プラウドタワー東五反田

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プラウドタワー東五反田外観

プラウドタワー東五反田外観_2

物件概要

• 所在地：東京都品川区東五反田2丁目256番1（地番）
• 交通：山手線「五反田」駅から徒歩4分
• 総戸数：289戸（事業協力者住戸152戸含む）
• 構造、建物階数：RC造25階建
• 完成時期：2008年12月
• 施工：清水建設株式会社
• 売主：野村不動産株式会社

掲示板・口コミ

• プラウドタワー東五反田（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 2008-05-18現在、実際、販売対象が137戸で1期で売り出したのが105戸もありますからね。8割近くが申し込みが入るなど売れる可能性があるってことでしょ。
• 2008-07-12現在、１期販売の残りは確か32戸でしたよね。２期の販売対象は16戸になった様なので、順調じゃないですか。
• 2009-02-07現在、70㎡で8000万円台からあるみたいです。現地１３階に販売拠点があり、希望間取りを直にチェックできます。私は。あと少し安くなれば購入する予定です。
• 2009-03-11現在、値下げは複雑な感じがしますが、完成後にまだまだバリバリ販売してるのよりはいいかなと思います。いま残っている部屋で、当初価格より下がっているとはいえ、間取り、面積、方角など完全に満足できる物件が、お安く残っているとは思えないです。
• 2009-05-25現在、南向きは高いからキャンセルが多かっただけではないでしょうか？北向きは南に比べ、かなりお得な値段設定でした。
• 2009-06-10現在、残り２戸になりましたね。販売も大詰めにはいりました。６月中には、完売できるみたいです。相変わらず、駐車場の契約率が非常に低く、管理費が上がるのは、確実なようです。
• 2009-07-22現在、完売の通知書入ってましたね。気が早いですが査定に出してみたいです。買値よりも上がってないですかね。

交通

• 五反田駅の東急連絡口もバリアフリー化工事が行われ上下のエスカレーターとエレベーターが新設される予定(時期は未定)と案内が出ていました。。マンションとJRのホームとの行き帰りには駅前の歩道橋を渡るか、東急連絡口からレミー五反田の中を抜けるか、どちらにしても階段の上り下りが避けられない状況でしたが、これで多少上がったり下がったりではありますがバリアフリーの動線が確保されますね。マンションの方もいよいよ最上階を覆っていた足場が取り外されてきました。
• 品川駅からラフォーレに無料送迎バスがでているのでそれを利用する人が多いです。雨の日はタクシーも多いけど待つ時間がもったいないので歩きます。

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構造・建物

• 北側です。窓はペアガラスで２重ではありませんが、電車の音は全く気になりません。２重より開けやすくて良いです。開けていると少々聞こえますが、別にうるさいとは感じません。ベランダに出るとさすがにガタガタ聞こえますが、ビル風の音もするしシーンとしてる方が変ですよね。外では電車の音は、町の生活音の一部にとけ込んでいます。
• 南東ですが、窓を閉めていると驚くほど静かなのに開けたとたんにゴーっと轟音が響き渡るので、二重サッシの威力に感心してます。しかし、真冬・真夏はともかく、今の時期なん窓を開け放ちたいですよね。東側の窓を開けるのが、南側よりはましかなあ、などと考えています。山手線の線路が古いから音がうるさいのだと思います。継ぎ目のないレールにすれば音は静かになるらしいですが。
• プラウドタワー東五反田は投資効率や見栄えでなく、実際の居住者目線・導線を考えて間取り設計されているように感じた。具体的には柱位置が良く採光に優れ、窓の無い部屋が少ない。特に全面バルコニーで角住戸の角に柱が無いMSは他に見あたらずポイントが高かった。平均坪単価は近隣物件比高いがココは13階以上のみ分譲だから高くなるのは当然。占有面積に含まれる太い柱、長い廊下、柱に隠れて家具が置き辛い場所など死んだ面積がとても少なく、この面積を控除して実質的な坪単価を計算したら、競合MSより坪単価が安いことに気がついた。

共用施設

• オーナーズラウンジは素敵なんですがなんか殺風景な事務所風で、コンシェルジュとの用事が済んでも居るような雰囲気では無いように思いますが、どこもあんなものなんでしょうか？ほかを知らないもので。
• 駐車場の入り方は本当は公道から１・２・３号機とも真っ直ぐ入れるように植木を調整すればいいんでしょうが、なにか許認可の制限や予算の制限が有るんでしょうか？入居者の声を合わせて出していけば、変更できないことは無いと思いますが、なにをするにも予算が要ることなので。デベやゼネコンに設計ミスと指摘して負担してもらうのが一番ですね。
• 駐車場は、一旦敷地に入ってから公道と水平に走り、機械の前で機械に対して直角になるように左に転回しないとならないのですが、その転回の際に幅が狭くて1度で転回しきれないのです。ウチの中型車でホントギリギリなので、運転にちょっと自信が無かったり、大きい車では絶対2～3回切り返ししなければダメでしょう。後ろには丁度ミラーで見えない位の高さに障害物があって気になりますし、はたまた中途半端にナナメにアプローチすると今度は機械の車幅制限があり身動きが取れなくなります。まあ慣れの問題と言ってしまえばそれまでですが、こんな高い駐車場で停めるのにコツがいるなんて、マンションの資産価値にも影響するし、駐車場の稼働率にも影響するので早急に改善して欲しいものです。
• 13階のコンシェルジュのサービスの対応はいまいちですね。何をたずねても、レベルの低い回答ばかり。もうすこし　勉強したほうばいいのでは・・・と思ってしまします。単なる、駐車場とパーティールームとゲストルームの貸出業務中心ではコンシェルジュとは名ばかりだとおもいます。
• 私はコンシェルジュのサービスにはあまり期待していません。どこのタワマンのスレを見ても、早々に不要論で盛り上がっています。コンシェルジュは、一過性のブームで、いつかは廃れるものだと思います。「高い管理費を払っているのだから」と思うと、どんどん不満が募ってしまいます。
• コンシェルジェですが、1Fに移ったことによって、利用する環境は整ったと思います。 あとはサービスの中身と、どう活用していくかですね。せっかくのサービスなので活用方法についてこの場でいろいろアイディアを出しあって生活が便利になっていけばよいと思います。いったん廃止してしまったら二度と復活することはないでしょうから... カウンターが少し高めなので、椅子をもうちょっと高くしたほうが、顔がよく見えて感じがよいと思いますが。
• ただ、最近のタワーにしては規模が小さいので、やっぱり共用部は見劣りする。というか、申し訳程度なら共用設備いらなかったんじゃないのかな。ロビーもこじんまり。エントランスの管理人の詰め所みたいな窓は、ちょっと安っぽい。駐車場は、土地が狭いから仕方ないけどタワーパーキングで屋根無しだと、雨の日とかストレスかかりそう。あとは、やっぱり賃貸部分と分離されているとはいえ、共用部を共有使用すること。

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  プラウドタワー東五反田エントランス

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  プラウドタワー東五反田エントランス_2

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  プラウドタワー東五反田エンブレム

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  プラウドタワー東五反田ロビー

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設備・仕様

• ５月に入居を予定しているものです。インターネット回線について悩んでいます。インターネット回線は、フレッツ光とKDDIのひかりONEが入っていると思いますが、申し込みはどのようにするのでしょうか。また、それぞれの工事費や月額料金はどうなっているのでしょうか。重要事項説明書を見ると、KDDIひかりoneの料金が記載されていますが、初期費用や基本料金が通常よりも高いと思うのです。フレッツ光は料金の記載がありません。
• マルチメディアコンセントは風呂場上からHUBで繋がっているだけですので、風呂場上でブロードバンドルータ等があり、そこから先がLANになっているなら同時に使えます。フレッツで、部屋のPCでPPPoEするような場合（フレッツ接続ツール等で繋げる場合）は、いずれか2台（セッション数上限まで）しかPPPoEできないと思います。
• MR見学から時間が経っているので勘違いがあるかもしれませんが。仕様の良し悪しは人によるけど、象徴的なのはエアコン。超高級になるとダクト型になるけど、一般的な高級マンションは全室天井型エアコンです。赤坂も麻布十番もスーペリア、つまり一番Gradeの低いものでも、全室天カセですが、五反田は居間だけ、他の部屋は壁掛け型がOPです。台所の天板はどれも天然石ですが、五反田だけは浄水器と食洗機がOPでした。他に換気方式が赤坂は全熱型、麻布十番と五反田が非全熱型、サッシはどれもペアタイプ、五反田の線路側だけがT4の二重サッシ、でもこれは環境による要因なので。でもLow-Eタイプは赤坂と麻布十番だけ。
• 防潮板の高さは正面エントランスで１mです。そのエントランスまで北側の道路からは高低差＋70cm。南側の目黒川沿いの道路からは高低差＋137cm(図面上)それでも浸水した場合に全体管理費として共用部の保険に水害危険担保特約がついています。

間取り

• この物件内見しての感想。専有部の間取りや設計と北側高層の眺望は非常に良かった。内装は水周りがタカラのキッチンなどややチープ。でも、十分レベルは満たしている。

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  プラウドタワー東五反田キッチン

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  プラウドタワー東五反田トイレ

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  プラウドタワー東五反田パウダールーム

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  プラウドタワー東五反田バスルーム

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  プラウドタワー東五反田リビング

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  プラウドタワー東五反田玄関

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  プラウドタワー東五反田洋室

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  プラウドタワー東五反田廊下

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買い物・食事

• 昨日、目の前のポニークリーニングにお願いしましたが、受付の店員の対応があまりにも横柄で、驚きました。客に対してちょっとあの態度はないのでは。価格が以前利用させていただいた店よりもお安く提示してあったのでうれしくなって伺ったのですが、ちょっと残念。
• おそらく買い物は恵比寿三越やピーコックあたりに車でいくのだと思います。坂が多いせいか自転車乗る人もあまりいないです。ダスキンのホームクリーニングは毎週頼んでいる人います。クリーニングも白洋社が自宅まで取りにくるだろうし、白洋社の車は毎日見かけます。うちのマンションですら来ます。

育児・教育

• 品川区は自由選択性だけど、学区内居住の就学希望者が順位としては最優先だから、時と場合によっては線路向こうの小学校までいかねばならない。日野学園が目の前なのにね。
• 日野学園で決める人なんて少数でしょう。新築で２年以上の前の物件と比較？張り合う？神経がわからない。
• 第一、日野学園ってそんなにこぞって行きたがるような学校ですか？線路向こうの芳水小学校の方が評判いいですよ。
• 品川区が鳴り物入りで税金を大量投入し作った日野学園が目の前にあるのに、線路を越えて、遠い小学校へは行きたくないでしょうね。ただ、学区外でも御殿山小へは選んで行けるので問題ないです。中学受験率の高い第三日野小へは抽選があるかもしれないので難しいかな。とにかく、プラウドは日野学園が学区で良かったと思いますよ。制服かわいいし、稼働式の温水プールなんて並の私立を越えてます。先生は公立なので移動があって、どこに行っても同じですよ。
• 日野学園は全国的にも注目されており確かに人気もあるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありません。理由については詳しく述べませんがマスコミは、派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、また行政もそれを利用します。
• 野球チームやサッカーチームは御殿山小学校にあります。日野学園の子供でも参加できると思います。サッカーは第三日野も強いです。水泳は日野学園の下の区民プールで安く教えてもらえますし（抽選ですが）テニスやゴルフは品川プリンスや大井町にあります。品川区の子供達は放課後「スマイルスクール」で遊んできますので、公園よりも安全な校庭が遊び場です。

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周辺環境・治安

• 西側は東京タワーは見えませんが、高層ビルが目の前にはなく（あってもかなり遠方の学研とDNP自社ビルくらい）昼間は公園の緑や富士山が見え、夜は恵比寿ガーデンプレイスを中心に西新宿高層ビル群を見ることが可能で、結構気に入ってます。JRは線路が真下になるのでほとんど見れません。池上線はホームまでばっちり見れます。夕暮れ時は広い空に沈む太陽が本当にきれいです。ただ、残念なことは、富士山の前方に｢タキゲン｣の派手派手なまっかな看板がせっかくの景色をじゃましていることです。
• 確かに昔から目黒川はよく氾濫しますね。たしか数年前に貯水池ができたはず（たしかじゃないです？）ですが、たしかに氾濫の可能性はあると思います。
• 五反田はそのイメージに反してなぜかおしゃれ系チェーン飲食店の進出は他地域に比べて早いのです。スタバやタリーズもすごく初期に出店したし、なぜかクアアイナも青山に続く２店舗目が五反田です。ヌキテパ、フランクリンアベニューのような昔から有名なレストランも多いし、日南とかオイスターバーといったちょっと風変わりな店も楽しいです。またシガー、パイプ好きの人にとっての聖地である野村たばこもあるし、東京デザインセンター、キャッツシアターと都市文化の集積はかなりのものですが、おしゃれイメージが皆無なところが面白いですね。やじゃり風俗街のイメージが強すぎるのですかね。
• 池尻大橋は渋谷から一駅で三宿などが人気ですが、都市文明の厚みという点で中目黒に一歩及ばす、また田園都市線の朝のラッシュがすさまじいのが難点ですね。大崎は住宅地としての歴史が皆無なのでよく分かりません。

周辺施設

• キャッツシアターの跡地からグランスカイのモデルルームのある敷地にかけて105M高のオフィスビルの建設が決まったようです。（グランスカイのおおよそ３０階建て相当とか）敷地内のどの部分に建つかによって眺めのさえぎりになりそうな感じで。距離は遠いので圧迫感はないと思いますが。また、グランスカイのオフィス棟１３階～１６階まで東洋紡の東京支社が入居しました。これも、NETの周辺住民のサイトで見つけたのですが、グランスカイの三井不動産は、住民説明会でオフィス棟のガラスは曇りガラスを検討しているとの説明だったようですが、実際は、普通のガラスで施工され怒っていました。ブラインドはあるものの、OPENにしていることも多く、少し気になります。グランスカイなどのマンション同士であれば、先方もカーテンなどするので気にならないと思いますが、オフィスは比較的気にしていないようで、少しプライバシーが気になります。
• 小児科は、大崎方面になってしまいますが、百反通りにある「鈴の木こどもクリニック」が評判良いですよ。

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その他

• ＜良いと感じた点＞
  • 分譲は１３階以上、１２階までの賃貸とはエレベーターが別（エレベーターホールも）。
  • １２階までの北側部分は日当たりが悪いためか、パーキング。
  • ２０階までは建築オプション不可だが、高層階と内装のグレードはほぼ変わらない。
  • 方角・階高を選ばなければ、坪単価約３４０?も（６０?７０平米）。平均坪単価は約４２０。
  • エントランス横の公園が綺麗。ロビーが公園からまる見えにならない工夫もあり、敷地内にアートギャラリーやカフェもできる予定。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
  • SOHO利用可（利用したいので）。　
  • 全戸分トランクスペースあり。
  • 方角により二重サッシ。
• ＜気になる点＞
  • 地権者（会社）の権限。
  • グランスカイとの価格差等。
  • SOHO利用の場合：他の世帯の事業内容。　　　　

掲示板

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