ロジュマン スティーロ御影

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154(地番)
• 交通：

1. 阪急神戸線｢御影｣駅徒歩6分
2. JR東海道本線｢住吉｣駅徒歩8分
3. 阪神本線｢御影｣駅徒歩8分

• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上6階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）3月
• 売主：MID都市開発・ノバック

価格・コスト・販売時状況

• 一番高い最上階の４LDKが9800万円。安いところで、７４㎡で５０００万円を切るといったところ。やっぱり、御影は高いのでしょうか。
• 御影は高いのは高いけど、土地高く買いすぎ。それがもろに価格に跳ね返ってる。面積削って値ごろ感出してるけど。。。この値段で直床二重天井、営業はいろいろ言ってたけど明らかにコスト削ってる
• この値段は今の相場では普通。だけど僕も含めてシロウトさんは構造や設計、設備に詳しく見ないのでこれらで相当コストダウンしていると思われる。ここ買える人で賢い人は素直に野村のプラウドやレジデンスを買っているはず。
• 4930-9240万、やはり、2階より1階の方が高い。
• 70平方メートル強で、5000万円ってねぇ！！御影とはいえ、高いですよね。
• 郡家の物件にしてはかなり安いと思うけど。
• ７０㎡の部屋を購入しました。確かに広さの割には高いと思います。立地に惹かれたクチなので自分では満足しています。
• 少しがっかりですが、メンテコストが少なく住めるよう良く考えてくれてるようです。

1. 無駄な植栽が少ない
2. 外壁が自己防汚型で経年してもそんなに手入れが要らない
3. 地下平面駐車場

• 確かに割高感を感じる人は多いみたいですが、エントランスの開放感、その上を居住スペースにしてない事を考えると少々割高になっても仕方ないような気がしますね。その点にお金を払ってよい人は、よいかもしれませんね。

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  販売時のチラシ

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  販売時のチラシ

交通

• 3線徒歩圏内、しかもバス停まで徒歩1分のアクセス。
• バスの騒音のことを気にされてる方いらっしゃいますが、阪急御影の駅前工事がかんりょうすれば、バスは今のバス道を通らなくなるはずです。つまり、バス亭も遠くなるというわけ。。
• バス道が変更になるというのはあくまで憶測ではないでしょうか・・・地元の方でよくバスを利用される方の反対もあるみたいですし。

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構造・建物

• 天井高、1階は3000mm。他は2500mmと記憶してます。つまり50cm違うということです。1階住戸はプレミアム住戸だそうな。モデルルームはそのプレミアム住戸。
• 逆に売れにくい1階の天井高あげて売れやすくする。エントランスの天井高も同じく上げて見栄えもよくなり、経済設計。で、最上階もプレミアム住戸ではないので他所の最上階に比べれば安い。ここの1階住戸は西側はバス道、東側は狭い道挟んで向かいに戸建てびっしり、南側は高架。普通なら売れにくいけど、天井高あげてプレミア扱い、2階より高く売れる。よく考えた上の作戦だな。
• 直床にボイドスラブ、三流ゼネコン、建物に見るべきところはない。土地購入額の異常な高さが価格に反映されてるだけ。ロジュマンシリーズって直床が当たり前のように営業マンはいってたよ。
• 思ったより建物が道路から離れており圧迫感がなく、その間に植栽が入るのだと思うと、結構いい感じだと思いました。
• お値段の割には、階高があまりないような感じがするのと、共用廊下の雰囲気がちょっと団地風に見えるとは感じるけれど。
• 広告には、夜の写真を使ってましたが、昼間見ると、実物と価格のギャップをすごく感じてしまいます。
• 土地の形状から、普通に南向き中心の間取りを実現できない訳ですが、ちょっとランドプランが込み入ってしまったのが議論のあるところでしょう。東西向き中心となると、中古物件の値付けに問題が出て来ますから、資産価値重視の方には疑問を持たれてしまうのでしょうね。

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  外観パース

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  外観

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  外観

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  外観

共用施設

• 自走式地下駐車場が気に入りました。
• 地下平面自走式駐車場は魅力。
• エレベーター狭い感じですね。
• エレベーター狭いですね。２台あるうち1台しか地下にはいかないようですし。
• 総ガラス張りのエントランスは壮観ですが、それに続く、中庭は殺風景だし雨降ると大変そう。あと共用廊下が狭いですね。それがチープさを醸し出している。
• 駐車場に車を停めてみたところ、西側の駐車場は後ろに余裕があり、物を取り出しやすく最高でした。もちろん、契約。東側の奥よりいいですね。
• エントラスは良いけどその先、エレベータホールまで行くのに1階住戸の真ん前通らないといけなく、廊下が狭い。吹き抜けはよいが雨の時の対策がない。

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  エントランス

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  エントランスホール

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  エントランスホール

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  車寄

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設備・仕様

• 一番の問題はエントランスからエレベータに向かうのに1階住戸の前を通らないといけない。雨の日は吹き抜けのパティオと1階住戸前廊下の間に何もないから吹き込むとぬれるだろう1階住戸は天井高あってプレミアム住戸といってたけれども、廊下に格子の目隠しがあるとはいえ全住民がエレベータに乗るために家の前を歩くということになる。
• 立地がいいから買いましたが、オプションが多すぎる。ビルトインエアコン、食洗機、ミストカワックなどこれだけの値段するんだったら標準で付けときなさい！
• ミストカワックは、標準でつけてほしいね。周りの新築マンションは、のきなみ標準でついてる。値段高いくせに、ちょっとがっくり。
• エアコンは後付でいいと思いますよ。配管のカバーも量販店に頼めますし。断然量販店が安いでしょう。オプションでの利点は入居前に取り付けておいてくれるところかな？
• 内装がモデルルームで見たより実物では随分チープに感じます。まるで住友のマンションのよう。共用部はしっかりした造りです。
• 実際住んでみて、本当に住み心地はいいですけれども。立地的大変便利なことはもちろん、内装もチープに思いませんし、外観・共用部も落ち着いていていいですし、電車とかの音もほとんどといっていいほど気にならず大変快適に過ごさせてもらっています。
• 幻滅した点

1. 内装が随分チープ
2. ＪＲの音が上の階だとうるさい（あ、未入居でどこの部屋かばれるかな）
3. 南棟と東棟で人種が違うかも。

• 主婦としてはキッチンも納得できませんでした。なんか窮屈そうで、作りもひと昔前のものみたいで。
• キッチン、韓国メーカーだって説明受けましたね。あと配置がここは変わってましたね。窓側にコの字とか。
• 最近見たモデルルームの中では、キッチンのグレードはいちばん低いように思いました。韓国製のキッチンは他でも見たんですけど、そこはそんな風に思いませんでした。
• 基本的に遮音性はいいのではないでしょうか。外の音はほとんど気になりません。南向きには住んでいませんが、以前南棟の部屋を見せてもらったとき何度かJRが通過しましたが、窓を閉めている限りあまり気になりませんでした。内側の各棟の間の広場の音、特にこどもの高い声は反響してよく聞こえてきます。しかし、全体的にとても静かで住んでいて非常に満足です。
• 本当の深夜、全く他に音がないときには少し聞こえますよ＜JR貨物よっぽど耳を澄ましていなければ気づかないことも多いですし、何より頻度もそんなに多くないです。ペアガラスの防音効果もかなり効果的だとは思います。
• リビングのバルコニー側は戸の部分もはめ込みの部分も全てペアガラスですよ。
• デベによると結露はほとんど心配ないとのことでしたが、やはり室内の湿度の状況によってはありうるとのことでした。そして、今日、入居後初めてサッシ枠部分に少量の結露を認めました。ほんとに少しで、以前に住んでたマンションとは比較になりません。ま、でも寒い日に鍋物などすると仕方ないでしょうね。

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間取り

• 100㎡のＫタイプ欲しいです。ただ間取りがねぇ、キッチンが何でバルコニーの横についてるの？もう少し考えて欲しかったなぁ。
• どの部屋も間取りがいまいちですね。価格のわりに。田の字に近いのが多く、ワイドスパンがないので魅力はないです。
• なんで西向きの中部屋８０㎡が５４００万円もするんでしょうね。間取りも変だし。キッチン使いにくそう・・・無理矢理って感じですよね・・・
• 確かに標準装備や広さ、方角、二重床でないなど短所も色々とあり、その割りに高いと思いましたが、幹線より少し入った住宅街にあるなどの立地と自走式駐車場など長所も色々とありますし、キッチンも意外といいのではないかと思っています。
• 内覧会での感想は「せまい」。です。ここに荷物が入ってくると、さらに狭くなるのかな。と思いました。
• 角部屋見せてもらいましたが、窓開いてても結構静かですね。悪くはないけど高いな。角は1000万くらい安いと値頃感もあるかな。
• 男の俺からみてもあのコの字のキッチンは使いにくそうだし、家事動線も台所とほかの水回りと離れてる間取りが多いのはどうかなあと思います。

買い物・食事

• にしむら珈琲とかも近いし、環境としてはとても良いですね。
• 阪神百貨店、楽しみですね。マンションから徒歩圏内ですしね。
• 阪神百貨店ができるまでの当分の間、買い物はやはり食料品はライフでしょうか？シーアまではちょっと遠いかな？家電量販店で近くにはなにがあるのでしょう？梅田のヨドバシまではちょっと面倒くさいですしね。
• 小さいけど、イカリもあります。シーアも、そんなに遠くはないかな。阪神御影の南に、ミドリ電化があります。車があるなら、スーパーもホームセンターも、家電量販店（ヤマダ電器など）も、色々選択肢が増えると思います。
• ヤマダ電機は、青木南のサンシャインワーフと、灘のHATにあります。ホームセンターは、魚崎のコーナンも近いですし、コープリビング、摩耶のナフコ、ミドリ電化横には、ニトリもありますまだ先ですが、深江にカインズというホームセンターも、出来るそうです。

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育児・教育

• すごい価格高い割ににここは御影って言ってもあんまり環境が良くないように思います。１９系統のバスって上り下りで考えると５～１０分ごとにバスが通るようなので、子供育てるには危なそうだし空気・騒音がきつそうだったのでうちは検討できませんでした。
• やっぱり御影北小学校にという方がこのマンション買われているんじゃないですかね。

周辺環境・治安

• 西側のバス道の交通量とＪＲの騒音を許容できるかどうかで評価が違ってくるかも。
• JRが高架になってるから、音がどの程度響いてくるかですけど、、（住吉本町周辺だと、JRが下に潜ってるので音響きにくいが）僕は岡本寄りにいるんだけど、最近飛行機の騒音が気になってきた。神戸新空港の影響なのかなあ、、、困る。
• バスルートは弓場線（にしむらの西ね）に変わるという噂。西棟のバスの騒音も緩和されるかも。西側の民家の焚き火の煙問題は残るけど。
• JRの音はけっこう気になるかも。普段生活している分には問題ないですが、寝る前とか、静かな時には結構聞こえますよ
• バスルートが変更になってかなり静かになりましたね。喜ばしいことです。西側の野焼きしてる家はなんとならないもんですかね…それが無ければほんとにこのマンションは満足してます。値段は高かったですが。

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  前面道路

周辺施設

• 東神戸病院(558m)

その他

• ここは県営住宅跡の跡地で一般競争入札で売り払われました。
• 手元の落札価格のデータを保存してましたので私の備忘録代わりに上げときます。
  • 御影町群家　4075.23㎡　2464000000円　60.5万（㎡単価）　24万（路線価㎡・17年）
• ロジュマンはMIDの、スティーロはノバックのマンションシリーズの名前です。両社のシリーズ名をくっつけただけですね。私的にはロジュマンシリーズとは違うものと受け取っています。

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掲示板

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