ロジュマン住吉山手

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手2-1841-5・他(地番)
• 交通：阪急神戸線｢御影｣駅徒歩3分
• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）5月
• 売主：

1. ＭＩＤ都市開発
2. 日綜不動産

価格・コスト・販売時状況

• 5,200～20,800万円（最多価格帯6,000）
• 高い。
• ５０００万円以上です。購入の方は年配の方が多く、お医者さんも多いそうです。
• 場所がいいだけに値段は高めになりますね…。
• 施工した新井組が倒産したので安くなったと思います。
• 管理費、修繕積立金、駐車場代は億ション並、かつ将来的にちゃんとした管理、修繕がなされるか不安。
• 管理費はとても高い様に思いました。駐車場を入れると毎月6万円以上は確実に掛かるので、ちょっと高いかなぁ・・・と思うのですが、場所柄仕方がない事なのでしょうか？

交通

• ＪＲ東海道本線/住吉駅 徒歩16分
• 阪神本線/御影駅 徒歩19分

構造・建物

• １Ｆが半地下なのが気になる。
• 北棟の北側は確かに半地下ですけれど、行政の道路予定地（この計画は昭和４０年代に計画されたが実施の見通し無し）のため、北側隣接戸建は距離が空いていますので、そんなに気にならないと思います。逆に南側は２Ｆ部分となりますので、開放感があると思いますよ。

共用施設

• 北棟に2億の物件があり、そのため北棟への連絡通路にもう１個ゲートを付けたとか、北棟にはエレベータが２機あるとか。

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  エントランスアプローチ

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  エントランスポーチ

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  エントランス

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  サイン

設備・仕様

• 棟内モデルを見てきましたが、外観、内装共にとても高額物件には見えない安普請だった。

間取り

• 3LDK・4LDK
• 間口狭そうだね。
• 80㎡台はかなり無理な作りですね。キッチンが狭く、冷蔵庫や食器棚がＬＤにせりだす。遮断するには、間に家具を置くか、設計変更。そうすれば、リビングは非常に狭くなる。価格も6000万をオーバーする。要するに、一般サラリーマンは販売対象では無いことがよくわかります。

• 

  リビング・ダイニング・キッチン

買い物・食事

• ライフ(521m)、いかり(590m)。

育児・教育

• ここは校区がダメ。
• 校区である渦が森小学校はどうでしょうか。
• マンモス校ですが落ち着いていてとてもいい学校みたいですよ。
• 高台にある良い学校（普通の公立）だと思いますが、マンモス校だとは思いませんね。

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周辺環境・治安

• 駅から近いですが御影駅北は暗いですよね。
• 暗いのかなあ？趣きがあるという方が的確かと・・・

周辺施設

• 甲南病院(432m)、東神戸病院(684m)。

その他

• 土地のブランドばかり宣伝していて建物の内容はぱっとしませんよね。
• 私自身は、ゼネコンの倒産とここの売主が外資ということで、検討からはずしています。
• このマンションは、旧・日立造船不動産（現社名・日綜不動産）が開発したマンションですが、モーレツな近隣反対運動を喰らいました。その後、ＭＩＤ都市開発と手を組み、共同事業として進められることになりました。失礼ですが、日綜不動産にしろ、ＭＩＤ都市開発にしろ、「親」であった日立造船、松下電器産業から見捨てられたも同然の「子供」と聞きます。そんな孤児のような2社がタッグを組んでも、コトが順調に進む訳がなく、恐ろしいほどの販売苦戦を強いられているのは、有名な話です。なぜ売れないのかは、現地を見れば、すぐに分かります。異様に狭い間口（5?6メートル？）で奥行きが深い敷地に、無理やり建物を詰め込んだ計画、それが全てです。要するに、本物の高級マンションではありえない敷地配置なのです。そうです。威張れるのは住所地だけで、肝心の中身が伴っていないのです。パチ物に本物並みの値段が通用するハズがなく、賢い消費者からは敬遠されたのです。

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