ジオ グランデ六甲

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区宮山町3-6-1(地番)
• 交通：

1. 阪急神戸線「六甲」駅徒歩2分
2. JR神戸線(東海道本線)「六甲道」駅徒歩11分
3. 阪神本線「新在家」駅徒歩18分

• 総戸数：71戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階地下2階建(建築基準法上の階数表示)
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）11月
• 売主：

1. 阪急不動産株式会社
2. 阪神電気鉄道株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 4,000～12,000万円（最多価格帯5,800）
• 価格は問題じゃないんですよ、すぐ北側にある有名な幼稚園に通うお母様方のために、近隣の数少ないファミリー賃貸物件を目玉の飛び出るような家賃で借りあげる裕福なご家族は珍しくないのです。地代に賃貸価値を積み上げて行くと、幼稚園の西にそびえる緑色のバブル高級マンションの中古価格よりは高価であることを覚悟しなければなりません。
• 4300万は68平米。85平米中住戸で5500-6500万
• 価格は40百万円台～1億20百万円！！（専有面積はそんなに変わらないのに・・・）
• バルコニーも含めた面積では倍と半分くらいの差があります。上と下の価格差は、眺望によるものだと思います。近隣の新築マンションと比較しても、低層が異常に安いということはありません。

交通

• いつでも阪急タクシーがエントランス横で拾える。
• 50m 歩くと六甲山ホテルの送迎バス停留所に行き当たります。
• 電車は10分おきに発車、その合間ごとに一本の特急通過です。
• ジオグランデから六甲駅までの道。道路南側の建物はセットバックして建っているのですが、歩道は提供していません。その結果、この辺りは歩行者には優しくない道になっています。
• あの辺は違法駐輪で歩道が歩道でなくなっていますから、なおさらですね。
• 建設地の北西にある交差点で歩行者優先を守ってくれるドライバーは数少ないのですが、阪急タクシーさんは後ろの車をブロックするように一旦停止してくれます。
• 神戸で遊ぶには六甲は良い場所なんです、終電終わってもタクシーでスイスイと帰れますから。深夜労働の方も、始発を待たずに帰宅できます。
• 車・バスは便利です。三宮に行くにも新神戸に行くにも。六甲にも御影にも便利。

構造・建物

• タイルの色は阪急伝統のカラー。最上階だけ色が違うのは、最近の阪急電車の色の塗り分けと同じなんですね。
• 以前は保険会社の社宅が建ってて、とても広い運動場が広がっていたのです。線路に隣接はしていても、実は線路と道を挟んで建っている周囲の建物よりは線路から遠いのです。
• ここに建ってた社宅くらいに線路から離して建てればよかったのにね・・・。まあ、普通そんな贅沢な建て方しないですか。
• あそこの建物の南側ギリギリまで都市計画道路で収用になれば建物ぎりぎりに道路がつくことになる。当然専用庭もなくなる。地盤高によっては道路より低くなる住戸もある都市計画道路は線路とこの物件の間からはじまり緩やかなS字で阪急六甲駅にに至る（宮山町三丁目の字の下の道。実際にはない。）この物件の並びの建物が一等地にもかかわらず多くセットバックで駐車場にしてたり、簡易屋根の駐車場になってるのはその為。もっと大きな問題は都市計画道路に敷地が収用されるとこの建物が既存不適格になり同じ大きさの建物が再建築不可になるそれと道路収用されたときのマンションのセキュリティラインとか外構の形を全く考えていない。図面見れればわかるが建物ぎりぎりに都市計画道路の線が来ている。
• 都市計画道路の件は、ご担当の方から説明していただきましたが、自分自身で納得するまで調べようと思い、神戸市役所まで行って話も聞いてきました。その話ですと、道路開通の見通しは無いとのことでした。
• 計画道路って、出来るとしても当初の計画から１０年単位で遅れて出来るものです。「いついつ出来る」と言ってしまうと、それが出来なかった時に批判されるのを避けるため、行政は「、まだ当分はできそうにありません」という言い方を往々にしてするもの。もちろん、用地買収や、地盤の関係で本当になかなか出来ないことも多々ありますし、今まさに道路行政が見直されようとしている最中、先行きがわからないという言い方をするのは当たり前かもしれませんね。
• このマンションは将来、既存不適合になってしまうという話を聞いたのですが、そうだとすると、資産価値に大きな不安を抱えている事になります。
• 既存不適合になるでしょう。計画道路が実現すれば、建替えをする場合、容積率等の変更がなければ、各住戸の専有面積は減少するでしょう。但し、道路が広くなれば資産価値も上がる可能性もあるので、どちらが得か解りません。ちなみに大昔から計画のあるこの道路は周辺の買収も全く行われておらず、当面実現は不可能でしょう。
• 既存不適格ということより収用になったときのこと全く考えられてないことの方が問題。建物ぎりぎりに収用の線引きがされており前が道路になればセキュリティラインとかないに等しい。1階だけの問題でない。雰囲気とかも一変する。敷地に一部が都市計画道路になっていて、収容されると既存不適格になるというだけの問題でない。
• この辺りは、あまり道路事情が逼迫していないのです。六甲駅付近立体交差事業も耳にしたことがありません。計画道路が必要となるほど、六甲駅が栄えてくれるといいな、とは思いますが、なかなか難しいことでしょう。既存不適格な建物は建っている限りにおいて、固定資産税が少し割安になるので、しぶとく修繕を積み重ねるのが良いかな。
• 計画道路がもし実現されるならば、どんな高さで造るかによって問題が一変します。六甲駅付近は少し盛り上がっているので、そのまま道路を東西に通すと高架になります。マンション前あたりで、少し掘り下げるならば「道路から泥棒さんどうぞ」とはならないのですが、どんなもんでしょうね。
• 一階住戸にはたしか庭とかがプランでありましたが、どうなるんですか？
• 道路になります。図面見ればわかりますが、１階のバルコニーぎりぎりに計画道路の線が引いてあります。庭へ出る階段とかも撤去してその部分を塞がないといけないでしょう。
• アウトポールにしながら、適度に出入りした南面が奇麗です。北側はデザインよりも機能重視ですが。
• 神戸は傾斜地なので、北側から見ると１階は半地下、南側から見ると地上より上なんです。この辺りでは東西の傾斜もあるので、西側の地上から１階を見ると、石垣の上に位置します。という訳で、陽当たりからいうと普通の１階と同じ、いや駅のおかげで陽当たり良好。
• このマンションは各部屋の南側は腰窓になっています。でも、何故か地上階はその窓の高さに専用庭が来るのです！？庭には、ベランダから階段を上がって出まるのです。まさに「半地下」。
• 腰窓はいいですよ、断熱性能が高いですし、外から丸見えにならないですし。１階の庭は床面より上がった場所にありますが、そこは不思議なことに周囲の地面よりも高い位置にあるのです。ともかくも、配水管が詰まらないことを祈りましょう。

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共用施設

• エントランスが４mの高さ、凄いですね～。
• 地下駐車場の構造、駅近といっても車を利用することが多いので、この駐車場の構造と使い勝手はマイナス。
• 駐車場が無駄に広いので、お客様用の駐車場を設置してほしいなと思います。

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  アプローチ

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  アプローチ

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  エントランス

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  エントランスポーチ

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  サイン

設備・仕様

• 電車や幼稚園の音を騒音と感じるかどうかにもよりますが、これらを極力避けるならば窓を閉めて、予算的に可能ならば内窓を取り付けるのが良いでしょう。真夏の真昼の暑さは窓を開けると逆効果です。窓を開けての換気は春や秋、夏の夜などに有効です。駅が南にあって、深夜は防犯上の死角が生じる可能性がありますので、高層階でも窓から侵入されないよう用心しましょう。２４時間換気が第１種かどうかによっても、換気の方法が変わって来ますので、販売担当者に良く聞くと良いでしょう。
• 吸気と排気の両方のファンがあれば第１種で、この場合は熱交換器を取り付けることが多いです。ビルなど閉め切った空間の空調に良く使われます。換気のファンだけを取り付けた第３種換気も良くみかけます。一長一短、場所に応じて使い分けられます。
• 第１種も完璧ではなくて、長い吸気ダクトに花粉や煤塵が段々と付着して行って、アレルギー源を年中まき散らす原因にもなります。リフォームもやりにくいですし。何事も適材適所ですね。
• エアコン埋め込んでありました。標準だそうです。

間取り

• 2LDK・3LDK・4LDK
• 南南東に向いた土地ですね、一番西側の7戸は一日中陽当たりがいいでしょう。
• 北側への歩道提供はエントランスまでですね。南面の1Fテラス、うらやましいです、毎年のように花見ができますから。

買い物・食事

• 徒歩圏内のケーキ屋さんの数は半端でないです。中華も数件ありますね。フレンチは少なくとも 3 件、イタリアンは言うまでもなく。
• 良いパンさんが沢山あるのですね。
• パン屋さんはどうかなー。三宮まで買いに出た方が良いかも。寿司屋やそば屋も六甲の弱点です。花屋と薬屋には恵まれてます。そういう土地柄なんですね。
• いかりと阪急オアシスと、どちらが高くつくかは、品目ごとに良く比べてみないと損をします。一見すると強そうなオアシスも、実は○○に弱いという弱点も抱えているものです。インスタントラーメンは、いかりの方が安かったりします。

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育児・教育

• 六甲小学校(201m)・灘小学校(684m)
• 六甲幼稚園で大学は神戸大学であれば、なかなか悪くない感じ。

周辺環境・治安

• 交通量が大きな車道には面していない。
• 低層階は狙い目ですよ、日当り良好、駅の緑地を借景にできる、騒音が高層階より少ないなど。春には花見もできますしね。以前、保険会社の社宅だった頃、この地では優雅にバーベキューやってました。
• 商業地とはいっても、駅の北西は商売にならないので、住宅ばかりです。マンションの南側が阪急六甲駅の端っこで、八幡神社は線路を渡って駅の南側にあります。正午になると、六甲カトリック教会の鐘の音が響き渡るノンビリした所です。
• このあたりは、あまり大規模な店はないけれど、ちょっとほんわりした雰囲気があって良いところですね。駅に本屋なんかもあるし、生活は便利だと思います。いざとなれば、六甲道まで行けば何でもあるし。短い距離に山の手から下町までが連なっている六甲周辺ならではの良さがあると思います。
• ゴミ捨て場が近くて便利な場所なんですが、さすがにそうは宣伝してませんね。近くのお寺から、除夜の鐘も聞こえて来る立地です。
• 六甲駅に発車ベルはありません。待避線があるので、特急通過の警報音も鳴りません。最大の騒音源は通過する特急ですが、10 分に一本程度です。
• ゴールデンウィーク頃だと「だんじり」のお囃子があちこちから聞こえて来るでしょう。正午の鐘は聞き逃さないで下さい。毎日お世話になる、有り難い響きです。
• ジオグランデ六甲前には、だんじりも神輿も来ないんです、残念ながら。モデルルーム脇は通り抜けるんですが。八幡や篠原のだんじり、百聞は一見にしかずです。縁日が立つわけでも、荒れるわけでもなく、神事に始まり神事に終わります。所変わればだんじり変わる、といった所でしょうか、六甲山手の雅を感じる鐘の音が響き渡っていましたよ。
• 六甲幼稚園前は犬の散歩コースになっています。今は、犬が北側の歩道でマーキングしてますが、竣工後は新しい縄張り争いが始まるでしょう。こういう風景も愛してしまえば素敵なものです。なお、近辺に可愛い猫がいて、餌をくれそうな人に愛想を振りまき放題です。
• 都賀川が西の谷、石屋川が東の谷、その間を直線的に走る線路の高さに注目すると良いです。集中豪雨が来ると、少しの土地の高低で道が川になったり、下水があふれたりします。水はけが良い土地には、良い基礎が築けます。灘警察の辺りまで行くと、阪神大水害で一度は完全にクリアされた土地となります。
• 敷地西側の道は川にはなりません。怖いのは周囲から水を集めて来る地形で、都賀川の合流地点付近や高羽の東にある谷は要注意です。
• 電車の音について聞いてみましたが、「電車の音には慣れます。また、急行と各駅停車は早くからブレーキかけるのであまりあまり音はしません。ＪＲのように貨物もありませんので。」とのことでした。・・・・かなり苦しい答弁のよう。
• 深夜にやって来る作業車の物音、枕木の位置調整やレールの削り直しは派手にやります。でも、みんな熟睡している頃に来るので、知らない人も多いことでしょう。電車の中で居眠りした経験のある人は、騒音には慣れる素質があると思います。
• 電車の音で一番大きいのは、特急が六甲駅西側の分岐を踏んで行く時の音です。ダイヤを見ればわかりますが、早朝と深夜には特急がありません。ついでに、早朝の普通電車はゆっくり走ります。分岐をホーム側に出入りする電車は、その最中ノッチを切りますのでモーター音もさして出ません。阪急石橋駅みたいに、妙な音が四六時中流れていると困るのですが、そういうこともありません。
• 神戸行きの逆側は、駅に停車してから速度を上げて発進するので、この場所は丁度非常にうるさいのでは、と疑問。
• 神戸行きは駅を発車した後、ポイントを出る辺りから次の踏切の風呂屋前までノッチを切って、全車両がポイントを抜けたところで再加速します。この間、コトンコトンと一定のリズムの音が聞こえることでしょう。加速中の音が一番大きいのが８０００系の中で番号の若い編成で、それ以外の車両はそれほど大きな音を立てません。都賀川の付近から王子公園手前までの間では、豪快な音を楽しめます。
• 夕日が道の果てに落ちて行く季節、阪急六甲駅で夕日が赤く車両を照らす季節、初日の出を眺める元旦、それぞれに味わいがあります。上層階に住まう人々が、初日の出を拝めるかどうか、これはよくご確認下さい。
• 工事現場は巨石だらけ。阪急六甲駅からモデルルーム前をかすめる、徳川道という古道が江戸時代にはあったんですね。
• 電車が加速する辺りにある風呂屋さん、薪で湧かしているので焚き付けの時には凄い煙が駅方向へと流れて行きます。あれ、環境基準をクリアしてるのかな？
• 24時30分頃に終電が出たら、寂しいほどヒッソリしてます。
• 現地のエントランス前の道には若い人達が座り込んでイチャついたりダラダラしていることがあります。学生街であり駅近なので仕方ないとは思うのですが、気になります。
• たむろする若者よりもむしろ、駅近のわりに人通りが少なく暗いので、特に夜間は痴漢等に注意だと思われます。
• 痴漢はあまり聞きませんね。駅南で深夜に路上恐喝があったことはありますが。駅北の細道は、阪急タクシーが巡回していますから、営業時間中は心強いですよ。駐車場を出て左の阪急をくぐる所は道幅が狭いので、これまでに何度か自損事故が起こっています。風紀云々とはいっても、六甲道周辺に比べると平穏そのものです。ピアノを置く人には良い物件ですよ、どうせ午前中は幼稚園のピアノが聞こえて来ますから。
• 駅に鳴り響く一番大きな音は、駆け込み乗車に対して車掌さんが「ドアが閉まります」と注意する声です。阪急電車のスピーカーは、けっこうパワーがあります。

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周辺施設

• 駅の周囲は南が八幡神社、東がバス停留所、北が医療金融教育、西が住宅街で、全くゴチャゴチャしてません。
• モデルルームの向かいにある篠原会館、この辺の投票所です。２年に一度くらいは必ず足を運びます。和室や集会室など色々あって、習い事や会議には良いですね。目出たく物件ご成約の日に、線香が立っているかもしれませんが、いずれはそういう便宜も必要でしょう。

その他

• 周囲に比べて、小高い場所なんです。陽当たり良く落ち着いて、いい土地です。
• 警備に大阪ガスを入れたのは良いですね、有線と無線の両面で相互にバックアップしていますから。
• ベランダに出てたら電車の中の人から充分見られる距離ですよね。たとえ高層階でもしっかり見えるのではないでしょうか。
• 逆梁の建物は見上げると梁ばかり見えますから。1F や 2F は、植栽やフェンスが目隠しになるはずです。ここでは洗濯物をベランダで干さない方が良いのは確かですね。
• 芦屋サマーカーニバル、灘区から一番良く見える花火です。この物件の最上階からだと、他にも毎日のように大阪湾の花火が見えることでしょう。8月にはカトリック教会の納涼の夕べ。納涼の地です、六甲は。

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