ロイヤルアーク甲子園フローレス

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3.78

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ロイヤルアーク甲子園フローレス　外観1

ロイヤルアーク甲子園フローレス　外観2

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市甲子園九番町158-1(地番)
• 交通：

1. 阪神本線｢甲子園｣駅徒歩13分
2. 阪神本線｢鳴尾｣駅徒歩11分

• 総戸数：451戸
• 構造、建物階数：RC造　15 階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：平成18年7月
• 売主：栄泉不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• そのエリアにマンションを買うと、今度売りに出す時すごい値段下がりますよね〜！？エリア内にも同時期に建つマンションが多いし、マンション内でも規模が大きいから、中古で売り出す部屋も出てきて、値段の下げあいになりそう・・・資産価値としては不安になりませんか？ずーっと永住をしてやるゾ！って方には問題ないかもしれませんけどね。
• すぐ近くの浜甲子園団地もこれからどんどん建て替えられますからね〜。将来賃貸として貸すのも、相当値切られるでしょうね。でも、永住するつもりの人には便利で、住みやすい良い立地であると思います。
• このマンションの一番安い部屋が６６平米で２４００万。
• ＭＲを見に行きました。確かに安いですね。ただ“狭い”部屋が多いので安く見えるのかな？と思いました。８０平米前後の部屋は立地＆条件から考えると高いと思いました。７０平米を切ると本当に狭いですね。

交通

• 前の臨港線も渋滞確実！！
• ららぽーとがオープンし、道路の混雑具合が気になります。完成の2年後にはある程度おさまってるでしょうけど。
• もっとも混雑するのは、甲子園九番町の交差点だと思いますが、ここが混雑するのは歩車分離式になったのも１つの要因だと思います。（ららぽーとができる前からも、この交差点ではよく混んでた）。そこで、道路拡張（というか右折レーンの増設）を県が計画のようですが、今後渋滞がどうなるかは、これが実現するか否かにもよるでしょうねえ。
• ここは駅からの距離もそこそこで期待していたのですが、お正月三が日の九番町の交差点の渋滞を見て正直チョットと思ってしまいました。北へは甲子園駅まで、西へはツタヤを超えコープさんぐらいまでの渋滞になっていました。お正月でららぽーとに行く車が多かったのでしょうが、阪神戦や春夏の高校野球もあるので年中渋滞ってことにならないといいのですが・・まず土日祝は道路が大渋滞ですね。マンション住民は車の出入りが簡単にできるのかな？
• 私も近隣に住んでいる者ですが、ららぽーとに入る車が臨港線で大渋滞っていう状況は開店当初以外目にしないように思うのですがどうでしょう？車の出入口は枝川沿いの一方通行の道になるのかな？だとしたら、マンションからの車の出し入れに困るってことはないような気が。（記憶違いでなければその道にはららぽーとの駐車場は出口しかなかったと思います。）それに現地は元ゴルフの打ちっぱなし場だったので南北に長い敷地な上、北側は緑地帯になるみたいですから割と大丈夫なのかなぁ、と思ったりもします。その分、駅には遠くなりますけど。
• 甲子園九番町交差点の南向きと東向きはこみがちですが、ららぽーと向かいの臨港線西向きはそれほど混みません。
• この物件が建つ事により西向きも混雑する可能性が大きいです。頻繁に出入りが行われると１車線潰されますので、通行車が減速し渋滞する可能性があるのでは？
• 「ららぽーと前南」ってバス停からバスは結構出てますよ。特に朝は２〜３分おきくらい。甲子園八番町または、ららぽーと前南ですね。
• 甲子園駅行きは、朝の７時台は２、３分おきにバスが来て２２本あるみたいです。８時台はさらに本数が増えてるみたい。甲子園口行きは　１時間に２、３本のようです。
• 甲子園まで歩くのがちょっと遠いような気がします。
• 鳴尾駅には準急と普通しか止まりません。しかもこの準急がクセモノ。ほとんど普通と変わらないぐらい停車します。ちなみに、甲子園から梅田までは急行で13分か14分ほどで着きますよ。
• ダイヤ改正で、区間急行ができ、鳴尾にとまりますね。区間急行は、甲子園、鳴尾、武庫川、尼崎、野田、梅田の順で停車します。
• サウスまでは行けども行けども・・結構距離ありますよね〜

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構造・建物

• ヨの字の形で４棟建つみたいです。
• 南東角部屋だと南側に建つ建物と間近になっちゃうかもしれませんね。敷地が広いから離して建ててくれることを祈るしかないのかな。
• 鳴尾駅の方が若干近いですが、鳴尾駅を利用することってあるんですか？
• 阪神鳴尾駅には普通と準急しか止まらず、日時限定で特急が止まる甲子園駅に比べてとても不便。無理に良い点を探せば、梅田からどちらも片道２６０円なんだけど、通勤定期６ヶ月で買うと１６８０円安いことだけかな。でもやっぱり便利さを考えたら甲子園駅が勝ちかな。
• 車の、出入り口がららぽーと側しか無いのが残念でした。

共用施設

• あと公園ができるのも気に入ってます。
• 中庭があります。
• ここの中庭って日が当たるんですかね？隣にマンションが建ってるので日が当たらない気がするんですが。
• 総戸数451戸で駐車場 451台 だから、１戸に１台は確保してあるみたいですよ。
• キッズルームやシアタールーム有り。
• 自転車の駐輪場ってかなり狭くないですか？たしかにスライドできますが、昨晩通った時に見たら、３台くらい並んでいる場所はハンドルが重なって、ギュウギュウ状態。かなり出し入れしにくそうでした。我が家は幼児がいますので、乗り降りの際、かなり大変です。
• キッズルームなんて、契約書違反で、保護者なしの小学生が頻繁に出入りし、幼児にまぎれて、すべり台から飛んだり、クローゼットで遊んだり。

• 

  ロイヤルアーク甲子園フローレス　中庭

設備・仕様

• ディスポーザーとミストサウナは、後から取り付けができないと営業マンが話していました。
• ディスポーザは、キッチンの流しについている装置に目がいきがちですが、マンションの地下部分に大型の「ディスポーザ排水処理槽」を設置する必要があります。よって、当然後付けはできません。
• ミストサウナ専用装置と配管が必要になるので、天井高の制限から取り付けは、できないそうです。
• 「災害対応型マンション」として、非常用飲料水供給システム、ベンチ兼用かまど、組み立て式トイレなどの設置有り。災害時にはマンション住民だけが使うわけでもないでしょうし、購入を検討している者にとってはその分、価格や管理費を安くしたほうが良いと思うのですが。
• 検討するとすれば、東向きの棟だとＭＲに行く前は思ってたのですがＥＶがあんなに戸数があるのに２機しかないんです！あの南北に長い、一番長い棟に２機ですよ。これは考えものです。
• 不安な点はエレベーターが混まないかなとゆうことと駐車場も混まないかなとゆうことです。
• マンションのインターネット接続について、標準はＤＨＣＰだったと思います。別途有料で固定ＩＰアドレス払い出しサービスあり。ＬＡＮ配線を先行敷設しているマンションなので、配線接続は不要みたいです。部屋内のＬＡＮポートに接続してＰＣを設定すれば接続できるようになりました。ＮＷについては通常Ｖ−ＬＡＮでＮＷを切っているので、他の方に見えたりすることはないでしょう。
• もう少しインターネットの接続速度が速くなってほしいですね。

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間取り

• 部屋のサイズ的には少し小さい感じでした。
• 天井が少し低かったですが、部屋は、すっきりしている間取りが多かったように思います。
• 台所から洗面所へ行ける間取りになっている。

買い物・食事

• 目の前にららぽーとがあります。
• コープとライフと少し足を伸ばして関西スーパーがありますね。

育児・教育

• ここの校区はもともと甲子園浜小学校→浜甲子園中学校で、どちらも生徒数の少ない学校なので受け入れに関しては何の問題もないと思いますよ。小学校の方でもこのマンションの話題が出たのですが、教室などにも余裕があり、クラスが増加しても対応できると言ってましたので、その点はご安心を。
• 浜甲子園中は、山崎邦正、堤真一の母校ですね。
• 近くだと、鳴尾中学校のほうが人気なのは確かです。
• 私がここを気に入った点は小中高がとても近い事とスーパーが近い事です。
• 幼稚園ですが、近くに公立の幼稚園があります。(四歳からですが・・・)あとららぽーとの裏にも幼稚園があります。ここはお寺の幼稚園で、大きな幼稚園です。
• 幼稚園…うちにも年少の子がいますが、結局どこにも受け入れてもらえませんでした。来年4月からでも私立はどこもアウトで、公立に申し込みましたが抽選の様です。公立の園長先生から「ダメだったら再来年の一年保育でもいいじゃないですか！！」と信じられない言葉をいただきました。年長になると公立は上限無く受け入れているとの事…施設に余裕があるのなら年中から受け入れして欲しいんだけど…子供共々ストレス溜まりそうです。
• 先日甲子園浜小学校の学童保育へ申し込みに行きました。近くに大型マンションがたくさん建ったこともあり新一年生の枠はわずか１０名弱・・・全体の定員は４０名・・・みなさん共働きの方で学童も無理ならどうされるんでしょうか？
• 幼稚園の事なのですが、バスで送迎があり近くなのは光明(ひかり)幼稚園です。しかし、ここは仏教の幼稚園で少し厳しいし費用が高いと友達から聞きました……ちなみに、私の子供は現在年長と年少でつぼみ幼稚園へ行っています。距離的にもそんなに遠くないし、自転車でも十分行ける距離なので私はこのまま同じ幼稚園に通わすつもりです。

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周辺環境・治安

• 目の前は臨港線とららぽーと、横はららぽーとの広大な駐車場・・・便利やし駅まで自転車５分だけど、ちょっと微妙・・・
• 甲子園ゴルフプラザ跡地に出来るマンションですよね。敷地の東側も西側もららぽーとの駐車場ですね。
• 車の渋滞に排ガス、前の臨港線は西行き一方通行で便利が悪い！休日は静かな所に住みたいものです。
• 横の大きな駐車場は将来何が建つのか分からないので怖い。臨港線は、43号線が渋滞してる時の抜け道なのと、夜はスピード出す轟音の車が走るので嫌だな。せっかく甲子園に住むのに、排気ガス多めの場所は微妙・・・という訳で立地的に良いと思えないのですが。
• 近隣が高層団地群の塊みたいになるんだろうな、それについてはちょっとやだな、とは感じますね。

周辺施設

• 甲子園も近いです。
• 買い物だけでなく、病院、ホームセンター、なーんでもあります。最近では車で５分くらいのところに温泉が２箇所できてますし！
• 本当に地震や水害とかあったら、防災設備を自分たちだけのものになんてできないでしょう。備蓄倉庫には水や食料が蓄えられるのですが、維持費は管理費からでしょう。管理費払って周辺住民の避難所を維持するわけですよ。

その他

• 周辺住民が見るこのマンションの立地デメリット　立地的には不安要素が多すぎる物件。４方向全ての土地は第２種住居地域なので、同じ高さの建物が今後建設されても文句は言えない。マンションを買うなら立地で買えとも言う。設備は後でも変えられるが、立地条件は後から変えることはできない。

1. 北西側：ららぽーとの巨大なＧ駐車場があり、今は見晴らしが良いが数年後の保証無し。これだけの立地ですから、将来巨大マンションが建設される事を覚悟しよう。
2. 南東側：同じくららぽーとのＦ駐車場とすでに７階建てのマンションが隣接している。セントラル・サウスレジデンスはこのマンションにかぶる。フロントレジデンスはＦ駐車場なので今は見晴らしが良いが、将来の保証無し。
3. 北東側：臨港線が走り、ららぽーとが目の前にある。臨港線は、交通量は多めだがしょっちゅう渋滞してるわけではない。排気ガスは気になる。ただし、このロイヤルアーク甲子園ができることにより慢性的な渋滞が起こる可能性もあり。
4. 南西側：武庫川女子大学薬学部とライフがある。少子化が進む今後、薬学部だけの校舎が存続していくのか不安。スーパーはある日突然無くなる可能性があるだけに不安要素となる。

• フローレス（flawless）欠点の無い、完璧な
• Ｆ棟に住んでいるものです。いくつか気になることがあるので報告します。

1. 異臭が気になりませんか？（特に１階）
2. 駐車場（Ｆ側）の階段の穴ぼこ
3. ごみ置き場周辺の粗大ごみ
4. 自転車置き場ですが、シールを貼らずに停めている方や、ごみ置き場あたりにはみだして停めてる方。最近駐輪禁止の張り紙はしていますが、効果ない感じですね。

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掲示板

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