従来工法（梁（下り天井）がリビング内に存在する）。
• 耐震等級は１です。
• 耐震等級1が普通みたいですよ。まぁ～標準ということでいいんじゃないですか。心配しだしたらきりがないですし、ここが特別わるいわけではなさそうですし。
• 耐震等級2,3の建築物にするためには、建物の強度を保つために現在あるマンションよりもかなり太い柱や梁・厚い床スラブが必要となり、部屋の空間がかなり犠牲となるため、耐震等級2,3で建設した分譲マンションはほとんどないのが現状のようです。

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  外観

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  外観

共用施設

• 敷地ガレージのところを見るとラッシュ時の出入りは大丈夫なんでしょうか？？下手すると敷地内で渋滞が・・・。気になってます。
  • 機械式の駐車場に比べたらかなりマシだよ。考え方次第ですよ。。。。
• ここ駐車場の出入口１階だけだが、不便では？各階に通路あればいいのに。
  • 確かに不便かもしれませんが、100％敷地内で平面屋付きでこの価格なので十分ではないでしょうか。贅沢言えばきりがない。私はいま歩いて5分のところで、もちろん屋根なし砂利で20000円払っているのでここは天国です。
• バイク駐輪場３５台とありましたが、全１５６世帯中どれくらいの方が、バイク駐輪場の希望をされているんでしょうかね？
  • 車は場所はともかく1台分は各戸確保できますよ！！それにしても、原付30台、大型5台。大型5台ってのは少なすぎるような？それに屋外で雨ざらしはかわいそうですね。
• 駐車場にエレベーターってついてましたっけ？付いてないとベビーカーとか使うと困るなと思いまして。
  • エレベーターは付いてたと思いますよー！
• 駐輪場の場所確認したのですが、台数も多いのに扉も無く大通りに面していて、自転車の展示場みたいですね、盗難など無いか心配ですが。。。
  • 自転車は自前でチェーンをつけてますが、確かに少し心配ですね！
  • 外から自由に出入りできる駐輪場には、入居者以外の自転車が集まります。近くにバス停や駅、学校などがあるとその傾向はさらに強まります。屋外で雨にさらすよりいいからでしょうね。中には入居者が友だちに「ここに置いとけや」と誘っているケースもあると聞きますよ。まだ入居間もない当マンションでは管理組合が起ち上がっていないでしょうから、問題となる事例を記録しておき(文書やデジカメ写真等)、組合発足と同時に資料提供するのがいいと思います。具体例がないと組合としても動きにくいでしょうから。管理人に通告することはできますが、基本的に棟内のトラブルは入居者(その代表である管理組合)で解決することになっています。

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  エントランスアプローチ

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設備・仕様

• ディスポーザーが付いている事と、京都市指定の袋じゃなくてもゴミ出し出来るところが良い。
• 民間のゴミ業者が回収に来るので、市販の黒（青）ゴミ袋で出していいそうですよ。しかも、毎週5日回収に来るそうです。
• 石油ファンヒーターの使用はNGでした。エスコンのマンションは全て禁止のようです。床暖とエアコンでリビングは大丈夫なのでしょうかね？
  • 石油がダメなところはたんさんあるようですよ。あとはガスと電気を用いる暖房器具ですかね。まさか豆炭や練炭、薪までは使わないでしょう。
  • 床暖とエアコンで充分ですよ。うちは今一戸建てですが、たまたま床暖ついていたので、期待もせず使ったらすごくいいです。マンションは気密性が高いので戸建てよりその効果は大きいはずです。翌年からはｇｏｏｄ?ｂｙｅこたつでした。
• 浴室テレビですが、地デジ対応テレビじゃないのですが、皆さんはどう対応されるのですか？
  • 地デジはたしかチューナーが発売すると営業さんに聞きましたよ。まだ、発売していないようですが。
  • 浴室TVって、「地デジ対応」じゃないんですか？？担当営業の方から、地デジ対応だと聞きましたが（驚）
    • 現在の京都市内分譲マンションでの浴室テレビは、すべてアナログ受信のみだった筈です。2011年以降は、デジタルチューナーを取り付ける必要があると聞きましたが、具体的な内容の提示は無かったです。大阪ガスの浴室テレビは、デジタルチューナーチップを交換すればいけるとかなんとか・・・。営業さんが言ってましたが、怪しいです。かなり大掛かりな施工などが必要になる可能性もあります。
• 皆さんのお部屋の結露はいかがですか？うちはリビングしか暖房を使っていないのですが、今のところ全く出ておらず少しビックリです。24時間換気のおかげなのでしょうか？

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買い物・食事

• ジャスコも近いし、生協もできるので買い物も便利ですよ。
• スーパーも近隣に大きいスーパー、普通のスーパー、ちょうど良いです。大きすぎてもうろうろ大変です。我が家は小さい子供もいますし。
• コーナンできるのうれしいです！徒歩圏内でほぼ買い物が済んでしまう便利さ。

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周辺環境・治安

• いい物件なのですが、この建物の東側と南側に結構大きな駐車場あって、将来そこにマンションが建ったら資産価値が下がるのではないかと不安です。隣接の土地はどうなのでしょうか？
  • 今は不透明でも、南側は何か建つと思っておいた方がいいですよ。
    • 確かにマンション用地にちょうどいい感じの土地ですしね。
  • 私は南側の部屋を押さえていますが、南側の駐車場は離れて2.3階建てまでの建物しか建てられない場所みたいですよ。規制もあるみたいで、日当たりは絶対に確保されるみたいです。
    • 南と東の駐車場の件で種目は住宅地でなく工業地ですね？建ぺい率、容積をしっかり聞いておくとよいですね。高い建物云々かかれていますが当然立ちますよ・・法的に可能な場所にもかかわらず低いものしか建たないというのは売主論理。南や東は厳しい。民家は大きな道路から入り込んだ部分ですよ。東南カドは同程度の高さは可能です。
      • 南東角は駐輪場みたいなので大丈夫そうですね。安心しました。
  • 少なくとも葛野大路に面した部分は７階建てが建つ可能性は十分あります。
  • すでに建物が建っているなら少しは安心できると思いますが、駐車場となっているので条件がよければ土地を売りたいと思うのが普通ではないでしょうか。あの地域は大規模に再開発も行われますし、あなたが土地の所有者ならどうするかって視点で考えられてはいかがでしょうか。建つ可能性の方もある程度は覚悟しておいた方がいいとは思います。不安なら西向きという選択肢も含めて検討した方がいいかも
• 気になるのは大通り（葛野大路、三条）に面していることなのですが、交通量はどうなのでしょう？騒音と排気ガスが気になります。
  • 私もそれ思いましたが丸太町まで道が無いんで四条からはあんまり多くないみたいですね。それに大通りに面してないし、私が買った部屋は南向きなんであまり気にならないね。
  • これから再開発が進むと大通りの交通量も変わってくるかもしれませんね。確か、路面電車が通る三条側（北西）の住居は防音ガラスになってると聞いた気がするので、確認してみてはどうでしょう？

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周辺施設

• マンションができて、生協ができて、新駅ができて、役所もできて、お先にフレスコもできたようですし、すごく楽しみです。
• 病院は大型病院はないですが、内科・皮膚科・整形外科・外科・耳鼻咽喉科そして子供の病院がマンションの目の前にありますよ。大型はすごい混みますし、親近感もないので小さい病院がわたし的にはポイント高かったです。なかでも子供クリニックがすごい良いみたいですよ。すべてそろっていますよ。
• 山之内浄水場が廃止になるみたい。
  • 敷地面積約６万１０００平方メートルで西京極野球場が約２個半入り・・・けっこうな敷地面積ですよね。市全体で協議して有効活用の方法を考る、ってことですが、何が出来るんでしょうかね？やっぱマンションなんですかね。入居予定者の発想としては、住宅施設、商業施設よりも、文化施設あるいは公園などが出来ても嬉しいかな、と思うところもありますが、駅前になりますしね、一部はデベに払い下げられて、マンションでも建ちそうな気もしますね。他は何でしょうね、、、百貨店系とか、、んん分かりません。
    • この辺りはすごい開発ですね。ここを買ってよかった。良い施設ができることを期待しています。
• マンション近くの公園に行ってきました。マンションの南側徒歩2分くらいの荒木苗公園です。遊具はブランコとすべり台くらいですが、なんといっても近いので、マンションで友達ができたらぶらぶらと買い物のついでに行きたいですね！
• 近くの耳鼻科に行かれたかたはいらっしゃいますか？病院情報が以外とまだわかっていないので…。
  • 耳鼻科もそうですけど、近くに眼科が無いように思いました。ネットで探したらやたらと歯科はあるのですが、眼科が見つからない．．．徒歩圏内でいろんな病院あればいいのに。
  • 耳鼻科の場所ですが・・・。私の知っているところをお教えしますね。新丸太町通りと映画村の前の通りとの交差点の北西のビル２階にあります。（神谷耳鼻科）徒歩だと約２０分、自転車だと約８分？。車でも行けます。交差点南西側のパーキングに４台ほど駐車場があります。そこは、花粉症対策のレーザー治療もしてくれます。中年の元気な男性医師です。もっと近場は申し訳ないですが知りません。ちなみにですが、内科は天神川通りを上がったスイトピアという建物の裏あたりに（多田医院）というところがあります。駐車場も３台ほど停める場所があります。しかし、みなさん内科くらいなら行きつけのところがあるでしょうけど・・・。そこの先生は、結構な年がいってるおじいさんですが名前の通っている方らしく、もしもの時は、京都市内でその筋の専門医を紹介してくれたりします。京大系の先生だったと思います。どちらも私が行っているお医者さんなのですが・・・。良かったらで参考にしてください。

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